25. člen ZVKSES

Za začasno odredbo za zavarovanje denarne terjatve se zahteva subjektivna in konkretna nevarnost. Zahteva se torej verjetno izkazano konkretno sedanje ravnanje dolžnika z njegovim premoženjem, ki je tako, da izterjavo zneska, na katerega meri zavarovanje, onemogoča ali ga precej otežuje.

Predlog se zavrne.

Sodišče prve stopnje je pravilno ugotavljalo kumulativno zahtevane pogoje iz 26. in 25. člena ZVKSES za unovčenje bančne garancije, in sicer na nepremičnini mora obstajati napaka, ta napaka mora biti skrita, pojaviti se mora v dveh letih od prevzema nepremičnine, prodajalec se na notifikacijo ne odzove v 15 dneh od prejema pooblastila oziroma v dveh mesecih od notifikacije napake ne odpravi in zaključilo, da so bili vsi ti pogoji izpolnjeni. Povezanost dokaznega in trditvenega bremena ne pomeni, da sodišče presoja dokaze odvisno od tega, kdo jih predlaga, ampak jih mora presojati kot celoto. Značilnost skritih napak je, da jih pri običajnem pregledu ob prevzemu stvari ni mogoče ugotoviti, saj se pokažejo kasneje. Poleg tega pa je splošno znano dejstvo, da če npr. gre za poškodbe strelovoda, ki se jih ne vidi, ali da so okna vzidana napačno in je to skrito za okenskimi okviri, gre za skrito napako (in zato ni potrebna ugotovitev in posebno znanje izvedenca gradbene stroke), saj je laik ne more opaziti. V davčno osnovo, od katere se obračuna DDV, se po določbi petega odstavka 36. člena Zakona o davku na dodano vrednost vštevajo tudi postranski stroški, kot na pri

Zmotno je pritožbeno stališče, da v konkretnem primeru ni mogoče uporabiti določb ZVKSES. Obširne pritožbene navedbe o namenu zakona (zakonodajalca) in o zakonskih možnostih kupca v razmerju do prodajalca (investitorja) so pravilne, niso pa podlaga za neuporabo določb ZVKSES. Skladno s 4. členom ZVKSES se določbe 2. poglavja ZVKSES, ki vključujejo določbe o odgovornosti prodajalca za skrite napake, uporabljajo za prodajne pogodbe, ki izpolnjujejo naslednje pogoje: 1. njihov predmet je enostanovanjska stavba, 2. kot prodajalec jih sklepa investitor (tj. oseba, ki je oziroma bo naročila ali izvajala gradnjo enostanovanjske stavbe na zemljiški parceli, katere lastnik je, z namenom, da jo proda kupcem; prvi odstavek 3. člena ZVKSES), in 3. kupec ima položaj končnega kupca in potrošnika. Pritožnik neutemeljeno nasprotuje ugotovitvi sodišča prve stopnje, da je imel kot prodajalec položaj investitorja. Toženec ni le izražal pripravljenosti za odpravo napak, o katerih sta ga tožnika obvestila, začel jih je tudi odpravljati. S svojim ravnanjem je tožnika pustil v prepričanju, da bo napake tudi odpravil. V takšni situaciji bi bilo sklicevanje prodajalca na potek enoletnega prekluziv

Zmotna je razlaga sodišča prve stopnje glede pravice tožnice do odstopa od pogodbe. Pojasniti je, da peti odstavek 20. člena ZVKSES kupcu nudi takojšnje odstopno upravičenje (brez predhodnega grajanja napak) v primeru, ko ima nepremičnina takšno napako, ki znatno ovira njeno normalno uporabo.

Tožeča stranka je z obsežnim tožbenim zahtevkom vtoževala odpravo napak. Uspela je z večinskim delom tožbenega zahtevka, ki je obsegal 53 točk, in sicer z 38 točkami, kar predstavlja 71,7 % uspeh, ki ga je ob spremembi stroškovne odločitve upoštevalo pritožbeno sodišče. Neutemeljeno pa se tožeča stranka zavzema za princip obračuna stroškov, po katerem naj se ovrednotijo obračunajo stroški za vsako posamezno točko tožbenega zahtevka. Po splošni določbi prvega odstavka 20. člena ZOdvT se v isti zadevi vrednosti več predmetov seštevajo in znaša vrednost predmeta seštevek zneskov. Od vrednosti predmeta se nato odmerjajo stroški. Prvostopenjsko sodišče je priznalo stroške drugi toženi stranki po načelu uspeha v pravdi (154. člen ZPP). Tožeča stranka je s svojim zahtevkom zoper drugo toženo stranko v celoti propadla, zato je dolžna povrniti njene pravdne stroške. Enako velja glede povrnitve stroškov stranskemu intervenientu. Po določilu prvega odstavka 154. člena ZPP mora stranka, ki v pravdi ne uspe, nasprotni stranki in njenemu intervenientu povrniti stroške. Citirano določilo ne določa, da bi morala povrniti stroške stranskemu intervenientu stranka, ki se ji je pridružil, kar

ZVKSES v 18. členu opredeljuje način prodajalčeve izročitve nepremičnine kupcu, v okvir katere sodi tudi izročitev listin oziroma dokumentacije navedene v 2. – 4. točki prvega odstavka omenjenega člena. Že iz tega jasno izhaja, da so do teh listin upravičeni zgolj kupci (kupec). Upravnik (večstanovanjske stavbe) lahko tudi v teh razmerjih nastopa zgolj kot njihov pooblaščenec oziroma zastopnik. Določba drugega odstavka 18. člena ZVKSES pomeni zgolj možnost dano prodajalcu, da svojo obveznost do posameznih kupcev glede listin iz 3. in 4. točke prvega odstavka 18. člena ZVKSES izpolni tako, da jih namesto njim izroči upravniku. Če prodajalec te možnosti ni izkoristil, imajo kupci (kupec) sami pravico zahtevati izročitev te dokumentacije (listin).

Po določilu prvega odstavka 480. člena OZ znaša rok za postavitev zahtevka za odpravo napak eno leto, razen v primeru prevare. Po sodni praksi glede prevare pri prodajni pogodbi zadošča, da je prodajalčevo ravnanje zavedlo kupca v prepričanje, da bo napaka odpravljena brez pravde, to pa se potem ne uresniči (primerjaj odločbo VS RS II Ips 489/99). Podobna je sodna praksa pri podobni določbi v zvezi z gradbeno pogodbo (tretji odstavek 663. člena OZ). Če tožena stranka ustvari vtis, da bo napako odpravila prostovoljno, se na prekluzivni rok ne more sklicevati (primerjaj odločbo VS RS II Ips 7/2011). Ker je tožena stranka opravila dejanja, za odpravo zatrjevane napake, napake pa ni odpravila, je ravnala tako, da je nastal vtis, kot da bo napaka odpravljena. Bilo bi nepošteno, če bi se sedaj sklicevala na prekluzivni rok v položaju, ko je ravnala tako, da je kupce stanovanj zavedla. Zamakanja na stopniščih po stenah hodnikov zaradi neustrezne hidroizolacije (kar je ugotovil izvedenec) nedvomno predstavlja napako v solidnosti gradnje. Zamakanje lahko prizadene stene, ki so bistveni nosilni del in je zato prizadeta solidnost gradbe. Zaradi napake v solidnosti gradnje je tudi rok

Ker je s pravnomočno vmesno sodbo ugotovljeno, da je tožbeni zahtevek po podlagi utemeljen, zaradi prekluzijskega učinka vmesne sodbe ni več mogoče obravnavati ugovorov, ki se nanašajo na podlago oziroma temelj zahtevka.

Neutemeljen je toženčev očitek o pomanjkljivosti sodbe, ker se ni izrekla o tem, ali je vzrok za napako v projektni dokumentaciji ali v njeni izvedbi. Za utemeljenost zahtevka za odpravo napake zadostuje, da je stvar ob izročitvi imela napako. Ni pa pomembno, ali je vzrok za napako v pomanjkljivi dokumentaciji ali v pomanjkljivi izvedbi. V razmerju do kupca odgovarja prodajalec ne glede na to, kaj je vzrok za napako.

Na potek enoletnega roka za sodno uveljavljanje zahtevka sodišče ne pazi po uradni dolžnosti, temveč le na ugovor stranke. Ker tožena stranka v pritožbi ni trdila, da je tak ugovor pred sodiščem prve stopnje podala oziroma kdaj ga je podala, v pritožbi pa je z njim prepozna, pritožbene navedbe o nepravočasnosti tožbe niso utemeljene. Sodišče je ugotovilo, da je glavni vzrok zamakanja v pomanjkljivi izvedbi tlaka in hidroizolacije na terasi ter konzoli objekta, kjer niso bili izvedeni zaključki, vsi ostali vzroki pa bi bili lahko vzrok za zamakanje poleg glavnega vzroka. Nadalje je sodišče prve stopnje ugotovilo tudi, da od sanacije terase dalje do zamakanja ne prihaja več. Glede na ugotovitev, da se pri sanaciji v konstrukcijo lože ni posegalo in kasneje montirana balkonska vrata niso bila odstranjena, je torej očitno, da je bil vzrok zamakanja drugje (in ne v izgradnji lože), tako kot je to ugotovil izvedenec. Napake v solidnosti gradnje obsegajo napake na vseh tistih vitalnih delih objekta, ki bi morali opravljati svojo funkcijo v desetletnem roku, ne da bi se začele kazati napake zaradi običajne dotrajanosti oziroma uporabe objekta. Poleg napak na konstrukcijskih

Tožnice so bile sospornice. Zahtevki tožnic so se namreč opirali na bistveno istovrstno dejansko in pravno podlago, in tudi stvarna in krajevna pristojnost je bila enaka za vsak zahtevek. Kupci so vsi kupili stanovanja od istega prodajalca v isti soseski, kar navaja celo pritožba tožene stranke sama. Vsa stanovanja in garaže so bile prevzete na isti dan od istega prodajalca, ki je v tem sporu tožena stranka. Tožena stranka ne more odpraviti zgolj sorazmernega dela napake v velikosti deleža posameznega kupca na celotnem skupnem delu zgradbe. Odpravi lahko le vso napako ali pa nič. Obveznost tožene stranke je torej v razmerju do tožnic nedeljiva. Kupcem ni treba opisati vzroka napake. Tožena stranka in zanjo izvajalec sta ravnala tako, da je nastal vtis, kot da bo napaka odpravljena. Bilo bi nepošteno, če bi se sedaj tožena stranka sklicevala na prekluzivni rok v položaju, ko je ravnaje tožene stranke bilo takšno, da je kupce zavedlo v prepričanje, da bo napaka odpravljena. Zamakanje strehe je nedvomno takšna napaka, ki je napaka v solidnosti gradnje. Zaradi zamakanja je ogrožena normalna uporaba stanovanj, ki so tik pod streho. Poleg tega lahko zaradi zama

Znižanje kupnine iz naslova stvarnih napak je treba uveljavljati z oblikovalnim zahtevkom. V času, ko so tožniki vložili tožbo (v letu 2007), je bila sodna praksa drugačna, saj je dopuščala dajatvene zahtevke brez predhodnega oblikovalnega zahtevka, zato tožnikom ni mogoče očitati neskrbnosti pri oblikovanju zahtevka.

V obravnavani zadevi tožena stranka ne nasprotuje dejanskim ugotovitvam, da je po obvestilu o napakah izvedla določena sanacijska dela ter se s takšnim ravnanjem ne le zavezala odpraviti napake, pač pa jih je tudi začela odpravljati. Ker je torej tožnika pustila v prepričanju, da bodo napake odpravljene, se na potek enoletnega prekluzivnega roka ne more sklicevati. Ker napak toženka v primernem roku ni odpravila, sta imela tožnika v skladu s tretjim odstavkom 25. člena ZVKSES po poteku roka pravico vztrajati pri zahtevku na odpravo napak, sama odpraviti napake na stroške tožene stranke ali zahtevati znižanje kupnine. Zakon ponovnega opozarjanja, češ da z delnimi sanacijskimi ukrepi napake niso bile odpravljene, ne zahteva. ZPP ne predpisuje, da mora izvedenec na ogled, ki ga opravi zato, da lahko odgovori na vprašanja sodišča, vabiti tudi stranke. Tožena stranka nadalje zatrjuje kršitev načela enake obravnave, ker je bila ob ogledu prisotna tožeča stranka. Navedenemu pritožbeno sodišče ne sledi, saj je bila navzočnost tožnikov ob ogledu potrebna zato, da sta zagotovila vstop v njuno stanovanje, v katerem se je opravljal ogled (36. člen URS).

Čeprav oblikovalni tožbeni zahtevek ni bil postavljen že ob vložitvi tožbe, temveč šele kasneje, tožnika ne more zadeti sankcija prekluzije. V času vložitve tožbe, s katero je bil postavljen le denarni zahtevek, ni bilo enotne sodne prakse glede vprašanja, ali je treba jamčevalni zahtevek za znižanje kupnine uveljavljati z oblikovalnim zahtevkom ali zadostuje zgolj dajatveni.

Po presoji revizijskega sodišča gre v obravnavanem primeru za šolski primer zlorabe pravne osebe po drugi alineji prvega odstavka 8. člena ZGD-1. Institut spregleda pravne osebnosti se je razvil kot odgovor na pojavljanje nezaželenih posledic načela ločenosti pravne osebe in njenih članov, ki so bila v nasprotju z načelom pravičnosti. Pojem "zloraba družbe kot pravne osebe" je nedoločen pravni pojem (pravni standard), ki mu je treba v vsakem posamičnem primeru dati pravi pomen z ugotovitvijo vseh relevantnih okoliščin. V konkretnem primeru gre za okoliščine, ki kažejo na to, da je drugi toženec družbo izkoristil z namenom, da se izogne svoji neposredni odgovornosti kupcem stanovanj in jo na ta način zlorabil za oškodovanje njenih upnikov.

Pri uveljavljanju kršitve iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP je ključno, da pritožnik pojasni, kako je ta kršitev podana v konkretnem primeru. Navajanje pravne teorije, pravnih stališč in sodne prakse lahko služi le kot strokovna podkrepitev konkretizirano uveljavljanje kršitve, brez slednje pa je pritožba puhla. Takih pritožbenih navedb pritožbeno sodišče ni dolžno ne povzeti v obrazložitev, kaj šele nanje odgovarjati. Dovolj je, da jih prebere in ugotovi, da so pravno neodločilne, ter to zapiše. Pravilno je stališče sodišča prve stopnje, da izdano uporabno dovoljenje ne izključujejo obstoja stvarnih napak, zato se tožena stranka na tej podlagi ne more sklicevati, da napake ni oziroma da ji zanjo ne bi bilo treba vedeti.

Neustrezna izvedba odvodnjavanja meteornih/atmosferskih voda iz zunanjih atrijskih površin objekta v meteorno cevno inštalacijo sodi med napake v solidnosti gradnje. Poleg napak na konstrukcijskih delih objekta (ki ogrožajo njegovo stabilnost) namreč med napake v solidnosti gradnje spadajo tudi druge napake, zaradi katerih stabilnost objekta sicer ni ogrožena, je pa zaradi njih onemogočena oziroma bistveno okrnjena normalna funkcija objekta (na primer napake na strehi oziroma fasadnih elementih, katerih posledica je zatekanje meteorne vode v objekt). To dejstvo je bilo potrebno ugotoviti najprej. Od vrste napake sta namreč odvisna odgovora na vprašanji, ali je tožeča stranka napako pravočasno grajala in kakšen je jamčevalni rok. Ker mora v skladu z določbo prvega odstavka 8. člena ZVKSES prodajalec, kadar prodaja posamezne dele stavbe z več posameznimi deli, pred začetkom prodaje določiti splošne pogoje prodaje posameznih delov stavbe, ti pa so sestavni del vsake prodajne pogodbe, katere predmet je posamezen del stavbe, Splošni pogoji prodaje SPO K. tudi po ZVKSES veljajo za vse tožeče stranke v tem postopku. Ti pogoji v zadnjem odstavku točke A Uvodnih določb tudi določaj

Stranki zaradi naknadne spremembe sodne prakse glede načina uveljavljanja zahtevka na znižanje kupnine ne sme biti prizadeta pravica do sodnega varstva. Pritožbeno sodišče se strinja z zaključkom sodišča prve stopnje, da bi bili v okoliščinah obravnavanega primera tožniki prikrajšani za sodno varstvo, če bi bila (ob upoštevanju kasnejšega stališča Vrhovnega sodišča, da je treba postaviti oblikovalni zahtevek) predhodno postavljena denarna tožbena zahtevka tožnikov zavrnjena zaradi nesklepčnosti.

Tudi že zgrajena stanovanja so lahko obremenjena s pravnimi oziroma stvarnimi napakami. Prodaja stanovanj s takimi pomanjkljivostmi pa predstavlja neizpolnitev obveznosti s strani investitorja oziroma vmesnega kupca kot prodajalca po prodajni pogodbi (1. člen ZVKSES). Ravno pred tako poslovno prakso želi zakon zaščititi končne kupce.