347. člen ZFPPIPP

Sodišče prve stopnje je odločilo, da je javna dražba z zviševanjem izklicne cene najprimernejši način prodaje glede na vrsto premoženja, ki je predmet prodaje. Kot je razvidno iz izpodbijanega sklepa, je sledilo predlogu upraviteljice, zato ni mogoče pritrditi pritožbenim navedbam, da izpodbijanega sklepa ni mogoče preizkusiti. Primarno določeni načini prodaje dolžnikovega premoženja so med seboj enakovredni. Kateri način bo upravitelj predlagal, je odvisno od njegove ocene glede na splošne in specifične dejanske okoliščine posameznega primera. Pritožnica ne more uspeti zgolj z očitkom, da nasprotuje določeni izklicni ceni. Gre za oceno možne cene, ki bo plačana. Zato je ocenjena vrednost izhodišče v postopku prodaje. Cena, za katero je v resnici (v konkretnih okoliščinah) mogoče prodati premoženje, pa se izoblikuje na podlagi konkretnih ponudb, ki jih zainteresirani kupci dajejo na javni dražbi. Izklicna cena, ki jo določi sodišče, predstavlja le znesek, pri katerem se draženje začne, ne pa tudi končne dosežene cene. V postopku osebnega stečaja sodišče s sklepom o prodaji lahko naloži dolžniku zgolj izpraznitev in izročitev stanovanja ali družinske stanovanjske hiše

Predkupna pravica je enostransko oblikovalno upravičenje do nakupa stvari, ki se aktivira šele, ko lastnik stvari sprejme odločitev o prodaji stvari. V stečajnem postopku so posebna pravila o uveljavitvi predkupne pravice oblikovana v 347. členu ZFPPIPP. Upraviteljica je obvestilo o javni dražbi s predpisanimi opozorili pravočasno in na zanesljiv način (s priporočeno pošto) poslala predkupni upravičenki, ki se je s svojim ravnanjem (z odstranitvijo hišnega predalčnika) sama izpostavila tveganju, da se bo lahko dejansko seznanila z vsebino pisanja. Iz pisanja predkupne upravičenke je razvidno, da je pisanje prejela, zato se tudi ne more uspešno sklicevati na kršitev pravil o vročanju. Pravice iz obligacijskih razmerij so omejene z enakimi pravicami drugih. Izvrševati jih je treba v skladu s temeljnimi načeli Obligacijskega zakonika in v z njihovim namenom (prvi odstavek 7. člena OZ). Med temeljnimi načeli ima posebno težo načelo vestnosti in poštenja (5. člen OZ). Do prekoračitve temeljnega upravičenja pride, če nosilec izhaja iz pravno dopustnega abstraktnega upravičenja, ki ga konkretizira in materializira tako, da njegovo ravnanje preseže meje njegovega uprav

Institut zlorabe stečajnega postopka kot izjema od originarne pridobitve lastninske pravice brez možnosti izpodbijanja se je razvil v sodni praksi predvsem v primerih, ko so s prodajo v stečaju oškodovali lastnika - ko se je torej prodajala tuja stvar ali stvar, ki je izven pravnega prometa (npr. pripadajoče zemljišče, izvenknjižna lastninska pravica ...). Gre za že obstoječe pravno varovane pravice. V tem primeru pa ne gre za to, ampak za to, da tožnica ni mogla kupiti nepremičnin po ceni, ki jo je sama ponudila, zaradi uveljavljanja (v stečajnem postopku ustanovljene) predkupne pravice s strani toženke, ki naj bi jo ta pridobila neupravičeno. Samo dejstvo, da je toženka z ustanovitvijo najemne pogodbe predlagala tudi ustanovitev predkupne pravice oz. je najem pogojevala s predkupno pravico, še ne utemeljuje zlorabe stečajnega postopka, še manj, da bi upravitelj in toženka k temu pristopila z namenom izigravanja oz. oškodovanja tožnice. V konkretnem primeru, ko je predkupno pravico (s soglasjem stečajnega sodišča) ustanovil stečajni upravitelj med stečajnim postopkom in ve za njen obstoj ter je dolžan povabiti upravičenca v postopek prodaje, je neutemeljeno skliceva

Najpomembnejši del postopka, v katerem se izraža načelo kontradiktornosti, je glavna obravnava. To mora sodišče voditi tako, da je strankama zagotovljena polna možnost, da se izjavita. Nujen pogoj za uveljavljanje pravice do izjavljanja je zato t.i. pravica do informacije. Najpomembnejši procesni institut, ki zagotavlja pravico do informacije, pa je vročanje vlog in vabil. Pri prodaji premoženja v stečajnem postopku pa je ne glede na splošna pravila o načinu uveljavljanja predkupne pravice, mogoče uveljaviti zakonito predkupno pravico ali pogodbeno predkupno pravico, vpisano v zemljiško knjigo ali drugo javno evidenco le na način, ki je predpisan v 347. členu ZFPPIPP, saj sicer predkupna pravica preneha. Varstvo upravičenja tako ni zagotovljeno imetniku pogodbene predkupne pravice, ki ni vpisana v zemljiško knjigo ali drug javni register. Kot izhaja iz nespornih navedb pravdnih strank iz postopka pred sodiščem prve stopnje, predkupna pravica, ki je bila dogovorjena z najemno pogodbo, ni bila vpisana v zemljiško knjigo, zato že iz tega razloga ni mogoče očitati, da javna dražba ni potekala skladno z določbo drugega odstavka 347. člena ZFPPIPP, prav tako tudi ne kakršn

Iz določbe 331. člena ZFPPIPP izhaja, da sodišče s sklepom o prodaji ne odloča o morebitnih predkupnih upravičencih in jih tudi o prodaji nepremičnin s sklepom o prodaji ali kako drugače ne obvešča. Ureditev v zvezi s predkupnimi upravičenji je v 347. členu ZFPPIPP, kjer je določeno, da če se na javni dražbi prodaja premoženje, ki je predmet zakonite ali pogodbene predkupne pravice, mora upravitelj predkupnega upravičenca hkrati z objavo razpisa javne dražbe obvestiti o dražbi in opozoriti na pogoje uveljavljanja predkupne pravice. Torej v konkretnem primeru bo morebitne predkupne upravičence obvestila upraviteljica, kot je to določeno v ZFPPIPP in ne sodišče v izpodbijanem sklepu ali upraviteljica v samem predlogu za prodajo.

Sestavina ne more biti samostojen predmet stvarnih pravic. Zato je po splošnem pravilu prvega odstavka 18. člena SPZ nepremičnina opredeljena kot prostorsko odmerjen del zemeljske površine (zemljiška parcela), skupaj z vsemi sestavinami (zgradbami, zgrajenimi na tej zemljiški parceli oziroma pod njo). Od razloženih splošnih pravil, po katerih zgradba oziroma njen posamezni del ne more biti samostojen predmet stvarnih pravic, veljata dve skupini izjem, ki sta urejeni v SPZ: etažna lastnina (prvi odstavek 105. člena SPZ) in stavbna pravica (prvi odstavek 256. člena SPZ). Vendar pritožnik ne zatrjuje stavbne pravice, niti konkretizirano ne napada zaključkov prvostopenjskega sodišča: da v predmetni stavbi etažna lastnina ni urejena, ni v postopku urejanja, ni izkazano, da je v stavbi oblikovanih največ pet enot; zaradi česar mu predkupna pravica po 124. členu SPZ ne gre. Pravna teorija je zavzela stališče, da pri dejanskih etažnih razmerjih, ki formalno še niso urejena (še ni vzpostavljena etažna lastnina), zakonita predkupna pravica ne pride v poštev, saj SPZ ureja formalno (pravno vzpostavljeno) etažno lastnino. Pri klasični lastnini se lastninska pravica razteza na en sam p

Če je ocenjena vrednost premoženja, ki je predmet prodaje, enaka ali večja od 100.000 eurov (tudi če je prodajna cena nižja), je za začetek učinkovanja pogodbe potrebno soglasje k sklenitvi prodajne pogodbe (prvi odstavek v zvezi s šestim odstavkom 341. člena ZFPPIPP). Pri odločanju o soglasju mora sodišče presoditi, (1) ali je bila prodaja opravljena v skladu s pravnomočnim sklepom o prodaji in (2) ali je vsebina prodajne pogodbe v skladu s kogentnimi pravili, določenimi v 337. do 343. členu ZFPPIPP (sedmi odstavek 341. člena ZFPPIPP). Pri presoji, ali je bila prodaja opravljena v skladu s pravnomočnim sklepom o prodaji (1. točka sedmega odstavka 341. člena ZFPPIPP), sodišče ne presoja le tega, ali je upravitelj opravil izbiro kupca na način, določen s sklepom o prodaji (torej na podlagi izvedene javne dražbe, zavezujočega zbiranja ponudb oziroma neposrednih pogajanj). Presoditi mora tudi, ali je upravitelj pri izvedbi načina prodaje, določenega s sklepom, ravnal v skladu s pravili o izbiri najugodnejše ponudbe, določenimi v 334. in 335. členu ZFPPIPP). Če sodišče z dodatnim sklepom o prodaji odloči, da se opravi nezavezujoče zbiranje ponudb zaradi prodaje na podlagi nepo

Višje sodišče pojasnjuje, da lahko zakoniti zastopnik ukrepe kmetijske politike uveljavlja le v imenu in za račun društva in ne v svojem imenu, kar pa ne zadostuje, da bi se po ZKZ štelo, da to dela (kot fizična oseba) v svojem imenu in za svoj račun. Za odločitev je zato pomembno predvsem dejstvo, da pritožnica ob sklepanju pogodbe sama kot fizična oseba ni uveljavljala nobenih ukrepov kmetijske politike. Navedeno ni sporno, saj pritožnica v pritožbi izrecno navaja, da sama (kot fizična oseba) tega pogoja ne izpolnjuje. Za odločitev tudi ni pomembno, kdaj je določilo tretjega odstavka 23.a člena ZKZ stopilo v veljavo, relevantno je le, da je v trenutku uveljavljanja predkupne pravice s strani pritožnice bilo v veljavi. Prehodne določbe novele ZKZ-G v prvem odstavku 54. člena namreč določajo: „Postopki prometa in zakupa s kmetijskimi zemljišči, gozdovi ali kmetijami, začeti do uveljavitve tega zakona, se končajo v skladu z dosedanjimi predpisi“. Ker se je postopek prometa s predmetnimi nepremičninami začel po uveljavitvi ZKZ-G, mora potekati že v skladu z določili te novele.

Višje sodišče pojasnjuje, da lahko zakoniti zastopnik ukrepe kmetijske politike uveljavlja le v imenu in za račun društva in ne v svojem imenu, kar pa ne zadostuje, da bi se po ZKZ štelo, da to dela (kot fizična oseba) v svojem imenu in za svoj račun. Za odločitev je zato pomembno predvsem dejstvo, da pritožnica ob sklepanju pogodbe sama kot fizična oseba ni uveljavljala nobenih ukrepov kmetijske politike. Navedeno ni sporno, saj pritožnica v pritožbi izrecno navaja, da sama (kot fizična oseba) tega pogoja ne izpolnjuje. Za odločitev tudi ni pomembno, kdaj je določilo tretjega odstavka 23.a člena ZKZ stopilo v veljavo, relevantno je le, da je v trenutku uveljavljanja predkupne pravice s strani pritožnice bilo v veljavi. Prehodne določbe novele ZKZ-G v prvem odstavku 54. člena namreč določajo: "Postopki prometa in zakupa s kmetijskimi zemljišči, gozdovi ali kmetijami, začeti do uveljavitve tega zakona, se končajo v skladu z dosedanjimi predpisi". Ker se je postopek prometa s predmetnimi nepremičninami začel po uveljavitvi ZKZ-G, mora potekati že v skladu z določili te novele.

V stečajnem postopku pogodbenih predkupnih pravic, ki niso vpisane v javne knjige, ni mogoče uveljavljati. Sodišče mora pri odločanju o soglasju k sklenitvi prodajne pogodbe presoditi tudi, ali je upravitelj pri izvedbi načina prodaje, določenega s sklepom, ravnal v skladu s pravili o izbiri najugodnejše ponudbe. Da bi sodišče lahko opravilo to presojo, mora upravitelj predlogu za soglasje k sklenitvi prodajne pogodbe predložiti zapisnik o poteku javne dražbe oziroma pri neposredni prodaji poročilo o oddanih ponudbah v postopku nezavezujočega zbiranja ponudb in o poteku pogajanj s ponudniki.

Pravna posledica začetka postopka osebnega stečaja je omejitev poslovne sposobnosti stečajnega dolžnika tako, da ne more sklepati pogodb in opravljati drugih pravnih poslov ali dejanj, katerih predmet je razpolaganje z njegovim premoženjem, ki spada v stečajno maso. Upravitelj pa pridobi pooblastila za zastopanje stečajnega dolžnika in vodenje njegovih poslov iz drugega odstavka 97. člena ZFPPIPP. Pritožnikovo samostojno uveljavljanje predkupne pravice na javni dražbi brez soglasja na dražbi prisotne upraviteljice in z njenim izrecnim nasprotovanjem, zato skladno z drugim odstavkom 386. člena ZFPPIPP nima pravnega učinka. Sicer pa iz zapisnika poteka javne dražbe z dne 21. 2. 2023 izhaja, da se je na njej prodajal tudi preostali polovični solastniški del istih nepremičnin pritožnika, ki so bile predmet prodaje na dražbi. Če je bila torej potreba po prodaji njegovega dela nepremičnin, torej tega dela unovčenja stečajne mase zaradi poplačila njegovih upnikov, je uveljavljanje predkupne pravice na solastninskem deležu dolžnice logično nezdružljivo z istočasno prodajo njegovega solastniškega deleža istih nepremičnin. Pritožnik glede na njegovo opisano omejitev poslovne s

Kadar je prodajano premoženje predmet predkupne pravice, mora upravitelj predlogu za soglasje k sklenitvi pogodbe z dražiteljem oziroma ponudnikom, ki je uspel na javni dražbi, priložiti tudi listine, iz katerih izhaja, da je predkupnemu upravičencu omogočil uresničitev predkupne pravice v skladu s pravili 347. člena ZFPPIPP. V obravnavanem primeru soglasje k sklenitvi prodajne pogodbe sicer ni potrebno (šesti odstavek 341. člena ZFPPIPP), vendar pa mora sodišče to, ali je nepremičnina predmet predkupne pravice, preizkusiti pri odločanju o predlogu za izročitev nepremičnine kupcu. To stori tako, da na podlagi stanja zemljiške knjige preveri, ali obstaja vpisana pogodbena predkupna pravica, in na podlagi podatkov informacije o namembnosti nepremičnine presodi, ali obstaja zakonita predkupna pravica po ZKZ, če gre za kmetijsko zemljišče. Navedeno mora v postopku prodaje kmetijskih zemljišč storiti še posebej skrbno zato, ker je bil z novelo ZKZ-G (ki se uporablja od 13.4.2022 dalje) izbrisan dotedanji 25. člen, ki je določal, da to, ali je pri prodaji upoštevan prednostni vrstni red kupcev po 23. členu tega zakona, presoja pristojna upravna enota, ki ob neizpolnjevanju pogoj

Pogodbenih omejitev pravice razpolaganja s poslovnim deležem ni mogoče upoštevati tudi pri prisilnem razpolaganju v postopku unovčevanja premoženja stečajnega dolžnika. Pritožbeno stališče, da sta določbi sedmega in osmega odstavka 481. člena ZGD-1 lex specialis do splošnih določb ZFPPIPP, je ob povedanem zmotno, pritožbeni očitki v tej smeri pa neutemeljeni.

Pritožnik je bil seznanjen z dejansko in pravno podlago predkupne pravice (solastnina - tretji odstavek 66. člena SPZ) in s tem, da je bila pogodba z njim sklenjena pod razveznim pogojem, ki se uresniči, če predkupna upravičenka uveljavi predkupno pravico.

Absolutno bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP pritožnica sodišču prve stopnje očita tudi iz razloga, ker se sodišče prve stopnje v izpodbijanem sklepu ni opredelilo do ugovorne navedbe, da je z izpodbijanim sklepom in predhodnim ravnanjem upravitelja prišlo do kršitve temeljnih načel stečajnega postopka (načela zagotavljanja najboljših pogojev za poplačilo upnikov iz 47. člena ZFPPIPP), kar naj bi bilo v škodo njej kot solastnici in predkupni upravičenki, kot tudi stečajnemu dolžniku in upnikom. Sodišču prve stopnje se do teh ugovornih navedb ni bilo potrebno opredeliti, saj ZFPPIPP ne določa, da bi sodišče pred izdajo sklepa o prodaji (kaj šele sklepa o izročitvi nepremičnine kupcu) moralo pridobiti mnenje predkupnega upravičenca. Položaj predkupnega upravičenca je posebej varovan v okviru določbe 347. člena ZFPPIPP, v katerem so navedena posebna pravila o uveljavljanju predkupne pravice. Predkupni upravičenec ni stranka stečajnega postopka in nima procesne legitimacije za vložitev pritožbe zoper sklep o prodaji (126. člen ZFPPIPP) in zato nima možnosti nasprotovati odločitvam stečajnega sodišča v zvezi z odločitvijo o pr

V sodni praksi je bilo že zavzeto stališče, da najboljši ponudnik ne more poseči v razmerje med predkupnim zavezancem in predkupnim upravičencem v smislu zatrjevanja, da predkupni upravičenec ni resnični predkupni upravičenec, čeprav potrdilo o namenski rabi zemljišča potrjuje nasprotno.

S sklepom o prodaji, ki ga je v tem postopku izdalo sodišče prve stopnje, se ne odloča o nobeni pravici predkupnega upravičenca, zato pritožnica za pritožbo zoper ta sklep nima procesne legitimacije. Šele s sklepom o soglasju k prodajni pogodbi (341. člen ZFPPIPP), ali s sklepom o izročitvi nepremičnine kupcu (drugi odstavek 342. člena ZFPPIPP), če soglasje sodišča k prodajni pogodbi ni bilo potrebno, se preizkuša, ali so bila v že izvedenem postopku prodaje ustrezno spoštovana pravila o uveljavitvi predkupne pravice, določena v 347. členu ZFPPIPP.

Izpodbijani sklep je sodišče prve stopnje izdalo na podlagi drugega odstavka 342. člena ZFPPIPP. Zoper tak sklep se sicer lahko pritožijo samo upniki, vendar je po presoji pritožbenega sodišča potrebno pravico do pritožbe zoper izpodbijani sklep zaradi varstva predkupne pravice, dovoliti tudi pritožniku kot predkupnemu upravičencu, saj je z izpodbijanim sklepom poseženo v njegov pravni položaj. Pritožnik niti ne trdi, da je svojo predkupno pravico sploh skušal uveljaviti na način, kot to določa zakon (4. točka drugega odstavka 347. člena ZFPPIPP), kljub temu, da je bil o tem ustrezno poučen. Zato ne more uspeti s pritožbenimi navedbami, da mu ni bila dana možnost uveljaviti predkupne pravice le zato, ker je bil pripravljen kupiti solastniški delež po ceni, za katero je bila nato na podlagi izvedene javne dražbe sklenjena prodajna pogodba s kupcema oziroma da je imel za to resni namen.

Predkupni upravičenec ni stranka stečajnega postopka, tako da nima procesne legitimacije za vložitev ugovora ali pritožbe zoper sklep o prodaji. Pritožnica bo imela kot predkupna upravičenka možnost sodelovati pri prodaji dolžničinega dela nepremičnine, lahko sama ali pa skupaj z ostalimi solastniki, ki so prav tako predkupni upravičenci. Prodaje pa ne more preprečiti.