VSL Sodba II Cp 1806/2024

I. Pritožba se zavrne in se potrdi izpodbijana sodba.

II. Pravdne stranke trpijo vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

1Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo v celoti zavrnilo tožbeni zahtevek (po temelju) zoper vse tri tožence, da so tožniku solidarno dolžni plačati znesek 50.785,79 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od vložitve tožbe do plačila in pravdne stroške s pripadajočimi obrestmi (točka I izreka). O stroških je v točki II izreka odločilo po temelju: da jih je toženi stranki dolžna povrniti tožeča stranka.

2Tožnik s tožbo, vloženo 16. 6. 2020, uveljavlja plačilo odškodnine za stroške legalizacije in za škodo zaradi nemožnosti uporabe (oddajanje v najem) stanovanjske hiše na naslovu A. Nepremičnina je bila predmet prodajne pogodbe z dne 6. 9. 2018, sklenjene v postopku osebnega stečaja, med prodajalko (prvo toženko v osebnem stečaju), ki jo je kot zakoniti zastopnik zastopal drugi toženec (stečajni upravitelj), in tožnikom, ter predmet cenitvenega poročila - ocene tržne vrednosti z dne 29. 9. 2016, ki ga je za potrebe prodaje v stečajnem postopku po naročilu stečajnega upravitelja izdelal tretji toženec (pooblaščeni ocenjevalec vrednosti nepremičnin). Tožnik je trdil in dokazoval, da je imela prodana nepremičnina očitno pravno napako, ker ni imela (veljavnega) gradbenega dovoljenja oziroma slednje ni bilo izdano (zahteva za izdajo gradbenega dovoljenja je bila z odločbo z dne 2. 2. 2004 zavrnjena, gradbeno dovoljenje z dne 22. 6. 2004, ki je bilo po ugotovitvah sodišča del dokumentacije o predmetu prodaje v stečajnem postopku, pa je bilo očitno ponarejeno). Prva toženka je po tožbenih navedbah za omejitev javno pravne narave vedela in jo tožniku zamolčala. Vtoževano odškodnino zahteva od prve toženke na podlagi določb OZ¹ o odgovornosti prodajalca za pravne napake (488. do 495. člen OZ), od drugega in tretjega toženca pa na podlagi določb o neposlovni odškodninski odgovornosti (131. člen OZ v zvezi z 98. členom ZFPPIPP² za drugega toženca, ter v zvezi s predpisi in standardi, ki urejajo ocenjevanje vrednosti nepremičnin, za tretjega toženca), zaradi protipravnega ravnanja oziroma opustitve dolžne profesionalne skrbnosti pri opravljanju dejavnosti, ker pred naročilom oziroma izdelavo cenitvenega poročila o vrednosti nepremičnine nista preverila verodostojnosti/pristnosti gradbenega dovoljenja z dne 22. 6. 2004.

3Po ugotovitvah, da tožnik ni dokazal obstoja pravne napake in ni pravilno uveljavljal jamčevalnega zahtevka, je sodišče zavrnilo tožbeni zahtevek zoper prvo toženko, tožbeni zahtevek zoper drugega in tretjega toženca pa po ugotovitvah, da očitani ravnanji tožencev nista bili protipravni, ker sta pri sklepanju pogodbe ravnala z dolžno profesionalno skrbnostjo.

4Tožeča stranka vlaga pritožbo. Uveljavlja vse pritožbene razloge iz prvega odstavka 338. člena ZPP³. Predlaga, da višje sodišče pritožbi ugodi, sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje, toženim strankam pa naloži plačilo stroškov p0stopka z zamudnimi obrestmi.

Kot dejansko in pravno zmotne ter s procesnimi kršitvami obremenjene izpodbija sprejete odločitve o pravni napaki, o toženkini odgovornosti zaradi omejitve javno pravne narave, o očitno utemeljeni pravici, o pravilnem uveljavljanju jamčevalnega zahtevka (v okviru stečajnega postopka) ter o škodi. Napačno je ugotovljeno dejansko stanje o odgovornosti toženke zaradi omejitve javno pravne narave, dokazna ocena je zmotna, ker sodišče ni izvedlo in pravilno ocenilo dokazov. Posledično je pravno zmotna ugotovitev, da toženka ni vedela za pravno pomanjkljivost nepremičnine.

Pravno zmotna, nepopolna in neprepričljiva je odločitev, da drugi toženec ni kršil dolžne skrbnosti in da ni podana njegova odškodninska odgovornost. Sodišče ni upoštevalo zatrjevanega in dokazanega ključnega dejstva, da je izvor odškodninske odgovornosti drugega toženca v njegovi očitno neresnični izjavi o točnosti in verodostojnosti podatkov. Ob naročilu cenitvenega poročila in predložitvi dokumentacije je podal izjavo o resničnosti in verodostojnosti posredovanih podatkov, ne da bi pri upravni enoti preveril, ali to drži. Odločilno je, da pri upravni enoti ni preveril, ali je listina, ki jo je predstavil kot gradbeno dovoljenje, verodostojna. Druge okoliščine, ki jih izpostavlja sodišče v točki 39 sodbe, ne zadoščajo. Ocenjevanje toženčeve odgovornosti v povezavi z 224. členom ZPP je napačno. Obravnavana listina ni verodostojna. Obrazložitev o delni odgovornosti tožnika kot kupca je notranje neskladna in materialnopravno nepravilna. Sodišče se ni opredelilo do trditvene in dokazne podlage tožnika o obsegu dolžnega preverjanja verodostojnosti listine. Posledično je materialnopravno zmoten sklep, da ni odškodninske odgovornosti drugega toženca oziroma da je ravnal v skladu z dolžno skrbnostjo.

V zvezi z odločitvijo, ki se nanaša na tretjega toženca, pritožba očita nepravilno uporabo pravil stroke (MSOV 2013) in Slovenskih poslovno-finančnih standardov II. Ne zadošča, da pooblaščeni ocenjevalec nepremičnin zgolj pregleda predložene listine. Potreben je sistematičen pregled oziroma preučitev predloženih podatkov. Če ocenjevalec podvomi o verodostojnosti podatkov, takih informacij ne sme uporabiti oziroma mora o tem obvestiti naročnika. Tretji toženec bi moral, tako kot je vpogledal v zemljiško knjigo in podatke GURS, pri upravni enoti preveriti, ali je bilo gradbeno dovoljenje za nepremičnino izdano. Da ni ravnal skladno s strokovnimi standardi, je tožnik dokazoval s strokovno razlago Slovenskega inštituta za revizijo, do česar se sodišče ni opredelilo. Toženec bi se lahko skliceval na to, da ni dvomil o verodostojnosti in zanesljivosti informacij le, če bi skladno s strokovnimi standardi opravil kakršno koli ravnanje v smeri preveritve gradbenega oziroma upravnega dovoljenja, a ga ni. Sodišče se ni opredelilo do tožbenih navedb, ki so vzbujale dvom o pristnosti listine (da prva toženka 22. 6. 2004 ni bila več lastnica nepremičnin; da vpis stavbe v kataster stavb ne predstavlja legalne gradnje). Na ta način je dodatno materialnopravno zmotno razbremenilo tretjega toženca odgovornosti za obravnavano škodo, ki je nastala tožniku.

Graja še odločitev o vzročni zvezi v točki 48 sodbe, češ da je neobrazložena in materialnopravno zmotna. Tudi, če bi tožnik uperil jamčevalni zahtevek za znižanje kupnine zoper stečajno maso, bi šlo za istovrstno škodo. Zaradi napačne odločitve o neobstoju odškodninske odgovornosti toženih strank je ostalo dejansko stanje o škodi neugotovljeno. Zato je treba sodbo razveljaviti.

5Toženci so odgovorili na pritožbo. V odgovorih predlagajo zavrnitev pritožbe, potrditev sodbe sodišča prve stopnje in plačilo stroškov pritožbenega postopka.

6Pritožba ni utemeljena.

7V okviru podane trditvene in dokazne podlage strank je sodišče pravilno in popolno ugotovilo dejansko stanje o odgovornosti vseh treh toženih strank. Pri odločanju je pravilno uporabilo materialno pravo in ni zagrešilo očitanih niti tistih procesnih kršitev, na katere v okviru uradnega preizkusa pazi sodišče druge stopnje po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP). Ker pritožbeno sodišče sprejema odločitev kot pravilno, bo odgovorilo le na bistvene pritožbene očitke (prvi odstavek 360. člena ZPP).

O pritožbi zoper odločitev o odgovornosti prve tožene stranke

8O procesnih kršitvah

9Sodba nima pomanjkljivosti, zaradi katerih je ne bi bilo mogoče vsebinsko preizkusiti (14. točka drugega odstavka 339. člena ZPP). V točki 23 so jasni, zadostni in preverljivi razlogi o pravni napaki, v točki 24 o vsebini in pomenu očitane pravne napake javno pravne narave v smislu očitno utemeljene pravice po 492. člena OZ, v točki 28 pa o pravilnem načinu uveljavljanja pravne napake. Razumljivi in jasni so tudi razlogi, zakaj je sodišče verjelo toženki in ne tožniku, da kljub listinam, na katere je opozarjal tožnik, toženka za očitane omejitve javno pravne narave ni vedela (točka 29 do 30). Med razlogi o odločilnih dejstvih pritožbeno sodišče tudi ne najde očitanega neskladja.

10Nestrinjanje pritožnika z razlogi, dokazno oceno in s pravno odločitvijo sodišča, ne vodi do zatrjevanih kršitev po 14. in 15. točki drugega odstavka 339. člena ZPP. Ne drži, da je sodišče prezrlo zatrjevane okoliščine o dveh dejstvih, ki naj bi predstavljali pravno napako (neobstoj/ponarejenost gradbenega dovoljenja), in o udeležbi ter zastopanju prve toženke v upravnem postopku, ki naj bi potrjevalo, da je vedela za neobstoj gradbenega dovoljenja. Tudi ne drži, da je napačno (protispisno) povzeta tožbena trditvena podlaga o veljavnem gradbenem dovoljenju (pravilno je povzeta v točki 23 sodbe), in da je mimo navedb toženke sprejeta ugotovitev o podpisovanju izjave z dne 25. 2. 2020 (točka 29). Z drugačno dokazno oceno in pravnim vrednotenjem listin in izjav strank, kot ga ocenjuje pritožba, sodišče ni zagrešilo očitanih procesnih kršitev.

11Pravici stranke, da se izjavi, ustreza obveznost sodišča, da se seznani z navedbami obeh strank, oceni njihovo dopustnost in relevantnost ter se v obrazložitvi odločbe opredeli do tistih navedb, ki so dopustne in bistvene za odločitev. Sodišče je vsebinsko obravnavalo in se obrazloženo opredelilo do vseh pravno relevantnih navedb in ugovorov pravdnih strank. Šele v pritožbi tožnik jasno in decidirano trdi, da ponarejenost listine z dne 22. 6. 2006 za ta spor ni relevantna. Glede na njegove trditve, podane na prvi stopnji, pa je bilo dejstvo ponarejenosti listine odločilno za odločanje o zatrjevani pravni napaki.⁴ Pritožbena graja, da se je sodišče po nepotrebnem ukvarjalo s ponarejenostjo gradbenega dovoljenja, ni utemeljena.

12Tudi pri izvajanju dokazov ni bilo kršitve po 8. točki drugega odstavka 339. člena ZPP niti kršitve 292. člena ZPP, ki bi vplivala na pravilnost sodbe, ker sodišče po zaključku naroka ni ponovno odprlo obravnave in izvedlo novih dokazov, pridobljenih po zaključku naroka. Pravica do izvedbe predlaganih dokazov ni neomejena. Iz upravičenih razlogov lahko izvedbo dokaza sodišče obrazloženo zavrne, na svoje dokazne sklepe o izvedbi dokazov pa ni vezano. Med drugim ni dolžno izvesti dokaza za ugotovitev pravno nerelevantnih dejstev, s čimer je v točki 13 pravilno obrazložilo, zakaj ni izvajalo novih dokazov, pridobljenih po zaključku glavne obravnave.

13V skladu z načelom proste presoje dokazov in enakega varstva pravic je sporna dejstva mogoče dokazovati s katerimkoli relevantnim dokaznim sredstvom. Sodišče po izvedenem dokaznem postopku po svojem prepričanju odloči, katero dejstvo se šteje za dokazano (8. člen ZPP). Ni treba, da v sodbi izrecno navede (povzame) vsak izvedeni dokaz. Bistveno je, da jih vsebinsko dokazno oceni skupaj z drugimi dokazi in pojasni, na katere je oprlo svojo odločitev in zakaj. Dejstvo, ali je toženka vedela za obstoj zatrjevane pravne napake javnopravne narave, je sodišče ugotavljalo z listinami, na katere se je opiral tožnik, in tudi z zaslišanjem strank. Dokazna ocena je opravljena po metodoloških napotkih iz 8. člena ZPP - upoštevaje celotno procesno gradivo in ne le tistih listin (vročilnica o vročitvi odločbe z dne 2. 2.2006), ki so tožniku v korist. Sprejeti zaključki so življenjsko logični, prepričljivi in pravilni.

14Materialno dokazno breme določa materialno pravo. Za dejstvo obstoja pravne napake o nepristnosti listine je bilo na tožniku, kar priznava tudi sam. Zmotno pa meni, da se je procesno dokazno breme med pravdo preneslo na toženo stranko. Šele uspeh dokazovanja tiste stranke, ki nosi materialno dokazno breme, lahko prevali procesno dokazno breme na nasprotno stranko (212. člen ZPP). Ker v obravnavanem primeru tožnik zgolj z listinami upravne enote ni zanesljivo dokazal, da je listina ponarejena, procesno dokazno breme še ni prešlo na toženko. Kršitve 8. in 215. člena ZPP ni.

O ugotovljenem dejanskem stanju in sprejetih pravnih odločitvah

15Prodaja objekta brez gradbenega dovoljenja po ustaljenih stališčih sodne prakse predstavlja posebno obliko pravne napake prodane stvari - omejitev javno pravne narave.⁵ Ta pravni položaj ureja 494. člen OZ. Prodajalec odgovarja tudi za posebne omejitve javno pravne narave, ki kupcu niso bile znane, če je on zanje vedel, ali če je vedel, da jih je mogoče pričakovati, pa jih kupcu ni sporočil.

16Pravilna je dokazna ocena in ugotovitev sodišča prve stopnje, da tožniku, na katerem je bilo dokazno breme, ni uspelo dokazati, da je bila listina z dne 22. 6. 2004 ponarejena. Listine, na katere je opiral svoja sklepanja o tovrstni pravni napaki, niso nudile zanesljive podlage za sklep o obstoju zatrjevane napake. Kot je pravilno povedalo že sodišče prve stopnje (in zdaj priznava tudi pritožba), pa to dejstvo ob nadaljnjih ugotovitvah, da tožnik zatrjevane pravne napake ni pravilno uveljavljal, za odločanje o odgovornosti prve tožene stranke za pravno napako ni bilo (več) pravno odločilno.

17Pritožbeno sodišče nima pomislekov o pravilnosti ocene in ugotovitve, da toženka do te pravde ni vedela za obstoj zatrjevane pravne napake (ponarejenost listine/neobstoj veljavnega gradbenega dovoljenja). Oporo ima v pravilno ocenjeni izpovedbi toženke, drugega toženca in listin (zlasti gradbeno dovoljenje, s katerim je razpolagala, izjava, ki jo je podpisala na B., listina, ki naj bi jo tožnik našel v prodani hiši). Z njenim zaslišanjem se je prepričalo, da so jo v upravnem postopku zastopali pooblaščenci. Upravičeno ji je verjelo, da je bila po njihovih zagotovilih prepričana, da je legalizacija objekta realizirana. Dejstvo, da ji je bila odločba o zavrnitvi vloge za legalizacijo osebno vročena, ne more omajati ocene, da ni vedela za očitano pravno napako. Ključno je, da je listina o gradbenem dovoljenju, s katero je razpolagala, datirana s kasnejšim datumom, kot ga ima listina, na katero opozarja tožnik. Zato ji je sodišče upravičeno verjelo. Da je vedela za očitano pravno napako, oziroma da bi jo lahko pričakovala, bi bilo mogoče sklepati šele, če je kot prodajalka poznala indice, iz katerih bi bilo mogoče zanesljivo in brez vsakega dvoma sklepati na obstoj napake. Indici bi morali biti taki, da bi bilo mogoče nedvoumno sklepati na obstoj takšne napake, kot naj bi jo kasneje odkril kupec (neizdano gradbeno dovoljenje). Tožnikovo sklepanje o možnosti obstoja take napake ne zadošča za sklep in zaključek, da je toženka za istovrstno pravno napako vedela, jo pričakovala in zamolčala pritožniku kot kupcu.

18Kupec je dolžan prodajalca obvestiti o pravni napaki, razen če mu je to že znano, in zahtevati od njega, da stvar v primernem roku oprosti take pravice ali zahteve (489. člen OZ). Če je kupčeva pravica omejena ali zmanjšana, sme kupec po svoji izbiri odstopiti od pogodbe ali zahtevati sorazmerno znižanje kupnine (490. člen OZ)⁶. Po stališčih teorije je treba kupcu tudi pri pravni napaki priznati pravico do odprave napake na stroške prodajalca. Tudi v tem primeru pa mora kupec primarno zahtevati, da prodajalec pravilno izpolni svojo obveznost (odpravi pravno napako). Šele če prodajalec tega v primernem dodatnem roku ne stori, lahko kupec izbere drug jamčevalni zahtevek. Drugačno pritožbeno naziranje je zmotno. Brez dodatnega roka sme kupec odstopiti od pogodbe le, če mu je prodajalec po obvestilu o napaki sporočil, da ne bo izpolnil pogodbe, ali če iz okoliščin danega primera očitno izhaja, da je prodajalec niti v dodatnem roku ne bo mogel izpolniti (smiselna uporaba 470. člena OZ). Za tak primer pa v obravnavani zadevi ne gre.

19Pritožbeno sodišče pritrjuje dejanskim in pravnim zaključkom sodišča prve stopnje v točkah 26-28 sodbe, da tožnik ne po obvestilu 29. 5. 2019, ko je izvedel, da mu upravna enota ne more izdati potrdila o pravnomočnosti gradbenega dovoljenja z dne 22. 6. 2004, niti kasneje, od tožencev ni zahteval odprave napake niti uveljavljal nobenega jamčevalnega zahtevka. Brez predhodnega uveljavljanja jamčevalnih zahtevkov je sam pristopil k odpravi pravne napake, čeprav ni šlo za očitno utemeljeno pravico v smislu 492. člena OZ, to je za napako, ki je ne bi bilo mogoče odpraviti brez poziva za odpravo v določenem roku. Tožnik na prvi stopnji niti v pritožbi ni trdil, da je od tožencev zahteval odpravo napake v določenem roku. Tudi pravilno ocenjena korespondenca med tožnikom in drugim tožencem ne nudi opore za tak zaključek in tudi ne za pritožbeno oceno, da pravilno pozvana tožena stranka v dodatnem roku ne bi mogla ali da ne bo odpravila napake. Tožnik v tej pravdi kot škodo vtožuje stroške, ki so mu nastali z odpravljanjem napake (pridobitev gradbenega dovoljenja za legalizacijo objekta). Že te okoliščine kažejo, da je bilo pravno napako v dodatnem roku mogoče odpraviti. Nobenega razumnega razloga pa ni, da odprave napake v dodatnem roku tožnik ne bi mogel terjati od tožencev - prodajalcev. Presoja sodišča prve stopnje, da ni šlo za očitno utemeljeno pravico, ki bi tožnika opravičevala za lastno odpravo napake brez predhodnega obvestila in poziva prodajalcu za odpravo napake v postavljenem roku, je pravilna, pritožba pa neutemeljena.

20Ni bilo sporno, da je tožnik kupil obravnavano nepremičnino v postopku osebnega stečaja nad prvo toženko, ki je bil po ugotovitvah sodišča prve stopnje začet 30. 5. 2016. Nepremičnina je bila tožniku izročena v posest 10. 12. 2018⁷. Stečajni postopek je bil končan 20. 7. 2020, tožba v tej pravdi pa vložena pred zaključkom stečajnega postopka - 16. 6. 2020.

21Tožnik ne izpodbija pravilne dejanske ugotovitve sodišča prve stopnje, da svojih pravic iz naslova pravne napake ni uveljavljal v okviru postopka osebnega stečaja nad premoženjem prve toženke in v breme stečajne mase. Njegovo naziranje, da to pravno ni mogoče, pa je zmotno. Tudi v stečaju se uporabljajo splošna pravila iz 488. - 495. člena OZ o pravnih napakah⁸. Na podlagi 340. člena ZFPPIPP so izključeni zgolj jamčevalni zahtevki iz naslova stvarne napake premoženja, ki je predmet prodaje. Tako velja splošno pravilo, da ima pri prodajalčevi odgovornosti za posebne omejitve javnopravne narave kupec (odvisno od okoliščin konkretne zadeve) na voljo odstop od pogodbe ali zahtevo za sorazmerno znižanje kupnine, pod določenimi pogoji pa je pogodba razdrta že po samem zakonu (490. člen OZ). Če je kupcu v stečaju izročena stvar s pravno napako, lahko kupec po splošnih pravilih OZ odstopi od pogodbe zaradi pravnih napak (drugi odstavek 490. člena OZ) in (zaradi konkretnih okoliščin prodaje v stečajnem postopku) zahteva od stečajnega dolžnika vrnitev vseh zneskov, ki jih je plačal na podlagi prodajne pogodbe, z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dneva, ko jih je plačal (193. člen OZ) ter pogodbene kazni za neizpolnitev v višini zneska are (drugi odstavek 65. člena OZ). Navedene obveznosti stečajnega dolžnika (plačilo zamudnih obresti in pogodbene kazni) nastanejo po začetku stečajnega postopka. Stečajni upravitelj jih mora plačati po pravilih o stroških stečajnega postopka (prvi odstavek 354. člena ZFPPIPP)⁹. Odločitev in ugotovitev sodišča, da pritožnik ni pravilno sodno uveljavljal jamčevalnega zahtevka, je pravilna.

22Ugotovitev, da tožnik ni pravilno uveljavljal jamčevalnega zahtevka, je ključna za presojo, da ne more uspeti s tožbenim zahtevkom zoper prvo toženko. Za prodajalčevo odgovornost za pravne napake morajo biti kumulativno izpolnjene vse predpostavke iz 488. - 495. člena OZ, ki jih je sodišče pravilno povzelo in upoštevalo v točki 22 sodbe¹⁰. Med njimi je tudi pravilno in pravočasno uveljavljanje jamčevalnega zahtevka. Že odsotnost enega od zakonsko predvidenih pogojev vodi do zavrnitve tožbenega zahtevka. Ker po pravilnih ugotovitvah sodišča prve stopnje tožnik ni pravilno uveljavljal jamčevalnega zahtevka, je tožbeni zahtevek zoper prvo toženo stranko pravilno zavrnjen.

O pritožbi zoper odločitev o odgovornosti drugega toženca

23Po ustaljenih stališčih sodne prakse stečajni upravitelj za vtoževano škodo, povzročeno tretjim osebam (ki niso upniki stečajnega dolžnika), odgovarja po splošnih pravilih o odškodninski odgovornosti (131. člen OZ)¹¹. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotavljalo, ali so v obravnavanem primeru podane vse potrebne predpostavke za toženčevo odškodninsko obveznost: škoda, nedopustno ravnanje, vzročna zveza in odgovornost povzročitelja. Bistveno je bilo vprašanje, ali je stečajni upravitelj z opustitvijo preverjanja pristnosti listine z dne 22. 6. 2004 pri izdajatelju, ravnal protipravno in skladno z dolžno profesionalno skrbnostjo (6. člen OZ).

24Pritožba vztraja pri očitkih, da je bilo ravnanje drugega toženca pri naročanju cenitvenega poročila o vrednosti nepremičnine premalo skrbno in protipravno, ker drugi toženec, kljub podani izrecni izjavi o točnosti in verodostojnosti podatkov za izdelavo cenitvenega poročila, pri upravni enoti ni preveril pristnosti listine - gradbenega dovoljenja z dne 22. 6. 2004, za katerega naj bi tožniku jamčil, da je pristno.

25Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je drugi toženec za potrebe prodaje v okviru osebnega stečaja nad prvo toženko pri tretjem tožencu naročil izdelavo cenitvenega poročila o vrednosti nepremičnine, ki ga je tretji toženec izdelal 29. 9. 2016. Prva toženka je ob uvedbi stečaja izročila tožencu celotno razpoložljivo dokumentacijo o nepremičnini, katere sestavni del je bila tudi listina - gradbeno dovoljenje Upravne enote Ljubljana z dne 22. 6. 2004. Obsežna dokumentacija, povezana s pridobivanjem gradbenega dovoljenja, ter dejansko in pravno stanje nepremičnine, preverjeno na ogledu in v javnih evidencah, ni kazalo, da objekt nima gradbenega dovoljenja ali da bi bilo tisto, s katerim je razpolagal drugi toženec, ponarejeno. Ob prodaji nepremičnine ni bilo nobenih okoliščin, ki bi pri katerem koli udeležencu prodaje vzbujale dvom o obstoju ali pristnosti gradbenega dovoljenja. Drugi toženec tožniku ni posebej izročil gradbenega dovoljenja. Posredoval mu je cenitveno poročilo, del katerega je bilo tudi sporno gradbeno dovoljenje. Obstoj gradbenega dovoljenja med udeleženci prodaje ni bil problematiziran, izpostavljen kot pogodbeni pogoj, niti obravnavan, na podlagi obravnavne listine so vsi udeleženci predpostavljali obstoj gradbenega dovoljenja.

26Po takih dejanskih ugotovitvah je ocenilo, da drugemu tožencu ni mogoče očitati hude malomarnosti in protipravnega ravnanja, ker v ugotovljenih okoliščinah primera pri izdajatelju ni preverjal pristnosti listine oziroma ni ugotavljal, ali je bila listina dejansko izdana.

27V dokaznem postopku so bile ovržene pritožbene navedbe, da drugi toženec pred naročilom cenitvenega poročila ni opravil nobenega ustreznega ravnanja, s katerim bi preveril točnost in verodostojnost posredovanih podatkov. Po ugotovitvah sodišča prve stopnje je z ogledom preveril dejansko stanje nepremičnine, z vpogledom v uradne evidence pa pravno stanje nepremičnine. Pravilna je ocena, da okoliščine, ugotovljene v točki 29 sodbe, niso vzbujale dvoma o obstoju veljavnega gradbenega dovoljenja. Ključna je ugotovitev, da je bil v času sklepanja pogodbe v uradnih evidencah naveden podatek, da je bila stavba zgrajena leta 1957. Po tedanji zakonodaji (prvi odstavek 197. člena ZGO-1) je veljala zakonska domneva, da ima stavba, zgrajena pred 31. 12. 1967, uporabno in posledično (tudi) gradbeno dovoljenje. Za podajo izjave o točnosti in verodostojnosti podatkov glede legalnosti gradnje torej ni bila odločilna listina z dne 22. 6. 2004, ki je bila med dokumentacijo, s katero je razpolagal drugi toženec, pač pa preverjeni podatki uradnih evidenc o pravnem stanju nepremičnine.

28Zmotna je pritožbena trditev, da je bila (napačna in nepreverjena) izjava o točnosti in verodostojnosti podatkov izvor odškodninske odgovornosti drugega toženca, ker se je tožeča stranka nanjo zanesla. Zanesljivo je ugotovljeno, da veljavno gradbeno dovoljenje ni bil pogodbeni pogoj za prodajo nepremičnine in da toženec tožniku ni jamčil, da ima nepremičnina pristno/veljavno gradbeno dovoljenje. Z zaslišanjem strank se je sodišče prepričalo, da sporna listina v postopku prodaje ni bila izpostavljena in obravnavana kot pogodbeni pogoj in da pri nobenem od udeležencev sporna listina ni vzbujala dvoma o njeni pristnosti. Pritožbeno sodišče pritrjuje oceni in presoji sodišča prve stopnje, da v takih okoliščinah primera drugi toženec ni bil dolžan dodatno preverjati obstoja in pravne veljavnosti sporne listine pri izdajatelju. Takega ravnanja mu ni nalagal noben predpis niti poostrena dolžnost posebno skrbnega ravnanja stečajnega upravitelja. Stečajni upravitelj bi bil dolžan preverjati pristnost in obstoj gradbenega dovoljenja, če bi se že v času sklepanja pogodbe pojavil dvom, da obravnavana listina ni pristna. Uporaba 6. odstavka 224. člena ZPP pri presoji dolžnega ravnanja je povsem na mestu. Za listine, izdane v predpisani obliki s strani državnega organa, kakršna je bila sporna listina, velja domneva resničnosti, dokler ni ugotovljeno/dokazano, da so v njej dejstva neresnično ugotovljena ali da je sama listina nepravilno sestavljena. Pritožbeno naziranje, da ni šlo za javno listno, je zmotno.

29Protipravno krivdno ravnanje je treba presojati po stanju ob sklepanju pogodbe in ne po okoliščinah, ki se pokažejo kasneje. Ker ob sklepanju pogodbe ni bilo razlogov za dvom o pristnosti in obstoju gradbenega dovoljenja, stečajni upravitelj ni bil dolžan pri izdajatelju listine preverjati pristnosti listine. Njegovo ravnanje pri sklepanju pogodbe zaradi očitane opustitve ni bilo protipravno. Ker niso izpolnjene vse predpostavke iz 131. člena OZ za njegovo odškodninsko obveznost, je tožbeni zahtevek pravilno v celoti zavrnjen.

30Neutemeljeni so pritožbeni očitki o notranjem neskladju med razlogi o krivdnem in protipravnem ravnanju obeh pogodbenikov. Pri vrednotenju zatrjevanega krivdnega protipravnega ravnanja drugega toženca je sodišče pravilno opozorilo, da se od vsakega udeleženca obligacijskega razmerja pri sklepanju pravnih poslov pričakuje ustrezna skrbnost. Tudi tožnik bi ob sklepanju pogodbe lahko pri izdajatelju preverjal, ali je gradbeno dovoljenje pristno in ali obstaja, pa tega ni storil. Po utrjenih stališčih sodne prakse ima vsaka od pogodbenih strank enako pravno možnost ugotoviti obstoj in vsebino omejitev javnopravne narave, zato pri ugotavljanju teh ni mogoče od prodajalca terjati večje skrbnosti v primerjavi s kupcem.¹²

O pritožbi zoper odločitev o odgovornosti tretje tožene stranke

31Ne drži pritožbena graja, da je sodišče nepravilno uporabilo pravila stroke (MSOV 2013) in Slovenske poslovno-finančne standarde II. Pravilno jih je povzelo v točki 46 sodbe in jih pri odločanju o dolžnem ravnanju tretjega toženca pri izdelavi cenitvenega poročila o vrednosti nepremičnine pravilno upoštevalo.

32Zatrjevane relevantne okoliščine, ki so po tožnikovem mnenju narekovale povečano skrbnost toženca pri preverjanju dobljenih informacij o pravnem stanju nepremičnine, so vsebinsko obravnavane in upoštevane. Relevantno je bilo pravno stanje nepremičnine v času sklepanja prodajne pogodbe oziroma cenitve nepremičnine, ne pa stanje na dan izdaje odločbe z dne 22. 6. 2004 (odločba o zavrnitvi predloga za legalizacijo objekta). Do tožbenih navedb glede zemljiškoknjižnega stanja nepremičnine v času izdaje te odločbe se sodišču ni bilo treba opredeljevati. Izvedeni in pravilno ocenjeni so bili vsi predlagani dokazi. Listino, na katero se je opiral tožnik, je sodišče vpogledalo in jo dokazno ocenilo (točka 47). Procesne kršitve po 8. točki drugega odstavka 339. člena ZPP ni. Dejansko stanje je pravilno ugotovljeno.

33Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je tretji toženec pred izdelavo cenilnega mnenja opravil ogled nepremičnine, pregledal izročeno mu dokumentacijo o gradnji in preveril pravno stanje nepremičnine v uradnih evidencah. Pritrditi je treba sodišču in ne pritožbi, da okoliščine, na katere je opozarjal, niso vzbujale dvoma o legalnosti gradnje: ni bilo razlogov za dvom o pristnosti prejete dokumentacije, iz uradnih evidenc je izhajalo, da je bil objekt ustrezno evidentiran v katastru stavb, kot leto izgradnje je bilo vpisano leto 1957 (predpostavka obstoja gradbenega/uporabnega dovoljenja po zakonu), dejanske okoliščine so kazale na to, da naj bi bila gradnja skladna z dokumentacijo. Ob takih dejanskih ugotovitvah je pravno pravilna presoja, da tretji toženec pred izdelavo cenilnega poročila ni bil dolžan dodatno preverjati resničnosti dobljenih informacij o pravnem stanju nepremičnine pri upravni enoti. Njegovo ravnanje je bilo skladno s slovenskimi strokovnimi standardi in ni bilo protipravno. Nasprotno pritožbeno naziranje je zmotno.

34Na pritožbene navedbe o nepravilni odločitvi o vzročni zvezi in škodi ni treba odgovarjati. Ker po pravilnih ugotovitvah sodišča prve stopnje ni izpolnjen že eden od elementov odškodninske obveznosti (protipravnost ravnanja drugega in tretjega toženca), ugotavljanje drugih pogojev (škoda in vzročna zveza) ni bilo potrebno, saj morajo biti za utemeljenost zahtevka kumulativno izpolnjeni vsi elementi iz 131. člena OZ.

35Pritožbeni razlogi niso podani. Ker tudi ni napak in kršitev, na katere pazi pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti, je zavrnilo pritožbo in potrdilo izpodbijano sodbo (353. člen ZPP).

36Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na prvem odstavku 165. člena ZPP. Tožnik ni upravičen do povračila pritožbenih stroškov, ker s pritožbo ni uspel (prvi odstavek 154. člena ZPP), toženci pa zato, ker njihovi odgovori na pritožbo niso prispevali k odločanju na pritožbeni ravni (prvi odstavek 355. člena ZPP).

¹ Obligacijski zakonik, Uradni list RS, št. 83/2001 s spremembami.
² Zakon o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju, Uradni list RS, št. 126/2007 s spremembami.
³ Zakon o pravdnem postopku, Uradni list RS, št. 26/1999 s spremembami.
⁴ Glej tožbene navedbe in navedbe v nadaljnjih treh pripravljalnih vlogah.
⁵ VS RS II Ips 138/2015, II Ips 161/2015, II Ips 245/2008, II Ips 30/2009 in odločbe VSL II Cp 1501/2018, I Cp 439/2020, I Cpg 90/2022 in druge.
⁶ VS RS II Ips 30/2019 z dne 7. 11. 2019.
⁷ Sklep Stečajnega sodišča St .../2016 o izročitvi nepremičnine kupcu.
⁸ VSL I Cpg 842/2015 z dne 13. 1. 2016 in dr. Plavšak, v: Določitev cene in kupnine, prevalitev davkov na kupca in druga pravila dobre prakse pri prodajah v stečaju, Zbirka sodobno insolvenčno pravo 2021, 18. 2. 2021, stran 50-59, FIN-LEX E-paket INS z e - Komentarjem, ZFPPIPP.
⁹ Glej dr. Plavšak, kot zgoraj.
¹⁰ (1) izpolnitev ima pravno napako; (2) vzrok te napake izvira iz prodajalčeve sfere; (3) kupec je svoj zahtevek uveljavljal v enoletnem prekluzivnem roku; (4) omejitev kupcu ni bila znana (5) prodajalec je za omejitev javnopravne narave vedel oziroma bi jo lahko pričakoval, kupcu pa je ni sporočil.
¹¹ VS RS III Ips 34/2018.
¹² VS RS II Ips 126/2005 z dne 1. 7. 2007.