VSL Delna sodba in sklep I Cpg 565/2020

I. Pritožba se zavrne v delu, ki se nanaša na akontacijo obratovalnih stroškov v višini 4.294,18 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi in se v tem delu I. točka izreka izpodbijane sodbe potrdi.

II. V preostalem delu se pritožbi ugodi in se v skladu s prvim odstavkom 355. člena ZPP pred sodiščem druge stopnje opravi novo sojenje.

III. Senat je za pripravo in vodenje pritožbene obravnave ter odločitev pooblastil sodnico poročevalko.

1Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 203569/2012 z dne 21. 12. 2012 v 1. in 3. odstavku izreka razveljavilo glede zneska 66.541,25 EUR s pripadki in glede izvršilnih stroškov v višini 319,32 EUR s pripadki ter tožbeni zahtevek zavrnilo (I. točka izreka). Tožeči stranki je naložilo, da toženi stranki v roku 15 dni povrne 13.769,53 EUR pravdnih stroškov s pripadki (II. točka izreka).

2Zoper sodbo se je iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakon o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) pritožila tožeča stranka. Višjemu sodišču je predlagala, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku v celoti ugodi oziroma podrejeno, da jo razveljavi in vrne zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje. Priglasila je pritožbene stroške.

3Tožena stranka je na pritožbo odgovorila in višjemu sodišču predlagala, da jo kot neutemeljeno zavrne. Priglasila je stroške odgovora na pritožbo.

4Pritožba je delno utemeljena.

5V tem sporu tožeča stranka od tožene stranke terja premalo plačane najemnine in akontacije obratovalnih stroškov za obdobje od decembra 2009 do novembra 2011.

6Pravdni stranki sta dne 1. 12. 2006 sklenili Pogodbo o uporabi prostorov (priloga A2 spisa), na podlagi katere je tožeča stranka toženi stranki oddala v najem poslovne prostore v drugem nadstropju trgovsko poslovnega centra ... v ... (v nadaljevanju TPC). Med istima strankama je bil julija 2007 sklenjen še Aneks št. 1 k tej pogodbi (priloga A3 spisa). Tožeča stranka je nato 1. 2. 2007 te prostore prodala družbi R. d. o. o. (priloga A77 spisa), dne 26. 4. 2007 pa je novi lastnik te iste prostore oddal v najem tožeči stranki (priloga A75 spisa).

7Po presoji sodišča prve stopnje je novi lastnik z vpisom v zemljiško knjigo dne 28. 3. 2007 ex lege vstopil v najemno razmerje s toženo stranko kot njen najemodajalec (prvi odstavek 610. člena Obligacijskega zakonika, v nadaljevanju OZ), zato bi morala od takrat dalje tožena stranka najemnino in obratovalne stroške plačevati novemu lastniku. V postopku je sicer bilo ugotovljeno, da je tožena stranka še po prodaji zadevnih poslovnih prostorov najemnino in stroške obratovanja plačevala tožeči stranki. Takšno ravnanje tožene stranke pa je sodišče prve stopnje oprlo na dogovor o prevzemu izpolnitve, ki tožeči stranki nasproti toženi stranki ne daje nobenega upravičenja. Nadalje je sodišče prve stopnje ocenilo, da prvotna najemna pogodba (Pogodba o uporabi prostorov z dne 1. 12. 2006) s tožničino odtujitvijo poslovnega prostora ni avtomatično postala podnajemna pogodba, nova (pisna) podnajemna pogodba pa med pravdnima strankama nesporno nikoli ni bila sklenjena. Tožeča stranka zato po prodaji zadevnih prostorov ni bila več niti lastnica niti najemodajalka, ampak samo še upravnica TPC (kot upravnica pa bi tožeča stranka lahko terjala le obratovalne stroške, pa še to le od lastnika). Posledično je sodišče prve stopnje tožbeni zahtevek tožeče stranke na plačilo najemnin in obratovalnih stroškov, ki se nanašajo na obdobje po prodaji zadevnih prostorov, v celoti zavrnilo.

Glede zahtevka na plačilo akontacije obratovalnih stroškov

8Tožeča stranka v pritožbi vztraja, da v spornem obdobju ni bila samo upravnik, temveč tudi najemodajalec, kateremu je bila tožena stranka kot najemnik po Pogodbi o uporabi prostorov z dne 1. 12. 2006 dolžna plačevati stroške obratovanja.

9Pritožbeni argumenti, s katerimi skuša tožeča stranka upravičiti obstoj svoje aktivne oziroma toženkine pasivne stvarne legitimacije za plačilo obratovalnih stroškov, niso utemeljeni. Najemodajalci namreč niso izvorni (primarni) upniki za plačilo stroškov obratovanja, ampak so to dobavitelji (izvajalci storitev) oziroma upravnik, če je sam izpolnil obveznosti dobaviteljem (izvajalcem storitev). Tožeča stranka pa v postopku ni trdila, da bi kateri od omenjenih izvornih upnikov upravičenje za plačilo obratovalnih stroškov prenesel nanjo, niti da so ti stroški njej dejansko nastali (kar bi bila podlaga, da bi lahko povračilo teh stroškov terjala od tožene stranke na podlagi pravil o zakonski subrogaciji, 275. člen OZ). Aktivna stvarna legitimacija tožeče stranke za plačilo (akontacije) obratovalnih stroškov zato že iz tega razloga ne more biti podana.

10Podana pa ni niti pasivna stvarna legitimacija tožene stranke za plačilo teh stroškov. Stvarnopravni zakonik (člen 115) namreč kot zavezanca za plačilo obratovalnih stroškov določa lastnika posamezne etažne enote in ne najemnika. Najemnika kot zavezanca za plačilo tovrstnih stroškov ne določa niti Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih. Res je sicer, da se lastnik (dolžnik) in najemnik (tretji) lahko dogovorita, da bo slednji izpolnil lastnikovo (dolžnikovo) obveznost nasproti upravičencu do plačila obratovalnih stroškov (upniku). Vendar pa je takšen dogovor med lastnikom in najemnikom mogoče šteti le kot dogovor o prevzemu izpolnitve (prvi odstavek 434. člen OZ). V tem primeru najemnik odgovarja lastniku, če ne izpolni pravočasno obveznosti upniku in ta zahteva izpolnitev do lastnika (drugi odstavek 434. člen OZ). Vendar najemnik ne prevzema dolga in tudi ne pristopa k dolgu, zato, tudi če bi bila tožeča stranka upnik za plačilo obratovalnih stroškov (pa to kot najemodajalec ni bila, kvečjemu kot upravnik), nasproti toženi stranki kot najemnici zadevnih prostorov ne bi imela nobene pravice (tretji odstavek 434. člen OZ).

11Glede na navedeno se izkaže, da pritožba glede zahtevka na plačilo obratovalnih stroškov ni utemeljena. Ker je odločitev v tem delu zrela za končno odločbo, je pritožbeno sodišče glede tega dela zahtevka odločilo z delno sodbo, in sicer tako, da je potrdilo odločitev sodišča prve stopnje, da se zahtevek za plačilo akontacij obratovalnih stroškov v višini 4.294,18 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi zavrne (prvi odstavek 314. člena ZPP). Omenjeni znesek predstavlja:

- obratovalne stroške v višini 163,90 EUR po računu št. 93-2009 z dne 1. 12. 2009;

- obratovalne stroške v višini 163,90 EUR po računu št. 1-2010 z dne 1. 1. 2010;

- obratovalne stroške v višini 163,90 EUR po računu št. 16-2010 z dne 1. 2. 2010;

- obratovalne stroške v višini 163,90 EUR po računu št. 32-2010 z dne 1. 3. 2010;

- obratovalne stroške v višini 163,90 EUR po računu št. 36-2010 z dne 1. 4. 2010;

- obratovalne stroške v višini 163,90 EUR po računu št. 40-2010 z dne 1. 5. 2010;

- obratovalne stroške v višini 163,90 EUR po računu št. 46-2010 z dne 1. 6. 2010;

- obratovalne stroške v višini 163,90 EUR po računu št. 52-2010 z dne 1. 7. 2010;

- obratovalne stroške v višini 163,90 EUR po računu št. 56-2020 z dne 1. 8. 2010;

- obratovalne stroške v višini 163,90 EUR po računu št. 60-2010 z dne 1. 9. 2010;

- obratovalne stroške v višini 163,90 EUR po računu št. 68-2010 z dne 1. 10. 2010;

- obratovalne stroške v višini 163,90 EUR po računu št. 70-2010 z dne 1. 11. 2010;

- obratovalne stroške v višini 163,90 EUR po računu št. 74-2010 z dne 1. 12. 2010;

- obratovalne stroške v višini 196,68 EUR po računu št. 1-2011 in 2-2011 z dne 1. 1. 2011;

- obratovalne stroške v višini 196,68 EUR po računu št. 5-2011 in 6-2011 z dne 1. 2. 2011;

- obratovalne stroške v višini 196,68 EUR po računu št. 21-2011 in 22-2011 z dne 1. 3. 2011;

- obratovalne stroške v višini 196,68 EUR po računu št. 42-2011 in 43-2011 z dne 1. 4. 2011;

- obratovalne stroške v višini 196,68 EUR po računu št. 48-2011 in 49-2011 z dne 1. 5. 2011;

- obratovalne stroške v višini 196,68 EUR po računu št. 52-2011 in 53-2011 z dne 1. 6. 2011;

- obratovalne stroške v višini 196,68 EUR po računu št. 59-2011 in 60-2011 z dne 1. 7. 2011;

- obratovalne stroške v višini 196,68 EUR po računu št. 64-2011 in 65-2011 z dne 1. 8. 2011;

- obratovalne stroške v višini 196,68 EUR po računu št. 71-2011 in 72-2011 z dne 1. 9. 2011;

- obratovalne stroške v višini 196,68 EUR po računu št. 77-2011 in 78-2011 z dne 1. 10. 2011 in

- obratovalne stroške v višini 196,68 EUR po računu št. 81-2011 in 82-2011 z dne 1. 11. 2011.

Glede zahtevka na plačilo najemnin

12Sodišče prve stopnje je zahtevek za plačilo premalo plačanih najemnin za obdobje od decembra 2009 do novembra 2011 zavrnilo, ker je ocenilo, da tožeča stranka v navedenem obdobju ni bila več najemodajalka tožene stranke. Pritožbeno sodišče pritrjuje pritožnici, da je takšno stališče sodišča prve stopnje materialnopravno zmotno.

13Volja za sklenitev pogodbe se lahko izjavi z besedami, z običajnimi znaki ali z drugačnim ravnanjem, iz katerega se da zanesljivo sklepati, da obstoji (prvi odstavek 18. člena OZ).¹ Ta določba se smiselno uporablja tudi za izjavo volje za preoblikovanje pogodbenega razmerja.

14V konkretnem primeru sta se tožeča stranka in novi lastnik v 13. členu prodajne pogodbe dogovorila, da bo novi lastnik po nakupu prostorov v drugem nadstropju TPC te oddal v najem tožeči stranki, tožeča stranka pa jih bo še naprej oddajala v najem toženi stranki po Pogodbi o uporabi prostorov z dne 1. 12. 2006. Dogovor je bil realiziran, saj je novi lastnik 26. 4. 2007 za omenjene prostore s tožečo stranko sklenil najemno pogodbo in tožeči stranki začel zaračunavati najemnino. S tem je novi lastnik jasno izrazil svojo voljo, da je njegov najemnik tožeča stranka. Tudi ne more biti dvoma, da je bila volja tožeče stranke, da je njen najemodajalec novi lastnik, tožena stranka pa njen najemnik, saj je tožeča stranka novemu lastniku plačevala najemnino, sama pa je najemnino za uporabo zadevnih prostorov zaračunavala toženi stranki.

15S spremembo lastništva ter dogovorom tožeče stranke in novega lastnika, da naj se med pravdnima strankama nadaljuje najemno razmerje, je bila tožena stranka seznanjena. Kot je v svoji izpovedbi potrdila takratna zakonita zastopnica tožene stranke A. A., je po prodaji zadevnih prostorov prejela obvestilo od tožeče stranke o prodaji in o tem, da se za toženo stranko nič ne spremeni. S takšnim dogovorom (torej da še naprej ostane v najemnem razmerju s tožečo stranko) pa je tožena stranka (konkludentno) soglašala, saj je, kljub temu, da je vedela za prodajo in ne glede na prvi odstavek 610. člena OZ, še naprej plačevala nesporni del najemnin tožeči stranki ter julija 2007 (tj. po prodaji zadevnih prostorov) s tožečo stranko sklenila Aneks št. 1 k Pogodbi o uporabi prostorov z dne 1. 12. 2006.

16Ker je podnajemna pogodba po vsebini najemna pogodba (le da jo tretji namesto z lastnikom sklene z najemnikom), pisno najemno pogodbo pa sta pravdni stranki že imeli sklenjeno, po presoji pritožbenega sodišča ni mogoče šteti, da do preoblikovanja najemnega razmerja v podnajemnega ni prišlo zgolj zato, ker pravdni stranki po prodaji zadevni prostorov nista sklenili nove (pisne) podnajemne pogodbe. Sklepanje takšne pogodbe bi bilo v resnici nesmiselno, saj se dejansko ni nič spremenilo – če bi pravdni stranki sklepali novo podnajemno pogodbo, bi se eventualno spremenil le naslov, ostala pogodbena določila pa bi ostala enaka. Tudi sicer odsotnost pisne podnajemne pogodbe v konkretnem primeru ne vpliva na njeno veljavnost, glede na to, da je med pravdnima strankama obstajalo soglasje za nadaljevanje najemnega razmerja in da je skladno z njim tožena stranka te prostore še po prodaji uporabljala, tožeči stranki pa za uporabo ves čas trajanja najemnega razmerja v pretežni meri plačevala najemnino (58. člen OZ).²

17Ob zapisanem se izkaže, da se je tožeča stranka z novim lastnikom že v prodajni pogodbi dogovorila, da bo tožeča stranka postala najemnik zadevnih prostorov in da jih bo še naprej oddajala toženi stranki pod enakimi pogoji. Tožena stranka pa je v nadaljevanje najemne pogodbe s tožečo stranko (konkludentno) privolila in se s tem odpovedala pravnim posledicam prenosa najemnega razmerja na novega lastnika po prvem odstavku 610. člena OZ. Posledica vsega tega je bila, da je najemna pogodba med pravdnima strankama veljala še naprej, zato je tožeča stranka za sporno obdobje upravičena terjati premalo plačane najemnine od tožene stranke.

18Zaradi zmotne uporabe materialnega prava (sodišče prve stopnje je ocenilo, da najemna pogodba med pravdnima strankama ni bila veljavna) je ostalo dejansko stanje v tem delu nepopolno ugotovljeno (sodišče prve stopnje se v izpodbijani sodbi ni opredelilo do toženkinega ugovora za znižanje najemnine zaradi stvarne napake v najem vzete stvari). Pritožbeno sodišče je zato na seji odločilo, da bo v tem delu samo dopolnilo postopek. K takšnemu postopanju pritožbeno sodišče zavezuje prvi odstavek 355. člena ZPP, kot pomembno okoliščino, da o zadevi odloči samo, pa je pritožbeno sodišče upoštevalo tudi dejstvo, da se je postopek začel že pred več kot osmimi leti in da bi že druga razveljavitev in vrnitev zadeve na prvo stopnjo lahko povzročila hujšo kršitev strankine pravice do sojenja brez nepotrebnega odlašanja.

19Skladno s četrtim odstavkom 347. člena ZPP je senat odločil, da za pripravo in vodenje obravnave pooblasti sodnico poročevalko. Ker obenem ne gre za zapleteno zadevo glede pravnih in dejanskih vprašanj in od odločitve o pritožbi ni mogoče pričakovati rešitve pomembnega pravnega vprašanja, je senat skladno s petim odstavkom 347. člena ZPP odločil tudi, da bo o zadevi odločala sodnica poročevalka kot sodnica posameznica.

Pritožbeno sodišče se bo v nadaljevanju opredelilo še do trditev tožene stranke v odgovoru na tožbo:

20Tožena stranka v odgovoru na pritožbo trdi, da je bila od 28. 3. 2007 dalje v najemnem razmerju z novim lastnikom, vendar tega ne potrjuje nobena dejanska okoliščina. Prav tako ne drži trditev tožene stranke, da si je tožeča stranka v pritožbi izmislila dogovor, da bo po prodaji prostorov tožeča stranka ostala najemodajalec tožene stranke. Trditve o tem je tožeča stranka podala že v vlogi z dne 26. 2. 2015 (hrbtna stran l. št. 122 spisa), tožena stranka pa jih ni obrazloženo prerekala; slednja je v pravočasno podanih vlogah zatrjevala le, da s tožečo stranko ni sklenila nove najemne ali podnajemne pogodbe, ne pisne ne ustne (gl. npr. l. št. 93 spisa), ni pa nikoli izrecno zanikala, da je z dogovorom med novim lastnikom in tožečo stranko o nadaljevanju najemnega razmerja med pravdnima strankama, konkludentno soglašala. Tega niti v odgovoru na pritožbo izrecno ne zanika (trdi le, da o tem ni sklenila pisnega ali ustnega dogovora).

21Neutemeljen je tudi toženkin očitek, da tožeča stranka ni navedla, s katerimi konkludentnimi ravnanji je tožena stranka podala privolitev, da se ohrani najemno razmerje na podlagi Pogodbe o uporabi prostorov z dne 1. 12. 2006. Tožeča stranka je trdila, da je takšno privolitev tožena stranka podala s tem, ko tožeči stranki po prodaji prostorov še naprej plačevala najemnino, implicitno pa tudi s tem, ko je trdila, da je s tožečo stranko po prodaji sklenila Aneks št. 1 k navedeni pogodbi. Glede trditve tožene stranke, češ da naj bi B. B. za spremembo lastništva izvedela šele kasneje, na eni od obravnav na sodišču (s čimer tožena stranka očitno meri na to, da tožena stranka s prodajo prostorov ni bila takoj seznanjena), pritožbeno sodišče ugotavlja, da tožeča stranka izpovedbo B. B. povzema selektivno. Slednja je namreč izpovedala tudi, da jo je zakoniti zastopnik tožeče stranke novembra 2007 (torej že takoj, ko je slednja postala direktorica tožene stranke) obvestil, da bo postavljen parkirni sistem, ker to zahteva lastnik (gl. 22. tč. obrazložitve izpodbijane sodbe), torej je že takrat vedela (oziroma bi lahko vedela), da je prišlo do spremembe lastništva. Tudi sicer pa izpovedba B. B. niti ni odločilna; bistveno je, da je bila s spremembo lastništva seznanjena A. A., ki je bila direktorica tožene stranke v času prodaje zadevnih prostorov.

22Glede na to, da je pritožbeno sodišče ugotovilo, da je bila najemna pogodba med pravdnima strankama še po prodaji zadevnih prostorov veljavna, je posledično veljaven tudi Aneks št. 1, ki sta ga pravdni stranki sklenili k tej pogodbi. Nasprotne trditve tožene stranke iz odgovora na pritožbo so neutemeljene. Zgolj pripomniti pa velja, da Aneks št. 1 v konkretnem primeru niti ni bil pomemben z vidika njegove veljavnosti, ampak je bil relevanten za presojo, koga je tožena stranka po prodaji prostorov štela za svojega najemodajalca (če to ne bi bila tožeča stranka, tožena stranka z njo logično Aneksa št. 1 ne bi sklenila).

23V odgovoru na pritožbo se tožena stranka sklicuje tudi na sodbo Višjega sodišča v Ljubljani opr. št. VSL I Cpg 684/2017. Po presoji pritožbenega sodišča se citirana zadeva v bistvenem razlikuje od obravnavane. V zadevi I Cpg 684/2017 namreč tožeča stranka ni podala nobenih trditev, na podlagi katerih bi bilo mogoče sklepati, da je položaj tožene stranke kot najemojemalke v razmerju do lastnika na podlagi kateregakoli drugega dogovora prenehal. V obravnavani zadevi pa je tožeča stranka izrecno zatrjevala, da se je tožena stranka strinjala z dogovorom tožeče stranke in novega lastnika, da bo po prodaji prostorov še naprej ostala najemojemalka tožeče stranke. Poleg tega je v zadevi I Cpg 684/2017 tožeča stranka zahtevala le plačilo obratovalnih stroškov, za katere je bilo ugotovljeno, da jih je tožena stranka plačevala tožeči stranki na podlagi dogovora o prevzemu izpolnitve.³ To pa je v bistvenem drugače kot v obravnavani zadevi, ko je tožeča stranka zahtevala tudi neplačane dele najemnin. Za slednje namreč ni mogoče razlagati (kot je to zmotno štelo tudi sodišče prve stopnje v izpodbijani sodbi), da jih je tožena stranka plačevala tožeči stranki na podlagi dogovora o prevzemu izpolnitve; pritožbeno sodišče ne najde nobenega razumnega razloga, zakaj bi se – če bi bila najemodajalec in najemnik res novi lastnik in tožena stranka, slednja dogovorila, da bo tožena stranka najemnino plačevala tožeči stranki. Logično in življenjsko je ravno nasprotno: tožena stranka je tožeči stranki plačevala najemnino, ker je tudi sama štela najemno pogodbo med pravdnima strankama še po prodaji zadevnih prostorov za veljavno.

24O stroških prvostopenjskega in pritožbenega postopka bo pritožbeno sodišče odločilo v končni odločbi.

¹ Nasprotno stališče tožene stranke v odgovoru na pritožbo (da s konkludentnimi ravnanji ni mogoče oblikovati volje za sklenitev pravnega posla) je materialnopravno zmotno.
² Prim. VSM sodba I Cpg 106/2016 z dne 6. 5. 2016.
³ Tožena stranka neresnično navaja, da naj bi pritožbeno sodišče v zadevi I Cpg 684/2017 zapisalo, da na podlagi okoliščine, da je tožena stranka tožeči stranki tudi po 28. 3. 2007 plačevala račune za najemnino, ni mogoče sklepati, da bi obstajalo najemno razmerje med pravdnima strankama po tem datumu. Takšnega zapisa v citirani sodbi ni moč najti. Pač pa je pritožbeno sodišče v njej zapisalo: „Zgolj na podlagi dejstva, da je tožena stranka v nespornem delu račune poravnavala tožeči stranki, še ni mogoče sklepati, da je zavezanka za njihovo plačilo tožeči stranki tudi v sporni višini, posebej zato ne, ker je tožeča stranka nastopala tudi kot upravnik stavbe.“ Glede na to, da je v omenjenem sporu tožeča stranka zahtevala le povračilo obratovalnih stroškov, je jasno, da se zgornji zapis ne nanaša na plačilo najemnin, temveč na povračilo obratovalnih stroškov.