VSL Sodba I Cp 1165/2020

I. Pritožbi se ugodi in se izpodbijana sodba spremeni tako da se glasi:

"Tožena stranka je dolžna tožeči stranki plačati 19.054,84 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 8. 1. 2018 dalje.

Tožena stranka je dolžna tožeči stranki v roku 15 dni povrniti pravdne stroške v znesku 3.499,63 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po izteku roka za prostovoljno izpolnitev obveznosti."

II. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki v roku 15 dni povrniti stroške pritožbenega postopka v znesku 1.728,03 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po izteku roka za prostovoljno izpolnitev obveznosti

1Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek za plačilo 19.054,84 EUR z zahtevanimi zamudnimi obrestmi in tožnici naložilo povrnitev toženkinih stroškov postopka.

2Tožnica v pritožbi zoper navedeno sodbo uveljavlja vse razloge iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Predlaga, naj pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in sodbo sodišča prve stopnje spremeni tako, da zahtevku ugodi, podrejeno pa, naj jo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Toženkine vloge so bile vložene prepozno, zato jih sodišče ne bi smelo upoštevati. Toženka je prvo pripravljalno vlogo prinesla šele na pripravljalni narok, kar je prepozno. Stališče v sodbi o neobstoju vzročne zveze med neobstojem uporabnega dovoljenja in odpovedjo podnajemne pogodbe temelji na navedbah, podanih v tej vlogi. Zmotno stališče o pravočasnosti teh navedb je vplivalo na pravilnost sodbe. Sodišče je nepravilno upoštevalo tudi obe nadaljnji toženkini vlogi.

Zmotno je materialnopravno stališče v sodbi, da je tožnica uveljavljala neposlovno odškodninsko odgovornost.

Napačno je stališče, da bi ugotovitev o toženkini kršitvi pogodbe, ki tožnici ni zagotovila uporabnega dovoljenja, favorizirala tožnico in neenakopravno obravnavala pogodbeni stranki. Stališče je v nasprotju s 14. členom Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (v nadaljevanju ZPSPP), po katerem je najemodajalec dolžan najemniku izročiti poslovni prostor v stanju, ki omogoča uporabo za pogodbeno dogovorjeni namen. Predmet pogodbe je bil gostinski lokal na dobrem glasu, kar pomeni, da je bila toženka dolžna zagotoviti pravno in dejansko možnost uporabe v gostinske namene. Primerjava s sodbo VS RS II Ips 126/2005 ni ustrezna, ker se nanaša na kršitev kupoprodajne pogodbe, s sodbo VSM I Cpg 168/2016 pa zato, ker za odločitev v tej zadevi ni pomembno, ali je bil obstoj uporabnega dovoljenja bistvena sestavina najemne pogodbe. Napačna je ugotovitev v sodbi, da je tožničin zakoniti zastopnik priznal, da se pred sklenitvijo pogodbe ni pozanimal, če ima poslovni prostor vsa dovoljenja. Dejal je le, da toženkinega zagotovila o obstoju vseh potrebnih papirjev za obratovanje ni dodatno preverjal, ker je toženki zaupal. Četudi toženka ni dvomila o obstoju vseh potrebnih dovoljenj, ne bi bila razbremenjena odgovornosti za pravilno izpolnitev. Ni pomembno, da je tožnica gospodarska družba, toženka pa fizična oseba. V izpodbijani sodbi ni ugotovitev, ki bi toženko razbremenile odgovornosti za kršitev pogodbe.

Zmotna je ugotovitev, da ni izkazala nastanka škode. Kriva pogodbena stranka mora poštenemu sopogodbeniku zagotoviti tak položaj, ki bi ga imela, če pogodba ne bi bila razdrta (sklep VS RS II Ips 278/2016). Na tak način je opredelila obseg nastale škode. Škoda je enaka višini prihodkov iz naslova neplačanih najemnin za čas od 15. 5. 2017 do 25. 10. 2018. Napačno je stališče, da bi pri izračunu izgubljenega dobička morala tožnica upoštevati sorazmerni del najemnine, ki jo je vnaprej plačala toženki. V tem primeru bi le zmanjšala svojo izgubo, ne pa prejela izgubljenega dobička. Ker je najemnino plačala vnaprej, ni bilo potrebe po pojasnjevanju, kolikšen del nadomestila predstavlja kupnino za nakup premičnin in kolikšen del vnaprej plačano najemnino. Če bi sodišče štelo, da ta znesek razdeli, bi jo moralo k temu pozvati (285. člen ZPP).

Zmotna je tudi ugotovitev, da ni podana vzročna zveza med toženkino kršitvijo pogodbe in zatrjevano škodo. Ni dvoma, da je bila podnajemna pogodba s strani A. A. odpovedana zaradi pomanjkanja uporabnega dovoljenja. Dejstvo, da najemnine ni plačala dva meseca pred odpovedjo, tega ne spremeni. Iz tega razloga bi pogodbo lahko odpovedala le tožnica. Četudi podnajemnica ne bi odpovedala pogodbe, pa to ne bi spremenilo dejstva, da prostor ni imel uporabnega dovoljenja in ga tožnica ni mogla oddajati v podnajem.

Odločitev o stroških je napačna, ker je toženki priznana nagrada za prepozne pripravljalne vloge.

3Toženka je v odgovoru na pritožbo predlagala njeno zavrnitev in priglasila stroške pritožbenega postopka.

4Pritožba je utemeljena.

5Tožbeni zahtevek za povrnitev škode temelji na očitku toženki, da je kršila najemno pogodbo za poslovni prostor, kar se tožnici kaže v izgubi dobička v višini najemnin, ki bi jih prejemala od odpovedi pogodbe s strani tožničine najemnice do izteka najemnega razmerja.

O kršitvah postopka

6Neutemeljen je pritožbeni očitek o zmotnem upoštevanju toženkinih navedb, podanih v njeni prvi pripravljalni vlogi. Toženka je prvo pripravljalno vlogo vložila na naroku 23. 8. 2019. Vlogo je prvostopenjsko sodišče upoštevalo, to odločitev pa je oprlo na 286. člen ZPP ter prvi in drugi odstavek 286.a člena ZPP.

7Po določbi prvega odstavka 286. člena ZPP mora stranka najkasneje na prvem naroku za glavno obravnavo navesti vsa dejstva in ponuditi dokaze, ki so potrebni za utemeljitev njenih navedb. Sodišče lahko pred razpisom obravnave (ali ustno na naroku) stranko pozove, da se v določenem roku izjavi o določenih vprašanjih, pomembnih za odločitev v zadevi. Nespoštovanje roka ima lahko za posledico neupoštevanje navedb in dokazov, ponujenih na prvem naroku, vendar le ob predpostavki, da je stranka na to posledico v pozivu opozorjena.¹ Neupoštevanje vloge, ki jo stranka vloži na prvem naroku, predstavlja kršitev pravice do obravnavanja pred sodiščem, v primeru, da stranka vnaprej ni bila opozorjena na to posledico.² Prvostopenjsko sodišče je tožničino prvo pripravljalno vlogo vročalo toženki v odgovor brez poziva. Toženka je bila na možnost podajanja dejstev in dokazov v smislu prvega odstavka 286. člena ZPP opozorjena (šele) v vabilu na prvi narok za glavno obravnavo, zato je ravnanje sodišča prve stopnje, ki je trditve in dokaze toženke, predložene na prvem naroku za glavno obravnavo, upoštevalo kot pravočasne, pravilno.

Neutemeljeno je tudi pritožbeno stališče o neupoštevnosti toženkinih navedb v njenih nadaljnjih vlogah. Toženka je drugo pripravljalno vlogo vložila po opravljenem prvem naroku za glavno obravnavo z dne 23. 8. 2019, in sicer dne 9. 9. 2019. Gre za vlogo, s katero je na poziv sodišča v postavljenem roku predložila zahtevane listine. Okoliščina, da je toženka v vlogi navajala vsebino teh listin, pa ne more biti odločilna (peti odstavek 286.a člena ZPP). Določba četrtega odstavka 286.a člena ZPP izrecno določa tudi pravico stranke, da brez poziva sodišča po pripravljalnem naroku predloži pripravljalne vloge, te pa je stranka dolžna poslati dovolj zgodaj, da jih je mogoče vročiti nasprotni stranki pravočasno, da zaradi zagotovitve pravice do izjave ni potrebna preložitev naroka. Tožnica zato ne more uspeti niti s pritožbenim stališčem, da prvostopenjsko sodišče toženkine tretje pripravljalne vloge ne bi smelo upoštevati, ker je k predložitvi te vloge ni pozvalo.

O pogodbeni odškodninski odgovornosti

8Iz dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje, oprtih bodisi na dokazana bodisi na neprerekana dejstva, izhaja,

- da je lastnik poslovnega prostora Obrtno združenje ..., ki je na podlagi zakupne pogodbe z dne 29. 8. 1986 dal prostor v zakup družbi X., n.sol.o. TOZD n.sub.o., ta pa je nato 16. 11. 1989 s toženko sklenil pogodbo o odstopu zakupne pogodbe,

- da je toženka na poslovnem prostoru izvajala investicijska dela,

- da sta pravdni stranki za gostinski lokal 27. 5. 1991 sklenili pogodbo, ki je v delu, v katerem se nanaša na nepremičnino, po svoji naravi podnajemna pogodba,

- da je toženka pred sklenitvijo pogodbe s tožnico lokal že nekaj časa uporabljala za opravljanje gostinske dejavnosti in ni podvomila o obstoju vseh dovoljenj za obratovanje lokala, tožnici pa je izročila vse dokumente, ki jih je imela,

- da je tožnica z najemnico A. A. 1. s.p. 6. 2014 za obdobje od 1. 6. 2014 do 25. 10. 2018 sklenila nadaljnjo podnajemno pogodbo,

- da je bil 23. 3. 2017 v lokalu opravljen inšpekcijski pregled, v katerem je bilo ugotovljeno, da lokal nima uporabnega dovoljenja,

- da je tožničina najemnica 10. 5. 2017 odpovedala najemno pogodbo s tožnico in ji vrnila ključe lokala.

9Na podlagi teh ugotovitev je sodišče prve stopnje naredilo materialnopravni sklep, (1) da z nezagotovitvijo uporabnega dovoljenja toženka ni ravnala protipravno, ker je imela vsaka pogodbena stranka enako pravno možnost ugotoviti obstoj in vsebino omejitve javnopravne narave, toženka pa ob sklepanju najemne pogodbe ni vedela za neobstoj uporabnega dovoljenja, (2) da tožnica ni izkazala nastanka škode, ker pri opredelitvi višine pozitivnega pogodbenega interesa ni upoštevala stroška najemnin, ki jih je toženki predhodno plačala za obdobje od 15. 5. 2017 do 25. 10. 2018, (3) da je od inšpekcijskega pregleda do odpovedi pogodbe s strani A. A. preteklo nerazumno dolgo časa, (pod)najemnica pa je zamujala s plačilom zadnjih dveh najemnin, in zato ni podana vzročna zveza med zatrjevano kršitvijo pogodbe in škodo.

10Pogodbena odškodninska odgovornost je urejena v 262. do 269. členu ZOR.³ Za nastanek poslovne odškodninske odgovornosti morajo biti izpolnjene naslednje predpostavke: protipravnost ravnanja, ki se kaže v kršitvi pogodbene obveznosti, vzrok mora izvirati iz sfere pogodbi nezveste stranke (krivda), škoda, ki se odraža v sferi oškodovane osebe, in vzročna zveza med protipravnim ravnanjem in nastankom škode.

11Neutemeljeno je toženkino stališče v odgovoru na pritožbo o zmotnosti ugotovitve v izpodbijani sodbi, da je bila med pravdnima strankama sklenjena podnajemna – in ne kupoprodajna – pogodba. V izpodbijani sodbi je ugotovljeno, da na tožnico ni bila prenesena lastninska pravica glede poslovnega prostora, da je bila pogodba sklenjena za določeno časovno obdobje in da – nenazadnje – toženka ni bila lastnica poslovnega prostora, ampak ga je imela le v najemu. Zmotno je zato toženkino stališče o prodajni podlagi pogodbe. Narave pogodbe ne spremeni niti morebitno dejstvo, da se je tožnica v razmerju do tretjih predstavljala kot kupec.

12Utemeljen je pritožbeni očitek o zmotnosti ugotovitve, da tožnica ni podala navedb, ki bi utemeljevale sklep o zatrjevani višini izgubljenega dobička. Medtem ko je v tožbi zatrjevala, da zahteva povrnitev škode v višini vnaprej plačane najemnine, ker prostora ne more več uporabljati niti oddajati v podnajem, in v višini pozitivnega pogodbenega interesa, tj. premoženja, ki bi ga imela v primeru pravilne izpolnitve, je v dopolnitvi tožbe zahtevek utemeljila s trditvijo, da je zaradi toženkine kršitve pogodbe izgubila dohodek v višini najemnin, ki bi jih prejela, če bi najemna pogodba veljala do izteka dogovorjenega časa. Pritožba utemeljeno uveljavlja, da je podala vsa odločilna dejstva, pomembna za odločitev o utemeljenosti zahtevka. Navedla je, da bi se (pod)najemna pogodba iztekla s 25. 10. 2018, zaradi podnajemničine odpovedi pa je prenehala 15. 5. 2017, da je bila dogovorjena najemnina v višini 1.100 EUR mesečno, da zahtevani znesek predstavlja seštevek šestnajst mesečnih najemnin in sorazmerni del za 16 dni v maju 2017 in 25 dni v oktobru 2018, da je vse stroške v zvezi z obratovanjem lokala prenesla na najemnino, zaradi česar z njegovim neobratovanjem ni prihranila ničesar, k plačilu davka pa bo zavezana šele po prejemu morebitne odškodnine.

13Upnik ima pravico do izgubljenega dobička, ki bi ju dolžnik moral pričakovati ob kršitvi pogodbe kot možni posledici kršitve glede na dejstva, ki so mu bila takrat znana ali bi mu morala biti znana. Izgubljeni dobiček je dobiček, ki bi ga oškodovanec dosegel ob odsotnosti oškodovalčevega dejanja ali opustitve (prvi odstavek 266. člena v zvezi s tretjim odstavkom 189. člena in 269. členom ZOR).⁴ V pravni teoriji in sodni praksi je opredeljen kot razlika med prihodki, ki bi jih oškodovanec ustvaril, če škodnega dogodka ne bi bilo, in odhodki, ki bi mu nastali v zvezi s temi prihodki, a jih zaradi škodnega dogodka ni imel (korist).⁵ V primeru izpolnitve podnajemne pogodbe bi torej tožnica prejela mesečno 1.100 EUR , s čimer bi dobila povrnjen svoj izdatek za najem poslovnega prostora in ob tem dobila še nekaj dodatnega dohodka. Izgubljeni dobiček predstavlja torej znesek celotne mesečne najemnine.⁶

14Utemeljen je tudi pritožbeni očitek o zmotnosti ugotovitve, da ni podana vzročna zveza med neobstojem uporabnega dovoljenja in odpovedjo najemne pogodbe s strani tožničine najemnice. Zaključek v sodbi, da tožnica ni dokazala, da je bil razlog za odpoved najemne pogodbe v seznanitvi z neobstojem uporabnega dovoljenja, temelji na ugotovitvah, da je podnajemnica (šele) več tednov po inšpekcijskem pregledu⁷ o njem obvestila tožnico in (šele) več kot mesec dni kasneje nanjo naslovila poziv k predložitvi dokumentacije v zvezi z uporabnim dovoljenjem, pred tem pa dva meseca ni plačala najemnine. Pritožbeni očitek o neprepričljivosti dokaznega zaključka je utemeljen. V obeh dopisih tožničine najemnice je jasno izraženo, da brez uporabnega dovoljenja ne more opravljati gostinske dejavnosti.⁸ S tem je izkazano, da tožnica ni mogla uresničiti namena pogodbe - njena pravica najema poslovnega prostora je bila torej najmanj omejena. Okoliščini, da je bil prvi dopis tožničine najemnice podan več kot mesec dni po opravljenem inšpekcijskem pregledu ter da je tožničina najemnica že zamujala s plačilom dveh najemnin, ne vzbujata tehtnega dvoma, da je bil dejanski razlog za prenehanje najemnega razmerja v nezmožnosti nadaljnjega opravljanja gostinske dejavnosti. O obstoju morebitnih drugih razlogov, ki so narekovali odpoved najemne pogodbe s strani tožničine najemnice, je prvostopenjsko sodišče le ugibalo, kar pa za presojo, ali je konkretni opustitvi dolžnega toženkinega ravnanja pravno upravičeno pripisati škodo, ki je tožnici nastala v obliki izgubljenega dobička, ne zadošča. Tožnica tudi pravilno opozarja, da bi zaradi neplačevanja najemnine odstopno upravičenje imela ona in ne najemnica. Ob dejstvu, da ni bil ugotovljen interes tožnice in njene najemnice prikriti drug razlog za prenehanje najemnega razmerja, se zato drugačno stališče v izpodbijani sodbi izkaže kot neutemeljeno.

15Utemeljen je pritožbeni očitek o zmotnem zaključku sodišča prve stopnje, da ni podana protipravnost toženkinega ravnanja. Opirajoč se na 14. in 15. člen Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (v nadaljevanju ZPSPP) in načelo vestnosti in poštenja ter enakopravnosti strank je v izpodbijani sodbi zavzeto stališče, (1) da je najemodajalec dolžan izročiti poslovni prostor v stanju, ki omogoča uporabo v skladu s pogodbenim namenom, a najemnik ni razbremenjen vsakršne skrbnosti pri sklepanju najemne pogodbe, (2) da sta obe stranki imeli enake možnosti za ugotovitev obstoja javnopravnih omejitev, (3) da sklenitev najemne pogodbe za opravljanje gostinske dejavnosti terja od skrbne stranke, da na ustrezen in zanesljiv način sama preveri, ali za lokal obstajajo vsa potrebna dovoljenja, in (4) da je tožnica sklenila pogodbo kot gospodarska družba in je bila tudi v skladu z dolžnostjo ravnanja z vestnostjo in skrbnostjo dobrega gospodarstvenika dolžna pridobiti zadostne in zanesljive informacije, potrebne za sprejem poslovne odločitve. Ker toženka ni vedela, da lokal nima uporabnega dovoljenja in ji zato ni mogoče očitati namernega zamolčanja tega dejstva, tožničin zakoniti zastopnik pa je imel možnost, da bi ob sklenitvi pogodbe preveril, ali je bilo to dovoljenje izdano, a tega ni storil, toženka ni kršila pogodbe.

16Utemeljeno je pritožbeno stališče o zmotnih materialnopravnih izhodiščih, na katerih temelji zaključek, da toženka ni kršila pogodbe. Oddajanje poslovnih stavb in prostorov v najem urejajo določbe ZPSPP. Gre za posebno ureditev najemne pogodbe glede poslovnih prostorov, zato se pri njihovi razlagi upoštevajo predvsem določila ZPSPP, določbe ZOR pa le subsidiarno.⁹ Po 14. členu ZPSPP je najemodajalec tisti, ki mora (ob odsotnosti drugačnega dogovora pogodbenih strank) najemniku izročiti poslovni prostor v takem stanju, da ga je mogoče uporabiti za namen, ki je določen s pogodbo. V nasprotnem primeru ima najemnik pravico do odškodnine za škodo, ki jo je zaradi tega utrpel (15. člen ZPSPP). Če se pogodbeni stranki o morebitnih napakah v zakup dane stvari nista ničesar dogovorili, je torej za izpolnjenost zahtev glede (stvarnih in pravnih) lastnosti poslovnega prostora odgovoren najemodajalec. Takšna razporeditev tveganja, ki je do najemodajalca strožja kot po splošnih določbah o zakupni pogodbi,¹⁰ izhaja iz predpostavke, da je najemodajalec poslovnega prostora praviloma strokovnjak (prvi odstavek 10. člena ZPSPP) in je zato dolžan ravnati s temu ustrezno skrbnostjo (18. člen ZOR). Toženka je bila zato tista, ki bi se morala pred oddajo v najem prepričati, da so lastnosti poslovnega prostora takšnih kvalitet, da tožnice ne ovirajo pri uporabi prostora za namen, ki je bil določen s pogodbo. Niti upoštevanje splošnih načel pogodbenega prava (predvsem dolžne skrbnosti najemojemalca) pa ne utemeljuje stališča v izpodbijani sodbi, da je obstoj uporabnega dovoljenja rizik najemojemalca. Tako stališče bi bilo namreč še strožje od splošne ureditve v ZOR, po kateri se najemodajalec razbremeni odgovornosti za napako le v primeru, če je bila najemojemalcu ob sklenitvi pogodbe znana ali mu ni mogla ostati neznana (574. člen ZOR).¹¹

17Ker okoliščine ob sklepanju pogodbe niso bile ovrednotene z vidika pravega materialnopravnega pravila in ker se je hkrati postavil dvom o pravilnosti ugotovitev o seznanjenosti pogodbenih strank z obstojem uporabnega dovoljenja, je pritožbeno sodišče sklenilo, da se v zadevi opravi pritožbena obravnava. Po oceni, da ne gre niti v pravnem niti v dejanskem pogledu za zapleteno zadevo, je senat ob razpisu obravnave odločil, da bo o zadevi odločila sodnica poročevalka (peti odstavek 347. člena ZPP). Pritožbeno sodišče je na obravnavi ponovno zaslišalo tožničinega zakonitega zastopnika in toženko. Po dopolnjenem dokaznem postopku pritožbeno sodišče ugotavlja, da je toženka vedela, da lokal nima uporabnega dovoljenja, tožnici pa ta okoliščina ni bila znana, niti ji ni mogoče pripisati, da bi morala vedeti zanjo.

18V skladu s 14. členom ZPSPP je bila toženka kot najemodajalka kljub odsotnosti izrecnega pogodbenega določila dolžna tožnici kot najemojemalki izročiti poslovni prostor v takem stanju, da bi ga ta lahko uporabljala za opravljanje gostinske dejavnosti. Da je bil namen pogodbe omogočiti tožnici opravljanje gostinske dejavnosti, nedvomno izhaja iz vsebine sklenjene pogodbe: zapisano je, da so predmet pogodbe med pravdnima strankama stvari in pravice, ki gredo toženki kot najemnici lokala (1. člen pogodbe). Ta namen za pravdni stranki tudi sicer ni bil sporen. Nenazadnje je toženka jasno izpovedala, da je tožnica pogodbo sklenila ravno z namenom opravljanja gostinske dejavnosti.

19Pravilno je pritožbeno stališče, da za odločitev o zadevi ni pomembno, da iz (pod)najemne pogodbe ne izhaja obveznost toženke pridobiti manjkajoče uporabno dovoljenje. Pomembno je le, ali je bilo toženki ob sklenitvi pogodbe s tožnico znano, da lokal nima navedenega dovoljenja. Ugotovitev sodišča prve stopnje, da toženka ob sklepanju pogodbe ni vedela za neobstoj uporabnega dovoljenja, nima opore v dokaznem gradivu. Toženka je izpovedala, da je poslovni prostor prevzela v surovem stanju, v tretji gradbeni fazi in je bila potrebna investicija v smislu inštalacij in tlakov. Ugotovitev v izpodbijani sodbi, da toženka ni podvomila o obstoju vseh dovoljenj, ker je lokal pred sklenitvijo pogodbe s tožnico že določen čas sama uporabljala, je zato neprepričljiva. Ker je sama usposobila poslovni prostor za opravljanje gostinske dejavnosti, je vedela, katera dovoljenja je pridobila in katerih ne. Neprepričljiva je tudi toženkina izpovedba, da je bilo obratovalno dovoljenje tedaj "alfa in omega". Tedaj veljavni Zakon o graditvi objektov (v nadaljevanju ZGO/84¹²),¹³ je namreč določal, da se je smel zgrajeni objekt ali njegov del, ki je pomenil tehnično, tehnološko ali funkcionalno celoto, uporabljati šele, ko je bilo izdano uporabno dovoljenje (8. in 74. člen). Toženka ni ničesar izpovedala o razlogih, zaradi katerih bi bila (morda) v opravičljivi zmoti o tem, zakaj poslovni prostor, ki ga je sama usposobila za obratovanje, tega ni potreboval.

20Zmotno je tudi stališče izpodbijane sodbe, da je imela tožnica enako pravno možnost ugotoviti neobstoj uporabnega dovoljenja, ker gre za omejitev javnopravne narave. Takšen materialnopravni sklep bi bil utemeljen (šele) ob ugotovitvi, da je bil obstoj uporabnega dovoljenja ob sklepanju najemne pogodbe razviden ter javno dostopen iz uradnih evidenc. Teh okoliščin dokazni postopek ni pokazal.

21Izpovedbi tožničinega zakonitega zastopnika in toženke na drugi strani utemeljujeta sklep, da tožnica ni vedela za neobstoj uporabnega dovoljenja, niti iz okoliščin, ki so ji bile znane ob sklenitvi pogodbi, ni bila dolžna podvomiti, da za poslovni prostor ni bilo pridobljeno uporabno dovoljenje. Ker je bil ob sklenitvi (pod)najemne pogodbe gostinski objekt že dokončan in v obratovanju, je tožnica lahko predpostavljala, da je poslovni prostor imel uporabno dovoljenje. V tem prepričanju so tožnico pred sklenitvijo (pod)najemne pogodbe nenazadnje utrdila tudi zagotovila toženke o urejeni dokumentaciji za gostinski objekt.

22Pritrditi gre tudi tožnici, da primerjava z odločitvama v zadevah VS RS II Ips 126/2005 in VSM I Cpg 186/2016 ni ustrezna. V prvi zadevi je bilo ugotovljeno, da prodajalec ni mogel pričakovati sporne omejitve, ker ni vedel, da po prodanem zemljišču teče vodovod. V drugi zadevi je sodišče presojalo utemeljenost zahtevka za ničnost najemne pogodbe, s katero pogodbeni stranki obstoja uporabnega dovoljenja nista opredelili kot bistvene sestavine pogodbe. Obravnavani primer je drugačen: ker gre za temeljni pogoj za opravljanje gostinske dejavnosti in ker je toženka usposobila poslovni prostor za opravljanje te dejavnosti, je morala vedeti, ali je bilo izdano uporabno dovoljenje. Od druge zadeve se obravnavani primer razlikuje v spornem vprašanju: v zadevi VSM je šlo za vprašanje, ali neobstoj uporabnega dovoljenja vodi k neveljavnosti pogodbe, v tej pa gre za vprašanje, ali gre za njeno kršitev.

23Ker je toženka ob sklenitvi pogodbe vedela, da poslovni prostor nima uporabnega dovoljenja in je zato možnost za njegovo uporabo v gostinske namene najmanj omejena, tožnici pa to dejstvo ni bilo znano, niti ji ni mogoče očitati, da bi morala podvomiti o obstoju dovoljenja, je utemeljeno pritožbeno stališče, da je toženka kršila pogodbo.

24Tožnica je dokazala tudi zatrjevani obseg škode. Po tretjem odstavku 189. člena ZOR se pri oceni izgubljenega dobička upošteva dobiček, ki bi ga bilo mogoče utemeljeno pričakovati glede na normalen tek stvari ali glede na posebne okoliščine, ki pa ga zaradi oškodovalčevega dejanja ali opustitve ni bilo mogoče doseči. Če je pri kršitvi obveznosti nastala za upnika poleg škode tudi kakšna korist, jo je treba pri odmeri odškodnine primerno upoštevati (tretji odstavek 266. člena ZOR). Tožnica je, kot že pojasnjeno, podala vsa odločilna dejstva za odločitev o utemeljenosti zahtevka. Tudi v pritožbenem postopku pravilno vztraja, da ji s toženkinim kršenjem najemne pogodbe - ki je z dnem 15. 5. 2017 povzročilo podnajemničino odpoved (pod)najemne pogodbe - ni nastala nobena korist. Vse stroške v zvezi z obratovanjem lokala je prenesla na podnajemnico, zneski vnaprej plačanih najemnin pa so predmet povračilnega zahtevka (peti odstavek 132. člena ZOR). Pravilno je zato pritožbeno stališče, da na podlagi tretjega odstavka 266. člena ZOR tožnici odškodnine za izgubljeni dobiček ni mogoče zmanjšati za stroške ali druge odhodke. Izhajajoč iz podatkov, (1) da bi se (pod)najemna pogodba iztekla s 25. 10. 2018, zaradi podnajemničine odpovedi pa je prenehala 15. 5. 2017, (2) da je mesečna dogovorjena najemnina znašala 1.100 EUR, (3) da ji toženka dolguje šestnajst mesečnih najemnin v skupni višini 17.600 EUR (1.100 EUR x 16) ter sorazmerni del za 16 dni v maju 2017 v višini 567,74 EUR (1.100 EUR : 31 x 16) in 25 dni v oktobru 2018 v višini 887,10 EUR (1.100 EUR : 31 x 25), je tožničin pozitivni pogodbeni interes v izgubljenem dobičku, katerega višina znaša 19.054,84 EUR.¹⁴ Navedeno utemeljuje sklep, da je tožbeni zahtevek za plačilo glavnice v višini 19.054,84 EUR utemeljen.

O obrestnem zahtevku

25Odločitev o zamudnih obrestih temelji na določbi 378. člena OZ, po kateri zamudne obresti dolguje dolžnik, ki je v zamudi, in 299. členu OZ, po katerem pride dolžnik v zamudo z izpolnitvijo obveznosti, v zvezi s katero rok ni določen, ko upnik ustno ali pisno, z izvensodnim opominom ali začetkom postopka za dosego izpolnitve zahteva izpolnitev obveznosti. Toženka je bila s temeljem obveznosti seznanjena najkasneje s prejemom tožničine izjave o odstopu in je lahko tedaj ugotovila višino dolgovane odškodninske obveznosti. Tekom postopka na prvi stopnji toženka ni navedla okoliščin, na podlagi katerih bi bilo mogoče sklepati, da je bila za ugotovitev višine izgubljenega dobička (kot posledice predčasne odpovedi najemne pogodbe s strani tožničine najemnice) potrebna sodna intervencija. Navedeno utemeljuje sklep, da je tožbeni zahtevek utemeljen tudi za plačilo zakonskih zamudnih obresti, ki tečejo od glavnice od poteka petnajstdnevega roka za izpolnitev obveznosti, tj. od 8. 1. 2018.

O stroških postopka

26Glede na takšen izid se izkaže, da presoja pritožbe v delu, ki napada prvostopenjsko odločitev o stroških postopka, ni bila potrebna. Sprememba odločitve o glavni stvari je namreč narekovala tudi spremembo odločitve o stroških postopka (drugi odstavek 165. člena ZPP). Tožnica, ki je v postopku v celoti uspela, je v okviru svojega stroškovnega zahtevka, v skladu z Odvetniško tarifo (v nadaljevanju OT) upravičena do povrnitve pravdnih stroškov v višini 3.499,63 EUR (nagrada za zahtevek pred tožbo (90 EUR), nagrada za tožbo (360 EUR), nagrada za dopolnitev tožbe (360 EUR), nagrada za prvo pripravljalno vlogo (360 EUR), nagrada za prvi narok za glavno obravnavo (300 EUR), urnina za potovanje na naroke za glavno obravnavo (144 EUR), potni stroški za potovanje na naroke za glavno obravnavo (116,55 EUR), nagrada za drugo pripravljalno vlogo (225 EUR), nagrada za drugi narok za glavno obravnavo (150 EUR), urnina za porabljeni čas med zastopanjem na drugem naroku (60 EUR), nagrada za tretji narok za glavno obravnavo (150 EUR), materialni stroški v višini 43,98 EUR, skupaj 2.359,53 EUR, 22% DDV v višini 519,10 EUR in strošek sodne takse za postopek na prvi stopnji v višini 621 EUR).

27Po navedenem je sodišče druge stopnje pritožbi ugodilo in izpodbijano sodbo spremenilo tako, da je tožbenemu zahtevku za plačilo 19.054,84 z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 8. 1. 2018 ugodilo in toženki naložilo povrnitev tožničinih stroškov postopka (prva alineja 358. člena v zvezi s prvim odstavkom 351. člena ZPP).

28Na podlagi drugega odstavka 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP je tožnica, ki je s pritožbo uspela, upravičena tudi do povrnitve stroškov pritožbenega postopka. Ti znašajo 1.728,03 EUR (nagrada za redno pravno sredstvo v višini 375 EUR, nagrada za zastopanje na obravnavi pred sodiščem druge stopnje v višini 375 EUR, urnina za odsotnost v času potovanja na obravnavo pred sodiščem druge stopnje v višini 48 EUR, potni stroški za potovanje na narok v višini 51,80 EUR, urnina za porabljeni čas za zastopanje na naroku v višini 30 EUR, materialni izdatki v višini 27,60 EUR, povečano za 22 % DDV, in sodna taksa za pritožbeni postopek v višini 621 EUR)). Navedeni znesek ji je toženka dolžna plačati v roku 15 dni (prvi in drugi odstavek 313. člena ZPP), v primeru zamude s plačilom pa ji dolguje zakonske zamudne obresti (299. in 378. člen OZ).

¹ Prim. prvi in drugi odstavek 286. člena ZPP ter šesti odstavek 286.a člena ZPP.
² Tako tudi sklep VSL I Cp 472/2014 z dne 15. 10. 2014.
³ Ki se na podlagi 1060. člena OZ uporablja v obravnavani zadevi.
⁴ Relevantne določbe OZ (prvi odstavek 243. člena, tretji odstavek 168. člena in 243. člen) so sicer vsebinsko enake navedenim določbam ZOR.
⁵ Prim. Plavšak, v: Juhart, Plavšak (red.), Obligacijski zakonik s komentarjem, 1. knjiga, GV Založba, Ljubljana, 2003, str. 950 in nasl., ter odločbi VS RS III Ips 21/2001 in III Ips 65/2015 z dne 25. 10. 2016.
⁶ Pritožbeno opozorilo na zmotnost drugačnega stališča v sklepu pritožbenega sodišča o razveljavitvi zamudne sodbe v tej zadevi je zato utemeljeno.
⁷ V postopku ni bilo sporno, da je bilo v inšpekcijskem postopku 23. 3. 2017 ugotovljeno, da lokal obratuje brez uporabnega dovoljenja, tožničina najemnica pa je dne 10. 5. 2017 odpovedala najemno pogodbo in pet dni kasneje vrnila ključe lokala.
⁸ V prvem dopisu z dne 27. 4. 2017 je navedeno, da je bilo v inšpekcijskem pregledu ugotovljeno, da lokal nima uporabnega dovoljenja in je tožničina najemnica tožnico pozvala k predložitvi dokumentacije, sicer ji grozi zaprtje lokala. V odpovedi najemne pogodbe z dne 10. 5. 2017 pa je navedeno, da tožničina najemnica pogodbo odpoveduje zaradi neurejene dokumentacije in nezmožnosti nadaljnjega poslovanja.
⁹ Po 568. členu ZOR se določbe tega zakona o zakupni pogodbi ne uporabljajo za zakupe, ki so urejeni s posebnimi predpisi.
¹⁰ Tudi po splošnih pravilih ZOR je najemodajalec odgovoren za napake v najem dane stvari ne glede na to, ali je zanje vedel ali ne (573. člen ZOR), ne odgovarja pa le tedaj, kadar so bile napake ob sklenitvi pogodbe najemniku znane ali mu niso mogle ostati neznane (574. člen ZOR)
¹¹ Odgovornost za omejitve javnopravne narave, med katere bi lahko sodil tudi izostanek uporabnega dovoljenja, pri zakupni pogodbi ni posebej urejena. Tudi določba, ki jo ureja v zvezi s kupoprodajno pogodbo, pa odgovornost zanjo pripisuje prodajalcu, če je zanjo vedel ali vedel, da jih je mogoče pričakovati (514. člen ZOR).
¹² Uradni list SRS, št. 34/84 in nadaljnji.
¹³ Ta se je glede zahtevanih tehničnih pogojev poslovnih prostorov za gostinsko dejavnost uporabljal na podlagi določb takrat veljavnega Zakona o gostinski dejavnosti (Uradni list SRS, št. 42-340/73 z dne 11. 12. 1973) in Pravilnika o minimalnih tehničnih pogojih poslovnih prostorov za gostinsko dejavnost in o storitvah v gostinskih obratih (Ur. l. SRS, št. 11-554/75 z dne 23. 4. 1975).
¹⁴ 17.600 EUR + 567,74 EUR + 887,10 EUR.