VSL Sodba II Cp 1062/2023

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Pravdni stranki nosita vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

1Tožnica s tožbo zahteva izpraznitev in izročitev nepremičnin ID znak 0000 42/1 in ID znak 0000 42/2, ki v naravi predstavljata zemljišče s hišo na naslovu X. Trdi, da toženec nepremičnini zaseda brez pravnega naslova.

2Sodišče prve stopnje je zahtevku v celoti ugodilo in tožencu naložilo, da tožnici povrne 1.260,40 EUR stroškov postopka.

3Toženec zoper odločitev vlaga pritožbo. Uveljavlja vse pritožbene razloge po 1. odst. 338. čl. ZPP.¹ Predlaga spremembo izpodbijane odločitve tako, da bo zahtevek tožnice zavrnjen, podrejeno pa njeno razveljavitev in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo odločanje. Priglaša stroške.

Sodišču uvodoma očita kršitev po 8. in 14. tč. 2. odst. 339. čl. ZPP ter kršitev 22. in 25. čl. Ustave, saj zavrnitve dokaznega predloga za zaslišanje priče A. A. ni obrazložilo. Sodišče je prekoračilo tudi pooblastila glede materialno procesnega vodstva, ki ga je izvedlo na obravnavi 9. 1. 2023 in s tem storilo kršitev po 1. odst. 339. čl. ZPP v zvezi z 285. čl. ZPP. Materialno procesno vodstvo ni namenjeno pozivanju k dodatnemu navajanju dejstev, poleg tega pa bi lahko tožnica ustrezno trditveno podlago dala glede na navedbe toženca v pripravljalni vlogi z dne 2. 12. 2022. Na 13. čl. pogodbe in obličnost izjave o uveljavljanju odkupne pravice se je začela sklicevati šele po pozivu sodišča. Opozarja, da takega poziva sam ni bil deležen, čeprav sodišče v sodbi navaja, da ni podal trditev, da se je s tožnico dogovoril, da stroški investicijskega vzdrževanja znižujejo odkupno ceno in da predhodno odkupne izjave ni pisno uveljavil. Gre za neenakopravno obravnavanje strank in s tem kršitev 14. in 22. čl. Ustave. Tudi ne drži, da trditev o obstoju dogovora, da stroški vzdrževanja znižujejo odkupno ceno, ni dal. Ves čas je trdil, da potrebni in nujni stroški vzdrževanja znižujejo odkupno ceno, saj so bili dogovorjeni s pogodbo in povzema del navedb iz vloge z dne 2. 12. 2022 in na naroku 9. 1. 2023. V sodbi navedena dejstva oz. razlogi so v nasprotju z dejstvi v vlogi toženca in zapisniku glavne obravnave (15. tč. 2. odst. 339. čl. ZPP). Kršitev postopka predstavlja stališče sodišča, da ne bo obravnavalo nasprotne tožbe. Gre za obrambno sredstvo toženca, ki ga je mogoče vložiti do konca glavne obravnave. O nasprotni tožbi je v prvi vrsti treba odločiti v postopku, v katerem je bila vložena, bodisi meritorno ali pa z ustreznim procesnim sklepom. Sodišče tega ni storilo. V sodbi je navedlo, da se bo nasprotna tožba obravnavala ločeno in da obstaja dvom o vrednosti spora, čeprav o tem ni odločalo. Da se bo postopek preveč zavlekel, je razlog, ki je v nasprotju s 183. čl. ZPP. Neobravnavanje nasprotne tožbe oziroma odsotnost kakršnekoli odločitve v zvezi z njo, pomeni kršitev ustavne pravice do izjave (22. čl. Ustave) in pravice do pritožbe (25. čl. Ustave). Stranki usoda njene nasprotne tožbe ni znana, prikrajšana pa je tudi za njeno meritorno obravnavo in s tem obrambo zoper zahtevek tožnice. Podana je kršitev po 1. odst. 339. čl. ZPP v zvezi z 183. čl. ZPP. Razlogi sodbe so nejasni in si nasprotujejo (14. tč. 2. odst. 339. čl. ZPP). Sodišče je namreč ugotovilo, da prodajna pogodba nastane s samo uveljavitvijo odkupne pravice, nato pa je, čeprav je toženec odkupno pravico uveljavil, odločilo, da je ta brez učinka.

Sodišče je zmotno uporabilo materialno pravo, ko je zaključilo, da zavezovalni posel ni bil sklenjen. Toženec je izjavo o odkupu uveljavil v dopisu z dne 29. 9. 2021. Ni pomembno, kaj je poleg te izjave še navedel. Učinek izjave je bil napačno presojen. Podlage za sklep, da je izjava pogojna in zato neobstoječa, sodišče ni navedlo. V nadaljevanju predstavi svoje stališče glede materialno pravne presoje, ki jo je opravilo sodišče. Opozarja, da je določilo pogodbe glede stroškov vzdrževanja nepremičnine za normalno rabo stvari (ki so breme lastnika tudi po zakonu) treba upoštevati pri odkupu, čeprav to v 13. čl. ni izrecno navedeno. Ker tožnica nepremičnine ni sanirala, je logično, da znižanje vrednosti nepremičnine zaradi neizpolnitve obveznosti iz 4. čl. pogodbe pomeni tudi znižanje cene nepremičnine. Stališče sodišča je formalistično in ne upošteva zakonskih določb o razlagi pogodb, to je 82. in 84. čl. OZ.² Cena nepremičnine je bila določena ob upoštevanju normalnega stanja nepremičnine, ne pa stanja, ki obstaja zaradi neizvedene sanacije. Toženec bi moral odkupiti nepremičnino po dogovorjeni ceni, nato pa nositi še stroške popravil in sanacije; po drugi strani pa bi tožnica prejela kupnino v dogovorjeni višini, čeprav ni izvedla v pogodbi dogovorjenega potrebnega vzdrževanja v času trajanja najema, ki ga določa 4. čl. Z zavzetim stališčem se tožencu dejansko odvzema sodno varstvo in v institut odkupne pravice vnaša arbitrarnost. Pojasnjuje namen odkupne pravice. Ker gre za pravico in ne dolžnost, ji mora biti zagotovljeno sodno varstvo. Odklonitev sodnega varstva pomeni tudi stališče, da v primeru spremenjenih okoliščin odkupni upravičenec pravice preprosto ne uveljavi. Domneva, da toženec ne more doseči namena, je zmotna. Nepremičnino še vedno želi kupiti, a po pravični ceni. Sklicevanje na ta institut je tudi sicer napačno. Gre za položaj delne nezmožnosti izpolnitve (2. odst. 116. čl. in 117. čl. OZ). Če delna izpolnitev še ustreza potrebam stranke, ostane pogodba v veljavi, druga stranka pa ima pravico zahtevati sorazmerno zmanjšanje svoje obveznosti (zmanjšanje kupnine). Enako velja glede spremenjenih okoliščin, ki jih sodišče v sodbi navaja v zvezi s predpogodbo. Spregleda, da je povratni odkup povezan s prodajo. Toženec je v vsakem primeru prodajo pogojeval s povratnim odkupom. Ne drži, da bi bila lahko sprememba cene v pogodbi le pisna. Mogoče jo je spremeniti tudi z neobličnim sporazumom (2. in 3. odst. 54. čl. OZ). Enako velja glede očitka, da bi moral toženec dati še pisno izjavo glede predhodnega uveljavljanja odkupne pravice in da bi bilo potrebno pisno soglasje, če bi kot kupec nastopala tretja oseba. Nenazadnje iz elektronskih sporočil toženca z dne 25. 8. 2020 in 23. 11. 2020 jasno izhaja, da je odkup uveljavljal in ga pisno ponovil v sporočilih in je bilo zato dejansko stanje v tem delu zmotno ugotovljeno. Dejstvo je, da sta stranki dosegli dogovor glede odkupa in cene v prvi polovici leta 2019. Stališče, da je mogoče stroške vzdrževanja, ki so nastali najemniku, pobotati le z najemnino, je prav tako napačno. To lahko velja le za razmerja, kjer odkup ni bil dogovorjen. V kolikor pa gre za odkup in lastnik med najemom ni izpolnil svojih obveznosti, kar je v končni fazi vplivalo na stanje nepremičnine v času odkupa, bi bilo vztrajanje pri prvotni odkupni ceni v nasprotju z obligacijskimi načeli. Odkupna izjava ni neveljavna le zato, ker je toženec sočasno opozoril na predložitev uporabnega dovoljenja, ki bi mu omogočil pridobitev kredita. To namreč vpliva le na možnost realizacije zavezovalnega pravnega posla, ne pa na njegovo sklenitev. Odkupno pravico je uveljavil pisno in ustno. V sodbi ni zakonske podlage, ki bi določala obliko, vsebino, pogoje in eventuelne prepovedi glede uveljavljanja predkupne pravice.

Zmotno in nepopolno je bilo ugotovljeno dejansko stanje. Zmotna je ugotovitev, da toženec ni trdil, da stroški vzdrževanja znižujejo odkupno ceno. Nepolno je bilo ugotovljeno dejansko stanje glede dejstva, da je konsenz strank glede možnosti odkupa nastal že ob prodaji. Zmotno je ugotovljeno, da sanacija, ki je bila zakonska in pogodbena dolžnost tožnice, ne vpliva na vrednost in ceno; da toženec s sklenitvijo pogodbe ne more več uresničiti namena in da predhodno ni pisno uveljavil odkupne pravice.

Ker je bil zavezovalni posel sklenjen, ni podlage za odločitev, da mora nepremičnino izprazniti in izročiti tožnici.

4Tožnica je na pritožbo toženca odgovorila. Pritrjuje odločitvi in meni, da so pritožbeni očitki neutemeljeni. Predlaga zavrnitev pritožbe in priglaša stroške.

5Pritožba ni utemeljena.

Glede kršitev določb pravdnega postopka

6Očitek, da sodišče prve stopnje ni obrazložilo zavrnitve dokaznega predloga za zaslišanje priče A. A., ni utemeljen. To je storilo že na naroku, na katerem je tožnik zaslišanje priče predlagal. Priča naj bi po navedbah toženca povedala, da je bila udeležena v pogovorih pravdnih strank glede odkupa, da je bil odkup pripravljena financirati, da je bil med pravdnima strankama dosežen dogovor za odkupno ceno 250.000 EUR in je nakup pripravljena financirati še sedaj, sodišče pa je že na naroku pojasnilo,³ da ta dejstva za odločitev niso pravno odločilna. Zakaj niso, je obrazloženo v sodbi. Kršitve po 8. in 14. tč. 2. odst. 339. čl. ZPP sodišče zato ni storilo, kršene pa niso bile niti pravice iz 22. in 25. čl. Ustave.

7Iz zapisnika naroka, ki je bil opravljen 9. 1. 2023, izhaja, da je toženec na tem naroku vložil nasprotno tožbo, tožnica pa je smiselno ugovarjala v tožbi navedeni vrednosti spora, ki je pomembna (tudi) za presojo vprašanja, ali podana stvarna pristojnost sodišča, pri katerem je bila vložena. Odločitve o tem, ali bo nasprotno tožbo dopustilo ali ne, sodišče prve stopnje na naroku ni sprejelo, v razlogih sodbe pa je pojasnilo, da bo nasprotna tožba obravnavana kot samostojna tožba v postopku II Cp (pravilno: II P, op. v. s.) 33/2023, saj obstaja dvom v pravilnost navedbe spornega predmeta ter s tem v stvarno pristojnost sodišča, poleg tega pa bi se postopek po tožbi z njeno obravnavo, preveč zavlekel.

8Pritožbeno sodišče soglaša s pritožnikom, da opisano postopanje sodišča ni bilo pravilno. Kot pritožnik utemeljeno poudarja, je vložitev nasprotne tožbe, ki je sicer samostojna tožba, v konkretnem primeru pomenila tudi obrambo zoper tožbo tožnice. Ker je bila vložena pravočasno, bi sodišče prve stopnje moralo, preden je zaključilo z obravnavo zahtevka po tožbi, preveriti, ali so izpolnjeni v 183. čl. ZPP predpisani pogoji za njeno vložitev ter v primeru ugotovitve, da pogoji niso izpolnjeni, sprejeti o tem ustrezen procesni sklep. Vendar pa drugačno postopanje v konkretnem primeru ni imelo vpliva na pravilnost in zakonitost izpodbijane sodbe in zato očitana kršitev po 1. odst. 339. čl. ZPP v zvezi 183. čl. ZPP ni bila storjena. Pritožbeno sodišče je vpogledalo v spis Okrožnega sodišča v Ljubljani II P 220/2023 in ugotovilo, da je sodišče prve stopnje vloženo nasprotno tožbo vpisalo kot samostojno tožbo pod opr. št. II P 33/2023, nato pa po predhodnem preizkusu 24. 2. 2023 izdalo sklep, s katerim je med drugim ugotovilo, da znaša vrednost spornega predmeta po nasprotni tožbi 327.208 EUR in da Okrajno sodišče v Ljubljani za odločanje ni stvarno pristojno. Ta sklep je bil vročen tudi pritožniku, ki pritožbe ni vložil. Po pravnomočnosti je bila zadeva odstopljena Okrožnemu sodišču v Ljubljani, ki je za obravnavo nasprotne tožbe stvarno pristojno. Navedeno pomeni najprej to, da vložena nasprotna tožba ne izpolnjuje pogoja po 4. odst. 183. čl. ZPP in je zato sodišče prve stopnje v tem postopku, tudi če bi postopalo pravilno, ne bi moglo obravnavati skupaj s tožbo, potem pa tudi to, da je bil toženec z usodo nasprotne tožbe seznanjen, zagotovljena mu je bila tudi pravica do izjave, ki pa je ni izkoristil.

9V obravnavani zadevi je sodišče prve stopnje na zadnjem naroku, po tem, ko je zaslišalo pričo B. B. in stranki, tožnico pozvalo, da poda ustrezne trditve v zvezi z morebitnim dogovorom o obličnosti uveljavljanja odkupne pravice in v zvezi z upoštevanjem stroškov investicijskih vlaganj pri oblikovanju končne odkupne cene.⁴ Kot izhaja iz razlogov izpodbijane sodbe, je bil poziv posledica dejstva, da je priča B. B. izpovedala o dejstvu, ki ga sicer pravdni stranki nista navajali in sicer o obstoju posebnega dogovora v zvezi s povračilom stroškov investicijskega vzdrževanja; zaslišani pa so izpovedali tudi o obstoju dogovarjanja oziroma ustnega dogovora o odkupu nepremičnine za ceno 250.000 EUR. Toženec meni, da je sodišče s tem prekoračilo svoja pooblastila, poleg tega pa takega poziva toženec ni bil deležen. Očitka sta neutemeljena.

10Čeprav imajo ob upoštevanju razpravnega načela (7. čl. ZPP) pri zbiranju dejanskega gradiva odločilno vlogo stranke, pa to, katera dejstva bodo navedle, ni izključno njihovo breme, ampak ima pri tem pomembno vlogo tudi sodišče. Na podlagi 285. čl. ZPP predsednik senata postavlja vprašanja in skrbi za drug primeren način, da se med obravnavanjem navedejo vsa odločilna dejstva, da se dopolnijo nepopolne navedbe strank o pomembnih dejstvih, da se ponudijo ali dopolnijo dokazila, ki se nanašajo na navedbe strank, in sploh, da se dajo vsa potrebna pojasnila, da se ugotovita sporno dejansko stanje in sporno pravno razmerje, ki sta pomembna za odločbo. Ta določba tako sodišče pooblašča, da stranke vzpodbudi k navedbi odločilnih dejstev. Za primer, ko procesni položaj to zahteva, se materialno procesno vodstvo lahko aktivira v katerikoli fazi postopka. Do takega položaja in potrebe po aktiviranju materialno procesnega vodstva lahko pride tudi v primeru, ko se v dokaznem postopku odkrijejo dejstva, ki jih stranki nista navajali, jih pa sodišče šteje za relevantna. Ker je do takega položaja prišlo tudi v konkretnem primeru, pritožbeno sodišče ugovor toženca, da je sodišče svoja pooblastila prekoračilo, zavrača. Toženec v pritožbi sicer trdi, da bi se morala tožnica na 13. čl. Najemne pogodbe in pogodbe o odkupni pravici (v nadaljevanju Pogodba o odkupni pravici) sklicevati že zaradi njegovih navedb v vlogi z dne 2. 12. 2022,⁵ a mu pritožbeno sodišče ne more slediti. Toženec je namreč z navedbo, "da je odkupna cena zajemala riziko glede spremembe cen nepremičnin na trgu, ne pa nepredvidenih poškodb zaradi vremenskih in drugih razmer ter nepredvidenih okvar, za sanacijo katerih bi morala poskrbeti tožnica na podlagi zakonskih določil, pa ni, in je zato stroške potrebne in nujne sanacije treba odšteti od dogovorjene cene odkupa," zasledoval znižanje dogovorjene cene, o tem pa v 13. čl. Pogodbe o odkupni pravici ni nobenega govora. Tega, da se tožnica na vsebino te določbe, ki govori o zvišanju odkupne cene zaradi investicijskih vlaganj (ne glede na to, kaj je štela med ta vlaganja), ni sama sklicevala, ji zato ne more biti v škodo. Da je tožnica stališču toženca, da je treba odkupno ceno znižati, nasprotovala, pa ne more biti sporno, saj je ves čas trdila, da je dogovorjena cena fiksna in je ni mogoče spreminjati. O morebiti neprerekanih trditvah zato ni mogoče govoriti.

11Neutemeljen je nadalje očitek toženca, da je sodišče stranki neenakopravno obravnavalo, saj sam ni bil deležen poziva za dopolnitev navedb. Poziv, da poda ustrezne trditve (glede obličnosti uveljavljanja odkupne pravice in morebitnega dogovora glede upoštevanja stroškov investicijskega vzdrževanja) je bil sicer najprej naslovljen na tožnico, nato pa je imel tudi toženec možnost o tem podati svoje trditve. Poseben poziv tožencu zato ni bil potreben. Do kršitve ustavnih pravic iz 14. in 22. čl. Ustave iz navedenih razlogov ni prišlo, prav tako sodišče prve stopnje ni zagrešilo kršitve po 1. odst. 339. čl. ZPP v zvezi z 285. čl. ZPP.

12Kršitev po 15. tč. 2. odst. 339. člena ZPP je podana, če je o odločilnih dejstvih nasprotje med tem, kar se navaja v razlogih sodbe o vsebini listin, zapisnikov o izvedbi dokazov ali prepisov zvočnih posnetkov in med samimi temi listinami, zapisniki oziroma prepisi. Gre torej za napako tehnične narave, ko sodišče napačno prenese v obrazložitev sodbe tisto, kar je zapisano v listini ali v zapisniku o izvedbi dokazov. V konkretnem primeru do česa podobnega ni prišlo. Toženec tega niti ne trdi, saj kršitev utemeljuje s trditvijo, da je sodišče napačno ugotovilo vsebino njegovih trditev.

13Končno je neutemeljen tudi očitek o storjeni kršitvi po 14. tč. 2. odst. 339. čl. ZPP, saj v razlogih, ki jih je navedlo sodišče, ni nobenih nasprotij, ki bi onemogočali pritožbeni preizkus. Presoja, da (pogojna) uveljavitev odkupne pravice nima učinka, v ničemer ne nasprotuje ugotovitvi, da sicer prodajna pogodba nastane s samo uveljavitvijo odkupne pravice (ki mora biti seveda nepogojna).

Glede dejanskih ugotovitev in materialnopravne presoje

14Sodišče prve stopnje je v okviru ponujene trditvene (in dokazne) podlage strank pravilno in popolno ugotovilo odločilna dejstva in pravilno uporabilo materialno pravo. Za zavzeto stališče, da toženec nima pravnega naslova za uporabo spornih nepremičnin, ima sodba zanesljivo podlago v izvedenem dokaznem postopku.

15Zavzeto stališče temelji na ugotovitvah, (1) da je bila najemna pogodba z dne 20. 9. 2016, ki sta jo sklenili pravdni stranki, sklenjena za čas 5 let in je iztekla 11. 10. 2021; (2) da toženec odkupne pravice, ki je bila dogovorjena s Pogodbo o odkupni pravici dne 20. 9. 2016, ni uveljavljal na pravno veljaven način in je ostala brez učinka; (3) da je odkupna pravica, ki je bila dogovorjena med pravdnima strankama, po izteku pogodbenega časa, to je po 30. 10. 2021, ugasnila; (4) da toženec nepremičnine še vedno zaseda.

16Pritožbeno sodišče se bo najprej opredelilo do trditev tožnice v odgovoru na pritožbo, da odkupna izjava ni bila veljavna že zato, ker toženec ni izkazal, da bi bil zmožen kupnino plačati. Gre za ugovor, na katerega je pravilno odgovorilo že sodišče prve stopnje v tč. 11 do vključno 14 sodbe. Argumenti, ki jih ponuja tožnica v pritožbenem postopku, ne terjajo dodatnega odgovora. Ne glede na to pa pritožbeno sodišče izpostavlja bistvo, to je, da se vprašanje plačila kupnine nanaša na izpolnitev (predhodno sklenjene) prodajne pogodbe in zato ne more predstavljati pogoja za njeno sklenitev. Drugače bi lahko veljalo le, če bi se stranki v Pogodbi o odkupni pravici tako dogovorili.

17Toženec je uveljavitev odkupne pravice utemeljeval na izjavi v dopisu z dne 29. 9. 2021. V njem je, kar ni sporno, njeno uveljavitev pogojeval s predhodno predložitvijo uporabnega dovoljenja ter sanacijo hiše in garaže, oziroma (ob upoštevanju stanja nepremičnine) z znižanjem cene. V postopku pred sodiščem prve stopnje je bilo sporno, ali ima taka izjava o uveljavitvi odkupne pravice učinke in (če) kakšne. Toženec tudi v pritožbenem postopku vztraja, da ni pomembno, kaj je poleg izjave o uveljavitvi odkupne pravice še navedel in da je bistveno, da je bila dana. Meni, da je zato do sklenitve zavezovalnega posla prišlo. Sodišču prve stopnje očita, da je učinke izjave narobe presojalo in da za svoje stališče ni navedlo pravne podlage. Očitki so neutemeljeni.

18Pravno podlago za stališče, ki ga je sodišče prve stopnje zavzelo, predstavlja določba 38. čl. SPZ⁶ v povezavi s spoznanji teorije o pravni naravi, izvrševanju in posledičnih učinkih oblikovalnih pravic, kamor sodi tudi odkupna pravica.⁷ Vse to je pojasnjeno tudi v razlogih izpodbijane sodbe.

19Pritožbeno sodišče soglaša z materialnopravnim zaključkom, da izjava o uveljavitvi odkupne pravice ne more biti pogojna in da vsebine glavne pogodbe (vsebovane v pogodbi o ustanovitvi odkupne pravice) ni mogoče enostransko spreminjati. Kot je pravilno pojasnilo sodišče prve stopnje v tč. 16 izpodbijane sodbe, to izhaja iz samega bistva in učinkov odkupne pravice in posledične potrebe po varstvu položaja odkupnega zavezanca. Položaj odkupnega upravičenca je namreč varovan že s tem, da je v času, ko odkupna pravica obstaja, njeno izvrševanje enostransko odvisno od njegove volje. Zavezanec se izvršitvi odkupne pravice (in s tem sklenitvi prodajne pogodbe) ne more upreti, v njeno izvrševanje pa ne morejo poseči niti tretji. Varstvo odkupnega zavezanca pa se po drugi strani zagotavlja z zahtevo, da mora biti vsebina prodajne pogodbe vnaprej določena; z določitvijo časa za uveljavitev odkupne pravice; pa tudi s prepovedjo spreminjanja vsebine glavne pogodbe ter prepovedjo pogojevanja in preklica izjave o uveljavitvi odkupne pravice.⁸ Sodišče prve stopnje je pravilno poudarilo tudi to, da bi drugačno stališče pomenilo, da bi odkupni upravičenec lahko enostransko dosegel ne le sklenitev prodajne pogodbe z vsebino, ki je bila vnaprej dogovorjena, ampak bi lahko enostransko spreminjal tudi njeno vsebino. To pa nasprotuje načelu prostega urejanja obligacijskih razmerij ter enakopravnosti udeležencev v njih (glej 3. in 4. čl. OZ).

20V zvezi z drugačnim pritožnikovim razumevanjem učinka pogodbe o odkupni pravici, učinka izjave o uveljavitvi odkupne pravice ter posledic, pa pritožbeno sodišče dodaja, da je prepoved pogojevanja odkupne izjave ter prepoved enostranskega spreminjanja glavne pogodbe, mogoče utemeljiti tudi s splošnimi določbami OZ o sklenitvi pogodbe. Pri odkupni pravici gre za dve pogodbi. Prvo pogodbo predstavlja pogodba o odkupni pravici, katere predmet je dogovor o ustanovitvi odkupne pravice, ki odkupnemu upravičencu zagotavlja možnost, da z odkupno izjavo doseže sklenitev prodajne pogodbe, pri čemer je njena vsebina določena s pogodbo o odkupni pravici. Sklenjena pogodba o odkupni pravici pomeni hkrati tudi zavezujočo ponudbo odkupnega zavezanca, ki jo odkupni upravičenec lahko enostransko sprejme. Pogodba o odkupni pravici nastane in zavezuje od trenutka sklenitve naprej, prodajna pogodba, to je druga pogodba, pa nastane po splošnih pravilih (glej 28. čl. OZ) v trenutku prejema izjave odkupnega upravičenca, da uveljavlja odkupno upravičenje. Vsebinsko gledano gre pri tem za izjavo, s katero odkupni upravičenec sprejme ponudbo za sklenitev prodajne pogodbe z vsebino, ki izhaja iz pogodbe o ustanovitvi odkupne pravice. Iz splošnih pravil o sklenitvi pogodbe (glej 29. čl. OZ) nadalje izhaja, da se v primeru, če odgovor na ponudbo izraža sprejem, hkrati pa se predlaga, naj se v bistvenem spremeni ali dopolni,⁹ šteje, da je naslovnik ponudbo zavrnil (in sam dal drugo ponudbo) in da do sklenitve pogodbe ni prišlo. Do tega je prišlo tudi v konkretnem primeru.

21Pritožbeno sodišče soglaša tudi s presojo, da prodajnemu upravičencu niti morebiti spremenjene okoliščine (naknadno nastale pomanjkljivosti na objektu, ki so po mnenju toženca zmanjšale njegovo vrednost) ne dajejo pravice, da naknadno doseže spremembo sklenjene pogodbe o odkupni pravici v delu, ki se nanaša na vsebino bodoče prodajne pogodbe. Ker je obširne razloge za to navedlo že sodišče prve stopnje v tč. 18 do vključno tč. 21, se nanje pritožbeno sodišče le sklicuje in jih ne ponavlja, saj sta pravdni stranki z njimi seznanjeni. Glede na pritožbene navedbe pa dodaja, da toženčevo sklicevanje na določbe o delni nezmožnosti izpolnitve (2. odst. 116. čl. ter 117. čl. OZ) ne pride v poštev, saj bi pravilna uveljavitev odkupne pravice s strani toženca neposredno pripeljala do sklenitve prodajne pogodbe z vsebino, ki je bila dogovorjena in zato o kakršnikoli delni nemožnosti izpolnitve ni mogoče govoriti.

22Kot je pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje, bi bilo lahko drugače le v primeru, če bi pravdni stranki pogoje za uveljavitev odkupne pravice vnesli že v Pogodbo o odkupni pravici, s katero sta to pravico ustanovili oziroma bi to pogodbo v tej smeri naknadno spremenili, pri čemer bi taka sprememba morala biti dogovorjena v pisni obliki in sicer ne le zaradi v njej zapisanega 14. čl., ampak zato, ker je bila odkupna pravica ustanovljena v zvezi z nepremičnino. Ker se za sklenitev prodajne pogodbe za nepremičnino že po zakonu zahteva pisna oblika (52. čl. OZ), mora biti v taki obliki sklenjena tudi pogodba o ustanovitvi odkupne pravice (ki vsebuje ponudbo za sklenitev prodajne pogodbe), njene morebitne spremembe (smiselno 2. odst. 52. čl. OZ¹⁰), pa tudi izjava o uveljavitvi odkupne pravice (ki pomeni sprejem ponudbe). Sklicevanje pritožnika na 2. in 3. odst. 54. čl. OZ v obravnavanem primeru ne pride v poštev, saj gre po povedanem za obličnost, ki je (tudi) zakonsko predpisana. Ker pa ni predpisana le zaradi varovanja interesov strank, ampak tudi zaradi varstva drugih ter varstva javnega interesa,¹¹ ne prideta v poštev niti 4. odst. 51. čl. OZ, ki sicer (če je posebna oblika predpisana samo v interesu pogodbenih strank) priznava veljavnost tudi kasnejšim ustnim dogovorom, s katerimi se zmanjšujejo ali olajšujejo obveznosti ene ali druge stranke.

23Iz ugotovitev sodišča prve stopnje izhaja, da je toženec v dopisu z dne 29. 9. 2021 odkup med drugim pogojeval s predhodno predložitvijo uporabnega dovoljenja. V pritožbi sicer navaja, da je pri tem šlo le za opozorilo, ki naj bi imelo pomen za realizacijo prodajne pogodbe, a to ne izhaja ne iz vsebine dopisa ne iz izpovedbe ob zaslišanju. V dopisu je jasno navedeno, da toženec zahteva njegovo predhodno predložitev, da je odkupno pravico uveljavljal pogojno, pa je priznal tudi ob zaslišanju. Da bi bilo v Pogodbi o odkupni pravici glede uporabnega dovoljenja karkoli dogovorjenega, v izpodbijani sodbi ni ugotovljeno. Prav tako ni ugotovljeno, da bi bila ta pogodba po njeni sklenitvi v tej smeri spremenjena. Pritožbeno sodišče glede na zavzeta in predhodno obrazložena stališča o prepovedi pogojevanja uveljavitve odkupne pravice ter prepovedi enostranskega spreminjanja predhodno dogovorjene vsebine prodajne pogodbe, že na tej podlagi pritrjuje zaključku sodišča prve stopnje, da do sklenitve prodajne pogodbe med pravdnima strankama ni prišlo in da posledično toženec pravnega naslova za uporabo nepremičnine nima.

24Čeprav je pritožba že iz zgoraj navedenega razloga neutemeljena, pa se pritožbeno sodišče zaradi popolnosti odgovora v nadaljevanju opredeljuje tudi do pritožbenih očitkov, ki se nanašajo na zatrjevano poslabšanje stanja nepremičnine in njegovo pogojevanje nakupa s sanacijo oziroma znižanjem kupnine.

25Pritožbeno sodišče, drugače kot sodišče prve stopnje, ugotavlja, da je toženec v zvezi s tem vsaj smiselno trdil, da je bilo znižanje kupnine zaradi neizvedenega investicijskega vzdrževanja nepremičnine v stanju, ki najemniku zagotavlja normalno uporabo nepremičnine, dogovorjeno že s Pogodbo o odkupni pravici, vendar pa soglaša, da teh trditev dokazni postopek ni potrdil. Iz besedila Pogodbe o odkupni pravici namreč to ne izhaja. Pravdni stranki sta tako v 13. čl. predvideli povečanje (in ne znižanje) odkupne cene za vse stroške investicijskega vzdrževanja, ki so bili nujni ter izvedeni in predhodno skupno dogovorjeni med obema pogodbenima strankama. Tudi določba 4. čl., da je najemodajalec dolžan investicijsko vzdrževati nepremičnino v stanju, ki zagotavlja najemniku normalno uporabo za ves čas trajanja najemnega razmerja, take presoje ne spreminja. Tudi če bi pritožbeno sodišče sledilo navedbam toženca, da investicijsko vzdrževanje, s katerim se zagotavlja normalna raba (in je bilo po pogodbi in zakonu breme tožnice) ni isto kot nujno investicijsko vzdrževanje, ki ga omenja 13. čl. kot razlog za povečanje odkupne cene, to ne spremeni dejstva, da za primer neizvedenega vzdrževanja po 4. čl., znižanje odkupne cene v pogodbi ni bilo dogovorjeno. Pogodba je v tem pogledu jasna, saj takega dogovora ne vsebuje. Zgolj to, da pogodbeni stranki 4. in 13. čl. morda razumeta različno in se zdi tožencu nepošteno, da odkupna cena ostane nespremenjena, pa še ne pomeni, da gre za sporni pogodbeni določili, ki bi ju bilo treba razlagati v smislu 2. odst. 82. čl. OZ.¹² Kot je pravilno poudarilo že sodišče prve stopnje, je imel toženec, v kolikor drži, da tožnica nepremičnine ni vzdrževala v stanju, ki je potrebno za normalno uporabo, možnost na tožnico v okviru najemnega razmerja in ob upoštevanju 4. čl. Pogodbe o odkupni pravici, nasloviti ustrezen zahtevek, ne more pa na tej podlagi v pogodbo vnašati nekaj, kar iz možnega jezikovnega pomena besedila pogodbe ne izhaja.

26Sodišče prve stopnje ni ugotovilo, da bi bila Pogodba o odkupni pravici v tem pogledu po njeni sklenitvi pisno spremenjena. Da bi kljub dogovarjanju v tej smeri prišlo do sklenitve (nujno obličnega) aneksa, toženec niti ni trdil, ne izhaja pa niti iz izvedenih dokazov. Drži sicer, da sta se pravdni stranki pogajali o prodaji za nižjo ceno in sta o tem, kot je povedala tudi tožnica, dosegli konsenz, ki pa je ostal nerealiziran. Pogodba o odkupni pravici je ostala nespremenjena, do sklenitve prodajne pogodbe mimo Pogodbe o odkupni pravici,¹³ pa, kar niti ni sporno, prav tako ni prišlo.

27Toženec je v teku tega postopka pisno uveljavitev odkupne pravice utemeljeval na dopisu poslanem pooblaščenki tožnice 29. 9. 2021.¹⁴ V pritožbi navaja, da je odkup uveljavljal že pred tem in ga pisno ponovil v elektronskih sporočilih z dne 25. 8. 2020 in 23. 11. 2020. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da gre za pritožbeno novoto. Ker je ostala neopravičena, je neupoštevna. Do vsebine sporočil se zato pritožbeno sodišče ne opredeljuje.

Sklepno

28Zaključek sodišča prve stopnje, da toženec odkupne pravice ni uveljavil na pravno veljaven način in zato do sklenitve prodajne pogodbe ni prišlo, je glede na vse obrazloženo pravilen. Ker je odkupna pravica s potekom časa ugasnila, potekla pa je tudi najemna pogodba, za bivanje v tožničini nepremičnini nima pravnega naslova. Zahtevku tožnice za njeno izpraznitev in izročitev je bilo pravilno ugodeno.

29Pritožba je glede na obrazloženo neutemeljena. Ker pritožbeno sodišče ni ugotovilo niti kršitev, na katere v obsegu 2. odst. 350. čl. ZPP pazi po uradni dolžnosti, jo je zavrnilo in na podlagi 353. čl. ZPP izpodbijano sodbo potrdilo.

30Ker pritožnik s pritožbo ni uspel, do povračila pritožbenih stroškov ni upravičen (1. odst. 154. čl. v zvezi z 165. čl. ZPP). Tožnici so nastali stroški v zvezi z vložitvijo odgovora na pritožbo. Ob upoštevanju 155. čl. ZPP je stranka dolžna povrniti nasprotni stranki le tiste stroške, ki so bili potrebni za postopek. Pritožbeno sodišče ocenjuje, da stroški, ki so nastali z vložitvijo odgovora na pritožbo, niso bili potrebni, saj v njem ni navedeno nič takega, kar bi pripomoglo k odločitvi. Pritožbeno sodišče je zato odločilo, da te stroške tožnica nosi sama.

¹ Zakon o pravdnem postopku.
² Obligacijski zakonik.
³ Glej zapisnik naroka z dne 9. 1. 2023 na red. št. 11, str. 8 (predzadnji odst.) in str.10 (predzadnji odst.)
⁴ Glej zapisnik naroka z dne 9. 1. 2023, list. št. 36. Pritožbeno sodišče opozarja, da toženec drugi del poziva v pritožbi ne povzema povsem točno, saj navaja, da naj bi sodišče tožnico pozvalo k opredelitvi do dogovora v najemni pogodbi glede investicijskih vlaganj.
⁵ Gre za vlogo, ki je na sodišče prispela 5. 12. 2022.
⁶ Stvarnopravni zakonik.
⁷ Gre za posebno obliko opcije, za katero je značilno, da je usmerjena v ustanovitev pravnega razmerja.
⁸ Več tem glej v članku dr. Mihe Juharta, Oblikovalne pravice, Zbornik znanstvenih razprav, letnik LIX, 1999, str. 135 in 136, na katerega se sklicuje tudi sodišče prve stopnje.
⁹ Za dopolnitve ali spremembe, ki se nanašajo na ceno, plačilo, kakovost ali količino blaga, kraj in čas dobave, obseg odgovornosti ene stranke v primerjavi z drugo ali na reševanje sporov, se šteje, da ponudbo bistveno spreminjajo (3. odst. 29. čl. OZ).
¹⁰ Veljavne bi lahko bile le poznejše ustne dopolnitve o stranskih točkah, o katerih oblična pogodba nič ne govori, če to ni v nasprotju z namenom, zaradi katerega je oblika predpisana (3. odst. 51. čl. OZ).
¹¹ Obličnost tako zahteva predvsem varstvo pravnega prometa in uresničitev publicitetnega načela, na podlagi katerega se zagotavlja zaupanje v podatke zemljiške knjige ter javnofinančni razlogi, saj je promet nepremičnin davčno obremenjen.
¹² Glede problematike razlage pogodb glej stališče VS RS v odločbi II Ips 24/2022.
¹³ Pritožbeno sodišče ob tem pojasnjuje, da bi do sklenitve prodajne pogodbe z drugačno vsebino kot je bila sicer predvidena s Pogodbo o odkupni pravici (tudi s sodelovanjem tretje osebe) ob soglasju obeh pravdnih strank lahko prišlo kadarkoli. Za njeno sklenitev tudi ne bi bila potrebna pisna izjava toženca o uveljavljanju odkupne pravice. Taka izjava bi bila v takem primeru celo napačno ravnanje, saj bi, če stranki ne bi predhodno spremenili Pogodbe o odkupni pravici v delu, ki opredeljuje vsebino bodoče prodajne pogodbe, neposredno povzročila sklenitev vsebinsko drugačne pogodbe kot pa sta jo imeli stranki v mislih (nižja cena in sodelovanje tretje osebe).
¹⁴ Glej navedbe v tč. 2 odgovora na tožbo in navedbe v tč. 6 prve pripravljalne vloge.