VSL Sodba II Cp 2132/2018

I. Pritožbi tožeče in prve tožene stranke zoper sodbo se delno ugodi, pritožbi druge tožene stranke zoper sodbo pa se v celoti ugodi in se prvostopenjska sodba spremeni v

III/2., 3., 4. in 5. točki izreka tako, da se besedi „toženi stranki“ nadomestita z besedami „ prva tožena stranka“,

rok za odpravo napak iz III. točke izreka pa se spremeni iz „15“ dni na „60“ dni

in v IV. točki izreka tako, da se v IV/1. točki izreka znesek „725.400 EUR“ nadomesti z zneskom „3.313.000 EUR“, v IV/2 točki pa se znesek „391.716 EUR“ nadomesti z zneskom „1.789.236 EUR“

in razveljavi v V. točki izreka (stroški).

II. V ostalem se pritožba tožeče in pritožba prve tožene stranke zavrneta in se prvostopenjska sodba v izpodbijanem, a nespremenjenem in nerazveljavljenem delu potrdi.

III. Pritožbi tožeče stranke zoper stroškovni del sklepa s 4. 7. 2018 se ugodi in se II. točka izreka sklepa razveljavi.

IV. Pritožba prve tožene stranke zoper sklep s 4. 7. 2018 se zavrne in se izpodbijani del sklepa potrdi.

V. Vsaka stranka krije svoje stroške pritožbenega postopka.

1Prvostopenjsko sodišče je z izpodbijano odločbo dopustilo stransko intervencijo družbe O., d. o. o., L., na strani tožene stranke (I. točka izreka), dovolilo spremembo tožbe (II. točka izreka) in naložilo prvi toženi stranki odpravo napak v obsegu, razvidnem iz III. točke izreka. Podredni tožbeni zahtevek je zavrnilo (IV. točka izreka). Odločilo je, da vsaka stranka krije svoje stroške postopka (V. točka izreka).

2Z izpodbijanim sklepom pa je zavrnilo ugovor prve tožene stranke zoper sklep o začasni odredbi s 24. 4. 2018. Odločilo je, da vsaka stranka krije svoje stroške postopka zavarovanja z začasno odredbo.

3Zoper sodbo se pritožujejo tožeča ter obe toženi stranki, zoper sklep pa se pritožujeta tožeča in prva tožena stranka.

Povzetek pritožb zoper sodbo

4Tožeča stranka vlaga pritožbo zoper IV. (zavrnilni del) in V. (stroški) točko izreka izpodbijane sodbe. Navaja, da je odločitev v nasprotju sama s seboj in ni razumljiva. Sodišče je zapisalo, da je sledilo vrednostim, navedenim s strani tožeče stranke, ker jim toženi stranki nista nasprotovali. Vrednosti je zmanjšalo samo v tistem delu, ko je napako ugotovilo in zahtevku delno ugodilo, delno pa zavrnilo, glede na obseg zavrnitve. Pri tem je tožbenemu zahtevku v pretežnem delu ugodilo, nato pa vseeno ugotovilo, da podredni zahtevek ni utemeljen in ga je zavrnilo. Poleg tega je odločilo le o podrednem zahtevku v višini 725.400 EUR, ne pa o podrednem zahtevku v celotnem znesku 3,313.000 EUR. Ker je sodišče tožbenemu zahtevku zoper prvo toženo stranko v pretežnem delu ugodilo (do 2,714.200 EUR), bi moralo ugoditi tudi podrednemu zahtevku zoper drugotoženo stranko v delu, v katerem je ugodilo tožbenemu zahtevku proti prvi toženi stranki. Čeprav se je tožbeni zahtevek zoper drugotoženo stranko spremenil v denarni zahtevek, gre še vedno za obveznost druge tožene stranke iz naslova odprave napak, enako kot obveznost prve tožene stranke. Sicer pa je sodišče glede odločitve o podrednem zahtevku v višini 725.400 EUR odločilo o delu zahtevka, o katerem je že pravnomočno odločeno. Iz izpodbijanega dela sodbe ni mogoče ugotoviti, o katerem delu je sodišče odločalo, saj je zapisalo, da je treba podredni tožbeni zahtevek v celoti zavrniti.

Napačna je tudi odločitev o stroških. Tožeča stranka je že v pritožbi zoper prvo sodbo ugovarjala, da se ne strinja z zaključkom, da naj bi vsaka stranka uspela približno s polovico svojega zahtevka. Že po številu točk tožbenega zahtevka, s katerim je tožeča stranka uspela in številu točk, kjer je sodišče zahtevek zavrnilo, je razvidno, da je bil uspeh tožeče stranke bistveno večji od uspeha tožene. Tožniki so uspeli s 35 točkami tožbenega zahtevka, 18 točk pa je bilo zavrnjenih Ovrednotene točke zahtevka, ki jih je sodišče zavrnilo, znašajo 598.800 EUR, vrednost točk zahtevka, v katerih je tožeča stranka uspela, pa 2,714,200 EUR. Tožeča stranka je torej uspela z več kot 80 % zahtevka po vrednosti.

5Prva tožena stranka se pritožuje zoper II. (odločitev o dovoljeni spremembi tožbe), III. (ugodilni del) in V. (stroški) točko izreka izpodbijane odločbe in uveljavlja pritožbene razloge zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja, zmotne uporabe materialnega prava in bistvenih kršitev določb postopka. Predlaga, da višje sodišče pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek tožeče stranke v celoti zavrne, podrejeno pa, da prvostopenjsko sodbo v izpodbijanem delu razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Navaja, da je bilo na tožeči stranki trditveno in dokazno breme, da stvarne napake obstajajo, da so bile pravilno grajane in da je bila tožba vložena pravočasno. Tožeča stranka materialnega dokaznega bremena ni zmogla, sodišče pa ga je neupravičeno prevalilo na prvo toženo stranko. Navedeno predstavlja kršitev določb iz prvega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP), kar je vplivalo na pravilnost in zakonitost izpodbijane sodbe. Prvostopenjsko sodišče je materialno dokazno breme glede pravočasnosti grajanja napak in pravočasnosti vložitve tožbe neupravičeno prevalilo na toženo stranko. Bistveno za presojo obstoja stvarnih napak je, ali je zaradi odstopa od minimalnih standardov (projektne dokumentacije) ovirana ali onemogočena uporaba stvari (odločba II Ips 348/2013). Stališče izpodbijane sodbe, da ima zgrajen objekt lahko napake, če nima pogodbenih lastnosti, določenih s projektno dokumentacijo, če nima najmanj običajnih lastnosti, ki jih določajo gradbeni predpisi in druga pravila gradbene stroke, ali če izvajalec ni izpolnil obveznosti, potrebnih za pridobitev gradbenega dovoljenja, je neutemeljeno in v nasprotju z ustaljeno sodno prakso. Sodišče bi moralo upoštevati, da prva tožena stranka ni bila graditeljica in da določene gradbene dokumentacije in sicer projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja (PGD) in projekt za izvedbo (PZI) nista mogla postati del pogodbenega prava med pravdnima strankama. Stališče izpodbijane sodbe iz 37. točke obrazložitve, da naj bi tožena stranka vedela za tiste napake, ki jih v skladu s projektom ni izvedla ali jih je izvedla drugače, pa je neutemeljeno. Sodba nima razlogov in konkretnih navedb o tem, za katere napake naj bi prva tožena stranka vedela in zakaj naj bi zanje vedela. Če je za posamezno napako vedela druga tožena stranka to ne pomeni, da je zanjo vedela tudi prva tožena stranka. Glede na to, da rok za vložitev tožbe teče od grajanja napak, grajanje napak pa ni potrebno, bi iz tega logično sledilo, da za te napake prekluzivni rok ne velja. Sodna praksa takega stališča ne sprejema. Sodišča štejejo, da pravice stranke tudi v tem primeru omejuje prekluzivni rok, ki začne teči takrat, ko stranka pošlje obvestilo o napaki (odločba II Ips 181/2006). Za prodajo nepremičnin potrošnikom Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (ZVKSES) ne določa roka, zato sodna praksa uporablja enoletni rok (odločbi II Ips 348/2013 in II Cp 3115/2015). Kljub temu prvostopenjsko sodišče v 35. in 38. točki izpodbijane sodbe navaja, da naj bi bil rok za vložitev tožbe v konkretnem primeru dve leti, skladno s 37.c členom Zakona o varstvu potrošnikov (ZVPot). Izpodbijana sodba v tem delu arbitrarno odstopa od ustaljene sodne prakse in je v nasprotju s 14. in 22. členom Ustave RS. Sodišče strank ne sme obravnavati neenakopravno. Odstop od sodne prakse pa je treba ustrezno obrazložiti. Sodišče prve stopnje v izpodbijani sodbi ne obrazloži odstopa od sodne prakse in se ne opredeli do obstoječe sodne prakse. Glede posameznih ugotovljenih napak podaja prva tožena stranka pritožbene navedbe, razvidne iz razpredelnice, ki se nahaja na straneh 13 - 49 pritožbe. Očita, da je sodišče pavšalno in brez argumentacije ocenilo izvedenska mnenja za verodostojna. 15 dnevni rok za odpravo napak nasprotuje načelu sorazmernosti, poleg tega je tožena stranka zavezanka za javna naročila in naloženih ukrepov v tako kratkem roku ne more izvesti. Treba je zagotoviti tudi projektne rešitve in pridobiti ustrezno soglasje, česar v tako kratkem roku ni možno. Navaja, da naložena dela z zaporednimi številkami 1, 2. in 3. III. točke izreka sodbe niso izvedljiva, prav tako ne dela, navedena pod zaporedno številko 4 (4.4., 4.6, 4.11., 4.12., 4.16., 4.20., 4.21 in 4.28) v III. točki sodbe, niti pod zaporedno številko 5.2, 5.3 in 5.11 III. točke sodbe.

6Druga tožena stranka v pritožbi uveljavlja vse zakonske pritožbene razloge. Predlaga, da pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo spremeni tako, da primarni zahtevek zoper drugo toženo stranko zavrne in tožeči stranki naloži povrnitev vseh pravdnih stroškov druge tožene stranke, podredno pa, da pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo razveljavi ter zadevo vrne v novo obravnavanje. Navaja, da je bilo o primarnem zahtevku zoper drugo toženo stranko že pravnomočno razsojeno. Prvostopenjsko sodišče je v izrek sodbe res zapisalo v III/1 točki, da je prvotožena stranka dolžna odpraviti napake, v nadaljevanju izreka pa je ostala beseda toženi stranki zapisana v dvojini in je zapisano v točkah III/2-5 izreka sodbe tako, da sta dolžni obe toženi stranki skupaj odpraviti napake. Do druge tožene stranke ima tožeča stranka podredni denarni zahtevek, ki ga je sodišče pravilno zavrnilo, vendar je spregledalo, da je tožeča stranka z vlogo z 31. 3. 2014 postavila podredni tožbeni zahtevek za ugotovitev obstoja terjatve v višini 3,300.400 EUR in nato 18. 9. 2017 zahtevala nadaljevanje postopka za ugotovitev obstoja terjatve v višini glavnice 3,313.400 EUR z obrestmi in stroški. V vlogi z 18. 9. 2017 je tožeča stranka izrecno navedla, da predlog za nadaljevanje postopka vsebuje izjavo upnika o umiku dajatvenega dela tožbenega zahtevka, sodišče pa je odločilo tudi o dajatvenem delu tožeče stranke. V zaključku sodbe (437. točka obrazložitve) je sicer napisalo, da je prvotoženi stranki naložilo, da napake odpravi, vendar je izrek sodbe v nasprotju z obrazložitvijo, zato predlaga spremembo sodbe v tem delu.

Tudi odločitev o stroških je napačna. Sodišče je štelo, da je odgovorna tudi druga tožena stranka, ker je bil nad njo začet stečajni postopek. Zahtevek tožeče stranke zoper drugotoženo stranko je bil v celoti zavrnjen. Tožeča stranka zoper drugotoženo stranko ni uspela in si je dolžna v celoti povrniti vse nastale pravdne stroške.

7Na pritožbo prve tožene stranke je tožeča stranka odgovorila in v odgovoru na pritožbo predlaga njeno zavrnitev.

8Na pritožbo druge tožene stranke je tožeča stranka odgovorila in v odgovoru na pritožbo predlaga njeno zavrnitev.

Povzetek pritožb zoper sklep s 4. 7. 2018

9Tožeča stranka vlaga pritožbo zoper 2. točko izreka izpodbijanega sklepa (stroški). Navaja, da je prvostopenjsko sodišče spregledalo, da je v odločitvi o glavni stvari v pretežnem delu uspela tožeča stranka in da odločitve o pravdnih stroških o glavni stvari še ni, zato bi moralo sodišče odločitev o stroških postopka zavarovanja zadržati do končne odločitve pritožbenega sodišča. Pri stroških zavarovanja gre za stroške, ki se odmerijo s končno odločbo in glede na končni uspeh v pravdi. Prvostopenjsko sodišče je z izpodbijanim sklepom odločilo o vseh stroških postopka zavarovanja, čeprav je o stroških postopka zavarovanja z začasno odredbo odločilo že v sodbi s 24. 4. 2018. S tem je poseglo v že razsojeno stvar in storilo bistveno kršitev določb postopka po 12. točki 339. člena ZPP.

10Prva tožena stranka v pritožbi zoper izpodbijani sklep uveljavlja vse zakonske pritožbene razloge. Navaja, da je bila tožba vložena prepozno. ZVKSES ne določa roka, zato sodna praksa uporablja enoletni rok. Kljub navedenemu je sodišče štelo, da naj bi bil rok za vložitev tožbe v konkretnem primeru dve leti v skladu z določilom 37. c člena ZVPot, kar predstavlja odstop od ustaljene sodne prakse. Ker zahtevek ni bil vložen v enoletnem prekluzivnem roku, je treba tožbo zavrniti, saj verjetnost terjatve ni izkazana. Kupec je dolžan prejeto stvar na običajen način pregledati ali oddati v pregled, brž kot je to po normalnem teku stvari mogoče in o očitnih napakah obvestiti prodajalca v 8 dneh, pri gospodarskih pogodbah pa nemudoma, sicer izgubi pravico, ki mu gre iz tega naslova (prvi odstavek 461. člena Obligacijskega zakonika; OZ). Kupec mora v obvestilu o napaki stvari natančneje opisati napako in povabiti prodajalca, da stvar pregleda (prvi odstavek 464. člena OZ). Kupec, ki je o napaki pravočasno in pravilno obvestil prodajalca, lahko zahteva od prodajalca, da napako odpravi (1. točka 468. člena OZ), pri čemer pravice kupca, ki je pravočasno obvestil prodajalca o napaki, ugasne po enem letu šteto od dneva, ko mu je poslal obvestilo, razen če jih zaradi prodajalčeve prevare ni mogel uporabiti (prvi odstavek 480. člena OZ). Zaradi neizvedbe nadstreškov solidnost gradnje ni bila v ničemer ogrožena. Pojem napake v solidnostni gradnje obsega napake v vseh tistih delih objekta, ki bi morali opravljati svojo funkcijo v 10-letnem roku, ne da bi se začele kazati napake zaradi običajne dotrajanosti oziroma zaradi uporabe objekta. Poleg napak na konstrukcijskih delih objekta (ki ogrožajo njegovo stabilnost), med napake v solidnosti gradnje spadajo tudi druge napake, zaradi katerih stabilnost objekta sicer ni bila ogrožena, je pa zaradi njih onemogočena oziroma bistveno okrnjena normalna funkcija objekta. Glede na navedeno solidnost gradnje zaradi neizvedbe nadstreškov ni bila v ničemer ogrožena. Iz teh razlogov verjetnost terjatve ni izkazana. Materialno dokazno breme glede pravočasnosti grajanja napak in pravočasnosti vložitve tožbe je sodišče neupravičeno preložilo na prvo toženo stranko. Tožeča stranka v konkretnem primeru materialnega dokaznega bremena ni zmogla. Sodišče pa je zmotno uporabilo pravila o dokaznem bremenu. Sodišče je tudi pavšalno in brez argumentacije ocenilo izvedensko mnenje za verodostojno in se je brez kritične presoje nanj oprlo pri izdaji sklepa. Pri izdaji regulacijskih začasnih odredb je potreben restriktiven pristop. Izpodbijani sklep pa ne vsebuje nobene presoje, zakaj je v konkretnem primeru izpodbijana začasna odredba nujna zaradi varstva obstoječega stanja pred nastankom težko nadomestljive škode. Sodišče se ni opredelilo do odločilnih dejstev, ki bi omogočali tehtanje sorazmernosti med varstvom pravice tožeče stranke do zavarovanja njene terjatve in varstva pravice tožene stranke in škode, ki bi toženi stranki nastala z izdajo začasne odredbe. Izpodbijani sklep nima razlogov in je povsem neobrazložen.

11Tožeča stranka je na pritožbo prve tožene stranke odgovorila in v odgovoru na pritožbo predlaga njeno zavrnitev.

O pritožbah zoper sodbo

12Pritožba druge tožene stranke zoper sodbo je utemeljena, pritožbi tožeče in prve tožene stranke zoper sodbo pa sta delno utemeljeni.

13Sodišče prve stopnje je z izpodbijano odločbo dovolilo spremembo tožbe, kar v pritožbi posplošeno izpodbija prva tožena stranka. V obravnavanem primeru tožeča stranka med ostalim zahteva odpravo napak zaradi zamakanja, ki se je pojavljalo na različnih mestih, v različnih časovnih terminih, kar je tožeča stranka zajela s spremembo tožbe. Sodišče prve stopnje je ravnalo pravilno, ko je spremembo dopustilo, ker je to smotrno za dokončno ureditev razmerja med strankama. Podlaga za odločitev je v 185. členu ZPP, pritožnica pa v pritožbi ne podaja razlogov, ki bi odločitev izpodbili.

O pritožbi tožeče stranke

14Tožeča stranka je med postopkom postavila podredni tožbeni zahtevek zoper drugo toženo stranko. Ker je bil zoper njo izdan sklep o potrjeni prisilni poravnavi St ... z 22. 2. 2012, ki ni bila uspešna in se je nad drugo toženo stranko začel stečajni postopek St 4486/2015, je višje sodišče z odločbo II Cp 1522/2016 z 22. 6. 2017 primarni tožbeni zahtevek zoper drugo toženo stranko v celoti zavrnilo, zaradi česar o solidarnosti tožnencev (prve in druge tožene stranke) ni več možno govoriti. Tožeča stranka je z vlogo z 31. 3. 2014 postavila podredni tožbeni zahtevek za ugotovitev obstoja terjatve v višini 3,313.400 EUR, v predlogu za nadaljevanje postopka z 18. 9. 2017 pa je zahtevala nadaljevanje postopka za ugotovitev obstoja terjatve v višini glavnice 3,313.400 EUR z obrestmi in stroški. Prvostopenjsko sodišče je pravilno štelo, da obema zahtevkoma hkrati (primarnemu in podrednemu) ni moč ugoditi¹, ampak kvečjemu alternativno, saj je bil zahtevek za odpravo napak zoper drugo toženo stranko zavrnjen že s sodbo višjega sodišča. Tako je prišlo do situacije, ko imata toženi stranki (lahko) različne obveznosti. Obveznost druge tožene stranke se je na podlagi zakona pretvorila v denarno terjatev. Obveznost prve tožene stranke pa je odprava napak. Sodišče ne more ugoditi zahtevku tožeče stranke tako, da bi prvi toženi stranki naložilo odpravo napak in za isto napako drugotoženo stranko zavezalo za plačilo, saj bi na ta način tožeča stranka pridobila dva zahtevka in bi bila obogatena. Kot je opozorilo to sodišče že v odločbi z 22. 6. 2017 je lahko prvostopenjsko sodišče odločilo o podrednem zahtevku zoper drugo toženo stranko le v primeru, če je zavrnilo primarni zahtevek zoper prvo toženo stranko. To je sodišče prve stopnje tudi upoštevalo in v primeru, kjer je bil zahtevek zoper prvo toženo stranko zavrnjen, presojalo utemeljenost podrednega (denarnega zahtevka).

15Skupna denarna vrednost tožbenega zahtevka, ki jo je navedla tožeča stranka (tožena stranka pa ji ni argumentirano nasprotovala) znaša 3,313.400 EUR. Sodišče je ta znesek zmanjšalo za vrednost v delu, ko je ugodilo zahtevku za odpravo napak. Vrednost zavrnjenega dela in s tem podrednega zahtevka, o katerem je sodišče odločalo, je znašala 725.400 EUR.² Prvostopenjsko sodišče glede zahtevka v znesku 725.400 EUR ni ugotovilo izkazanosti napak in je zato ravnalo pravilno, ko je tudi v tem delu zahtevek zavrnilo. Glede razlike do uveljavljanih 3,319.400 EUR pa gre za vrednost, ki se nanaša na odpravo napak in mu je sodišče ugodilo in mu zato mu ne more ugoditi (še enkrat). Ker pa tožeča stranka vtožuje tudi razliko (to je do 3.319.400 EUR), je pritožbeno sodišče to upoštevalo in izpodbijano sodbo spremenilo tako, da je zahtevek v celoti zavrnilo.

16Pač pa je utemeljena pritožba tožeče stranke v delu, ki se nanaša na stroške. Ker je utemeljena pritožbena graja stroškov tudi s strani druge tožene stranke, je obrazložitev odločitve o stroških podana v 62. točki obrazložitve (glej: O pritožbi druge tožene stranke).

O pritožbi prve tožene stranke

17Prva tožena stranka v pritožbi kot bistveno navaja, da odstop od tehničnih standardov in projektne dokumentacije ne pomeni vselej stvarne napake. Stališče izpodbijane sodbe, da ima lahko zgrajen objekt napake, če nima pogodbenih lastnosti, določenih s projektno dokumentacijo, pa je neutemeljeno in v nasprotju z ustaljeno sodno prakso. Prav tako je napačno stališče prvostopenjskega sodišča, da naj bi prva tožena stranka vedela za napake, ki jih v skladu s projektom ni izvedla ali jih je izvedla drugače (pri čemer ni navedeno, za katere konkretne napake naj bi prva tožena stranka vedela). Če je namreč za posamezno napako vedela druga tožena stranka, to še ne pomeni, da je zanjo vedela tudi prva tožena stranka. Napačna je tudi ugotovitev sodišča, da naj bi bile napake pravočasno in pravilno grajane in pravočasno vložena tožba. Očita, da je sodišče z odločitvijo, da naj bi bil rok za vložitev tožbe v konkretnem primeru dve leti, arbitrarno odstopilo od ustaljene sodne prakse in kršilo 14. ter 22. člen Ustave RS. Pritožbeni očitki niso utemeljeni.

18Sodišče je v dokaznem postopku postavilo izvedenca gradbene in elektro stroke ter izvedenca za varstvo pri delu in požarne varnosti. Vsa tri izvedenska mnenja je v celoti sprejelo. Stranke so na mnenja podale pripombe, izvedenci so na pripombe odgovorili. Pritožbeni očitki, da je sodišče prve stopnje v celoti sprejelo izvedenska mnenja in se nanje oprlo pri izdaji sodbe, pri čemer mnenj ni kritično presojalo in naj bi zato ravnalo v nasprotju z 8. členom ZPP, so posplošeni. V čem naj bi bila mnenja nestrokovna, pritožba konkretno ne obrazloži. Prvostopenjsko sodišče pa je v razlogih izpodbijane sodbe obrazložilo, zakaj je izvedenska mnenja v celoti sprejelo in jim sledilo, oceni prvostopenjskega sodišča pa v celoti sledi tudi pritožbeno sodišče.

19Prvostopenjsko sodišče je pravilno upoštevalo, da gre v obravnavanem primeru za potrošniško prodajo stanovanj, na katerih se uveljavlja odprava napak in pomanjkljivosti, pri čemer je bila prva tožena stranka prodajalka nepremičnin, na katerih se uveljavlja odprava napak in pomanjkljivosti, druga tožena stranka pa je bila izvajalka in je dala garancijo za gradbena dela, obrtniška in inštalacijska dela in ter za vgradnjo opreme. Odločitev je oprlo na določila Obligacijskega zakonika (OZ), Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (ZVKSES) in Zakona o varstvu potršnikov (ZVPot).

20Toženi stranki sta sprejeli Splošne pogoje prodaje posameznih delov stavbe v večstanovanjsko-poslovnem naselju P. (v nadaljevanju: Splošni pogoji prodaje), katerih sestavni del je tehnični opis lastnosti večstanovanjskih objektov in so del prodajne pogodbe, kar predstavlja pogodbeno podlago, ki jo je upoštevalo prvostopenjsko sodišče. 7. člen Splošnih pogojev določa, da mora biti stavba zgrajena v skladu s projektno dokumentacijo in tehničnimi lastnostmi, ki so sestavni del Splošnih pogojev. 14. člen Splošnih pogojev pa določa, da mora biti zgradba izročena z lastnostmi, določenimi v splošnih in tehničnih pogojih. Kupci so kupovali izbrana stanovanja v naselju P. še pred njihovo izgradnjo ter so edini podatek o lastnostih stanovanj in skupnih delov predstavljali Splošni pogoji, ki so se sklicevali na tehnične lastnosti, ki so bile del razpisa, na podlagi katerega so kupci po izbiri prišli do nakupa stanovanj. Prvostopenjsko sodišče je zato štelo, da vse, kar je narejeno drugače, kot je bilo zagotovljeno s pogodbo, predstavlja napako (49. točka obrazložitve). Poleg tega pa je štelo tudi, da gre za napako, če objekt nima običajnih lastnosti, ki jih določajo gradbeni predpisi in druga pravila gradnje. V skladu s 660. členom OZ ima zgrajen objekt lahko napako, če nima pogodbenih lastnosti, določenih s projektno dokumentacijo, če nima najmanj običajnih lastnosti, ki jih določajo gradbeni predpisi in druga pravila gradbene stroke ali če izvajalec ni izpolnil obveznosti, potrebnih za pridobitev gradbenega dovoljenja. Prvostopenjsko sodišče je glede vsake zatrjevane napake ugotavljalo, v čem naj bi bila pomanjkljivost, saj je tožeča stranka za vsako napako zatrjevala, da stvar nima lastnosti, potrebne za njeno običajno rabo ali je v nasprotju s projektno dokumentacijo PGD. Da stvar nima lastnosti potrebnih za običajno rabo pa je sodišče na prepričljiv način ugotovilo s pomočjo izvedenskih mnenj, ki jih je v celoti sprejelo. V obravnavanem primeru je bistvenega pomena tudi, da je tožena stranka (prva in druga) za napake vedela, saj jih je odpravljala (tudi večkrat) in se dogovarjala in pogajala s tožečo stranko za odpravo napak. Da je tožena stranka napake odpravljala ne izhaja le iz listin v spisu, na katere se sklicuje prvostopenjsko sodišče, ampak tudi iz odgovora na tožbo prve tožene stranke. Ob upoštevanju dejstva, da sta tako prva in druga tožena stranka strokovnjaka s področja stanovanjske gradnje in prodaje stanovanj, je pritožbeno sklicevanje prve tožene stranke na to, da za napake ni vedela, po oceni pritožbenega sodišča neutemeljeno.

21V obravnavanem primeru je pomembno, da je bila prodaja stanovanj kupcem izvedena pred dokončanjem gradnje. Kupci so se tako odločali za nakup na podlagi razpoložljive dokumentacije, predmet prodaje pa je izhajal iz projekta PGD in splošnih tehničnih lastnosti objekta. Tožena stranka sama je priznala, da se je projektant v projektu za izvedbo del (PZI) dokumentacije odločil za nekoliko drugačno rešitev, kot jo je predvidevala projektna gradbena dokumentacija (PGD), vendar naj to ne bi vplivalo na uporabnost in kvaliteto objektov, za kar se je med postopkom izkazalo, da ne drži. Zaradi odstopa od predvidene projektne dokumentacije, zaradi neizvedbe oziroma neustrezne izvedbe so se na skupnih delih in napravah pojavile napake, zaradi katerih skupni deli in naprave nimajo lastnosti potrebnih za običajno rabo. Izvedenska mnenja dajejo prepričljivo podlago za tak zaključek. Tožeča stranka s tožbo uveljavlja odpravo napak, zaradi katerih prevzeti skupni deli in naprave niso taki, kot bi morali biti. Morali pa bi biti taki, kot so bili zagotovljeni ob podpisu pogodbe, to je v skladu s projektno dokumentacijo. Da je prišlo do odstopanja od projektne dokumentacije, je potrdil tudi stranski intervenient (projektant) - (v 59. točki obrazložitve izpodbijane sodbe so navedeni odstopi od projektne dokumentacije).

Glede pravočasnosti in pravilnosti grajanja napak se je prvostopenjsko sodišče opredelilo v točkah 32. - 39. izpodbijane sodbe. Tožeča stranka je za vsako napako navedla, kdaj je bila ugotovljena, kdaj je bila grajana in kdaj je bila tožba vložena, toženkin posplošen ugovor, da napake niso bile pravočasno grajane, je prvostopenjsko sodišče pravilno presojalo v smislu zahtev 212. člena ZPP. Tožniki so nekatere napake grajali že ob primopredaji, druge kasneje.³ Iz vsebine posameznih reklamacij izhaja, kdaj so bile napake opažene in sporočene toženi stranki (priloge A188 in A189, A274, A275 in A276). Da je bila tožena stranka z reklamacijami seznanjena, pa izhaja iz listine prijavljene napake S. na M. in stanje odprave s 24. 7. 2009, ki se nahaja v prilogi (B77), ki jo je v spis vložila tožena stranka in iz ravnanja tožeče stranke, ki je napake odpravljala ali se je dogovorila za sanacijo.

Tožena stranka ima sicer prav, da so roki za grajanje očitnih (prvi in drugi odstavek 461. člena OZ) in skritih napak (prvi in drugi odstavek 23. člena ZVKSEs) ter rok za uveljavljanje zahtevkov, če prodajalec po graji napake ne odpravi (tretji odstavek 25. člena ZVKSES) izključevalni. Pravilno je tudi stališče pritožbe prve tožene stranke, da v obravnavanem primeru ni moč uporabiti določila 37.c člena ZVPot⁴, saj ZVPot pravnih posledic stvarnih napak na nepremičninah ne ureja. Materialnopravna temelja za odločitev v zadevi sta ZVKSES in OZ (ki ju je sodišče prve stopnje tudi uporabilo) in velja: o očitnih napakah morajo kupci obvestiti prodajalca nemudoma, če je bil opravljen ogled v prisotnosti strank, sicer pa v 8 dneh (prvi in drugi odstavek 461. člena OZ). Jamčevalni rok za skrite napake znaša praviloma 2 leti od prevzema (prvi odstavek 23. člena ZVKSES). Rok za zahtevek zoper prodajalca za odpravo napak pa znaša 1 leto razen v primeru prevare (prvi odstavek 480. člena OZ). Jamčevalni rok za skrite napake v solidnosti gradnje pa je 10 let od prevzema nepremičnine (drugi odstavek 23. člena ZVKSES).

Zatrjevane in ugotovljene napake

1točka: Zamakanje v garažnih prostorih v I. in II. kleti

22Prvotožena stranka v pritožbi navaja, da tožba ni bila vložena v enoletnem prekluzivnem roku in da sodišče prve stopnje ni pojasnilo, zakaj naj bi šlo za napako v solidnosti gradnje. Pritožbeni očitek ni utemeljen. Prvostopenjsko sodišče je ugotovilo, da je bila prva reklamacija ugotovljena že na zapisniku z 21. 2. 2006 (A189), nato pa so sledila še nova obvestila o reklamacijah, saj so se pojavljale vedno nove lokacije zamakanja (primerjaj 66., 68. in 69. točko obrazložitve izpodbijane sodbe). Prvostopenjsko sodišče je s pomočjo izvedenca gradbene stroke R. G., ki ga je tekom postopka postavilo in čigar mnenje je v celoti sprejelo, ugotovilo, da so opisana zamakanja posledica napak pri gradnji in postopkih gradnje. Tlaki v kletnih etažah ne omogočajo odvajanja vode stran od pomožnih stanovanjskih in skupnih prostorov in njeno zbiranje. Voda na parkirnih mestih odteče in se razlije po objektu. Ker se voda ne zbira, v objektu zastaja in išče šibka mesta, skozi katera bi prešla. Vzroki za zamakanje, ki jih je navedel izvedenec, izhajajo iz 70. točke obrazložitve, izvedenec pa je navedel pet temeljnih vzrokov. Iz izvedenskega mnenja izhaja, da je obseg izkazanega zamakanja (od prvotne reklamacije, so se pojavljala nova in nova mesta zamakanja, na katera je tožeča stranka opozarjala) večji zaradi nekontroliranega prelivanja in razlivanja vode, ki je zašla v objekt. Voda potuje pod asfaltno površino, prehaja proti pomožnim stanovanjskim prostorom oziroma se zliva pod talne konstrukcije prve kletne etaže v drugo kletno etažo. Posledično se vsa izkazana zamakanja na stropni konstrukciji druge kletne etaže pokažejo kot zamakanje v objekt, ki nastopa v prvi kletni etaži. Iz mnenja izvedenca izhaja, da gre za generalno napako pri zasnovi kletne etaže brez sistema za odvodnjavanje vode in je neprimeren za predviden namen uporabe (garažiranje vozil). Vse te ugotovitve izvedenca dajejo dovolj podlage za zaključek prvostopenjskega sodišča, da gre za napako v solidnosti gradnje, zaradi katerega je onemogočena oziroma bistveno okrnjena normalna funkcija garažnih prostorov. Pritožbeni očitek, da ni razvidno, zakaj naj bi šlo v konkretnem primeru za napako solidnosti gradnje zato ni utemeljen. Hkrati to pomeni, da pritožbeni očitek, da tožba ni bila vložena pravočasno, ni utemeljen. Tožena stranka sicer posplošeno zatrjuje, da tožba ni bila pravočasno vložena (zamakanja se se namreč ponavljala na različnih mestih v različnih terminih, kar je tožeča sproti dokumentirala in reklamirala). Zaradi napake v solidnosti gradnje pa je rok za vložitev tožbe precej daljši. Poleg tega je druga tožena stranka napako priznala in predlagala sanacijo in napako odpravljala. Prva tožena stranka pa napake ni zavračala, ampak jo je predala v rešitev drugi toženi stranki (primerjaj 66. točko obrazložitve), sama tožena stranka je glede napake navedla, da gre za skrito napako. Po določilu drugega odstavka 23. člena ZVKSES odgovarja prodajalec za skrite napake, ki imajo značilnost napak v solidnosti gradbe, če se te pojavijo v 10 letih od prevzema nepremičnine. Vse navedeno omogoča zaključek, da ugovor o nepravočasni vložitvi tožbe ni utemeljen.

2.2. točka: Regulacija in vzpostavitev sistema delovanja vseh protipožarnih drsnih vrat v garažnih prostorih

23Bistvo pritožbenih navedb prve tožene stranke je, da tožba ni bila vložena v enoletnem prekluzivnem roku. Pritožbeni očitek ni utemeljen. Iz prevzemnika zapisnika z 21. 2. 2006 izhaja, da se protipožarna vrata ne zapirajo. Takrat je bila torej napaka grajana. Tožba je bila vložena s prvo razširitvijo tožbe 25. 2. 2008. Prva tožena stranka je že v odgovoru na tožbo navedla, da sta toženi stranki v sodelovanju skušali napake, ki so bile ugotovljene ob prevzemu, čim hitreje odpraviti in v nadaljevanju postopka, da je napako odpravila. Da napaka ni bila odpravljena, je ugotovilo prvostopno sodišče s pomočjo izvedenca varstva pri delu in požarne varnosti.

24Po določilu prvega odstavka 480. člena OZ znaša rok za postavitev zahtevka za odpravo napak eno leto, razen v primeru prevare. Po sodni praksi glede prevare pri prodajni pogodbi zadošča, da je prodajalčevo ravnanje zavedlo kupca v prepričanje, da bo napaka odpravljena brez pravde, to pa se potem ne uresniči (primerjaj odločbo VS RS II Ips 489/99). Podobna je sodna praksa pri podobni določbi v zvezi z gradbeno pogodbo (tretji odstavek 663. člena OZ). Če tožena stranka ustvari vtis, da bo napako odpravila prostovoljno, se na prekluzivni rok ne more sklicevati (primerjaj odločbo VS RS II Ips 7/2011). Ker je tožena stranka opravila dejanja, za odpravo zatrjevane napake, napake pa ni odpravila, je ravnala tako, da je nastal vtis, kot da bo napaka odpravljena. Bilo bi nepošteno, če bi se sedaj sklicevala na prekluzivni rok v položaju, ko je ravnala tako, da je kupce stanovanj zavedla.

3.1. točka: Zamakanje na stopniščih v vseh stavbah, ki je vidna na stenah hodnikov stopnišč in zaključek hidroizolacije

25Prva tožena stranka v pritožbi navaja, da tožba ni bila vložena v enoletnem prekluzivnem roku, sodišče pa ni ugotovilo, kdaj naj bi se napake pojavile, kdaj naj bi bile grajane in kdaj naj bi bila vložena tožba. Poleg tega ne zamaka na vseh stopniščin v vseh stavbah, kar je potrdil tudi izvedenec R. G. Pritožbeni očitki niso utemeljeni. Iz razlogov izpodbijane sodbe (87. točka obrazložitve) izhaja, da je tožeča stranka o zamakanju obveščala toženo stranko večkrat (zapisnik o ogledu napak s 26. 10. 2006, reklamacija z 29. 10. 2008 s priloženimi kopijami fotografij, reklamacijo s 3. 9. 2008 s kopijami fotografij). Prvostopenjsko sodišče je štelo, da je bila napaka pravočasno grajana, saj izvira iz gradnje, prav tako je bila pravočasno vložena tožba, ki je bila vložena 18. 2. 2008. Pritožbena navedba, da ne zamaka na vseh stopniških in v vseh stavbah je posplošena. Sodišče prve stopnje je v izreku izpodbijane sodbe natanko navedlo, na katerih stopniščih večstanovanjskih stavb (na katerih vhodih na M. cesti) je dolžna tožena stranka odpraviti zamakanja. Tožeča stranka je postavila zahtevek v zvezi s stvarnimi napakami na zaokroženem stanovanjsko-poslovnem kompleksu P. Prvostopenjsko sodišče je odločilo, da so imele določene napake lastnosti napak v solidnosti gradnje (drugi odstavek 23. člena ZVKSES) in obrazložilo zakaj je v takem primeru tožba vložena pravočasno. Tožeča stranka zatrjuje napake zaradi zamakanja na več mestih (v garažnih prostorih, na stopniščih, pod keramično oblogo, pri odvodnjavanju padavinskih in meteornih vod). Pritožbeno sodišče ugotovitve prvostopenjskega sodišča o napaki v solidnosti gradnje sprejema v nadaljevanju še z dodatno obrazlago zakaj gre za tako napako, ki zadeva solidnost gradnje.

26V literaturi se zagovarja široko razumevanje pojma „napaka v solidnosti gradnje“, kot razlog pa je navedena okoliščina, da so gradnje trajne dobrine in ne porabne reči. Zato naj bi pojem napake v solidnosti gradnje obsegal vse napake na vitalnih delih gradbe, ki v desetletnem roku ne bi smel pokazati znakov običajne obrabe zaradi uporabe. Takšni deli so vsi tisti deli, ki omogočajo, da gradba služi svojemu namenu, ki je v bivanju ali pa opravljanju kakšne druge dejavnosti (Juhart/Plavšak; Obligacijski zakonik s komentarjem, Tretja knjiga, Ljubljana 2004, stran 1045 in 1046). Po literaturi so torej napake v solidnosti gradbe napake na vseh za uporabo bistvenih delih gradbe. Zamakanja na stopniščih po stenah hodnikov zaradi neustrezne hidroizolacije (kar je ugotovil izvedenec) nedvomno predstavlja napako v solidnosti gradnje. Zamakanje lahko prizadene stene, ki so bistveni nosilni del in je zato prizadeta solidnost gradbe. Zaradi napake v solidnosti gradnje je tudi rok za vložitev tožbe daljši, 10 letni, in je bil spoštovan.

3.2. točka: Izvedba granitno-keramičnih oblog na stenah ob stiku sten - tlak kot obroba, t.i. „cokel“ oziroma nizko-stenske obrobe v avlah, na stopniščih in v notranjosti hodnikov vseh stavb

27Prva tožena stranka v pritožbi navaja, da odstop PGD ne predstavlja stvarne napake. Poleg tega PGD dokumentacija ne predstavlja dela pogodbene podlage pravdnih strank. Za presojo obstoja stvarne napake je odločilno, ali je zaradi odstopa od projektne dokumentacije ovirana ali onemogočena običajna raba stvari, izpodbijana sodba pa o tem ne vsebuje nikakršne obrazložitve. Ker gre za očitno napako, bi morala biti ta grajana ob prvi primopredaji objekta 14. 2. 2006 do 24. 2. 2006 in ne ob drugi primopredaji 12. 5. 2008. Pritožbeni očitki niso utemeljeni.

Prvostopenjsko sodišče je ugotovilo, da so splošni pogoji in projekti PGD predvidevali keramične obloge (nizko-stenske obloge), ki pa niso bile izvedene, ampak je tožena stranka izvedla oplesk sten na hodnikih in stopniščih s pralno barvo. Da je prišlo med gradnjo do odstopanja od projekta PGD in PZI, je moč opaziti šele pri preverjanju s projektno dokumentacijo, kar je potrdil izvedenec. Tožeča stranka zato pripomb na izvedbo del pred ponovno primopredajo lamel št. 9 in 10, ko je dobila tudi projektno dokumentacijo, niti ni mogla podati. Prvostopenjsko sodišče je zato pravilno štelo, da so bile napake ugotovljene ob primopredaji 12. 5. 2008 in je zato tožba vložena pravočasno. Tožena stranka je samovoljno odstopila od projektne dokumentacije, ki ob primopredaji tožeči stranki niti ni bila predana, se je pa tožeča stranka strinjala z izvedbo predvideno v splošnih pogojih (in projektni dokumentaciji). Tožena stranka je od projektne dokumentacije samovoljno odstopila in se odločila za drugačno (cenejšo) izvedbo, kot je bila predvidena v splošnih pogojih in projektni dokumentaciji (namesto nizko-stenskih keramičnih oblog je izvedela oplesk s pralno barvo). Zato ni pomembno (le), kot v pritožbi zatrjuje tožena stranka, če ta izvedba služi svojemu namenu ali ne, ampak predvsem, če gre za izvedbo, ki je bila predvidena v splošnih pogojih in za katero sta se stranki dogovorili, tožeča stranka pa je zanjo plačalo. Splošno znano pa je, da je izvedbeni način stika stene in tlaka z nizko-stensko obrobo kvalitetnejši od premaza s pralno barvo.

3.3. točka: Strešni deli stavb v stanovanjsko-poslovnem naselju P. niso zaključeni z ustreznimi rešitvami snegolovov, na strehah pa ni nobene zaščite pred zdrsom snega, čeprav je ta potrebna

28Tožena stranka v pritožbi ugovarja, da je bila primopredaja vseh stavb v kompleksu izvedena do konca leta 2006, odsotnost snegolovov pa predstavlja očitno napako, ki bi jo morala grajati tožeča stranka v zakonskem roku in nato v enem letu vložiti tožbo, ki je bila vložena šele 12. 5. 2008 ter je bila vložena prepozno. Pritožbeni očitki niso utemeljeni.

Tožeča stranka je v zvezi z napako (neobstojem zaščite pred zdrsom snega iz streh stavb) podala pripombo 12. 5. 2008, ko je bil opravljen ponovni primopredajni pregled. Navedla je, da se nabira sneg na poševnih delih večstanovanjskih stavb ter ledene sveče, ki zaradi zdrsa zahtevajo montažo snegolovov ali zagotovitev druge zaščite. Tožena stranka je sicer zatrjevala, da so bila dela izvedena v skladu s PGD in PZI dokumentacijo, vendar je stranski intervenient (projektant) navedel, da je bilo v projektni dokumentaciji predvideno odvodnjavanje, ki pa ni bilo izvedeno. Izvedenec je ugotovil, da bi morali biti vgrajeni snegolovi, saj predstavlja izvedeni način gradnje nevarnost za ljudi. Napaka v zvezi z odsotnostjo snegolovov tudi ni očitna napaka, kot zatrjuje pritožba. Bila bi morda lahko, če bi na dan prevzema (ali že prej) močno snežilo (kar se v postopku ne trdi). Gre za napako, ki se lahko pokaže šele kasneje in so kupci potrebovali nekaj časa, da so jo prepoznali. Poleg tega pa tožeči stranki ob prvi primopredaji projektna dokumentacija niti ni bila izročena, tega, da se je tožena stranka odločila za drugačen način gradnje kot je bil predviden v projektni dokumentaciji (v obravnavanem primeru je projektant predvidel odvodnjavanje), pa tožeča stranka niti ni mogla vedeti. Zato je pravočasno podala pripombe na izvedbo del ob ponovni primopredaji in tudi tožba, ki je bila vložena 12. 5. 2008, je bila vložena pravočasno. Poleg tega veljajo tudi razlogi navedeni v zvezi z napakami pod točko 4.13.

4.3. točka: Zunanja razsvetljava na ploščadi med večstanovanjskimi stavbami v stanovanjsko-poslovnem naselju ...

29Tožena stranka v pritožbi ugovarja, da tožba ni vložena v enoletnem prekluzivnem roku, vendar ugovor ni utemeljen. Prvostopenjsko sodišče je ugotovilo, da razsvetljava zunanjih površin ni izvedena skladno s projektno dokumentacijo (PGD in PZI), podlago za tako odločitev pa je imelo v izvedenskem mnenju in navedbah stranskega intervenienta (projektanta). Tožeča stranka je opozorila na napake 24. 7. 2007, 1. 8. 2007, 6. 8. 2007 in 29. 11. 2007. Tožena stranka pa je napake odpravljala (tožeči stranki so bili podani pozivi za prevzem reklamacije 11. 3. 209, da 23. 7. 2009). Zato je moč šteti, da je tožena stranka s svojim ravnanjem zavedla kupce, da bo napako odpravila brez pravde, zato bi bilo nepošteno sklicevanje na prekluzivni rok.

4.4. točka: Sanacija tlakovanih površin

30Prva tožena stranka v pritožbi navaja, da tožba ni bila vložena v enoletnem prekluzivnem roku, tožeča pa je napake le pavšalno zatrjevala. Pritožbeni navedbi nista utemeljeni. Prvostopenjsko sodišče je ugotovilo, da so se reklamacije izvajale v letu 2007 in zaključilo, da je bil zahtevek, ki je bil vložen 23. 12. 2008, vložen pravočasno. Tožeča stranka je na sestanku z drugotoženo stranko v letu 2007 reklamirala posedanje in dvigovanje tlakovcev, zaradi česar je prihajalo do fizičnih ovir pri hoji po ploščadi in do nastajanja luž. Do posedanja tlakovcev in zastajanja vode je prihajalo na celotnem območju, na kar sta bili toženi stranki še dodatno opozorjeni. Pri posedanji tlakovcev je šlo za generalno neustrezno izvedbo, ki jo je priznala tudi tožena stranka. Zaradi izvedene sanacije (ki jo je upošteval tudi izvedenec v izvedenskem mnenju) je tožeča stranka glede na stanje tlakovcev spremenila zahtevek in zahtevala odpravo napak le glede tistih delov, ki jih je ugotovil izvedenec v svojem mnenju. Sodišče je mnenju v celoti sledilo in ugodilo zahtevku za odpravo napak le na mestu, kjer je dejansko prišlo do posedanja. Iz izreka sodbe v točki 4.4. izhaja, da mora prvotožena stranka odpraviti posedanje tlakovcev, ki se kaže na vseh zunanjih robovih konstrukcije kletne garaže in terena ter nad kletno etažo tam, kjer potekajo transportne poti komunalnih vozil. Pritožbena navedba, da zatrjevana napaka ni konkretizirana, ampak le pavšalno zatrjevana, zato ni utemeljena. Ker je tožena stranka pristopila k odpravljanju napake in jo tudi delno odpravila (ne pa v celoti), je zavedla kupce, da bo napako odpravila, zato sklicevanje na prekluzivni rok ni pošteno in tožena stranka z njim ne more biti uspešna.

4.5. točka: Sanacija odtočnih in revizijskih jaškov

31Prva tožena stranka v pritožbi ugovarja, da tožba ni bila vložena v enoletnem prekluzivnem roku, vendar ugovor ni utemeljen. Toženi sta bili seznanjeni s prijavo teh napak in pozivom za odpravo 26. 4. 2007. Iz odgovora na tožbo prve tožene stranke izhaja (točka 4), da je jeseni 2008 uredila manjkajoče tlakovce in odpravila manjše posedanje ter v času izdelave izvedeniškega mnenja ponovno pregledala celotno površino. Zato pritožbeno sodišče šteje, da je tudi v tem primeru moč zaključiti, da je ravnanje tožene stranke s tem, ko je napako odpravljala, a ne odpravila, tožečo stranko zavedlo v prepričanju, da bo napaka odpravljena in zato rok ni zamujen.

4.6. točka: Nedokončanje intervencijske poti na zahodni strani lamele 7

32Prva tožena stranka v pritožbi navaja, da tožba ni bila vložena v enoletnem prekluzivnem roku in da gre v obravnavanem primeru za očitno napako, ki bi morala biti grajana v zakonskem roku po primopredaji. Pritožbeni navedbi nista utemeljeni. Kot izhaja iz podatkov spisa je tožena stranka zatrjevala, da gre za skrito napako (in ne za očitno napako), kot sedaj zatrjuje v pritožbi. Zato je taka pritožbena navedba v nasprotju s strankinimi trditvami in tudi nedovoljena novota. Poleg tega je sodišče prve stopnje ugotovilo, da je tožeča stranka že julija in avgusta 2007 pozvala na odpravo napake. Z dopisom 18. 6. 2007 pa je bila posredovana zahteva po asfaltiranju in ureditvi makadamske ceste in so bile izpostavljene težave, ki so se pojavljale zaradi tega, ker cesta ni bila urejena (pot je bila namreč urejena kot makadamsko vozišče s pomanjkljivim odvodnjavanjem). Tožena stranka je pristopila k odpravi napake, saj je jeseni 2007 pot usposobila do te mere, da je bila prevozna in uporabna za nujne primere, s tem pa zavedla tožečo stranko v prepričanje, da bo napaka odpravljena brez pravde, zaradi česar je rok varovan.

4.8. točka: Pritrditev železnih okvirjev vrat v prvi kleti stopnišč

33Tožena stranka ugovarja, da so ugotovitve prvostopenjskega sodišča o skriti napaki pavšalne in je sodba v tem delu neobrazložena. Prav tako sodba nima obrazložitve v delu, ki se nanaša na pravočasnost grajanja napak, iz dopolnitve mnenja izvedenca G. pa izhaja, da je bila napaka zgolj pri enih vratih, ostale napake pa so bile že sanirane. Pritožbene navedbe niso utemeljene. Pritožba neutemeljeno očita neobrazloženost in posplošene razloge o ugotovljeni skriti napaki. Na podlagi pridobljenega izvedenskega mnenja izvedenca R. G. je sodišče ugotovilo, da so med okvirji in stenami vrat špranje, do katerih je prišlo zaradi nepravilnega privijačenja okvirjev vrat. Izvedenec je ugotovil, da je bila napaka v večini odpravljena, vendar je bila tudi izvedba popravila sporna, v določenem delu pa vrata niso bila popravljena. Ker je zaradi nepravilnega privijanja vrat prišlo do vibracij, so se okvirji vrat krivili, kar je po oceni prvostopenjskega sodišča (ki jo pritožbeno sodišče v celoti sprejema) skrita napaka, ki se pokaže šele ob uporabi.⁵ Pritožbeni očitek o neobrazloženosti sodbe v delu, ki se nanaša na skrito napako, je tako neutemeljen. Prav tako ni utemeljen očitek, da izpodbijana sodba nima razlogov glede pravočasnosti grajanja s strani tožeče stranke. Tožeča stranka je objekt prevzela 24. 2. 2006, napako pa je reklamirala 24. 2. 2008. Ker je sodišče ugotovilo, da gre za skrito napako, ki se je pokazala šele z daljšo uporabo vrat, je bila tudi reklamacija opravljena pravočasno. Pritožbena navedba, da naj bi iz mnenja izvedenca R. G. izhajalo, da je bila napaka zgolj pri enih vratih, ne drži. Izvedenec je ugotovil, da se pri enih vratih vdira spodnji del okvirja, pri nekaterih pa vrata niso ojačana z vijaki, pri drugih pa so ojačitve z vijaki izkazane, vendar je mesto ojačitve sporno. Na podlagi navedenega ni mogoče zaključiti, da je napaka le pri enih vratih, kot trdi pritožba.

4.9. točka: Nedokončani skupni prostori: kolesarnice, prostori za vozičke, prostori za čistilko in prostori za smeti (sanacija opažnih stikov in sten, sanacija naklona tlakov, odtočne cevi niso zaščitene, talna in stenska keramika, pritrditev vrat na prostorih za smeti, zamakanje meteorne vode pod keramično oblogo na zunanji strani prostorov za smeti)

34Prva tožena stranka v pritožbi navaja, da tožba ni bila vložena v enoletnem prekluzivnem roku, zaključek prvostopenjskega sodišča o pravočasni vložitvi tožbe pa je pavšalen. Prav tako navaja, da je bila sanacija delno izvedena. Pritožbeni očitki niso utemeljeni. Sodišče prve stopnje je na podlagi izvedenskega mnenja ugotovilo, da gre za napake gradnje, ki so se pojavile po predaji objekta in jih ni bilo moč opaziti že ob prevzemu objekta. Glede na pritožbene navedbe in ugotovitve izvedenca, da je bila sanacija že delno izvedena, vendar, kot je ugotovilo sodišče, napake niso bile odpravljene, saj sanacija ni bila ustrezna, je treba šteti, da je bila tožeča stranka zavedena v prepričanju, da bo napaka odpravljena, zaradi česar bi bilo nepošteno, da bi se sedaj tožena stranka uspešno sklicevala na prekluzivni rok, saj je tožena stranka tožečo stranko zavedla v prepričanje, da bo napaka odpravljena brez pravde.

4.11. točka: V stopniščih so držala stopniščnih ograj iz ekspandirane pločevine, nebrušena in nepolirana namesto obrušenih in poliranih cevnih profilov ter so nevarna za uporabo

35Prva tožena stranka v pritožbi navaja, da odstop od PGD ne predstavlja stvarne napake same po sebi, PGD dokumentacija pa ne predstavlja dela pogodbene podlage pravdnih strank, saj je odločilno, če je zaradi odstopa od projektne dokumentacije ovirana ali onemogočena običajna raba stvari. Izpodbijana sodba naj o tem ne bi imela obrazložitve. Pritožbeni očitki niso utemeljeni. Sodišče je na podlagi izvedenskega mnenja in navedb stranskega intervenienta ugotovilo, da držala stopniščnih ograj niso taka, kot so predvidena v projektni dokumentaciji PGD. Poleg tega pa iz izvedenskega mnenja izhaja, da je izdelana ograja zaradi (ne)kvalitete končne izdelave neprijetna za uporabo, pa tudi nevarna za poškodbe uporabnikov (ostri robovi in ostanki po varjenju). Navedeno nedvomno ne le onemogoča običajno rabo stvari, ampak predstavlja nevarnost za uporabo, saj lahko povzroči poškodbe. Stvarna napaka je s tem izkazana.

4.12. točka: Neizvedena zazelenitve strehe nad klančino na uvozu v skupno garažo iz K. ulice ter neustrezna širina rešetke za odvodnjavanja na klančini

36Prva tožena stranka v pritožbi navaja, da odstop od PGD ne predstavlja stvarne napake same po sebi, PGD dokumentacija pa ne predstavlja dela pogodbene podlage pravdnih strank. Izpodbijana sodba ne vsebuje razlogov o tem, ali je zaradi odstopa od projektne dokumentacije ovirana ali onemogočena običajna raba stvari. Pritožbene navedbe niso utemeljene. Na podlagi izvedenskega mnenja in navedb stranskega intervenienta je prvostopenjsko sodišče ugotovilo, da izvedba strehe ni v skladu z rešitvijo, ki izhaja iz projektne dokumentacije in po kateri se streha nad uvozom v garažo v celoti zatravi. Streha nad uvozom v garažo ni ozelenjena, obstoječ način izvedbe pa zaradi možnosti dostopa v nadaljevanju predstavlja motnjo pri vzdrževanju morebitne vzpostavitve zelene strehe. Izvedeni način gradnje je slabo ocenjen tudi skozi vizualno podobo soseske. Dejanska izvedba morda nima pomanjkljivosti glede ustreznosti funkcije, skažena pa je vizualna podoba soseske in je zato prav, da je prvostopenjsko sodišče ob ugotovljenem odstopu od projektne dokumentacije zahtevku v tem delu ugodilo. Izvedenec je prav tako ugotovil, da so bile rešetke z odvodnjavanjem meteorne vode preozke, da bi izvrševale funkcijo. Prvostopenjsko sodišče je zato pravilno ugotovilo napako in ugodilo zahtevku tudi v tem delu.

4.13. točka: Neizvedeni nadstreški večstanovanjske stavbe

37Prva tožena stranka v pritožbi očita, da tožba ni bila vložena v enoletnem prekluzivnem roku. Prvostopenjsko sodišče je s pomočjo izvedenca ugotovilo, da na nobenem od vhodov ni izveden nadstrešek, ki je nujno potreben za zaščito ljudi ob vhodu in izhodu iz stavbe v primeru padca snega ali ledenih sveč. Gradnja ni skladna s pravili gradbene stroke. Gre torej za napako v solidnosti gradnje, zaradi katere je ogrožena normalna uporaba stanovanj. Nadstrešek ni zgolj okras, ampak služi varovanju pred zdrsi snega, ledenih sveč in drugih stvari s strehe. Gre za napako v solidnosti gradbe, rok za vložitev tožbe je 10 letni in je bil spoštovan.

4.14. točka: Neizvedena sanacija domofonov

38Prva tožena stranka ugovarja, da tožba ni bila vložena v enoletnem prekluzivnem roku, sodba pa nima razlogov o pravočasnosti grajanja napak in vložitve tožbe. Iz 212. točka obrazložitve sodbe izhaja, da je tožeča stranka na napako večkrat opozorila, tudi pisno (dopis 3. 7. 2007) ter nazadnje s prijavo napak in zadnjim pozivom za odpravo. Ker je tožena stranka napako odpravljala (pregledi odpravljenih reklamacij) je pri tožeči stranki ustvarila vtis, da bo napako prostovoljno odpravila, s tem je tožečo stranko zavedla in se ne more uspešno sklicevati na prekluzivni rok.

4.15. točka: Hrup pri delovanju dvigal

39Prva tožena stranka ugovarja, da tožba ni bila vložena v enoletnem prekluzivnem roku in da izpodbijana sodba nima razlogov glede pravočasnosti vložitve tožbe in grajanja napak. Poleg tega odstop od PGD dokumentacije ne predstavlja stvarne napake same po sebi in PGD dokumentacija ne predstavlja pogodbene podlage pravdnih strank. Izpodbijana sodba nima razlogov o tem, ali je zaradi odstopa od projektne dokumentacije ovirana oziroma onemogočena običajna raba stvari. Pritožbeni očitki niso utemeljeni. Prvostopenjsko sodišče je ugotovilo, da je bila reklamacija podana, ko je bila napaka ugotovljena, to je v letu 2007. Na podlagi mnenja izvedenca ter navedb stranskega intervenienta je prvostopenjsko sodišče ugotovilo, da je tožena stranka poiskala drugačno ureditev za namestitev dvigal, kot jo je predvidela projektna dokumentacija. Namesto strojnic v kletnih etažah, ki so ločene od stanovanjskega dela, je tožena stranka izbrala tip dvigala, ki ima strojnico na vrhu, zato vir hrupa, ki izhaja iz uporabe dvigal, presega minimalno dovoljeno mejo, gradnja pa ni skladna z zahtevami na področju varstva pred hrupom. S pomočjo izvedenca je sodišče ugotovilo, da hrup presega dovoljeno mero. Prekomeren hrup nedvomno ovira normalno rabo in omogoča zaključek, da je zaradi odstopa od projektne dokumentacije običajna raba nepremičnin ovirana. Da gre za skrito napako, je navedla že tožena stranka sama v postopku, tožeča stranka pa jo je na napako večkrat opozorila (npr. z dopisoma 3. 7. 2017 in 4. 10. 2007) vse to izhaja iz razlogov sodbe (primerjaj 225. in 226. točko obrazložitve). Tožena stranka je izvedla tudi več ukrepov za odpravo napake, ki pa po njenih lastnih navedbah niso dali pričakovanih rezultatov. Med ostalimi je iskala rešitve s proizvajalci dvigal in projektanti. Navedeno omogoča zaključek, da je pri tožeči ustvarila vtis, da bo napako prostovoljno odpravila, zato se na prekluzivni rok ne more uspešno sklicevati.

4.16. točka: Neustrezno odvodnjavanje padavinskih voda

40Tožena stranka ugovarja, da tožba ni bila vložena v enoletnem prekluzivnem roku, izpodbijana sodba pa nima razlogov glede pravočasnosti grajanja napak in vložene tožbe ter je glede tega povsem neobrazložena. Pritožbeni očitki niso utemeljeni. Prvostopenjsko sodišče je ugotovilo, da izvedena gradnja ni skladna s pravili stroke (234. točka obrazložitve). Ker gre za skrito napako in napako v gradnji, so bile reklamacije, ki so bile vložene v letu 2007 (tožeča stranka je večkrat zahtevala odpravo neustreznega odvodnjavanja padavinskih voda in sicer že na sestanku 26. 1. 2007, z dopisom z dne 3. 7. 2007, s prijavo napak in pozivom na odpravo - 231. točka obrazložitve). Tožba, vložena v letu 2008 je bila tako vložena v roku, ki znaša v primeru napake v solidnosti gradnje 10 let.

4.20. točka: Neizvedena lesena zaščitna ograja z živo mejo ob brežini ...

41Prva tožena stranka v pritožbi navaja, da gre za očitno napako, ki bi jo morala tožeča stranka grajati v zakonskem roku po izvedeni primopredaji in nato v enem letu vložiti tožbo. Ker je bila tožba vložena šele 16. 12. 2008, je bila vložena prepozno. Pritožbena navedbe niso utemeljene. Prvostopenjsko sodišče je ugotovilo, da zunanja ureditev (klopi, pergole, korita, drevje) in lesena ograja z živo mejo ter nasutje humusa ni izvedena skladno s PGD in PZI. Za tako ugotovitev je imelo podlago v mnenju izvedenca in navedbah stranskega intervenienta (projektanta). Ker bi bilo po projektni dokumentaciji treba izvesti leseno zaščitno ograjo z živo mejo ob brežini ... (kar ni bilo izvedeno), je sodišče prve stopnje pravilno štelo, da je napaka izkazana. Ker tožeči stranki projektna dokumentacija ob primopredaji ni bila izročena, tožeča ob primopredaji niti ni mogla vedeti, da bi morala biti narejena ograja, kar je lahko ugotovila šele naknadno, zato je tudi pravilen zaključek prvostopenjskega sodišča, da je bila tožba, glede na reklamacijo s 24. 6. 2008, vložena pravočasno.

4.21. točka: Odstranitev zgornje plasti nerodovitne zemlje, proda in odpadnega materiala ter zgraditev zelenih parkovnih površin

42Prva tožena stranka v pritožbi navaja, da izvedenec R. G. v izvedenskem poročilu obstoja te napake ni potrdil. Pritožbena navedba ni utemeljena. Na podlagi izvedenskega mnenja je prvostopenjsko sodišče ugotovilo, da gre za skrito napako (ni dolžnost kupcev, da bi ob prevzemu skupnih zelenic pregledovali, kako je bilo izvedeno nasutje zelenic. To so opazili šele, ko so se začela sušiti drevesa). Izvedenec je ugotovil, da so zelene površine v okolici objekta pripravljene s premajhno debelino plasti humusa, da so na površju zelenic vidni pesek in kamni, ki jih v humusu ne bi smelo biti, kar vse onemogoča kvalitetno ozelenitev. Med posameznimi lamelami pa je opuščena izgradnja nekaterih zelenih površin. Pritožbena navedba, da izvedenec ni ugotovil obstoja napake, zato ni utemeljena. Ugotovitev sodišča, ki je naložilo odpravo napake pa je po oceni pritožbenega sodišča pravilna.

4.22. točka: Zgraditev zelene površine in ureditev območja med večstanovanjskimi stavbami

43Prva tožena stranka v pritožbi navaja, da tožba ni bila vložena v enoletnem prekluzivnem roku in da odstop od PGD dokumentacije ne predstavlja stvarne napake same po sebi, poleg tega PGD dokumentacija ni bila del pogodbene podlage pravdnih strank. Navaja še, da prvostopenjsko sodišče ne bi smelo opreti odločitve na priznanje stranskega intervenienta. Pritožbene navedbe niso utemeljene. Da zunanja ureditev (klopi, pergole, korita, drevje, igrišče) ni izvedena skladno s PGD in PZI izhaja iz mnenja izvedenca kot tudi iz navedb stranskega interevenienta. Odločitev torej ni oprta le na navedbe stranskega intervenienta. Zaradi opustitve gradnje zunanje ureditve pa ima naselje slabšo kvaliteto in slabši vizualni izgled. Ker navedeni elementi niso bistveni del gradnje samega objekta, se jih pri tehničnem pregledu ne presoja. Tožeča stranka pa je napake ugotovila, ko je prejela dokumentacijo. Nekaj napak je bilo reklamiranih že v letu 2007, tožena stranka pa je napake odpravljala. Ker pa te niso bile odpravljene, je tožeča stranka vložila v letu 2008 ponovno reklamacijo in nato 23. 12. 2008 tožbo, kar je glede na odpravljanje napak in zavajanje tožeče stranke, da bo tožena stranka napake odpravila prostovoljno, pravočasno oziroma se tožena stranka ne more sklicevati na prekluzivni rok.

4.24. točka: Pleskanje stene in stropa v hodniku v pritličju in odprava napake na ključavnici na vhodnih vratih v stavbi ....

44Prvostopenjsko sodišče je ugodilo (le) zahtevku za odpravo napak, ki se nanašajo na pleskanje stene in stropa v hodniku v pritličju, zavrnilo pa je zahtevek za odpravo napake na ključavnici na vhodnih vratih. Prvotožena stranka navaja, da je bila primopredaja vseh stavb v kompleksu izvedena do konca leta 2006, vtoževana napaka pa je očitna napaka in bi jo morala tožeča stranka grajati v zakonskem roku po izvedeni primopredaji ter v enem letu vložiti tožbo. Pritožbene navedbe niso utemeljene. Izvedenec je ugotovil, da je bilo treba zaradi razlitja vode popraviti oplesk sten in stropa v pritličju, kjer ta ni bil izveden ter v nadstropju, kjer je prišlo do razlitja. Da je na stopnišču prišlo do izlitja vode in uničenja opleska, sta bili toženi stranki opozorjeni, sanacija, ki je bila izvedena, pa ni bila ustrezna. Toženi stranki sta bili opozorjeni s prijavo napak in s pozivom na odpravo že prijavljenih napak 12. 3. 2008 (281. točka obrazložitve). Tožba, vložena 16. 12. 2008 je bila torej vložena pravočasno. Prvostopenjsko sodišče pa je v 284. točki obrazložitve ugotovilo, da je bila napaka pravočasno grajana, prav tako je bila pravočasno vložena tožba.

4.26. točka: Opraviti vsa potrebna dela, da se v prostoru, ki se nahaja ob vseh glavnih vhodih večstanovanjske stavbe izvede zaščita pred vdorom vode iz zunanjih tlakovanih površin v notranjost prostorov za smeti, sanirati keramične odpadle obloge na zunanjih straneh sten prostorov za smeti

45Prva tožena stranka v pritožbi navaja, da sodišče ni obrazložilo, zakaj gre v obravnavanem primeru za napako v solidnosti in je sodba v zvezi s tem neobrazložena. Pritožbena navedba ni utemeljena. Sodišče je ugotovilo, da gre za skrito napako v solidnosti gradbe. Odločitev je oprlo na mnenje izvedenca, ki je ugotovil, da prihaja v prostor voda na mestih, kjer je slabše izvedena zaščita objekta, zamakanje pa se izkazuje 1. preko prebojev oziroma šibkih mest na stropni konstrukciji; 2. kot zamakanje na fasadi objekta; ko prihaja na fasadi do izločanja soli oziroma v kombinaciji z nizkimi temperaturami do razslojitve in odpadanja keramičnih oblog in 3. kot zamakanje skozi stene objekta na mestu stika stena - talna konstrukcija; zamakanje je posledica slabo izvedene in poškodovane hidroizolacije objekta v času njegove gradnje. Zaključek prvostopenjskega sodišča, da gre za skrito napako v solidnosti zgradbe je zato tudi po oceni pritožbenega sodišča pravilen.

4.27. točka: Neustrezna vgradnja vrat v pritličju vseh objektov, ki se nahajajo med hodnikom, ki vodi od glavnih vhodnih vrat in stopniščem

46Prva tožena stranka v pritožbi navaja, da iz izpodbijane sodbe izhaja, da naj bi bila toženi stranki vtoževana napaka znana, ni pa obrazloženo, od kod naj bi bilo to toženi stranki znano. Prvostopenjsko sodišče je s pomočjo izvedenca ugotovilo, da način vgradnje vratnih kril izkazuje napake, ter vgradnja in izdelava ni skladna s pravili stroke. S tem je sodišče ugotovilo obstoj napake. Ker je tožeča stranka toženi stranki o napaki obvestila 12. 3. 2008, sta bili z napako seznanjeni.

4.28. točka: Izolacija dilatacijskih spojev med enotami, ki sestavljajo posamezne lamele

47Prva tožena stranka v pritožbi očita, da izpodbijana sodba ni obrazložena glede pravočasnosti grajanja napak in pravočasnosti vložitve sodbe. Pritožbeni očitki niso utemeljeni. Iz izvedenskega mnenja izhaja, da dilatacijski spoji med enotami niso bili ustrezno izolirani in način izkazane gradnje predstavlja večjo napako kot posledico nestrokovne gradnje in pomanjkljivega nadzora nad gradnjo. Tožena stranka je sicer napako sanirala, vendar napaka oziroma pomanjkljivost ni bila v celoti odpravljena niti ni bila izvedena skladno s pravili stroke. Pritožbeno sodišče v celoti sprejema zaključek prvostopenjskega sodišča, da gre za skrito napako in da gre za napako v solidnosti gradnje, zato je tudi pravilen zaključek, da sta bili reklamacija kot tudi tožba vloženi pravočasno. Tožeča stranka je o napaki obvestila toženo stranko: najprej z dopisom 16. 5. 2008 in prijavo napak na skupnih delih 19. 6. 2008, sama etažna lastnica pa 31. 3. 2008 (311. točka obrazložitve). Tožena stranka je pristopila k sanaciji, ki ni bila ustrezno opravljena, tožeča stranka pa jo je ponovno obvestila, da se še vedno pojavlja plesen v spalnici in dnevnem prostoru etažne lastnice A. G. z dopisom 7. 4. 2010. Ravnanje tožene stranke je pri tožeči ustvarilo vtis, da bo napako odpravila prostovoljno, zato se na prekluzivni rok ne more sklicevati. Poleg tega gre za napako v solidnosti gradnje, kar omogoča daljši, 10 letni rok, ki je bil spoštovan.

4.29. točka: Zamakanje v vseh shrambah v atrijih in v vseh prostorih za smeti

48Prva tožena stranka v pritožbi očita, da izpodbijana sodba ne vsebuje obrazložitve glede pravočasnosti grajanja napak in vložitve tožbe. Pritožbeni očitki niso utemeljeni. Iz 321. točke obrazložitve izhaja, da gre za skrito napako in sta reklamacija kot tudi tožba vloženi pravočasno. Iz izvedenskega mnenja izvedenca kot tudi iz navedb stranskega intervenienta izhaja, da odvodnjavanje ni bilo izdelano v skladu s PGD in PZI dokumentacijo. Izvedenec pa je ugotovil, da je hidroizolacija prehodov med fasadami objektov, prostori za smeti in shrambami v atrijih v vseh lamelah neustrezna. Tožena stranka je sicer napake odpravljala, vendar jih ni odpravila. O samih napakah pa so bile tožene stranke obveščene s prijavo napak 19. 6. 2008 in reklamacijo 10. 3. 2008 (317. točka obrazložitve). Očitek o neobrazloženosti zato ni utemeljen. Ker gre za napako v solidnosti gradnje in je tožena stranka napako neustrezno sanirala je varovan tudi rok za vložitev zahtevka.

4.30. točka: Nedokončani vertikalni jaški za toplo in hladno vodo ter prostori za števce v vseh objektih

49Prva tožena stranka v pritožbi navaja, da iz izpodbijane sodbe ne izhaja, od kod naj bi bil toženi stranki znan obstoj napake. Sodišče je štelo, da predstavlja dokončanje vertikalnih jaškov in prostorov za števce delo, ki bi ga moral opraviti izvajalec. Poleg tega je prva tožena stranka na navedbe tožeče stranke odgovorila, da so jaški v večini že končani, v celoti pa bodo predvidoma 15. 3. 2009. Iz navedenega je moč sklepati, da se je tožena stranka zavedala, da jaški niso (do) končani. Ker pa je predvidevala, da bodo dokončani, je moč sklepati, da jih je nameravala sanirati, s takim ravnanjem pa je zavedla tožečo stranko v prepričanje, da bo napaka odpravljena brez pravde, zato ne bi bilo pošteno, da bi se lahko sedaj uspešno sklicevala na prekluzivni rok.

5.2. točka: Gradbena sanacija pokanja sten

50Prva tožena stranka v pritožbi navaja, da izpodbijana sodba nima obrazložitve glede pravočasnosti grajanja napak in pravočasnosti vložitve tožbe. Prvostopenjsko sodišče je ugotovilo, da gre za skrito napako, ki je bila pravočasno grajana, pa tudi tožba je bila vložena v zakonskem roku (343. točka obrazložitve). Tožeča stranka je v prijavi napak 29. 10. 2008 grajala tudi pojav pokanja sten. Ta napaka se je pojavila že pred prijavo napak 29. 10. 2008. Izvedenec pa je ugotovil, da bi moral biti spoj jaška dvigala in stene dilatiran, ker pa ni, posledično prihaja do pojava razpok. Nekaj napak je bilo saniranih, še vedno pa se pojavljajo razpoke ob dvigalih in sicer zato, ker ni bila pravilno izvedena sanacija. Ker gre za skrito napako in je bila pravočasno grajana (29. 10. 2008), ter je bila neustrezno saniran in je bila tožeča stranka s strani tožene stranke zavedena, da bo napaka odpravljena, se tožena ne more uspešno sklicevati na prekluzivni rok.

5.3. točka: Neustrezno lovljenje meteorne vode na spodnjem delu klančine uvoza v garažo s strani M. ceste in pritrditev rešetke za odvodnjavanje meteorne vode na vrhu klančine

51Prva tožena stranka v pritožbi navaja, da iz izpodbijane sodbe ne izhaja, od kod naj bi bila toženi stranki napaka znana. Prvostopenjsko sodišče je ugotovilo, da gre za skrito napako ter da sta bila reklamacija in zahtevek pravočasna. Na podlagi izvedenskega mnenja je ugotovilo, da rešetke ne zadržijo vse prispele vode, zato niso ustrezne in prihaja do vnosa vode v garažo. Štelo je, da bi morala tožena stranka za napako vedeti. Prva tožena stranka je prodajalec stanovanj, ki se profesionalno ukvarja s prodajo stanovanj, druga tožeča stranka pa je gradbeno podjetje, ki je izvajalo gradnjo oziroma je bilo izvajalec, zaradi česar je sodišče prve stopnje utemeljeno štelo, da sta zaradi svoje profesionalnosti in ob stalnih reklamacijah za napake vedeli, kar pa za samo odločitev niti ni pomembno.

5.4 točka: Zamakanje v vhodne avle zaradi netesnosti hidroizolacije (neustrezen naklon tlakovcev)

52Pritožba očita, da iz izpodbijane sodbe ne izhaja, zakaj naj bi šlo v konkretnem primeru za napako v solidnosti gradnje. Iz izvedenskega mnenja izhaja, da na posameznih vhodnih avlah prihaja do zamakanja meteorne vode. Pojav je izkazan na stiku stene in talne površine ter se izkazuje v mokrih lisah, nabrekanju in odpadanju ometnega sloja. Vzrok za zamakanje pa izhaja iz kvalitete ter načina vgradnje hidroizolacije, ki ni ustrezno zaključena, ali pa je bila v času gradnje poškodovana oziroma slabo varovana. Napaka je posledic nestrokovne izvedbe del, ki so vezana na hidroizolacijo objekta. Na podlagi takih ugotovitev izvedenca je pravilen zaključek prvostopenjskega sodišča, da gre za napako v solidnosti gradnje in posledično, da je bila tako reklamacija kot tudi tožba vložena pravočasno, saj je podan 10-letni rok za vložitev tožbe.

5.6. točka: Elektroinštalacijske cevi, ki vodijo do zunanjih talnih svetil, niso izpeljane do svetil

53Pritožba očita, da iz izpodbijane sodbe ne izhaja, zakaj naj bi šlo v konkretnem primeru za napako v solidnosti gradnje. Tudi v tem primeru se je prvostopenjsko sodišče oprlo na mnenje izvedenca, iz katerega izhaja, da način vgradnje svetil in elektro inštalacij ne omogoča vodotesnosti pred vdorom vode ali vlage. Izvedenec elektro stroke pa je navedel, da napaka v izpeljavi cevnih elektroinštalacij zunanjih talnih svetil do svetil ni vodotesna. Sodišče je izvedencema v celoti sledilo in ocenilo, da gre za napako v solidnosti gradnje. Pritožbeno sodišče zaključek prvostopenjskega sodišča sprejema. Ugotovljena izvedba elektroinstalacijskih cevi ne omogoča varne uporabe, ni v skladu s pravili stroke in ne omogoča normalne uporabe.

5.7. točka: Izpeljava kanalizacijskih inštalacij v prvih kleteh tako, da bodo primerno odmaknjene od električnih omar in inštalacij

54Pritožba očita, da iz izpodbijane sodbe ne izhaja, zakaj naj bi šlo za napako v solidnosti gradnje, da iz izvedenskega mnenja izhaja, da ne gre za napako, prav tako sodba ni obrazložena glede pravočasnosti grajanja napak in vložitve tožbe. Prav tako ni obrazloženo stališče, da naj bi bila napaka toženi stranki znana. Pritožbeni očitki niso utemeljeni. Sodišče je ugotovilo, da gre za izredno nevarno napako. Mnenju izvedenca, da ne gre za napako, sodišče ni sledilo. Ker so inštalacije izvedene tako, da so elektro omarice postavljene na tla, nad njimi pa je razvod kablov po odprti polici, nad vsem pa se nahajajo odtočne cevi, je tudi po oceni pritožbenega sodišča pravilen zaključek prvostopenjskega sodišča, da je že na podlagi življenjskih izkušenj mogoče zaključiti, da bi lahko prišlo do katastrofalnih posledic, če bi voda na kakršenkoli način prišla do elektrike. Ker je v konkretnem primeru kanalizacija speljana nad elektro omarico, obstaja možnost, da pride do kratkega stika.⁶ Prvostopenjsko sodišče je zato ugodilo zahtevku, da se med inštalacijami vgradi dodatna mehanska prepreka, ki bi preprečevala, da ne bi prišlo do nesreče. Pravilen je tudi zaključek, da gre za napako v solidnosti gradnje, ta pa je bila pravočasno reklamirana, pa tudi tožba je bila vložena v roku.

5.8. točka: Nepravilna izvedba stikov pločevine na fasado objekta

55Pritožba očita, da iz izpodbijane sodbe ne izhaja, zakaj naj bi šlo za napako v solidnosti gradnje, pravočasnost grajanja napak in vložitve tožbe pa ni obrazložena. Pritožbeni očitki niso utemeljeni. Prvostopenjsko sodišče je sledilo izvedenskemu mnenju iz katerega izhaja, da so napake izkazane na mestih, kjer se objekt stika s strešno konstrukcijo prostorov za smeti. Izkazano je zamakanje ter izlivanje po fasadi objekta oziroma po fasadi prostorov za smeti. Vzrok pa izhaja iz načina zaključkov postavljene pločevine na fasado objekta. Zamiki nastajajo zaradi skrčevanja in raztezanja v posledici zunanjih (temperaturnih) obremenitev in nihanj. Sodišče je štelo, da so pločevinaste obrobe, ki varujejo objekt pred zamakanjem, element strešnega krova, pri katerem velja garancija v dobi 10 let. Tožeča stranka je napako prijavila 29. 10. 2008 (379. točka obrazložitve). Tožena stranka grajanju napak ni ugovarjala. Sodišče je ugotovilo, da je bila reklamacija napak kot tudi vložena tožba pravočasna, pritožbeno sodišče pa njegove zaključke sprejema, saj gre za napako v solidnosti gradnje, kjer velja za vložitev tožbe 10 letni rok.

5.9. točka: Neustrezna vgradnja stenskih razdelilnih enot za elektriko v prehodih med objekti (izolacija v stenskih električnih razdelilnih enotah)

56Prva tožena stranka v pritožbi ugovarja, da iz izpodbijane sodbe ne izhaja obrazložitev glede pravočasnosti grajanja napak in vložitve tožbe. Pritožbena navedba ni utemeljena. Tožeča stranka je v prijavi napak 29. 10. 2008 grajala, da so stenske, električne in razdelilne enote, ki se nahajajo v prehodih pasaž vgrajene brez ustrezne izolacije med stenami in razdelilnimi enotami. Izvedenec je ugotovil, da zatrjevana napaka obstaja in ima negativni vpliv na ostali del objekta, ki se izkazuje skozi neustrezen toplotno-izolacijski ovoj objekta. Napaka pomeni dejansko pomanjkljivost v ustreznosti, funkciji in uporabi. Sodišče je na podlagi izvedenskega mnenja zaključilo, da gre za napako v gradnji, zato sta bili reklamacija in tožba vloženi pravočasno. Pritožbeno sodišče zaključke v celoti sprejema.

5.11. točka: Pojavljanje izločkov apnenca iz posameznih škarpnikov ograj atrijev

57Prva tožena stranka v pritožbi navaja, da izpodbijana sodba nimra razlogov glede pravočasnosti grajanja napak in vložitve tožbe. Na podlagi mnenja izvedenca je prvostopenjsko sodišče ugotovilo, da gre za napako, ki je posledica gradnje. Pojav (izločanje solitra) je povezan z materialom, iz katerega so narejeni škarpniki, lahko pa tudi z malto, s katero je bila izvedena zidava. Če bi tožena stranka uporabila pravilne materiale, do pojava ne bi prišlo. Tožeča stranka je napako grajala v prijavi napak z 29. 10. 2008, tožbo pa vložila konec leta 2008. Sodišče je pravilno ugotovilo, da sta bili reklamacija kot tudi tožba vloženi pravočasno.

5.14. točka: Neustrezen sistem celovite aktivne požarne zaščite

58Iz podatkov spisa izhaja, da sta bili toženi stranki ob prijavi napak 4. 9. 2008 opozorjeni, da so bili predmet protipožarnega pregleda samo vhodni signali s prenosom na dežurno mesto, preostala krmiljenja v primeru požarnega alarma pa še niso bila izvedena in niso bila predmet pregleda. Enako je veljalo za opravljeni pregled naprave za detekcijo plina. Delovanje celovitega sistema aktivne požarne zaščite s krmiljenjem ventilacije, požarnih sektorjev in varnostne razsvetljave ni bilo preverjeno, sistem pa ni bil pregledan in potrjen s strani pooblaščene organizacije. Izvedenec iz varstva pri delu in požarne varnosti je ugotovil, da iz spisa ni razvidno, da bi bila predana ustrezna projektna dokumentacija (PDI za sistem požarne zaščite) in ustrezna elektro shema požarnega sistema, iz katerega je razvidno krmiljenje oziroma tabela krmiljenj v primeru požara. Izvedenec tudi ni našel poročila o brezhibnem delovanju sistema. Poročila bi se morala hraniti 10 let na štirih mestih, vendar izvedenec na nobenem mestu dokumentov ni našel. Izvedenec je zato zaključil, da dejansko preizskus sistema ni bil opravljen. Sodišče je ugotovitvi izvedenca sledilo in napravilo zaključek, da preizkus sistema ni bil opravljen ali pa je bil opravljen neuspešno. Do takega zaključka je prišlo sodišče tudi, ker je Z. d.d. v odgovoru z 10. 11. 2008 navedel, da preizkus ni bil opravljen. Na podlagi navedenega je prvostopenjsko sodišče lahko napravilo zaključek, da je bilo toženi stranki znano, da sistem aktivne požarne zaščite ni popoln, saj ni izvedla preizkusa celotnega krmiljenja. Pritožbeni očitek, da ni jasno, kako je prvostopenjsko sodišče ugotovilo, da je bila ta napaka toženi stranki znana, zato ni utemeljen. Ker tožeči stranki niti niso bili predani dokumenti, potrebni za predajo sistema aktivne požarne zaščite, ki so podlaga za predajo, tožeči stranki ni moč očitati, da napake ne bi grajala pravočasno. O napaki je tožečo stranko opozorila že 4. 9. 2008. Zato je tožba vložena do konca leta 2008 vložena pravočasno.

59Glede ostalih pritožbenih navedb, da je izvedba naloženih del neizvedljiva iz ekonomskih in estetskih razlogov ali pa zaradi težavnosti izvedbe, pritožbeno sodišče odgovarja, da je že sodišče prve stopnje obrazložilo, da je na toženi stranki način izvršitve odprave napake.

60Pač pa je utemeljena pritožba kolikor se nanaša na rok za odpravo napak. Sodišče je toženi stranki naložilo odpraviti napake v 15 dneh. Prva tožena stranka v pritožbi utemeljeno opozarja, da navedenih del ne more izvršiti v tako kratkem roku. Po drugem odstavku 313. člena ZPP lahko sodišče za izpolnitev nedenarne dajatve določi daljši rok od splošnega 15 dnevnega roka. Ne glede na dolgotrajnost postopka, v katerem sta toženi stranki nasprotovali utemeljenosti tožbe tožeče stranke, je predlog prve tožene stranke za določitev daljšega roka utemeljen. Iz ugotovitev v sodbi, o tem kakšen je obseg del, ki jih je dolžna opraviti tožena stranka, da bo izpolnila obveznosti, izhaja, da ni realno pričakovati, da bi to storila v 15 dneh. Po presoji pritožbenega sodišča je primeren rok dveh mesecev. To je tudi rok, ki ga zakon, ki ureja jamčevanje za napake v podobnem primeru kot je obravnavani, določa kot najdaljši rok za odpravo napak (drugi odstavek 25. člena ZVKSES). Pritožbeno sodišče je zato pritožbi prve tožene stranke v tem delu ugodilo in izpodbijani del sodbe spremenilo tako, da je določilo 60 dnevni rok za odpravo napak (358. člen ZPP).

O pritožbi druge tožene stranke:

61Iz III.1 točke izreka izpodbijane sodbe izhaja, katere napake je dolžna odpraviti prva tožena stranka. Enako izhaja tudi iz obrazložitve sodbe. Jasno je, da je sodišče prve stopnje odpravo napak naložilo prvi toženi stranki (saj je bil tak zahtevek zoper drugo toženo stranko že pravnomočno zavrnjen). Vendar je kljub temu v izreku v III.2, v III.3. in v III.4 točki navedeno, da sta toženi stranki dolžni odpraviti napake. Na to utemeljeno opozarja druga tožena stranka v pritožbi. Pritožbeno sodišče je zato pritožbi ugodilo in izpodbijano sodbo spremenilo tako, da je naložilo odpravo napak (le) prvi toženi stranki (358. člen ZPP).

62Druga tožena stranka utemeljeno graja tudi odločitev o stroških.

Sodišče prve stopnje je odločilo, da vsaka stranka krije svoje stroške postopka s skopo obrazložitvijo, da naj bi vsaka stranka uspela v postopku približno s polovico. Tožeča stranka v pritožbi pravilno navaja, da že sama primerjava števila točk tožbenega zahtevka, s katerim je tožeča stranka uspela, kot tudi ovrednotenega zneska izkazuje, da je tožeča stranka uspela z več kot 80 % tožbenih zahtevkov. Prav tako se na svoj uspeh utemeljeno sklicuje druga tožena stranka, ki je v postopku prav tako uspela več kot s polovico (kot je ocenilo sodišče prve stopnje). Prvostopenjsko sodišče uspeha pravdnih strank dejansko niti ni ugotavljalo in ne glede na dolgotrajnost in obsežnost celotnega pravdnega postopka odločitev o stroških le posplošeno obrazložilo, zato je pritožbeno sodišče pritožbam tožeče stranke in tožene stranke zoper stroškovno odločitev ugodilo in na podlagi 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP stroškovno odločitev razveljavilo in zadevo v tem obsegu vrača prvostopenjskemu sodišču v nov postopek (354. člen ZPP).

O pritožbah zoper sklep s 4. 7. 2018:

63Sodišče prve stopnje je s sklepom s 4. 7. 2018 odločilo, da se ugovor prve tožene stranke zoper sklep o začasni odredbi s 24. 4. 2018 zavrne (I. točka izreka) in da vsaka stranka krije svoje stroške postopka zavarovanja z začasno odredbo (II. točka izreka).

64Zoper sklep sta se pritožili tožeča stranka in prva tožena stranka.

65Tožeča stranka se pritožuje zoper II. točko izreka sklepa (stroške). Prva tožena stranka pa v pritožbi uveljavlja kot bistveno, da je bila tožba vložena prepozno, saj neizvedeni nadstreški predstavljajo očitno napako, ki bi jo povprečno skrben človek lahko odkril pri pregledu stvari. Meni, da solidnost gradnje zaradi izvedbe nadstreškov ni v ničemer ogrožena. Izpodbijani sklep ne vsebuje presoje, zakaj je izpodbijana začasna odredba nujna za varstvo obstoječega stanja pred nastankom težko nadomestljive škode, niti se ni sodišče opredelilo do odločilnih dejstev, ki bi omogočali tehtanje sorazmernosti med varstvom pravice tožeče stranke do zavarovanja njene terjatve in varstvom pravice tožene stranke in škode, ki bi toženi stranki nastala z izdajo začasne odredbe.

66Tožeča stranka je na pritožbo prve tožene stranke odgovorila in v odgovoru na pritožbo predlaga njeno zavrnitev.

67Pritožba tožeče stranke zoper II. točko izreka sklepa (stroški) je utemeljena, pritožba prve tožene stranke zoper I. točko izreka sklepa pa ni utemeljena.

68Sodišče prve stopnje je utemeljeno zavrnilo ugovor prve tožene stranke zoper sklep o začasni odredbi. Prva tožena stranka v pritožbi poudarja, da je bila tožba vložena prepozno glede na dejstvo, da je tožeča stranka podala reklamacijo 14. 8. 2016, tožba pa je bila vložena šele 24. 12. 2018. V skladu z določilom 480. člena OZ pa pravice kupca, ki je prodajalca pravočasno obvestil o napaki, ugasne po enem letu. Zaradi zatrjevane arbitrarnosti odločitve očita tudi kršitev 14. in 22. člena Ustave RS. Pritožbeni očitki niso utemeljeni.

69Izpodbijana odločitev se nanaša na izgradnjo nadstreškov nad vhodom v posamezno večstanovanjsko enoto ter na mestu prehodov med objektoma. Prvostopenjsko sodišče je ugotovilo, da bi nadstreški morali biti zgrajeni iz razloga varovanja uporabnikov v času zimskih razmer, saj obstaja možnost zdrsa snega in padca ledenih sveč s strehe na ljudi, ki vstopajo in izstopajo iz objekta. Za tako ugotovitev je imelo prvostopenjsko sodišče vso podlago v izvedenskem mnenju izvedenca R. G. Ta je sicer ugotovil, da je količina snega, ki lahko zdrsne majhna, vendar verjetnost zdrsa obstaja. Obstaja pa tudi verjetnost padca ledenih sveč zaradi samega načina izvedbe.

70Zgrajen objekt ima lahko napako, če nima pogodbenih lastnosti, določenih s projektno dokumentacijo, če nima najmanj običajnih lastnosti, ki jih določajo gradbeni predpisi in druga pravila gradbene stroke ali če izvajalec ni izpolnil obveznosti, potrebnih za pridobitev gradbenega dovoljenja (660. člen OZ). Če izvajalec zgradi objekt na podlagi pomanjkljive projektne dokumentacije, je končna posledica tega, da ima zgrajeni objekt napake. Izvedenec je ugotovil (prvostopenjsko sodišče pa je izvedensko mnenje sprejelo), da bi morali biti narejeni nadstreški iz razloga varovanja uporabnikov v času zimskih razmer.

71Pritožbeno sodišče je že obrazložilo, da literatura zagovarja razmeroma široko razumevanje pojma „napaka v solidnosti gradnje“ in da so napake v solidnosti gradnje napake na vseh za uporabo bistvenih delih zgradbe. Neizvedba nadstreškov je nedvomno napaka, ki je napaka v solidnosti gradnje. Zaradi neizvedenih nadstreškov je ogrožena normalna uporaba stanovanj, saj so ogroženi uporabniki ob vstopu in izstopu iz stavbe. Zaradi ugotovljene napake v solidnosti gradnje je tudi rok za vložitev tožbe daljši.

72Tožeča stranka je to napako grajala večkrat. Najprej ob primopredaji objekta v letu 2006, zato se je tožena stranka zavezala, da bo napako prostovoljno odpravila. To je razvidno iz zapisnika sestanka s 26. 1. 2007. Druga tožena stranka je potrdila, da bo poskrbela za projekt naknadne izdelave nadstreškov. Prizadevanje druge tožene stranke za odpravo napak je razvidno tudi iz zapisnika sestanka med predstavniki druge tožene stranke in stranskega intervenienta ter predstavniki tožnikov s 3. 6. 2008. Tožniki so zato menili, tožena stranka pa jih je zavedla, da bo sama začela odpravljati napako, zato se tožena stranka sedaj ne more več uspešno sklicevati na prekluzivni rok (primerjaj odločbo VSL II Ips 7/2011).

73Neutemeljeni so tudi pritožbeni očitki, da je sodišče neutemeljeno prevalilo dokazno breme glede pravočasnosti grajanja napak in vložitve tožbe na toženo stranko. Tožeča stranka je ves čas postopka zatrjevala, kdaj je napako zaznala, kdaj jo je grajala, jasno je tudi, kdaj je bila vložena tožba. Tožena stranka pa je med postopkom zgolj pavšalno ugovarjala (ne)pravnočasnosti grajanja in vložitve tožbe. Sodišče ni prevalilo dokaznega bremena glede pravočasnosti grajanja napak in vložitve zahtevkov na toženo stranko, ampak je ob natančnih navedbah tožeče stranke o grajanju in vloženih zahtevkih upoštevalo, da je tožena stranka le posplošeno ugovarjala prepozno grajanje napake in vložitve zahtevkov ter to presojalo v skladu z 212. členom ZPP.

74Sodišče je obrazložilo, zakaj je sledilo izvedenskemu mnenju, stranke so se imele možnost do izvedenskega mnenja opredeliti, izvedenec je odgovoril na pripombe strank. Pritožbena graja, da prvostopenjsko sodišče izvedenskega mnenja ne bi smelo sprejeto, je posplošena. Zakaj naj bi s tem sodišče storilo kršitev 8. člena ZPP iz razlogov pritožbe ne izhaja. Pritožbeni očitek, da dokazna ocena ni preverljivo obrazložena, pa ni utemeljen.

75Neutemeljeni so tudi pritožbeni očitki, ki se nanašajo na oporekanje zaključkom sodišča prve stopnje, da so v konkretnem primeru podane vse za izdajo začasne odredbe potrebne predpostavke iz 272. člena Zakona o izvršbi in zavarovanju (ZIZ). Sodišče prve stopnje je pravilno upoštevalo, da je namen regulacijskih začasnih odredb v začasnem varstvu obstoječega stanja pred grozečim nasiljem oziroma nastankom težko nadomestljive oziroma nenadomestljive škode. Sodišče prve stopnje je tudi pravilno presodilo in obrazložilo vse za zavarovanje zakonsko predvidene pogoje. Zato je neutemeljeno pritožbeno sklicevanja na odločbo Ustavnega sodišča U-p 275/97 oziroma poudarjanje potrebnosti restriktivnega pristopa pri izdaji takih začasnih odredb. Vse te zahteve so bile upoštevane. Sodišče je opravilo tudi presojo tehtanja interesov pravdnih strank (primerjaj 8. točko obrazložitve izpodbijanega sklepa).

76Pač pa je utemeljena pritožbena kritika tožeče stranke, ki se nanaša na odločitev o stroških. Kot je pravilno navedla tožeča stranka v pritožbi so stroški postopka zavarovanja del pravdnih stroškov, ti pa so odvisni od končnega uspeha stranke v postopku. Sodišče je o stroških postopka odločilo v sodbi 24. 4. 2018, v izpodbijanem sklepu pa se sklicuje na ugotovljen uspeh v končni odločbi s 24. 4. 2018. Pritožbeno sodišče je sklep o stroških s 24. 4. 2018 razveljavilo zaradi pomanjkanja razlogov. Ker je o stroških treba odločiti celostno, s končno odločbo in ker odločitve, na katere se sklicuje prvostopenjsko sodišče v izpodbijanem sklepu zaradi razveljavitve pritožbenega sodišča ni več, je pritožbeno sodišče pritožbi tožeče stranke ugodilo in izpodbijani sklep o stroških razveljavilo ter zadevo vrnilo v novo odločanje (3. točka 365. člena ZPP).

Sklepno:

77Pritožbeno sodišče je tako pritožbi tožeče stranke zoper sodbo delno ugodilo (stroški) in stroškovni sklep razveljavilo (354. člen ZPP), pritožbi prve tožene stranke zoper sodbo je prav tako delno ugodilo in spremenilo sodbo v delu, ki se nanaša na rok za odpravo napak (358. člen ZPP), pritožbi druge tožene stranke zoper sodbo pa ugodilo tako, da je pravilno opredelilo stranko, ki je dolžna odpraviti napake in zavrnilo podredni zahtevek v celoti (358. člen ZPP). V ostalem je pritožbi tožeče stranke in prve tožene stranke zavrnilo (353. člen ZPP) in izpodbijani, a nespremenjeni in nerazveljavljeni del sodbe potrdilo.

Pritožbeni stroški:

78Pravdne stranke so s pritožbami uspele v neznatnih delih, z odgovori na pritožbo pa niso pripomogle k odločitvi o pritožbah, zato je pritožbeno sodišče odločilo, da vsaka stranka krije svoje pritožbene stroške (145., 155. in 165. člen ZPP).

¹ Če bi sodišče ugodilo zahtevkoma zoper obe toženi stranki, bi dobila tožeča stranka dva izvršilna naslova za isto terjatev.
² Do navedene vrednosti privede seštevek zneskov navedenih v 75., 103., 110., 116., 151., 172., 179., 187., 218., 237., 242., 248., 274., 286., 289., 300., 328., 334., 345., 364., 391., 402., 407. in 430. točki obrazložitve.
³ Napake glede zamakanja so bile grajane že 21. 2. 2006, vendar se je zamakanje na različnih mestih pojavljalo tudi po prvi reklamaciji, naknadno ugotovljena zamakanja pa je tožeča stranka grajala naknadno. Večina napak je bila grajanih 30. 1. 2008 in nato 12. 3. 2008 in 19. 6. 2008, ko je bila grajana neustrezna izvedba diletacije lamel. Napake, ki jih je zaznal izvedenec B. so bile prijavljene 4. 9. 2008, 20. 2. 2009 pa so bile specificirane zahteve v zvezi s sistemom aktivne požarne zaščite.
⁴ primerjaj odločbe VSRS II Ips 68/2012, II Ips 263/2016, VSL II C 3103/2015 in druge.
⁵ Enako izhaja iz izvedenskega mnenja in sicer da gre za skrito napako, ki se je pokazala šele z daljšo uporabo vrat.
⁶ Iz izvedenskega mnenja izhaja, da velja pravilo, da se električne in vodovodne inštalacije odmikajo med seboj, v kolikor pa to ni mogoče, so vodi električne napeljave nad vodovodno inštalacijo. V obravnavanem primeru pa je ravno obratno.