VSL Sodba I Cp 1549/2024

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožeča stranka je dolžna toženi stranki povrniti stroške pritožbenega postopka v znesku 6.938,45 EUR v roku 15 dni od prejema te sodbe, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po poteku roka za prostovoljno plačilo.

1Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek: - da se ugotovi, da je nična prodajna pogodba z dne 28.10.2019, sklenjena med A., d. o. o. - v stečaju, in toženo stranko, ki se nanaša na dvaindvajset nepremičnin (ki so podrobneje opredeljene v I. točki izreka); - da je neveljavna vknjižba lastninske pravice na podlagi prodajne pogodbe z dne 28. 10. 2019 in sklepa Okrožnega sodišča v Ljubljani St 0000/2014 o izročitvi nepremičnine z dne 16. 12. 2019, v korist tožene stranke pri omenjenih nepremičninah ter da se izbriše vknjižba lastninske pravice v korist tožene stranke pri teh nepremičninah in vpiše nazaj lastninska pravica v korist A., d. o. o. - v stečaju, kot pozneje najdeno premoženje (II. točka izreka); - da je neveljaven izbris zaznambe razlastitvenega postopka v korist razlastitvene upravičenke Mestne občine B. (v nadaljevanju B.) na podlagi sklepa o uvedbi razlastitvenega postopka z dne 28. 1. 2019, ki je bil opravljen na podlagi sklepa Okrožnega sodišča v Ljubljani St 0000/2014 o izročitvi nepremičnine kupcu z dne 16. 12. 2019 pri desetih nepremičninah, z ID znakom 0000 345/5 (sedaj 345/34 - 345/39), 0000 345/17 (sedaj 345/42, 345/43) in 0000 345/18 (sedaj 345/40 in 345/41), ter znova vpiše zaznamba razlastitvenega postopka v korist razlastitvene upravičenke pri teh nepremičninah (III. točka izreka); - da je neveljavnih pet zaznamb vrstnega reda za pridobitev lastninske pravice z različnimi učinki pri določenih nepremičninah (podrobneje razvidno v IV., VI., VII., VIII. in IX. točkah izreka); - da sta neveljavni vknjižbi maksimalne hipoteke v višini 3,000.000 EUR v korist družbe C., d. o. o., z veljavnostjo do odpoklica, z različnima učinkoma, pri vseh dvaindvajsetih nepremičninah in se izbriše vknjižba te maksimalne hipoteke pri teh nepremičninah (kot je podrobneje razvidno iz V. in X. točke izreka). Sklenilo je še, da tožeča stranka nosi vse stroške postopka tožene stranke (XI. točka izreka).

2Tožnica v obširni pritožbi uveljavlja vse pritožbene razloge. Višjemu sodišču predlaga, da razpiše obravnavo in izvede še neizvedene dokaze in nato pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da ugodi vsem tožbenim zahtevkom, podrejeno pa, da razveljavi sodbo in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Vztraja pri ugovoru funkcionalne pristojnosti in pristojnosti gospodarskega oddelka. Gre za gospodarski spor tako po subjektivnem (1. točka prvega odstavka 481. člena Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP) kot po objektivnem kriteriju (6. točka 483. člena ZPP). Sodišče prve stopnje je očitno konkludentno zavrnilo ugovor pravdnih strank. S takšnim postopanjem je kršena pravica tožnice, da o njeni tožbi odloči sodnik gospodarskega oddelka, ki se pri svojem delu pogosteje srečuje s stečajno problematiko. Tožba bi se morala obravnavati na gospodarskem oddelku sodišča, zato naj vsaj pritožbo obravnava senat gospodarskega oddelka višjega sodišča.

Očita kršitev pravice do izjave zaradi neizvedbe dokaza z zaslišanjem priče D. D., ki bi lahko izpovedala o pogovoru z E. E., iz katerega bi bilo mogoče sklepati, da je šlo pri ustanovitvi predkupne pravice za načrtovano prevaro tožnice.

Ne strinja se z zaključkom, da ni izkazala pogojev za izjemo od prepovedi ničnostnih zahtevkov iz petega odstavka 342. člena Zakona o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju (v nadaljevanju ZFPPIPP). Sodišču očita ločeno obravnavanje vsakega posameznega tožbenega zahtevka. Opozarja, da je uveljavljala številne nepravilnosti, ki jih je zagrešilo bodisi stečajno bodisi zemljiškoknjižno sodišče. V štirih sklopih povzema, katere so te nepravilnosti. Navajala je, da ob izdaji soglasja z dne 8. 5. 2017 niso bili izpolnjeni pogoji za ustanovitev predkupne pravice in da stečajno sodišče pri tem ni presojalo izpolnitvenih pogojev za izdajo soglasja, temveč je nekritično sledilo navedbam stečajnega upravitelja. Slednji je utemeljeval ustanovitev predkupne pravice z najemnikovim upravičenjem biti predhodno obveščen o nameravani prodaji nepremičnin in tem, da ustanovitev pravice predstavlja prednost pri unovčenju stečajne mase in korist za upnike, saj je v primeru prodaje zagotovljeno sodelovanje vsaj enega potencialnega kupca. Toženka v postopku nezavezujočega zbiranja ponudb ni sodelovala. Tako ni bilo potrebe po ustanovitvi predkupne pravice. Tožnica je grajala odločitev zemljiškoknjižnega sodišča, ki je dovolilo vknjižbo predkupne pravice na vseh nepremičninah, tudi tistih, ki so predmet razlastitvenega postopka. Prav tako je navajala, da stečajno sodišče ne bi smelo upoštevati pogodbene predkupne pravice, ki ni vpisana v javno knjigo; v sklepu o tretji prodaji je slepo sledilo stečajnemu upravitelju, da na nepremičninah obstaja toženkina predkupna pravica, čeprav upravitelj ni imel soglasja sodišča za ustanovitev predkupne pravice. Stečajno sodišče pa tudi ni prepoznalo nevarnosti zlorabe v zvezi z izbiro načina prodaje nepremičnin. Sodišče se do teh sklopov očitkov ni opredelilo. Sodna praksa priznava izjemo od prepovedi iz petega odstavka 342. člena ZFPPIPP, v skladu s katero pravnomočnost sklepov stečajnega sodišča ni bila razlog, da bi sodišče odreklo presojo sumljivih okoliščin. Sodišče je s sklicevanjem na pravnomočnost sklepov odreklo presojo o ničnosti prodajne pogodbe, ki je povezana s sklepom o izročitvi, pri presoji zlonamernosti ravnanja stečajnega upravitelja in toženca ni upoštevalo pomanjkljivosti odločanja sodišča. S tem je kršilo tudi pravico do izjave. Ta kršitev je podana tudi s presojo v 40. točki sodbe, da se sodišče ne bo opredeljevalo do številnih in obsežnih, a nerelevantnih izvajanj tožnice o tem, kaj vse sta v okviru stečajnega postopka pravno narobe naredila upravitelj in sodišče. Prav tako ne pojasni, kaj naj bi bile običajne napake, ki ne dosegajo standarda zlonamernosti obeh pogodbenih strank. Ločeno in izolirano je obravnavalo očitke tožnice o tem, kaj vse je narobe naredil stečajni upravitelj. Ravnanja stečajnega in zemljiškoknjižnega sodišča so omogočila stečajnemu upravitelju in tožencu, da sta zlonamerno izigrala tožnico v postopku prodaje nepremičnin.

Tožnica se ne strinja s presojo glede ustanovitve pogodbene predkupne pravice. Sodišče ne navede oziroma ne povzame utemeljitve stečajnega upravitelja v predlogu stečajnemu sodišču za izdajo soglasja k ustanoviti predkupne pravice. Sodišče se ni opredelilo do tožničinih trditev, da ni bilo pogojev za ustanovitev predkupne pravice.

Predkupna pravica ne bi smela biti ustanovljena. Brez ustanovitve predkupne pravice pa preko načina izbire prodajnega postopka stečajni upravitelj in toženec ne bi mogla izigrati tožnice. Postopanje stečajnega upravitelja v letu 2017 kaže na to, da je skušal stečajnemu sodišču prikriti ustanovitev predkupne pravice v toženčevo korist, saj je kar dvakrat prikril podaljšanje predkupne pravice. Ustanovitev predkupne pravice na predmetu najema je določena v okviru tretjega odstavka 323. člena ZFPPIPP. Predkupna pravica se lahko ustanovi največ za obdobje enega leta. Zato bi moral stečajni upravitelj pridobiti soglasje sodišča za vsako podaljšanje predkupne pravice (primerjaj I Cpg 476/2021). Ni naloga stečajnega sodišča, da upravitelja poučuje o materialnem pravu. Predkupne pravice ni mogoče obravnavati kot pogoja najemne pogodbe, saj gre za ločena instituta.. V svojem predlogu za izdajo podaljšanja najema je upravitelj lažno navedel, da je na predmetnih nepremičninah ustanovljena predkupna pravica na podlagi aneksa št. 1, pri tem pa ni predlagal izdaje soglasja k podaljšanju predkupne pravice. Razumevanje, da je bila z najemom podaljšana tudi predkupna pravica, nima podlage v določbah ZFPPIPP. Zato je zaključek sodišča o neizkazani zlonamernosti ravnanja stečajnega upravitelja napačen. Da je šlo za prikrivanje obstoja predkupne pravice, kaže to, da je toženka dne 9. 11. 2018 predlagala izbris predkupne pravice iz zemljiške knjige, torej se je zavedala, da je predkupna pravica, ustanovljena na podlagi soglasja stečajnega sodišča z dne 7. 5. 2016, časovno omejena in je prenehala po izteku roka, za katerega je bila ustanovljena. Okoliščina, da toženka ni predlagala vknjižbe predkupne pravice na podlagi aneksa št. 1 k najemni pogodbi, potrjuje zlorabo stečajnega postopka. Da je šlo pri ravnanju stečajnega upravitelja pri izdajanju zemljiškoknjižnih dovolil, v katerega je vpeta toženka, do stopnje verjetnosti za zlorabo, je navedlo višje sodišče v sklepu I Cpg 476/2021. Tudi dve različici najemne pogodbe kažeta na zlonamerno ravnanje obeh pravdnih strank. Sodišče se je opredelilo le do tistih očitkov, ki potrjujejo njegovo presojo o tem, da ni šlo za zlonamerno ravnanje pogodbenih strank. Tudi izbira načina prodaje premoženja stečajnega dolžnika kaže na zlonamernost stečajnega upravitelja. Toženka je pridobila nepremičnine, ki jih tožnica potrebuje za izvajanje svoje prostorske politike. V konkretnem primeru niso pravno pomembne preference potencialnih interesentov, temveč, da je bilo tožnici z izbranim načinom prodaje v zvezi s priznavanjem tožencu predkupne pravice onemogočeno, da bi v stečajnem postopku kupila nepremičnine, za katere se je edina potegovala v prodajnem postopku in edina pogajala s stečajnim upraviteljem. V primeru zbiranja ponudb kupec ob uveljavitvi predkupne pravice ni imel možnosti ponuditi višje cene. Zato je stečajni upravitelj z izbiro načina prodaje zagotovil toženki, da je prišla do nepremičnin za nižjo ceno. V primeru javne dražbe bi morala toženka konkurirati tožnici in bi za nepremičnine plačala višjo ceno. Upravitelj ni navedel nobenega tehtnega razloga, zakaj je predlagan način prodaje primernejši. Tudi po presoji višjega sodišča v zadevi I Cp 476/2021 je bolj logična izbira prodaje z javno dražbo. Zmotno je bil zavrnjen tožničin očitek, da ne obstoji predkupna pravica, ki ni vpisana v zemljiško knjigo. V stečajnem postopku ni mogoče uveljavljati pogodbenih predkupnih pravic, ki niso vpisane v javne knjige. Takšno stališče je podano tudi v sklepih VS RS III Ips 85/2016 in VSL Cst 241/2023.

V kontekstu zlonamernega ravnanja obeh pogodbenih strank v zvezi s prodajo in razlastitvenim postopkom je tožnica kot bistveno izpostavila, da je stečajni upravitelj v letu 2016 navedel, da je razlastitveni postopek ovira za prodajo nepremičnin, v letu 2019 pa, da ta postopek ni več ovira za prodajo istih nepremičnin. Edino, kar se je spremenilo, je bilo to, da je v igro prišla toženka, ki ji je upravitelj brez pravnega temelja priznaval predkupno pravico, čeprav zanjo ni imel soglasja stečajnega sodišča.

Ne drži očitek sodišča, da je tožnica preslabo utemeljila zlorabo toženke pri sklenitvi pogodbe. Tožnica je konkretno opisala ravnanje stečajnega upravitelja in toženke kot smiselno življenjsko logično celoto. Iz opisa izhaja, da je lahko do sklenitve pogodbe prišlo le ob sodelovanju toženke, ki je tista, ki je zahtevala ustanovitev predkupne pravice in tista, ki je predlagala vpis predkupne pravice v zemljiško knjigo in vpis njenega podaljšanja, kot tudi izbris predkupne pravice, in tista, ki ni predlagala vpisa predkupne pravice na podlagi aneksa št. 1. Toženka je tudi tista, ki je sugerirala izbiro načina prodaje nepremičnin. Zlonamernost pogodbenih strank je izkazana s številnimi ravnanji udeležencev v postopku prodaje v stečaju, ki se prepletajo med seboj, sodišče pa jih je obravnavalo ločeno po akterjih in ločeno od ostalih njihovih ravnanj.

Ne drži presoja sodišča, da naj bi imela tožnica zgolj ekonomski interes za nakup nepremičnin. Pravočasno je plačala aro in poskrbela za izpolnitev prvega pogoja za učinkovanje pogodbe v stečaju, ostala dva pogoja pa nista bila v njeni sferi. Ni bilo podlage za tretji pogoj, ki se nanaša na uresničitev toženkine predkupne pravice, saj ji je bila ta s strani stečajnega upravitelja neupravičeno priznana. Ker toženka ni imela v času sklepanja pogodbe predkupne pravice, te ni mogla uveljavljati. Zato predkupna pravica ni mogla biti določena kot razvezni pogoj za učinkovanje prodajne pogodbe.

Zmotno je tudi stališče sodišča, da določba 200. člena Zakona o urejanju prostora (v nadaljevanju ZUreP-2) ni namenjena varstvu javne koristi, ki jo pooseblja razlastitveni upravičenec, temveč varstvu tretjih oseb. Pravilo določbe je jasno. Na jezikovni ravni ji ni mogoče odreči uporabe, jo spregledati in odločati mimo nje. Iz sklepa I Cpg 476/2021 izhaja, da se v postopku razlastitve varuje javni interes. Upravno sodišče je v sodbi I U 1478/2017 že presodilo, da odprti razlastitveni postopek prepoveduje razpolaganje z nepremičnino, ki je predmet takšnega postopka, brez soglasja razlastitvenega upravičenca.

S presojo sodišča, da se ne bo opredeljevalo do vprašanja obstoja in veljavnosti toženčeve predkupne pravice in s tem povezano veljavnostjo prodajne pogodbe, je sodišče odreklo presojo o pravnih okoliščinah, s katerimi je tožnica utemeljevala zlorabo pravil stečajnega postopka.

Pritožnica se ne strinja s sodiščem, da je v luči izbrisne tožbe v okviru tretjega odstavka 243. člena Zakona o zemljiški knjigi (v nadaljevanju ZZK-1) mogoče vzpostaviti prejšnje zemljiškoknjižno stanje, kadar je bila z izrednimi pravnimi sredstvi dosežena nova, drugačna pravnomočna odločitev, ki je taka, da na njeni podlagi vpis v zemljiško knjigo ni več pravilen. S presojo, da tožnica v tej pravdi ni navedla takšnih okoliščin, je sodišče še enkrat zanikalo tožničino pravico do sodnega varstva. Sodišče je ravno v obrazložitvi sodbe potrdilo, da tožnica kot udeleženka v postopku prodaje z zbiranjem nezavezujočih ponudb v stečajnem postopku ni imela takšnega procesnega položaja, da bi lahko vlagala ugovor oz. pritožbe zoper procesna ravnanja stečajnega sodišča. Navedeno utemeljuje zaključek, da tožnica nima sodnega varstva po tretjem odstavku 243. člena ZZK-1, kar pomeni, da bi ostala povsem brez sodnega varstva za svojo situacijo.

3Drugo tožena stranka je obširno odgovorila na pritožbo in predlagala, da višje sodišče pritožbo zavrne ter tožeči stranki naloži plačilo stroškov za odgovor na pritožbo.

4Pritožba ni utemeljena.

5Pritožbeno sodišče najprej zavrača tožničin ugovor o pristojnosti gospodarskega oddelka sodišča. V konkretnem primeru je o zadevi kot rednem civilnem sporu odločilo Okrožno sodišče v Ljubljani, zato je posledično podana pristojnost tega sodišča. V tej zadevi ne gre za gospodarski spor, zaradi česar bi moralo sodišče prve stopnje uporabiti procesna pravila, ki veljajo zanj, še manj, da bi moral o zahtevku odločiti gospodarski (specializirani) oddelek tega sodišča. V tej zadevi tožnica uveljavlja izbrisno tožbo (s predhodno vmesnim ugotovitvenim zahtevkom na ničnost prodajne pogodbe), torej zahteva ugotovitev neveljavnosti vknjižbe lastninske pravice (in zaznamb, ki so nastale kasneje), izbris spornih pravic iz zemljiške knjige (med njimi vknjižbe lastninske pravice) in vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja v luči 243. člena ZZK-1, kar pa je spor o stvarnih pravicah na nepremičninah,¹ kar pomeni, da se v skladu z drugim odstavkom 481. člena ZPP v takem sporu ne uporabljajo pravila postopka v gospodarskih sporih. Ker ne gre niti za spor iz 6. točke 483. člena ZPP (stečajni postopek je namreč že zaključen), zanj ne veljajo pravila o postopkih v gospodarskih sporih, zato je sodišče pri odločanju pravilno uporabilo določbe rednega civilnega pravdnega postopka. A tudi če bi držalo stališče pritožnice, da gre za gospodarski spor, bi šlo pri tem kvečjemu za relativno bistveno kršitev določb pravdnega postopka, ki ne vpliva na pravilnost in zakonitost izpodbijane sodbe, saj so pravila postopka v gospodarskem sporu v primerjavi s pravili rednega civilnega postopka strožja, zato je strankama postopka kvečjemu v korist, če sodišče ne uporabi pravil o gospodarskih sporih.

6Neutemeljen je tudi očitek o kršitvi pravice do izjave, ker sodišče ni izvedlo dokaza z zaslišanjem priče D. D. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je zavrnitev izvedbe tega dokaza pravilna. Priča je bila predlagana z namenom, "da bo izpovedala o pogovoru s pooblaščencem toženke, ki se je pohvalil, da jim jih je uspelo "nategniti" s predkupno pravico, in sicer da bo izpovedala o izjavah, iz katerih izhaja in je mogoče sklepati, da je prišlo pri predkupni pravici za to, da se načrtno prevara tožnico kot kupca v stečajnem postopku." Takšen dokaz pa je po presoji pritožbenega sodišča premalo konkretiziran, saj tožnica niti ni substancirano pojasnila, kakšne naj bi bile te izjave pooblaščenca. Tudi sicer je pritrditi sodišču prve stopnje, da v primeru, da bi priča potrdila to, kar se pavšalno navaja, to ne bi moglo pripeljati do drugačne odločitve, saj ugotovitev tega dejstva na podlagi pogovora, v nasprotju z listinami v spisu in sosledjem postopanja udeležencev v stečajnem postopku, ne more dokazati tistega, kar z njim želi dokazati, da predkupna pravica ni bila ustanovljena. To je tudi ustavno dopusten razlog za zavrnitev dokaznega predloga.

7V obravnavani zadevi tožnica uveljavlja izbrisno tožbo s predhodnim zahtevkom na ugotovitev ničnosti prodajne pogodbe z dne 28. 10. 2019, ki sta jo v stečajnem postopku nad stečajnim dolžnikom A., d. o. o., sklenila v njegovem imenu stečajni upravitelj in toženka kot predkupna upravičenka, v čigar korist je bila v stečajnem postopku ustanovljena pogodbena predkupna pravica na nepremičninah, ki so predmet spora. Tožnica je v postopku prodaje nepremičnin nastopala kot udeleženec, ki je zainteresiran za nakup nepremičnin v postopku tretje prodaje (z zbiranjem nezavezujočih ponudb) nepremičnin (15 nepremičnin, tekom te pravde so se posamezne razdelile in nastale nove, tako da je teh sedaj 22), ki predstavljajo zaključen skladiščno poslovni kompleks na naslovu ... V postopku prodaje je podala najboljšo ponudbo, a je toženka uresničila predkupno pravico in kupila nepremičnine po najvišji ponujeni ceni. Tožnica je imela v stečajnem postopku položaj udeleženca, ki ni uspel v postopku javnega zbiranja ponudb. Toženka je v stečajnem postopku vsled sklenjene prodajne pogodbe v okviru stečajnega postopka s sklepom o izročitvi nepremičnin z dne 16. 12. 2019 pridobila lastninsko pravico na vseh nepremičninah, kar predstavlja originaren način pridobitve lastninske pravice.

8Če je vknjižba določene pravice neveljavna iz materialnopravnega razloga, lahko tisti, čigar stvarna ali obligacijska pravica je bila zaradi te kršitve kršena, s tožbo uveljavlja zahtevek, da sodišče ugotovi neveljavnost te vknjižbe in odloči, da se vzpostavi prejšnje zemljiškoknjižno stanje vpisov (prvi odstavek 243. člena ZZK-1). Praviloma je vknjižbo lastninske pravice na podlagi pravnomočne odločbe mogoče izbrisati le, če je bilo proti taki sodbi vloženo pravno sredstvo in je bila pravnomočna sodba razveljavljena ali spremenjena (4. točka tretjega odstavka 243. člena ZZK-1). Pritožnica pravilno opozarja, da je v izjemnih primerih dopuščena vložitev izbrisne tožbe, četudi izredna pravna sredstva niso bila vložena. Kot je pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje², tožnica v stečajnem postopku (tudi ne v fazi prodaje nepremičnin) ni imela realne možnosti sodelovanja in možnosti, vložiti ustrezna pravna sredstva zoper odločitev stečajnega sodišča in stečajnega upravitelja, saj to izhaja že iz same določbe prvega odstavka 344. člena ZFPPIPP, ki med drugim določa, da se lahko zoper sklep o prodaji in sklep o izročitvi nepremičnine kupcu pritožijo le upniki, kar pa tožnica ni bila, in ji tudi ni mogoče priznati takšnega statusa.

9ZFPPIPP v petem odstavku 342. člena določa, da udeleženec, ki ni uspel na javni dražbi ali v postopku zbiranja ponudb, ni upravičen niti v stečajnem niti v drugem postopku uveljavljati zahtevka za ugotovitev ničnosti prodajne pogodbe, zahtevka za sklenitev prodajne pogodbe pod enakimi pogoji, med njimi tudi katerega drugega zahtevka, katerega uveljavitev posega v pravice, ki jih pridobi kupec s sklenitvijo ali izpolnitvijo prodajne pogodbe v stečajnem postopku, ne glede na njegovo dobro oziroma slabo vero. Vendar pa sodna praksa, ki jo pravilno omenja tudi izpodbijana sodba in je pravdnima strankama znana, v primeru, ko udeleženka v postopku prodaje ni imela položaja, da bi lahko zoper procesna dejanja v stečaju vlagala ugovore ali pritožbe, dopušča varstvo le v izjemnih primerih, in sicer v primeru zlorabe stečajnega postopka, kar pomeni, da je treba takšne izjeme presojati strogo restriktivno. Gre za primere, ko bi uporaba 342. člena ZFPPIPP pomenila varstvo zlorabe postopka. Pri tem je nedobrovernost ali napačnost postopanja sama po sebi premalo oziroma ne zadošča. Zahteva se kvalificirana nedobrovernost, zlonamernost obeh pogodbenih strank, tako stečajnega upravitelja kot zastopnika stečajnega dolžnika kot tudi kupca. Podan mora biti dejanski stan namernega izigravanja drugega udeleženca. Strogo omejena presoja dopustnosti spregleda določila petega odstavka 342. člena ZFPPIPP ne pomeni, da je podano varstvo za vsako, čeprav zmotno ali napačno ravnanje udeležencev v postopku (upravitelja, sodišča, kupca). Vsaka napačna presoja oziroma ravnanje ne zadošča za obstoj zlorabe, saj sodno varstvo v smislu izjeme od pravila v tej zakonski določbi ni namenjeno popravi napak in nepravilnosti v stečajnem postopku. Pri tem se tožnica tudi ne more sklicevati na napačnost ravnanja stečajnega ali zemljiškoknjižnega sodišča, saj pravdni postopek ni sredstvo, v katerem bi se ponovno preverjala pravilnost vsakega koraka in odločitve sodišča. Odločilen za spregled zakonske določbe je tako odgovor na vprašanje, ali sta stečajni upravitelj in kupec s svojimi ravnanji zlonamerno prikrajšala drugega udeleženca. Institut zlorabe stečajnega postopka kot izjema od originarne pridobitve lastninske pravice brez možnosti izpodbijanja se je razvil v sodni praksi predvsem v primerih, ko so s prodajo v stečaju oškodovali lastnika - ko se je torej prodajala tuja stvar ali stvar, ki je izven pravnega prometa (npr. pripadajoče zemljišče, izvenknjižna lastninska pravica ...). Gre za že obstoječe pravno varovane pravice. V tem primeru pa ne gre za to, ampak za to, da tožnica ni mogla kupiti nepremičnin po ceni, ki jo je sama ponudila, zaradi uveljavljanja (v stečajnem postopku ustanovljene) predkupne pravice s strani toženke, ki naj bi jo po trditvah tožnice toženka pridobila neupravičeno (z zlorabo stečajnega postopka).

10Ne drži pritožbena teza, da je sodišče prve stopnje zmotno uporabilo materialno pravo. Sodišče prve stopnje ni ločeno in izolirano obravnavalo ravnanj udeležencev stečajnega postopka. Glede na materialnopravna izhodišča se je pravilno osredotočilo na očitke, ki se nanašajo na ravnanja stečajnega upravitelja in toženke kot kupca. Pritožba pa tudi prezre, da izpodbijana sodba, ki sicer vsebuje posamezna poglavja, vsebuje vsebinske sklope, ki jih je treba pri razumevanju vsebine odločitve obravnavati in upoštevati kot celoto. Posamezne očitke tožnice v smeri ravnanja upravitelja in toženke je sodišče prve stopnje obravnavalo povezano, na relevantna vprašanja in tudi njihovo medsebojno prepletenost je odgovorjeno v sodbi, ki skupaj z različno naslovljenimi poglavji tvori celoto. Samo zato, ker sodišče prve stopnje morebiti na posamezna vprašanja oz. očitke ni izrecno odgovorilo v posameznem poglavju, je pa iz drugih delov sodbe razbrati odgovor nanje, pritožba ne more uspeti. Standard obrazloženosti sodne odločbe ne pomeni, da se v odločbi zapiše popolnoma tista vsebina, ki jo stranka navaja, in tudi ne, da odgovori na prav vsako strankino navedbo, temveč da prepozna ključna pravna in dejanska vprašanja zadeve (torej odločilna dejstva, ki so pomembna za odločitev), in se do njih opredeli. Sicer pa je sodišče v 41. in 20. točki obrazložitve jasno predstavilo in pojasnilo, da se ne bo opredeljevalo do očitkov, ali je bilo ravnanje sodišča in v tej povezavi upravitelja pravilno ali ne, bo pa takšne okoliščine ravnanja presodilo v luči zatrjevane zlorabe stečajnega postopka, torej ali je šlo za očitno in namerno napačna ravnanja. Tako ne drži pritožbeni očitek, da ji je sodišče odreklo presojo pomembnega dela očitkov, gre le za to, da jih je sodišče presojalo skozi prizmo spregleda zakonskega pravila, torej v luči zlorabe. Iz razlogov izpodbijane sodbe je namreč razvidno, da je sodišče prve stopnje presojalo gornje očitke in se glede njih izreklo v tč. 61, 64-68, 55, 60-61, 65 in 59 izpodbijane sodbe. Selektivno povzemanje le dela razlogov iz izpodbijane sodbe v tč. 20 in 41 v smeri materialnopravnega pomena pravnomočnih odločb oziroma preverjanja njihove protipravnosti, ne more biti uspešno, saj, kot je poudarila tudi že sodna praksa, ki jo je upoštevalo sodišče prve stopnje, v tovrstnih sporih, ne gre za (ponovno) preverjanje pravilnosti vsakega koraka sodišča v drugem (stečajnem in zemljiškoknjižnem) postopku, temveč za odgovor na vprašanje, ali sta stečajni upravitelj in toženka z zlorabo pooblastil in vloge v stečajnem postopku prikrivala sodišču stvari oziroma zavajala sodišče. Glede na izjemen odstop od upoštevanja petega odstavka 342. člena ZFPPIPP je relevantna zgolj presoja ravnanj strank pogodbe. V zvezi s stečajnim sodiščem je pri odločitvi o predmetni tožbi tako relevantno le, kako je v odnosu do njega nastopal stečajni upravitelj in toženka, in sicer, ali so njuna ravnanja v razmerju do sodišča odstopala od zahtevanih do te mere, da je mogoče govoriti o zlorabi postopka. To presojo pa je sodišče prve stopnje, upoštevaje očitke v smeri zlonamernega ravnanja upravitelja in toženke, naredilo vsebinsko pravilno.

11Pritožnica neutemeljeno očita sodišču prve stopnje kršitev pravice do izjave, ko je v tč. 40 zapisalo, da se ne bo opredeljevalo do številnih nerelevantnih izvajanj o tem, kaj vse so v okviru stečajnega postopka pravno formalno narobe naredili stečajni upravitelj in stečajno ter zemljiškoknjižno sodišče, pri čemer ne navede, katera izvajanja so to. Ne drži, da je takšna presoja neobrazložena. Tudi ne vzdrži očitek o pomankljivosti razlogov sodbe, ko sodišče v isti točki obrazložitve omenja običajne napake, ki ne dosegajo standarda zlonamernosti. Iz celovitih razlogov izpodbijane sodbe, ob primerjavi v uvodu povzetih navedb tožnice, je jasno razbrati, katere zatrjevane okoliščine, ki naj bi po mnenju tožeče stranke kazale zlonamerno sodelovanje stečajnega upravitelja in toženke, je obravnavalo. Vsakršna običajna napaka, ki jo kot tako obravnava tožnica, pa tudi po presoji pritožbenega sodišča ne more biti podlaga za dopustnost spregleda zakonskega določila.

12Iz celovitih razlogov izpodbijane sodbe je razvidno, da se je sodišče prve stopnje opredelilo do relevantnih očitkov, ki so usmerjeni v vprašanje ustanovitve, trajanja in učinkovanja predkupne pravice skupaj s sklenitvijo najemne pogodbe. Pravilno je presodilo, da pri ustanovitvi predkupne pravice v korist toženke ni izkazana zloraba upravitelja in kupca. Ravnanje upravitelja pri podajanju predloga stečajnemu sodišču za ustanovitev te pravice, ki ga je dvakrat dopolnil, ne kaže na zlonamerno ravnanje upravitelja. Sodišče prve stopnje je obrazložilo, zakaj je bila ustanovitev predkupne pravice skupaj s sklenitvijo najemne pogodbe s tožencem ekonomsko razumna in smotrna z vidika stečajnega dolžnika. Povzemanje vsebine utemeljitve upravitelja ni bilo potrebno, saj je vsebina razvidna iz listine, ki je pravdnima strankama znana. Sodišče prve stopnje je s presojo njegove utemeljitve odgovorilo, zakaj so ti razlogi prepričljivi za ustanovitev predkupne pravice. Ob tem, da ZFPPIPP v 323. členu omogoča in predvideva ustanovitev predkupne pravice skupaj z najemno pogodbo, upravitelj pa je podal razumno in prepričljivo pojasnilo, zakaj predlaga ustanovitev predkupne pravice ob sklenitvi najema, z ustanovitvijo pa je soglašalo tudi stečajno sodišče, upravitelju in toženki, ki je upravitelju predlagala poleg sklenitve najemne pogodbe tudi ustanovitev predkupne pravice, ni mogoče očitati zlorabe stečajnega postopka. Neutemeljena je trditev, da se sodišče ni opredelilo glede zatrjevanega očitka, da niso bili izpolnjeni pogoji za ustanovitev predkupne pravice. Kateri pogoji za ustanovitev predkupne pravice naj ne bi bili izpolnjeni, pritožba ne pove. Iz zakonske dikcije tretjega odstavka 323. člena ZFPPIPP pa je razvidno, da se lahko predkupna pravica ustanovi le v primeru ustanovitve najemne pogodbe. Predkupna pravica se lahko ustanovi le na premoženju, ki je predmet najema. Samo dejstvo, da je toženka z ustanovitvijo najemne pogodbe predlagala tudi ustanovitev predkupne pravice oziroma je najem pogojevala s predkupno pravico, še ne utemeljuje zlorabe stečajnega postopka, še manj, da bi upravitelj in toženka k temu pristopila z namenom izigravanja oziroma oškodovanja tožnice.

13Ne gre prezreti, da je bila v tistem času prodaja nepremičnin zaradi dveh neuspelih javnih dražb ustavljena in ni bilo znano, ne kdaj ne na kakšen način se bodo nepremičnine prodajale, predvsem pa je bilo tedaj mišljeno, da se bodo v primeru uspeha tožnice v razlastitvenem postopku tri nepremičnine prodajale brez teh delov. Še manj pa je bilo znano, da bo tožnica dve leti kasneje sodelovala kot interesent za nakup celotnega paketa nepremičnin na tretji javni prodaji, ki še niti ni bila načrtovana. Toženka v odgovoru na pritožbo sicer opozarja na zmotnost ugotovitve sodišča prve stopnje, da je upravitelj najprej menil, da ne potrebuje soglasja k ustanoviti predkupne pravice, saj je iz predloga za izdajo soglasja k najemni pogodbi razvidno, da je zaprosil za soglasje k najemni pogodbi, ki je vsebovala določila o ustanovitvi predkupne pravice. A tudi v primeru, da je upravitelj najprej zmotno menil, da ne potrebuje soglasja, je naknadno na podlagi obvestila sodišča vložil še izrecni predlog za ustanovitev predkupne pravice, ki ga je tudi konkretno utemeljil. S tem je ovržena očitana namera o prikritju ustanovitve predkupne pravice, saj je upravitelj sodišču predložil besedilo najemne pogodbe, ki je vsebovala tudi določila o ustanovitvi predkupne pravice.

14Iz neizpodbijanih ugotovitev sodišča prve stopnje je razvidno, da je bila prva najemna pogodba sklenjena dne 17. 3. 2017, nato podaljšana z aneksom št. 1 z dne 23. 4. 2018 (najdlje do dne 25. 5. 2019) in aneksom št. 2 z dne 26. 4. 2019 (najdlje do dne 25. 5. 2020). Sodišče je podalo soglasje k vsem navedenim aktom. V prvi najemni pogodbi je bila v korist toženke poleg pravice najema ustanovljena tudi predkupna pravica za nakup nepremičnine za obdobje trajanja najema, za vse nepremičnine, tudi tiste, ki so bile predmet razlastitvenega postopka (pri čemer ne gre prezreti, da je bila zaznamba uvedbe razlastitvenega postopka vpisana v zemljiški knjigi dne 11. 7. 2017). S sklepom z dne 8. 5. 2017 pa je stečajno sodišče izdalo stečajnemu upravitelju soglasje za oddajo v najem za vse nepremičnine in soglasje za ustanovitev predkupne pravice na vseh nepremičninah v korist najemnika za čas trajanja najemnega razmerja. Tako ni dvoma, da je bilo trajanje najema dvakrat podaljšano in ne morda sklenjena nova najemna pogodba. Strinjati se je s sodiščem prve stopnje, da glede trajanja predkupne pravice ni bilo nedvoumno, kot trdi tožnica, da je bila ustanovljena zgolj za čas trajanja najemne pogodbe, torej pogodbe z dne 17. 3. 2017, ne pa tudi za čas podaljšanja najema z aneksoma, h katerima je sodišče podalo soglasje. Ne drži, da je povsem logično, da bi moral upravitelj tudi za vsak čas podaljšanja najema z aneksom zahtevati soglasje sodišča za predkupno pravico. Tudi iz dikcije tretjega odstavka 323. člena ZFPPIPP, upoštevaje drugi odstavek, to ne izhaja nedvoumno. Tudi stečajno sodišče je samo na splošno opozorilo, da se predkupna pravica ustanovi samo s soglasjem sodišča, ne pa, da bi bilo potrebno izrecno soglasje tudi za vsako njeno podaljšanje. ZFPPIPP ne omejuje časa trajanja predkupne pravice v smislu, da bi morala biti ta vsakič z novim soglasjem ustanovljena oziroma podaljšana. Zakon določa, da lahko upravitelj v soglasju s sodiščem v korist najemnika ustanovi predkupno pravico na premoženju, ki je predmet najema. Ob tem, ko tako v najemni pogodbi z dne 17. 3. 2017 kot v soglasju stečajnega sodišča z dne 8. 5. 2017 trajanje predkupne pravice ni bilo izrecno določeno (v sklepu je stečajno sodišče izdalo soglasje za ustanovitev predkupne pravice za čas trajanja najemnega razmerja), ni bilo očitno neutemeljeno razumevanje, da je predkupna pravica vezana na najem oz. da traja, dokler traja najem.

15Sistemska in namenska razlaga 323. člena ZFPPIPP omogoča tudi takšno razlago, da traja predkupna pravica, ki je vezana na predmet najema, dokler traja najem, in ne za nek krajši čas. Razumevanje upravitelja, da je bila z najemom vedno avtomatsko podaljšana tudi predhodno s soglasjem sodišča ustanovljena predkupna pravica, ni obremenjeno s kvalificirano kršitvijo, ki bi kazalo na zlonamerno ravnanje v stečajnem postopku. Neutemeljen je ob tem očitek, da je upravitelj dvakrat prikril podaljšanje predkupne pravice, saj je v nadaljevanju ob predlogih za soglasje k podaljšanju najemne pogodbe predlagal podaljšanje najemne pogodbe pod enakimi pogoji in obstoj predkupne pravice v predlogu vsakokrat navedel. S selektivnim povzemanjem navedb upravitelja v dveh predlogih za soglasje k podaljšanju najemne pogodbe, tožnica ne ovrže pravilnosti presoje, da upraviteljevo ravnanje oz. razumevanje ni bilo očitno napačno, da bi kazalo na zlonamerno ravnanje z namenom prikrajšanja tožnice. Ob takem razumevanju pa tudi ni zlonamerna izdaja zemljiškoknjižnega dovolila za vknjižbo predkupne pravice v zemljiško knjigo na podlagi najemne pogodbe in na podlagi aneksov. Kot pravilno opozarja toženka v odgovoru na pritožbo, ne drži očitek tožnice, da toženka ni predlagala vknjižbe predkupne pravice tudi na podlagi aneksa št. 1 k najemni pogodbi, saj listina v spisu (priloga B5, sklep Dn 214297/2018 z dne 7. 12. 2018), ki jo je toženka predložila k odgovoru na tožbo in tožnici ni ostala neznana, kaže, da je sodišče v korist toženke dovolilo vknjižbo predkupne pravice, tako kot je bilo storjeno na podlagi kasnejšega aneksa št. 2 k najemni pogodbi.3 Predlagani izbrisi in nato ponovni vpisi predkupne pravice pa so, kot pravilno razlaga sodišče prve stopnje, lahko posledica zemljiškoknjižnih pravil, ne pa vedenja o prenehanju predkupne pravice v obligacijskem smislu (o tem še v nadaljevanju). S tem je zavrnjen pritožbeni očitek, da toženki v stečajnem postopku ne bi smel biti priznan status predkupne upravičenke. Najemno razmerje in s tem predkupna pravica nista prenehala pred prodajo nepremičnin. Pritožbeno sklicevanje na sklep VSL I Cpg 476/2021, v katerem je sodišče v postopku zavarovanja zavzelo drugačno stališče, na katerega je sodišče prve stopnje v tč. 56 izpodbijane sodbe tudi sicer odgovorilo in ga nadgradilo, ne more biti uspešno, saj sodišče na to stališče ni vezano.

16Na zlorabo v postopku oziroma očitno napačno ravnanje pa tudi ne kaže okoliščina, da je bila zemljiškoknjižnemu sodišču predložena drugačna pogodba kot stečajnemu sodišču. Zapis v eni izmed različic najemne pogodbe, da predkupna pravica, ustanovljena za čas trajanja najemnega razmerja, najkasneje do dne 31. 5. 2018, ni v nasprotju s pridobljenim soglasjem stečajnega sodišča, ob tem, da zemljiškoknjižna pravila zahtevajo vpis podatka o poteku pravice, kar pa ne pomeni, da je s tem prenehala obstajati oziroma da ne obstoji več. Takšna dopolnitev (z zapisom roka) ni problematična, saj je bil navedeni skrajni datum nadomeščen s sklenitvijo dveh aneksov k najemni pogodbi o podaljšanju najemnega razmerja, s čimer pa je bilo glede na zgoraj obrazloženo lahko razumljeno, da je podaljšana tudi predkupna pravica, ustanovljena za čas trajanja najemnega razmerja.

17Zmotno je pritožbeno stališče, da predkupna pravica na vseh nepremičninah ni obstajala oziroma je prenehala, ker ni bila vpisana v javno knjigo. Pritožbeno sodišče soglaša z zaključkom sodišča prve stopnje, da okoliščina, da predkupna pravica ni bila ves čas vpisana v zemljiško knjigo, ne kaže na izigravanje upravitelja, v katerega bi bila vpeta tudi toženka. Vpis v zemljiško knjigo ni pogoj za veljavno pridobitev predkupne pravice. Niti Obligacijski zakonik (v nadaljevanju OZ) niti ZFPPIPP ne določata, da pogodbena (obligacijska) predkupna pravica nastane šele z vpisom v zemljiško knjigo. Ob predhodni pravilni ugotovitvi nižjega sodišča, da je bila predkupna pravica ustanovljena ob soglasju stečajnega sodišča (za čas trajanja najema), ni pa bila ves čas vpisana v zemljiški knjigi pri vseh predmetnih nepremičninah, sama nevknjižba pravice na njen nastanek in obstoj nima vpliva.

18Drugo je vprašanje o njeni uveljavitvi v stečajnem postopku, o čemer se je sodišče prve stopnje tudi izreklo. Sodišče ni prezrlo, da ZFPPIPP določa pravila, ki se uporabljajo za prodajo premoženja, ki je predmet zakonite predkupne pravice in pogodbene predkupne pravice, ki je vpisana v zemljiško knjigo (prvi odstavek 347. člena ZFPPIPP). Pravilna je namenska razlaga sodišča prve stopnje, da je ta določba namenjena varstvu tistih predkupnih pravic, za katere stečajni upravitelj ne ve. ZFPPIPP v tem členu ureja publicitetni učinek pogodbene predkupne pravice. Šteje se, da je predkupna pravica, ki je vpisana v zemljiško knjigo, javno znana. Zato organizator dražbe ali zbiranja ponudb ve za obstoj predkupne pravice in upravičenca, ki ga je dolžan povabiti. V konkretnem primeru, ko je to pravico (s soglasjem stečajnega sodišča) ustanovil stečajni upravitelj tekom stečajnega postopka in ve za njen obstoj ter je dolžan povabiti upravičenca v postopek prodaje, pa je neutemeljeno sklicevanje, da nevpisane predkupne pravice upravitelj ne bi smel upoštevati pri prodaji nepremičnin. Da gre pri zahtevi po vpisu pogodbene pravice za elemente publicitetnega učinka, izhaja tudi iz 510. člena OZ, temu pa pritrjuje tudi pravna teorija (glej Miha Juhart, Obligacijski zakonik s komentarjem, 3. knjiga, GV Založba, Ljubljana 2004, str. 312, 313). Pritožbeni zaključek, da je potrebno v stečajnem postopku upoštevati samo pogodbeno predkupno pravico, ki je vpisana v zemljiško knjigo, glede na okoliščine primera ne drži. Le kadar je bila predkupna pravica ustanovljena pred začetkom stečajnega postopka, pa ni bila vpisana v ZK in zato zanjo upravitelj ni vedel, velja, da se je ne upošteva, če ni vpisana. Sklicevanje na odločbi VS RS III Ips 85/2016 in Cst 241/2013 ni utemeljeno, saj se sodišči tam nista ukvarjali z dejansko situacijo, kakršna je v obravnavnem primeru. Tako se izkaže pravilna presoja sodišča, da nobeno izvajanje v zvezi z ustanovitvijo predkupne pravice in v zvezi z njenim nevpisom v zemljiško knjigo ni podlaga za očitek o zlonamerni kršitvi zakona.

19V zvezi z ustanovitvijo predkupne pravice in kasnejšo izbiro načina prodaje (z nezavezujočim zbiranjem ponudb), pritožbeno sodišče zavrača pritožbene navedbe, da je s takšnim postopanjem prišlo do zlonamernega izigravanja in oškodovanja tožnice. Sodišče prve stopnje se je do tega očitka tudi opredelilo. Izbira načina prodaje, ki se je odvijala tekom dveh let, ne kaže onemogočanja tožničinega nakupa nepremičnin v stečajnem postopku. Predlaganje načina prodaje v stečajnem postopku je v domeni stečajnega upravitelja, ki ga mora obrazložiti in je bil k temu tudi izrecno dodatno pozvan s strani stečajnega sodišča. Tovrstni način prodaje je bil po oceni stečajnega upravitelja upravičen že zaradi predhodno neuspelih javnih dražb, pojasnil pa je tudi, da je B. zahtevo za razlastitev umaknila in vložila znova, kar vnaša negotovost in negativno vpliva na vrednost premoženja. Jasno in prepričljivo je obrazložil, zakaj je ponujeni način prodaje najbolj primeren. Končna odločitev pa je bila v pristojnosti stečajnega sodišča, ki je v tretjem poskusu prodaje soglašalo s prodajo na predlagani način. Prodaja in uveljavljanje predkupne pravice pri zbiranju nezavezujočih ponudb in neposrednih pogajanj, ki ga je predlagal upravitelj, res poteka nekoliko drugače kot pri javni dražbi (drugi in tretji odstavek 347. člen ZFPPIPP). ZFPPIPP omogoča tri načine prodaje, javno dražbo, zavezujoče in nezavezujoče zbiranje ponudb. V situaciji, ko je bila javna dražba večkrat neuspešna (tu dvakrat), je zakonsko dopustno, da se opravi nezavezujoče zbiranje ponudb (glej določbe 331., petega odstavka 329. in drugega odstavka 328. člena ZFPPIPP). Prvima dvema načinoma prodaje je sicer lastno, da je določena izklicna vrednost predmeta prodaje in da je pri njima stečajni dolžnik zavezan skleniti prodajno pogodbo, kar pri nezavezujočem zbiranju ponudb ne velja. Zato pa slednji način za razliko od prvih dveh vključuje fazo pogajanj s ciljem pridobiti čim višjo ponujeno ceno predmeta prodaje, kar je bilo po ugotovitvah sodišča realizirano tudi v obravnavanem primeru. Drži, da pri nezavezujočem zbiranju ponudb ni mogoče nadaljnje draženje cene, torej ponujanje višje cene, vendar pa bi bilo to lahko pomembno le z vidika višine poplačila stečajnih upnikov, kar pa tožnica ni. Nenazadnje pa sta se, kot je razvidno iz obrazložitve predloga upravitelja za izdajo sklepa o prodaji, z načinom prodaje strinjala glavna stečajna upnika. Z izbranim načinom prodaje je bilo poskrbljeno za maksimizacijo kupnine in s tem za interes čim boljšega poplačila upnikov. Tožnica pa ne trdi, da bi za nepremičnine v primeru javne dražbe ponudila več. Iz dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje glede ponujanja cene ravno izhaja, da je tožnica na dvakratni poziv upravitelja povečala ponujeno ceno in na koncu ponudila svojo najvišjo možno ceno, ki jo je bila pripravljena plačati, ob zavedanju, da ji konkurira predkupna pravica toženca, saj je bila o tem z obvestilom o tretji prodaji seznanjena. Iz podatkov spisa je razvidno, da se je za nakup nepremičnin potegovalo več ponudnikov (priloga A79), a se je po vabilu upravitelja edino tožnica pogajala za višjo ceno. Pri vsaki izbiri načina prodaje ima predkupni upravičenec vedno možnost kupiti nepremičnine po zadnji ceni najboljšega ponudnika. Tako predkupna pravica kot taka ne daje predkupnemu upravičencu nič boljšega položaja ne glede na način prodaje. Očitek, da je toženka z izbiro načina prodaje nepremičnin do njih prišla za najnižjo ceno, je zato spekulativen in hipotetičen, saj jih je kupila po ceni, po kateri jo je bila pripravljena kupiti tudi tožnica. Zmotne pa so tudi navedbe, da bi morala toženka v primeru javne dražbe ponuditi višjo ceno, saj tožnica prezre pomen statusa predkupnega upravičenca, ki je v tem, da se lahko odloči kupiti nepremičnine po zadnji ceni ostalih ponudnikov, in ni zavezan k draženju cene. Okoliščina, da toženka ni sodelovala kot ponudnik, ne kaže na očitno zlorabo prodajnega postopka. Tako ni z ničemer izkazano, da je bil tožnici z izbranim načinom prodaje onemogočen nakup nepremičnine, oziroma, da bi bila uspešna pri nakupu, če bi se opravila javna dražba. Tožničina ocena, da je način prodaje sugerirala toženka, je plod ugibanj.

20Pritožbeno ni sporno, da je tožnica po neuspešno opravljeni prvi javni dražbi podala stečajnemu upravitelju ponudbo za odkup namesto razlastitve (za tri nepremičnine, ki sodijo v skladiščno poslovni kompleks nepremičnin), ki jo je upravitelj dne 8. 7. 2016 obrazloženo zavrnil, in tik pred drugo javno dražbo dne 13. 7. 2016 (ki je bila razpisana že v aprilu 2016), vložila pri upravni enoti predlog za razlastitev treh nepremičnin. Razlastitveni postopek pa je bil na podlagi sklepa o uvedbi razlastitvenega postopka z dne 21. 2. 2017 zaznamovan v zemljiški knjigi šele 11. 7. 2017. Ker je bila tudi druga javna dražba neuspešna, se je stečajni upravitelj, ko je izvedel za vložitev tožničinega predloga na upravno enoto, odločil, da bo z nadaljnjo prodajo počakal. Kaj je bil razlog temu, ni ključno. Dejstvo je, da je bilo vprašanje, ali je (nova) prodaja4 v stečajnem postopku v letu 2019 za nepremičnine, ki so predmet razlastitvenega postopka, dovoljena, v razmisleku tako tožnice, stečajnega upravitelja, kot stečajnega sodišča. Stečajno sodišče je kljub temu, da je bilo obveščeno, da je tožnica umaknila predlog za razlastitev, a nato ponovno vložila nov predlog (po navedbah tožnice na podlagi novega predpisa, ki naj bi bil zanjo bolj ugoden), smatralo, da je prodaja dovoljena, saj je izdalo sklep o soglasju za prodajo vseh nepremičnin. Glede na takšne okoliščine ni prepričljiv očitek tožnice, da je šlo pri prodaji za upraviteljevo zavestno nezakonito ravnanje zaradi zagotavljanja koristi toženke. Upravitelj ni pristopil k prodaji, ko se je pojavila toženka, temveč več kot dve leti za tem, zanjo pa se je odločil potem, ko se je izkazalo, da je razlastitveni postopek izrazito dolgotrajen oz. se je začel ponovno, saj je tožnica svojo zahtevo za razlastitev umaknila in postopek sprožila znova od začetka, upravitelj pa je nato tudi predlagal način prodaje, ki je naslovil problem vpliva razlastitvenega postopka.

21Neutemeljeno je tudi pritožbeno vztrajanje, da je stečajni upravitelj ob zahtevani skrbnosti strokovnjaka moral vedeti, da brez soglasja razlastitvenega upravičenca, glede na določbo 200. člena takrat veljavnega ZUreP-2, ne sme prodati (določenih) nepremičnin v stečajnem postopku, kar kaže na zlorabo. Najprej velja odgovoriti, da tako kot sodišče prve stopnje tudi pritožbeno sodišče ni vezano na stališče sodišča v zadevi VSL I Cpg 476/2021, v katerem je višje sodišče zavzelo drugačno stališče - da nepremičnine, ki so predmet razlastitvenega postopka, brez soglasja razlastitvenega upravičenca ni mogoče prodati v stečajnem postopku in je zato pogodba nična, in da nasprotno ravnanje stečajnega upravitelja, ki bi moral kot strokovnjak to vedeti in spoštovati, verjetno kaže na njegovo vpletenost v zlorabo stečajnega postopka. Sistemska in teleološka razlaga 200. člena ZUreP-2, ki je enak sedanjemu 210. členu ZUreP-3, potrjuje stališče sodišča prve stopnje v izpodbijani sodbi. Prepoved prometa z nepremičninami, glede katerih je v teku razlastitveni postopek (le glede prvotnih treh, sedaj parceliranih v deset novih), ne more biti podlaga za odstop od določila 342. člena ZFPPIPP. Pritožbeno sodišče se strinja z razlogovanjem sodišča prve stopnje, da se prepoved pravnega prometa z ničnostno sankcijo po navedenem členu ZUreP-2 ne razteza in ne uporablja v primerih prodaj v stečajnem postopku. V stečajnem postopku ne gre za običajen pravni promet in običajen pravni posel, ki je sklenjen s soglasjem volj obeh pogodbenikov, na kar se nanaša prepoved iz ZUreP. V stečajnem postopku gre za prisilno prodajo, za katero ne velja svoboda razpolaganja in urejanja obligacijskih razmerij lastnika (enako v primeru javne dražbe in nezavezujočih ponudb). Stečajni postopek (in s tem prisilna prodaja) se mora odvijati hitro, njegov namen je čimprejšnje in čim boljše poplačilo upnikov. V ZUreP-2 določena ničnostna sankcija, kot je pravilno obrazložilo sodišče prve stopnje, ni namenjena varstvu interesov razlastitvenega upravičenca, temveč potencialnih kupcev. Na njegove pravice in položaj v razlastitvenem postopku sprememba lastnika nepremičnine ne vpliva. Edina sprememba je, da ima položaj stranke v razlastitvenem postopku tudi oseba, ki se lahko vpiše v zemljiško knjigo kot lastnik, če do konca razlastitvenega postopka na prvi stopnji predloži kot dokaz lastnino, sposobno za vpis v zemljiško knjigo (tako četrti odstavek 205. člena ZUreP-3, ki se uporablja glede na prehodne določbe tega zakona). Stališče ima oporo v sodbi Upravnega sodišča I U 568/2011, ki pa ni bila ovržena z nobeno odločitvijo, kot to meni pritožba. Odločba Upravnega sodišča I U 1478/2017, na katero se tožnica sklicuje, ne potrjuje, da je bilo tam zavzeto stališče, da odprti razlastitveni postopek tudi razlastitvenemu zavezancu, ki je stečajni dolžnik, prepoveduje razpolaganje z nepremičnino, ki je predmet razlastitvenega postopka. Iz nje ne izhaja, da bi se upravno sodišče ukvarjalo z vprašanjem dovoljenosti prodaje nepremičnine, za katerega se vodi razlastitveni postopek, v stečajnem postopku, temveč le z vprašanjem, ali je tek stečajnega postopka ovira za vodenje razlastitvenega postopka. Tudi v pravni teoriji je zaslediti stališče, da razlastitveni postopek ne more biti ovira za prodajo v stečajnem postopku, s katero se originarno pridobi lastninska pravica na nepremičnini. Da razlastitveni postopek ne more preprečiti prodaje nepremičnin v stečajnem postopku, pa posredno potrjuje tudi ureditev zaznambe razlastitvenih postopkov v zemljiški knjigi, saj zaznamba ni ovira za vpis na podlagi sklepa stečajnega sodišča o izročitvi nepremičnine, ki je podlaga za pridobitev lastninske pravice v stečajnem postopku (112. člen ZZK-1). Tako ni nobene ovire, da tožnica razlastitev še vedno izpelje. Tudi omemba, da je tožnica sama očitno neprimerno ravnala (najprej umaknila predlog za razlastitev in ga nato ponovno vložila), kaže na špekulacije s strani tožnice. Ob pritožbeno nespornih dejstvih, da je stečajno sodišče kljub vedenju o obstoju razlastitvenega postopka dovolilo tretjo prodajo vseh nepremičnin, tudi tistih, glede katerih je tekel (drugi) razlastitveni postopek, v okoliščinah, da je bilo zagotovljeno, da so zainteresirani kupci (katerih varstvo je namen določila ZUreP-2) obveščeni o razlastitvenem postopku, ki tako lahko upoštevajo in računajo na možnost kasnejše delne razlastitve, ni podlage za zaključek, da je prišlo s prodajo nepremičnin, tudi tistih, ki so predmet razlastitve, do zlorabe stečajnega postopka, saj tožničina pravica do pridobitve spornih prvotno treh nepremičnin (ki sicer sodijo v funkcionalno poslovni kompleks) ni izključena.

22Pritožbeno sodišče se strinja z argumentacijo sodišča prve stopnje, da s strani tožnice opisana ravnanja toženke, ne utemeljujejo zaključka o njeni kvalificirani slabi veri pri nakupu nepremičnine. Sodišče prve stopnje je na vse očitke o toženkini zlorabi in kršitvi pravil v postopku prodaje (češ, da je toženka zahtevala ustanovitev predkupne pravice, da je predlagala vpis in izbris predkupne pravice v zemljiško knjigo in da je sugerirala izbiro načina prodaje), (ne)posredno odgovorilo v točkah 43-46 sodbe kot tudi v drugih v sodbi imenovanih poglavjih, dodatno pa je odgovorjeno še zgoraj. Okoliščina, da je toženka ob predlogu za sklenitev najemnega razmerja predlagala tudi predkupno pravico, je bila njena legitimna pravica, ki jo omogoča zakon. Vpisovanje in izbris predkupne pravice ima le publicitetni učinek, nima pa vpliva na njeno pridobitev. Izbira načina prodaje pa je bila v domeni stečajnega upravitelja, s katero je soglašalo stečajno sodišče in glavni upniki stečajnega dolžnika, zato je pritožbena navedba, da je toženka sugerirala izbiro načina prodaje, gola špekulacija ob tem, da je toženka kupila nepremičnine po ceni, ki jo je kot maksimalno ponudila tožnica. Katera so druga konkretna ravnanja toženke, ki naj bi v sodelovanju s stečajnim upraviteljem kazala na njeno zlorabo stečajnega postopka oz. njeno zlonamerno ravnanje, tožnica ne uspe povedati, saj pritožbena trditev, da je te podala v dveh vlogah, ne more biti upoštevna in ne more nadomestiti neobstoječih pritožbenih navedb. Zato se to sodišče strinja s sodiščem prve stopnje, da tožnica ni prepričljivo izkazala, da bi toženka v postopku ravnala kakorkoli drugače kot v skladu s svojimi legitimnimi ekonomskimi in pravnimi interesi. Nedokazanost kvalificirano slabovernega ravnanja toženke dodatno potrjuje pravilnost zavrnitve uporabe izjeme od 342. člena ZFPPIPP.

23Na podlagi povedanega pritožbeno sodišče ugotavlja, da je pravilna zavrnitev zahtevkov na ugotovitev ničnosti prodajne pogodbe, neveljavnost vknjižbe lastninske pravice na spornih nepremičninah na podlagi te pogodbe in sklepa o izročitvi v korist toženke in njen izbris, saj uveljavljani pritožbeni razlogi in razlogi, na katere pazi pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti, niso podani (drugi odstavek 350. člena ZPP). Glede zavrnitve zahtevkov v zvezi z vpisom zaznambe razlastitvenega postopka, z vpisom zaznambe vrstnega reda za pridobitev lastninske pravice in vknjižbe maksimalne hipoteke (tč. III - X izreka izpodbijane sodbe), pa pritožbeno sodišče ugotavlja, da tožnica konkretno sploh ne prereka razlogov za njihovo zavrnitev, gre pa za zahtevke, ki niso neločljivo povezani z vtoževano izbrisno tožbo. Pritožbeno sodišče v okviru uradnega preizkusa sodi, da je tudi odločitev v tem delu ob podanih razlogih (v tč. 83 - 92 sodbe) materialnopravno pravilna.

24Ker pritožba ni utemeljena, je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo (353. člena ZPP). Na ostale pritožbene navedbe, ki za odločitev niso odločilne, pritožbeno sodišče ni posebej odgovarjalo.

25Tožnica s pritožbo ni uspela, zato sama krije svoje stroške pritožbenega postopka, toženki pa mora povrniti njene stroške, ki so ji nastali v zvezi z vsebinsko obrazloženim odgovorom na pritožbo (prvi odstavek 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena in prvim odstavkom 155. člena ZPP). Ti znašajo 6.938,45 EUR (9375 točk za odgovor na pritožbo po tar. št. 22/1 Odvetniške tarife - OT; 103,75 točk materialnih stroškov po 11/3 členu OT; 22 % DDV). Odločitev o obveznosti plačila zakonskih zamudnih obresti temelji na 299. in 378. členu OZ.

-------------------------------
1 Glej odločbe VSRS II Dor 70/2013, VSM I Cp 479/2020, VSL I Cpg 778/2011.
2 A se je v dodatnih razlogih izpodbijane sodbe v tč. 78-80 zmotno sklicevalo na omenjeno določbo ZZK-1, kar pa na pravilnost in zakonitost sodbe ni vplivalo.
3 Sicer pa ima vpis predkupne pravice v zemljiški knjigi, kot bo pojasnjeno v nadaljevanju, le publicitetni namen in ni pogoj za njeno pridobitev.
4 V sodbi je neizpodbijano ugotovljeno, da se je upravitelj odločil nadaljevati s prodajo vseh nepremičnin. Dne 17. 1. 2019, to je po tem, ko je tožnica dne 10. 10. 2018 umaknila svoj predlog za razlastitev in je bila zaznamba ustavitve razlastitvenega postopka vpisana v zemljiški knjigi z učinkom od dne 19. 12. 2018, je upravitelj namreč podal stečajnemu sodišču predlog za tretjo prodajo nepremičnin, v katerem je navedel obstoj predkupne pravice, razlastitvenega postopka pa ni navedel (tudi novega razlastitvenega postopka ne, saj je bila zaznamba ponovno začetega postopka v zemljiško knjigo vpisana z učinkom dne 31. 1. 2019). Je pa potem na opozorilo tožnice stečajnemu sodišču z dne 13. 3. 2019, da je vložila novo zahtevo za razlastitev istih nepremičnin, med drugim pojasnil, zakaj razlastitveni postopek ne more biti ovira za prodajo vseh nepremičnin. Stečajno sodišče je nato s sklepom z dne 27. 3. 2019 sklenilo in soglašalo, da se izvede tretja prodaja nepremičnin, na izbrani način prodaje, z navedbo o obstoju predkupne pravice.