52. člen OZ

Namen javne dražbe je doseči najvišjo možno ceno, v skladu z načeli skrbnega, gospodarnega ravnanja upravljalcev stvarnega premoženja (načelo mini-max). Namen javne dražbe pa se lahko doseže, če k dajanju ponudb pristopi čim več dražiteljev, saj to med njimi vzpostavlja konkurenco. Velja, torej tudi načelo enakega obravnavanja in z njim povezano načelo preglednosti (transparentnosti).

Toženec je tožniku predlagal, naj nameravano gradnjo hiše premakne, tako da bo njen del segal na sosednjo nepremičnino, ki je v njuni solastnini. Ker je ob tem ustno soglašal, da bo tožnik izključni lastnik hiše in s tem zemljišča pod njo, ta ustna pogodba pa je večinoma realizirana (tožnik je končal gradnjo z lastnimi sredstvi in v hiši živi), mora toženec izstaviti ustrezno zemljiškoknjižno dovolilo. Sodišče prve stopnje je uporabilo pravilne določbe obligacijskega prava o sklenitvi pogodbe, o obličnosti in o konvalidaciji pogodbe, ki ji manjka oblika, ter te določbe prav razlagalo. Drži, da mora biti pogodba o prenosu lastninske pravice sklenjena v pisni obliki (52. člen OZ). A prav tako drži, da lahko navkljub umanjkanju te obličnostne zahteve pogodba obvelja, če je pretežno izpolnjena, ker to določa 58. člen OZ.

Sodišče se je oprlo na zapisnik zaslišanja toženke iz drugega postopka, čeprav se tožnica s tem ni strinjala in čeprav ne tožnica ne toženka v drugi pravdi nista bili ne stranki ne intervenienta; tam sta imeli vlogo prič. S tem je sodišče prve stopnje tožnici v nasprotju z zakonom odvzelo možnost sodelovanja v postopku - pri izvajanju dokazov. Izgradnja nadstreška na služeči nepremičnini in parkiranje pod njim nista pomenila pravno upoštevnega upora izvrševanju služnosti, kajti lastnica služeče nepremičnine je lastnici gospodujoče, ki služnost redko uporablja, izročila daljinski upravljavec kot dejanski in tudi simbolni dostop do poti.

Predlog se zavrne.

Stališče tožencev, da priposestvovanje stvarne služnosti na solastni stvari ni mogoče, je zmotno. Res je sodna praksa do odločbe VS RS II Ips 109/2019 stala na stališču, da to ni mogoče, a je bilo tako stališče s to odločbo preseženo.

Predlog se zavrne.

Izjava o uveljavitvi odkupne pravice ne sme biti pogojna, prav tako enostransko tudi ni mogoče spreminjati vsebine glavne pogodbe (vsebovane v pogodbi o ustanovitvi odkupne pravice). Ker se za sklenitev prodajne pogodbe za nepremičnino že po zakonu zahteva pisna oblika (52. člen OZ), mora biti v taki obliki sklenjena tudi pogodba o ustanovitvi odkupne pravice (ki vsebuje ponudbo za sklenitev prodajne pogodbe), njene morebitne spremembe (smiselno drugi odstavek 51. člena OZ), pa tudi izjava o uveljavitvi odkupne pravice (ki pomeni sprejem ponudbe).

Drži sicer, da mora biti skladno s prvim odstavkom 27. člena OZ v zvezi z 52. členom OZ ponudba za nakup nepremičnine pisna. Po prvem odstavku 27. člena OZ namreč v primeru, če je obličnost predpisana za veljavno sklenitev pogodbe, velja ta oblika tudi za veljavno dajanje ponudbe. Člen 52 OZ pa za sklepanje pogodb pri prenosu lastninske pravice ali ustanavljanju drugih stvarnih pravic na nepremičninah zahteva pisno obliko. Vendar pa višje sodišče soglaša z novejšim stališčem Vrhovnega sodišča RS, da je treba glede vprašanja, kakšne so civilne sankcije, če izjava je izjava volje dana v ustni obliki, tudi v zvezi s ponudbo upoštevati teleološko interpretacijo določbe prvega odstavka 55. člena OZ. Kljub temu, da je višje sodišče pritožbi ugodilo že zaradi preuranjenosti zaključka sodišča prve stopnje, da je neutemeljen dolžničin ugovor neobstoja upničine terjatve, se v nadaljevanju opredeljuje tudi do pritožbenih navedb glede tistega dela razlogov napadenega sklepa, ki se nanašajo na presojo pogojev za izdajo začasne odredbe v zavarovanje nedenarne terjatve, (alternativno) določenih v drugem oziroma tretjem odstavku 272. člena ZIZ. Ena od predpostavk iz drugega oziroma tretje

Sodišče prve stopnje je argumentirano pojasnilo, da bi moral biti načeloma dogovor o sočasni odpravi napake oz. sočasnem prenosu lastninske pravice na parcelah 781/24 in 781/27, kot ga zatrjuje toženec, sklenjen v pisni obliki, vendar je upoštevaje načeli ustnosti ter dobre vere in poštenja vseeno presojalo, ali sta pravdni stranki ta dogovor sklenili ustno. Tak ustni dogovor bi bil upošteven, če bi do njegove sklenitve prišlo.

Predpostavka za veljavnost ustno sklenjene pogodbe o prenosu lastninske pravice na nepremičnini je torej izpolnitev vsaj pretežnega dela pogodbenih obveznosti. V danem primeru bi moralo biti dokazano plačilo kupnine in prenos nepremičnine v posest. Ne eno ne drugo po ugotovitvah v izpodbijani sodbi ni dokazano.

Ponudba, dana odsotni osebi, v kateri rok za sprejem ni določen, veže ponudnika toliko časa, kolikor je običajno potrebno, da ponudba prispe do te osebe, da jo ta prouči ter o njej odloči in da odgovor o sprejemu ponudbe (tretji odstavek 26. člena OZ). Veže ponudba ponudnika toliko časa, kolikor je običajno potrebno, da ponudba prispe do te osebe, da jo ta prouči ter o njej odloči in da poda odgovor o sprejemu ponudbe. To pa pomeni, da bi tožnik moral pisno sprejeti ponudbo v primernem roku (npr. 1 mesecu, eventualno zaradi odsotnosti 2 mesecih), ne pa po skoraj dveh letih. Ponudba po preteku primernega roka iz tretjega odstavka 26. člena OZ ne veže več oziroma je ni mogoče več sprejeti.

Pogodba o brezplačni ustanovitvi služnosti zavezuje le lastnika služečega zemljišča dovoliti dostop preko njegovega zemljišča, medtem ko na strani lastnika gospodujočega zemljišča - služnostnega upravičenca ni nobene nasprotne zaveze (na primer plačilo za uporabo služnostne poti, kot je to pri plačljivih služnostih).

Trenutka dospelosti v primeru vlaganj v solastno stvar ni mogoče vezati na izgubo posesti, saj ima solastnik pravico imeti stvar v posesti (prvi odstavek 66. člena SPZ), zato pravila, po katerem dospejo zahtevki graditelja šele zatem, ko je ta izgubil posest nepremičnine (argument iz tretjega odstavka 48. člena SPZ), v primeru vlaganj solastnikov ni mogoče uporabiti. Vendar pa v konkretnem primeru, ko sporno solastno nepremičnino, v katero so bila izvršena vlaganja, uporablja zgolj solastnik, ki je izvedel vlaganja (toženec), v zvezi z izvedenimi vlaganji (še) ni moč govoriti o obogatitvi drugega solastnika (tožnice). Do obogatitve pride namreč šele, ko drug solastnik začne uporabljati nepremičnino, v katero so bila izvršena vlaganja, oziroma kakorkoli drugače uresničevati svoja (so)lastninska upravičenja. Ker torej še ni prišlo do prehoda koristi zaradi toženčevih vlaganj v solastno nepremičnino na tožnico (prvi odstavek 190. člena OZ), je toženčev tožbeni zahtevek za povrnitev vlaganj preuranjen.

Prepričljivo je dokazan "ustni dogovor", zatrjevana dejstva in dokazi pa ne potrjujejo, da bi C. C. sklenil dogovor brez pooblastila uprave prvo toženke oziroma da uprava ne bi bila seznanjena z ustnim dogovorom in da ga ne bi odobrila. Poenostavljeno povedano - teza pritožbe, da uprava ni vedela za ustni dogovor, je neprepričljiva glede na ugotovljena dejstva, in hkrati izven poslovnih običajev bank.

Prerekano dejstvo praviloma povzroči prevalitev trditvenega in dokaznega bremena na stranko, ki ga zatrjuje, ki ga mora nadgraditi in podkrepiti, saj v tej fazi zgolj ponovitev pavšalne izjave o obstoju določenega dejstva več ne zadostuje. Pravilo obličnosti vsekakor ni namenjeno razbremenjevanju ali izognitvi odgovornosti pooblaščenih predstavnikov profesionalnih subjektov za izrečene izjave in ustno sprejete zaveze. Izjava volje hipotekarnega upnika, da se odreče hipoteki, mora biti popolnoma jasna in nedvoumna in mora biti podana od osebe, ki ima pooblastilo za izražanje njegove poslovne volje. Enako velja tudi za obljubo hipotekarnega upnika, da se bo odrekel hipoteki.

Druga tožena stranka je v postopku med drugim tudi navajala in dokazovala, da I. I. in J. J. za sklenitev ustne pogodbe o izdaji izbrisnih pobotnic nista imela pooblastila prvo tožene stranke. Sodišče prve stopnje je v zvezi s tem materialnopravno zmotno zaključilo, da bi takšen ugovor prva oziroma druga tožena stranka morali uveljavljati zoper g. I. I. in go. J. J. in ne zoper tretje osebe (tožečo stranko).

Revizija se dopusti glede vprašanja, ali je pravilno stališče sodišča, da lahko zakoniti zastopnik pravne osebe odobri pogodbo o prodaji nepremičnine, ki jo je podpisal prokurist, samo v pisni obliki, ali pa je veljavna tudi odobritev s konkludentnimi ravnanji.

Predlog za dopustitev revizije se zavrne.

Sodna praksa je že večkrat izrekla, da je možno, da pogodba z realizacijo lahko konvalidira. Tako je možno, da je lahko sklenjen ustni dogovor med lastnikom in graditeljem, da bo ob pogojih konkretnega primera nastala solastnina v dogovorjenem deležu. To pomeni, da bi v konkretnem primeru morala tožeča stranka zatrjevati poleg okoliščin o dogovorjeni skupni gradnji tudi, kdaj in kako se bo določil delež, če ni bil dogovorjen že v ustnem sporazumu. Ni dovolj trditev iz tožbe, da bo pridobila delež po izvedenčevi oceni vlaganj v celotno hišo.

Ob tem, da se tožnica in toženec nista dogovorila glede časa trajanja bivanja toženca v spornem objektu, in glede na naravo razmerja sta sodišči nižjih stopenj pravilno šteli, da je med njima obstajalo trajno pogodbeno razmerje za nedoločen čas. Tako pogodbeno razmerje se na podlagi 333. člena OZ lahko odpove, a ne ob neprimernem času. Pravni pojem neprimernega časa je treba napolniti v vsakem primeru posebej, upoštevajoč okoliščine konkretnega primera in položaj obeh strank. Upoštevaje temeljna načela pogodbenih razmerij (predvsem načelo vestnosti in poštenja ter prepoved zlorabe pravic) je treba opraviti tehtanje, čigava pravica je v tistem trenutku bolj potrebna varstva. Pri presoji utemeljenosti oziroma učinkovitosti odpovedi torej ne gre prezreti uvodnih temeljnih načel obligacijskega prava, kot je na primer v reviziji izpostavljeno načelo vestnosti in poštenja iz 5. člena OZ. To sodoloča pojem neprimernega časa in od vsake stranke terja, da pri sklepanju pogodbenega razmerja s pravo mero in na ustrezen način upošteva tudi interese nasprotne stranke. Kot bi bilo nepravično, da lastnik nepremičnine ne bi nikakor mogel odpovedati pogodbenega razmerja, je lahko enako nepravičn