495. člen OZ

V primeru odvzema pogodbenega predmeta ne pride v poštev uporaba 495. člena OZ, ki določa rok za uveljavljanje kupčeve pravice iz pravnih napak oziroma pravic do odstopa od pogodbe ali pravice do sorazmernega znižanja kupnine in pravice do povračila škode. Po prvem odstavku 490. člena OZ velja, če druga oseba kupcu stvar vzame, domneva, da je kupec z nastopom tega pravnega dejstva uresničil pravico odstopiti od pogodbe, ki jo OZ izrazi z besedami "je pogodba razdrta po samem zakonu".

Tožbo, s katero uveljavlja pravno napako, je tožnica vložila več kot štiri leta odkar je zanjo zvedela oziroma po preteku (enoletnega) prekluzivnega roka za uveljavljanje pravice iz naslova pravnih napak (prvi odstavek 495. člena OZ). To pomeni, da je njena pravica za uveljavljanje zahtevkov iz naslova pravnih napak v času vložitve tožbe že ugasnila. Zaslišanje tožničinega zakonitega zastopnika zato ni bilo potrebno.

Prvi odstavek 490. člena OZ določa, da v primeru, ko prodajalec ne ravna po kupčevi zahtevi in kdo kupcu stvar odvzame, je pogodba razdrta po samem zakonu; če pa je kupčeva pravica zmanjšana ali omejena, sme kupec po svoji izbiri odstopiti od pogodbe ali zahtevati sorazmerno znižanje kupnine. To določilo torej razlikuje med primeri, ko pride do popolnega odvzema stvari in primeri, ko je stvarna pravica kupca le (začasno) omejena oziroma zmanjšana. Razdrtje pogodbe je možno le pri popolnem odvzemu stvari. V primeru, ko je kupčeva pravica zmanjšana ali omejena, ima kupec na voljo zahtevek za sorazmerno znižanje kupnine, lahko pa pogodba v tem primeru preneha na podlagi kupčevega odstopa od pogodbe po drugem odstavku 490. člena OZ. Za uresničitev odstopne pravice po tem določilu mora biti izpolnjena dodatna predpostavka: kupec mora pred uresničitvijo odstopne pravice prodajalcu dati primeren dodatni rok za pravilno izpolnitev, torej za odpravo napake oziroma izročitev druge stvari brez napake.

Tožnica ni odgovorna za izgubo, ki naj bi jo toženka utrpela v nadaljnjem poslovanju s svojim italijanskim kupcem.

Pri zahtevku iz naslova neupravičene obogatitve se domneva poštenost nasprotne stranke, nepoštenost pa je treba izrecno zatrjevati in dokazovati. Odpravo škode, ki se kaže kot zmanjšanje vrednosti stvari zaradi pravne napake, je mogoče zahtevati samo z uporabo jamčevalnih zahtevkov, te pa je mogoče uveljavljati samo, če so izpolnjene predpostavke prodajalčeve odgovornosti za pravne napake. Prišlo je do pobotanja terjatve tožeče stranke z judikatno terjatvijo tožene stranke. Pri računanju uspeha zaradi odločitve o stroških postopka se pobot judikatne terjatve ne sme upoštevati kot toženčev pravdni uspeh.

Pravilnost prodajalčeve izpolnitve se presoja na trenutek, ko bi svojo obveznost moral izpolniti, in ne more biti odvisna od bodočih negotovih dogodkov. Tako tudi ne od aktivnega ali pasivnega ravnanja tretje osebe. To pa pomeni, da zaključka o pravni napaki ne gre vezati na to, da gradbena inšpekcija (po prodaji) vse do danes ni izdala odločbe, da gre za črno gradnjo. Za presojo medsebojnih kupčevih in prodajalčevih pravic je odločilno pravno stanje stvari v trenutku, ko zapade prodajalčeva zaveza, ko bi torej moral na kupca prenesti lastninsko pravico in mu omogočiti, da stvar prejme v dogovorjenem ali običajnem pravnem stanju. Nesporno v tem postopku je, da je bila (v trenutku prodaje) gradnja izvedena v nasprotju z izdanima gradbenima dovoljenjema, o tem, da gre za neskladje, ki ga ni mogoče sanirati, pa se je sodišče prve stopnje prepričalo z vpogledom v listine A 13 in A 11. Če je gradnja izvedena v nasprotju z gradbenim dovoljenjem, pa – v nasprotju s pritožbenimi očitki – zaključek prvostopenjskega sodišča, da takšno stanje onemogoča pridobitev uporabnega dovoljenja in otežuje nadaljnje razpolaganje z lastnino, ni napačen. Lastninska pravica je namreč v takšnem pri

Že jezikovna in logična razlaga prvega odstavka 495. člena OZ pripeljeta do zaključka, da pravica lahko ugasne, torej preneha, le v primeru, če je poprej obstajala. Zato se je v zvezi s prekluzivnim rokom iz 495. člena OZ treba vprašati, kdaj je nastala (katerakoli) kupčeva pravica iz naslova jamčevanja za pravne napake. Z uporabo argumenta teleološke redukcije je mogoče ugotoviti, da zakonodajalec pri oblikovanju 495. člena OZ gotovo ni imel v mislih situacije, ko škoda kupcu sploh še ni nastala. Ker avtodom tožniku ni bil odvzet (odvzet je bil tožnikovemu kupcu A. A.) in ker je tožnik še vedno razpolagal s kupnino, ki jo je prejel od A. A. in torej ni bil (še) v ničemer prikrajšan, se tudi njegova odškodninska tožba tedaj (še) ni rodila.

Ob sklenitvi prodajne pogodbe stavba ni imela gradbenega in uporabnega dovoljenja, ker ju po samem zakonu ni pridobila. Prav tako niso bili izpolnjeni pogoji po določbi 197. člena ZGO-1, po kateri se je pod določenimi pogoji upoštevalo, da določenih stavb, zgrajenih pred 31. 12. 1967, ni mogoče šteti za nelegalne gradnje. Prodaja zgradbe brez gradbenega in uporabnega dovoljenja predstavlja omejitev javnopravne narave po določbi 494. člena OZ. Skrbnost nepremičninskega posrednika pri opravljanju svojih poslov je skrbnost dobrega strokovnjaka, torej strožja skrbnost, saj gre za opravljanje njegove poklicne dejavnosti. Sodni izvedenec je strokovni pomočnik sodišča in ima kot tak določeno strokovno avtonomijo, kar se nanaša tudi na izbiro načina oziroma metode svojega dela.

Sodišče mora na (po)tek prekluzivnega roka iz 495. člena OZ paziti po uradni dolžnosti, procesnih položajev in pogojev pa stranki tudi ne moreta priznati kot nesporne. Sodišče prve stopnje s tem, ko je ugotavljalo pravočasnost tožbe, ni kršilo razpravnega načela. Prodajalčeva odgovornost iz 488. člena OZ je podana vselej, ko vzrok za pravno napako izvira iz njegove sfere, ko je torej pravna napaka nastala ali obstajala še pred prenosom lastninske pravice na kupca. Zato vprašanja dobre vere in/ali krivde prodajalca niso pomembna. Aktiviranje jamčevanja za pravne napake nastopi že, ko si kdorkoli (tretji) lasti (torej ne nujno: ima) kakšno pravico (torej ne nujno le lastninsko), ko torej tretji sklicujoč se na (nekakšno) pravico poseže ali zgolj zagrozi poseči v kupljeno stvar. V takem primeru je dolžnost prodajalca, da pomaga kupcu in stvar pravno »osvobodi« oziroma na kakršenkoli način prepreči, da bi tretji s svojimi zahtevki vznemirjal kupca v mirnem uživanju stvari. Dejstvo, da je vozilo kot ukradeno zaseženo s strani policije, pomeni pravno napako na vozilu, saj kupcu omejuje uresničevanje lastninske pravice, predvsem imeti vozilo v posesti in ga uporabljat

Napačno je razumevanje toženke, da v primeru, ko izročitev nepremičnine ni opravljena v skladu z 18. členom ZVKSES, kupec lahko odkloni plačilo preostanka kupnine (tudi če je preostanek kupnine bistveno višji od manjvrednosti nepremičnine zaradi pravne napake) ne glede na določbe OZ, ki urejajo sankcije za pravne napake. Napačno je tudi razumevanje sodišča druge stopnje, da je to vprašanje urejeno v 15. členu ZVKSES. Ta daje kupcu le možnost, da zadrži 10% oziroma 5% kupnine, potem pa mora v skladu z določbami OZ uveljavljati jamčevalne zahtevke in ko se ugotovi, kakšna je višina stroškov za odpravo napak oziroma višina znižanja kupnine zaradi neodpravljenih napak, se po četrtem odstavku 20. člena ZVKSES obveznosti pobotata. OZ v 494. členu določa, da prodajalec odgovarja tudi za posebne omejitve javnopravne narave, ki kupcu niso bile znane, če je on vedel zanje ali če je vedel, da jih je mogoče pričakovati, pa jih kupcu ni sporočil. Vrhovno sodišče je v zadevi II Ips 161/2015 že odločilo, da ima pomanjkanje uporabnega dovoljenja za prodano nepremičnino lahko značilnost pravne napake iz 494. člena OZ. Kupec je dolžan prodajalca obvestiti o pravni napaki, razen, če mu je to

Sodišče prve stopnje je jasno ugotovilo, da je rok za uveljavljanje pravne napake tožnice začel teči 20. 8. 2015, ker je bila tožnica že tedaj, to je ob sklenitvi zavezovalnega pravnega posla, z obstojem pravne napake seznanjena. Ugotovitev, da se je tožnica z obstojem zemljiškega dolga seznanila že 22. 10. 2013 (zaradi pozitivnega publicitetnega učinka, 6. člen ZZK-1), ko je bil vpisan v zemljiško knjigo, ni v nasprotju z ugotovitvijo sodišča prve stopnje o tem, kdaj je začel teči rok za uveljavljanje pravnih napak. Pred sklenitvijo pravnega posla namreč rok za uveljavljanje pravne napake na stvari, četudi je bila tožnica z obstojem pravne napake že pred tem seznanjena, še ni tekel, česar sodišče prve stopnje tudi ni ugotovilo. Sodišče prve stopnje je namreč izrecno ugotovilo, da je rok za uveljavljanje pravne napake začel teči 20. 8. 2015 in se je iztekel 20. 8. 2016.

S prodajno pogodbo sta tožnika v last pridobila stanovanje, ki ima manjšo vrednost, kot bi jo imelo, če bi bilo locirano v legalno zgrajeni stavbi. Razlika je škoda, obstoječa od nakupa nepremičnine dalje, zato ni mogoče slediti toženi stranki, da škoda še ni nastala, ker tožnika stanovanja še nista poizkušala prodati. Pri dokazni oceni ni upoštevano, da tožnika negativnega dejstva, da gradbenega dovoljenja nista dobila in da z neskladno gradnjo nista bila seznanjena, težko dokazujeta. Večjo vlogo pri razčiščevanju tega dejstva je zato pričakovati od tožene stranke, ki bi lahko zatrdila in dokazala kdaj, kje in v kakšnih okoliščinah je tožnika z neskladno gradnjo seznanila in jima izročila gradbeno dovoljenje. Ker tožnika svoje pravice iz pravne napake nista uveljavila v enem letu od dne, ko sta za pravno napako izvedela, z zahtevkom nista uspela.

V postopku pred sodiščem prve stopnje so pravdne stranke zatrjevale (ne)obstoj pravnih napak, zato sta prišli v poštev dve pravni podlagi: odstop od pogodbe zaradi neizpolnitve ali odstop od pogodbe iz naslova jamčevalnih zahtevkov zaradi pravnih napak. Ker sta toženca sprejela predmet izpolnitve, ni mogoče uporabiti določb OZ, ki se nanašajo na odstop od pogodbe zaradi neizpolnitve, zato je možen odstop od pogodbe le v okviru jamčevalnega zahtevka iz naslova prodajalčeve odgovornosti za pravne napake.

Na podlagi ključne dejanske ugotovitve, da je bila kupcema omejitev znana že od vsega začetka, sta pravice iz naslova jamčevanja v vsakem primeru izgubila.

V OZ sta v ospredju načeli afirmacije pogodb in stopnjevitost neveljavnostnih sankcij. Nedopustno pogodbeno stanje v konkretni zadevi je namreč mogoče odpraviti z milejšo sankcijo, kot je sankcija absolutne ničnosti celotne pogodbe, ne da bi pri tem trpela temeljna načela naše družbene ureditve.

Pravilen je tudi zaključek sodišča prve stopnje, da je s trenutkom odvzema (evikcije) predmeta pogodbe s strani tretjih oseb oziroma z vpisom njihovega lastništva na navedenih parcelah v zemljiško knjigo na podlagi omenjene pravnomočne sodbe, prišlo do razdrtja pogodbe po samem zakonu (prvi odstavek 490. člena OZ). V primeru odvzema pogodbenega predmeta ne pride v poštev uporaba 495. člena OZ, ki določa rok za uveljavljanje kupčeve pravice iz pravnih napak oziroma pravic do odstopa od pogodbe ali pravice do sorazmernega znižanja kupnine in pravice do povračila škode. Z besedami „da je pogodba razdrta po samem zakonu“ je OZ izrazil domnevo, da je kupec v primeru, ko mu je druga oseba stvar odvzela, uresničil pravico odstopiti od pogodbe.

V času sklenitve kupoprodajne pogodbe je bila v zemljiško knjigo vpisana zaznamba prepovedi odtujitve in obremenitve v korist D. Š., ki tožeči stranki izbrisnega dovoljenja v zvezi s prepovedjo odtujitve in obremenitve teh nepremičnin v njeno korist ni dala. Zaradi navedenega bremena tožeča stranka ni mogla doseči pogodbenega namena, saj vknjižba in s tem pridobitev lastninske pravice na predmetu pogodbe ni bila mogoča, zato je bila pogodba zaradi nezmožnosti izpolnitve razdrta po samem zakonu. Za uveljavljanje zahtevka za vrnitev kupnine zaradi razdrte pogodbe pa prekluzivni rok iz 1. odstavka 495. člena OZ ne pride v poštev.

Če je pogodba nična, je vsaka pogodbena stranka dolžna drugi vrniti vse, kar je na podlagi te pogodbe prejela (naturalna restitucija ali denarna vrednost izpolnitve - 87. člen OZ), vendar je kondiciranje pogojeno s tem, da je bilo na podlagi nične pogodbe realizirano kakšno izpolnitveno ravnanje. Pritrditi je revizijskemu stališču, da tožnik ni dolžan postaviti (posebnega) podrednega zahtevka, ne za samo ugotovitev ničnosti in ne za kondikcijski zahtevek na podlagi prvega odstavka 87. člena OZ. Vprašanje ničnosti lahko sodišče reši ob obravnavi že postavljenega denarnega dajatvenega zahtevka kot predhodno vprašanje (prvi odstavek 13. člena ZPP), saj nična pogodba (že sama po sebi) ni veljavna. Postavljen (denarni dajatveni) tožbeni zahtevek, ki ga sicer tožnik primarno utemeljuje na drugi materialnopravni podlagi (zmanjšanju kupnine), pa zadošča za uveljavljanje vrnitve kupnine zaradi ugotovljene ničnosti.

Tožnica zatrjuje, da je toženka dvakrat prodala isto nepremičnino, najprej tožnici in nato še drugemu kupcu, ki se je uspel vknjižiti v zemljiški knjigi, ter da toženka kot slaboverna razpolaga s kupnino. Od toženke zahteva vračilo plačanega zneska. Takšno njeno terjatev je opredeliti kot zahtevek na podlagi razdrtja pogodbe (111. člen OZ), ki ima za posledico vrnitev danega, in torej ne gre za uveljavljanje pravnih napak (po 1. odstavku 495. člena OZ), ki je vezano na 1 letni prekluzivni rok.

Do razdrtja prodajne pogodbe na podlagi zakona po prvem odstavku 490. člena OZ pride le v primerih popolne evikcije in ne zgolj začasnega odvzema vozila. S tem je prodajalec varovan, saj se kupec v primeru, da dobi vozilo vrnjeno, ne more sklicevati na razdrtje pogodbe po samem zakonu.