514. člen ZOR

Prodajna pogodba je bila v pretežni meri izpolnjena (tožnika sta nepremičnino izročila tožencema v posest že v juliju 1999, toženca sta velik del kupnine že plačala) in gre v konkretnem primeru za kršenje prepovedi (prometa z objekti, zgrajenimi brez lokacijskega dovoljenja in odločbe o dovolitvi priglašenih del) manjšega pomena, v posledici česar se ničnost sploh ne more uveljavljati. Podredni tožbeni zahtevek na razveljavitev sporne pogodbe, sta toženca utemeljevala s trditvami, da je bila kupoprodajna pogodba razdrta z izjavami, ki vsebujejo takšno voljo obeh strank. V tem obsegu je tožba nesklepčna, saj, če je bila pogodba (sporazumno) razdrta, je ni potrebno razveljavljati.

Ker je stranka svoj življenjski primer (napačno) presojala v luči kondikcijskega zahtevka, sodišča pa ga je (pravilno) presojalo v luči instituta odgovornosti za pravne napake, je bilo stranko v skladu z materialnopravdnim vodstvom dolžno pozvati k navedbi tistih dejstev, ki so relevantna z vidika jamčevalnih zahtevkov. Kadar je sodišče glede na okoliščine konkretnega primera dolžno opraviti materialnopravdno vodstvo ter se stranka nanj odzove z navedbo manjkajočih dejstev, je sankcija prekluzije ne sme prizadeti. Stranki nista bili v zmoti glede predmeta pogodbe, marveč glede zemljiškoknjižnega stanja. Bili sta v zmoti glede tega, kateri del stvarnega sveta predstavljajo nepremičnine z zemljiškoknjižnimi podatki. To pa ni zmota v predmetu.

Razlogi sodbe o odločilnih dejstvih so nejasni, pomanjkljivi in delno protispisni, kar onemogoča preizkus sodbe in predstavlja absolutno bistveno kršitev določb postopka iz 14. točke 2. odstavka 339. člena ZPP.

Ob sklenitvi prodajne pogodbe je tožnik vedel, da je garaža zgrajena brez gradbenega dovoljenja in ni legalizirana ter se je s tem strinjal. Zaradi tega ne more razdreti pogodbe. V zvezi s pogodbeno zavezo prodajalk, da bosta speljali legalizacijski postopek, v kolikor bo nastopila potreba, pa tožnik nastopa take potrebe v roku enega meseca po sklenitvi pogodbe, ko je zahteval legalizacijo, ni niti zatrjeval niti izkazal. Tako ta pogodbena obveznost prodajalk še ni zapadla, zato ni mogel s sklicevanjem na neizpolnitev razdreti pogodbe.

Kadar gre na nepremičnini za omejitve javnopravne narave (514. člen ZOR), ima vsaka od pogodbenih strank enako pravno možnost ugotoviti njihov obstoj in vsebino; pri ugotavljanju teh ni mogoče od prodajalca terjati neke večje skrbnosti v primerjavi s kupcem, ki ima namen (interes) graditi na njej.

V poslovni praksi niso redki primeri, ko je predmet prodaje nedokončan objekt in zato brez uporabnega dovoljenja.Pomanjkanje uporabnega dovoljenja ima zato značilnost pravne napake iz 514. člena ZOR samo, če uporabnega dovoljenja sploh ne bi bilo mogoče pridobiti (niti z odpravo pomanjkljivosti, ki so bile ugotovljene ob tehničnem pregledu).

Policija je zasegla tožniku prodano vozilo zato, ker je na njem tretji imel lastninsko pravico. Le pravica tretjega, ne pa posebne omejitve javnopravne narave, je povzročila obstoj okoliščin, ki utemeljujejo uporabo določbe 510. člena ZOR o sankcijah za pravne napake. Pogodba je bila razdrta po samem zakonu, tožnik kot kupec pa je pridobil pravico do vrnitve kupnine.

Zatrjevano napako prodane nepremičnine - montažne hale kot črne gradnje je treba obravnavati kot pravno napako. Gre za omejitev javno pravne narave, kajti prejemnik nepremičnine jo lahko uživa le omejeno. Za nelegalizirano gradnjo namreč ne more dobiti uporabnega dovoljenja. Za take omejitve pa po 514. členu ZOR prodajalec odgovarja, če kupcu niso bile znane in če je prodajalec vedel zanje ali vedel, da jih je mogoče pričakovati, pa jih kupcu ni sporočil. Informacijska dolžnost prodajalca je v citiranem določilu jasno izražena.

Sankciji razdrtja pogodbe oziroma zmanjašnja kupnine zaradi pravne napake stvari nastopita ne glede na prodajalčevo krivdo, medtem ko se tako njegova kot odškodninska obveznost tretjih, ki s kupcem niso bili v poslovnem razmerju, presoja po splošnih pravilih odškodninskega prava.

Tožeča stranka je uveljavljala odškodnino za škodo, ki jo je utrpela zaradi zasega kupljenega avtomobila v okviru kazenskega postopka, in zaradi dolžnosti plačila carinskih dajatev. V okviru kazenskega postopka se je namreč ugotovilo, da je bila na osebnem avtomobilu spremenjena št. šasije, avto pa naj bi bil na nelegalen način uvožen v Slovenijo na podlagi ponarejenih dokumentov. Takšne trditve in dejanske ugotovitve sodišča prve stopnje kažejo, da je bila tožeča stranka izpostavljena posebnim omejitvam, ki ne izvirajo iz pravice tretjega, temveč iz dolžnosti, ki jih imajo državni organi v okviru izvrševanja javnih pooblastil. Zato jih je treba uvrstiti med omejitve javnopravne narave. Za škodo, do katere je prišlo zaradi tovrstnih posebnih omejitev, pa prodajalec ne odgovarja tako kot pri ostalih pravnih napakah (3. odst. 510. čl. ZOR), temveč le, če je zanje vedel, ali je vedel, da jih je mogoče pričakovati, pa jih kupcu ni sporočil (514. čl. ZOR).

Ker je tožena stranka trdila in dokazovala, da je bil med strankama kot predmet pogodbe dogovorjen star agregat, ki ga je tožena tudi vgradila, tožeča pa njenih trditev in dokazov ni izpodbila, je povsem pravilna obrazložitev sodišča prve stopnje, da je tožena s tem svoj del pogodbene obveznosti izpolnila. Trditev tožeče stranke, da ni bilo dogovora o vgraditvi starega agregata, je novota, ki jo tožeča stranka prvič uveljavlja šele v obravnavani pritožbi, zato teh trditev sodišče druge stopnje ni upoštevalo, saj tožnik niti ne zatrjuje, da te trditve brez svoje krivde ni mogel postaviti že v postopku pred sodiščem prve stopnje.

Kupoprodajna pogodba za nepremičnino, ki je v solasti tretjega, ni v tem delu nična. Prodaja tuje stvari pogodbenike veže. Ne gre za nedopusten predmet pogodbe.

Gradnja garaž brez gradbene dokumentacije, brez lokacijskega in gradbenega dovoljenja, ob dejstvu, ki se zatrjuje v reviziji, da stoji garaža na območju, kjer je po ureditvenem planu predvidena obvozna cesta, predstavlja omejitve javnopravne narave, ki so opredeljene kot pravne napake po 514. členu ZOR.