568. člen ZOR

Kljub temu, da je tožniku opravljanje kmetijske dejavnosti v spornem obdobju predstavljalo edini ali glavni poklic, zaradi ne lastništva, solastništva oz. zakupa kmetijskih obdelovalnih površin, niti ni mogel biti zavarovanec starostnega zavarovanja kmetov. Zato ni izpolnjen dejanski stan, da bi se mu lahko v pokojninsko dobo kot zavarovalna doba vštelo vtoževano obdobje dela na kmetiji, ki je bila v lasti staršev. Ker ni izpolnjen nobeden od pogojev iz 164. člena ZPIZ-83 v zvezi s 17. členom SZK, je z izpodbijano sodbo tožbeni zahtevek na odpravo zakonitih zavrnilnih upravnih aktov utemeljeno zavrnjen in posledično tudi vtoževani čas iz naslova starostnega zavarovanja kmetov.

Tako kot določbe ZOR o zakupu, imajo tudi določbe ZPSPP o pravicah in obveznostih iz najemnega razmerja v načelu dispozitivno naravo. V skladu s 14. členom ZPSPP je stroške vzdrževanja poslovnega prostora, ki so potrebni za namensko uporabo prostora, le ob odsotnosti drugačnega dogovora dolžan kriti najemodajalec. V skladu s svobodo urejanja obligacijskih razmerij in dispozitivno naravo konkretne zakonske določbe se tako lahko pogodbeni stranki dogovorita, da te stroške krije najemnik. Ker revidentka ni zatrjevala, zakaj naj bi bila določba 10. člena Pogodbe nejasna, tudi razlagalno pravilo iz 100. člena ZOR ni uporabljivo.

Tega, da tožena stranka ni mogla izpolniti pogodbenih obveznosti, ne zanika. Zato bi bila tožeča stranka v skladu z 11. členom Pogodbe (ki po svoji pravni naravi predstavlja predpogodbo, sklenjeno z odložnim pogojem) upravičena zahtevati sklenitev pogodbe o „povratni“ prodaji blaga po nabavni ceni toženi stranki. V tem primeru bi se vzpostavila tudi terjatev tožeče stranke do tožene stranke na plačilo kupnine za prodano blago. Plačilo blaga je obveznost kupca, ki izhaja iz sklenjene pogodbe o prodaji blaga. Zahtevek za plačilo zalog, ki nima podlage v pogodbi o prodaji zalog, zato ni sklepčen.

Pravilno je sodišče prve stopnje na ugotovljeno dejansko stanje uporabilo določilo 31. člena ZKZ, po katerem se zakupna pogodba podaljša za prvotno dogovorjeno dobo, če jo nobena od strank ne odpove najmanj šest mesecev pred iztekom pogodbe. Ni namreč mogoče pritrditi stališču tožeče stranke, da je treba v predmetnem primeru uporabiti določbe ZOR o zakupu, saj ima o zakupu kmetijskih zemljišč ZKZ specialne določbe. Po izrecnem določilu 568. člena ZOR pa se določbe poglavja ZOR o zakupu ne uporabljajo za zakupe, ki so urejeni s posebnimi predpisi, prav zato pa v konkretnem primeru gre, ko gre za zakup kmetijskih zemljišč, ki je urejen v specialnem predpisu ZKZ.

Pravilno je materialnopravno stališče o veljavnosti zakupne pogodbe ne glede na to, ali je bil zakupodajalec lastnik zemljišča ali ne. Pogodba o zakupu je pogodba obligacijskega prava. Pravice in obveznosti iz pogodbe zato nastanejo samo za pogodbeni stranki. Lastninska pravica zakupodajalca na stvari, ki jo daje v zakup, zaradi tega ni pogoj za veljavnost pogodbe.

Za veljavnost najemne pogodbe je po drugem odstavku 12. člena ZPSPP predpisana obličnost pogodbe. Pogodbeni stranki morata v pogodbi opredeliti predmet najema in višino najemnine kot bistvene sestavine najemne pogodbe (primerjaj 567. člen ZOR). Oddaja poslovnih prostorov v najem nujno predpostavlja možnost najemodajalca, da te prostore uporablja. Če bi bila ureditev dodatnega trgovskega lokala pogoj za možnost uporabe v najem danih poslovnih prostorov, bi morali pogodbeni stranki to v najemni pogodbi kot njeno bistveno sestavino o lastnostih v najem oddanega poslovnega prostora tudi zapisati. Le tako bi natančno opredelili, kakšne lastnosti mora imeti predmet najema za njegovo uporabo.

Obveznost plačila najemnine ne ugasne, če najemnik najemne pogodbe za poslovni prostor ne prekine v skladu z določili Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih. Prekine jo lahko v sporazumu z najemodajalcem, če do sporazuma ne pride, pa tako, da poslovni prostor vrne v takem stanju, kot ga je prejel, pri tem pa mora trpeti še odpovedni rok.

Tožena stranka zmotno meni, da je za nastop litispendence, ki jo v pritožbenem postopku zatrjuje, odločilen datum vročitve pripravljalne vloge tožeče stranke, s katero razširja zahtevek, sodišču. Po 2. odstavku 194. člena ZPP začne pravda teči o zahtevku, ki ga stranka postavi med postopkom, od trenutka, ko je o njem obveščena nasprotna stranka. Ker je pravda o istem tožbenem zahtevku tekla že pred prejemom pripravljalne vloge, bo obstoj pravde tožena stranka lahko uveljavljala v postopku pod opr. št. ... (primerjaj 3. odstavek 194. člena ZPP).

Sklenitev najemne pogodbe je dolžnost, ki jo je SZ naložil lastnikom stanovanj. Ti lahko odklonijo sklenitev najemne pogodbe le v obsegu razlogov, ki so navedeni v 148. členu SZ; kar pomeni, le tistim neupravičenim osebam, ki na dan uveljavitve SZ niso bile imetnice stanovanjske pravice ali pa so bile to neupravičeno po določbah ZSR.

SZ posebej ne ureja usode najemnega razmerja v primeru spremembe lastništva stanovanja, zato je treba glede tega vprašanja uporabiti splošna pravila o najemu (zakupu, 568. čl. ZOR), ta pa v takem primeru predvidevajo vstop pridobitelja lastninske pravice na mesto najemodajalca in nastanek najemnega razmerja (pravic in obveznosti) med njim in najemnikom (1. odst. 591. čl. ZOR).

Ker je toženec na podlagi s prejšnjo lastnico veljavno sklenjene najemne pogodbe za profitno najemnino že pridobil status najemnika stanovanja po določbah SZ, ga ni mogoče opredeliti kot osebo, ki zaradi nesklenitve nove najemne pogodbe z novo lastnico stanovanja to stanovanje v smislu 58. člena SZ uporablja nezakonito.

Toženka je prenehala uporabljati garsonjero zaradi preselitve v dodeljeno sporno stanovanje (kakršen primer je predvidevala 3. točka 7. člena zakupne pogodbe). Ker so bili pogodbeno dogovorjeni pogoji za prenehanje zakupnega razmerja, bi lahko to razmerje prenehalo le, če bi bila toženkina preselitev v sporno stanovanje pravno veljavna (ali če bi nastopil kakšen drug pogodbeno dogovorjen razlog za prenehanje zakupnega razmerja). Glede na to, da je toženka prenehala uporabljati garsonjero zaradi preselitve v sporno stanovanje, ta preselitev pa ni bila opravljena na podlagi veljavne pravne podlage, prenehanja uporabe garsonjere ni mogoče šteti za prenehanje zakupnega razmerja. Neveljavni pravni naslov je bil res razlog, tako za vselitev v novo stanovanje, kot tudi za izselitev iz garsonjere. Ob takem pravnem stanju je zato tožnica dolžna izročiti toženki garsonjero, ki jo je pred tem zasedala oziroma drugo enakovredno stanovanje (katerega uporaba bo temeljila na zakupni pogodbi z dne 14.3.1989).

Ugovor tožene stranke, da je sporno, ali je tožeča stranka lastnica v najem danih poslovnih prostorov, ni bil upoštevan. Tožena stranka ni trdila, da je ona lastnica spornih poslovnh prostorov.

Če sta bila najemniku istočasno z isto pogodbo izročena tako stanovanjska hiša, kot kmetijsko zemljišče ob njej, se razmerje presoja kot celota po splošnih določbah civilnega prava o zakupu.