VSL Sodba I Cp 1707/2020

I. Pritožba se zavrne in se v izpodbijanih delih potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Pravdni stranki trpita vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

1Sodišče prve stopnje je odločilo, da ostane sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 97753/2017 z dne 24. 10. 2017 v veljavi v prvem odstavku izreka za glavnico v višini 3.712,50 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 10. 10. 2017 dalje (I. točka izreka); v preostalem je sklep o izvršbi razveljavilo in tožbeni zahtevek v tem delu zavrnilo (za glavnico 1.237,50 EUR – II. točka izreka). V točki III izreka je delno ugodilo nasprotnemu tožbenemu zahtevku tako, da je znižalo plačilo za posredovanje pri nakupu nepremičnine (provizijo) po pogodbi o posredovanju v prometu z nepremičnino, ki sta jo 20. 6. 2017 sklenili pravdni stranki, iz 2% (z DDV) od dogovorjene prodajne cene (kar znaša 4.950,00 EUR), na: 1,5% (z DDV), to je na 3.712,50 EUR. V presežku je zahtevek po nasprotni tožbi zavrnilo (za znižanje plačila za posredovanje za dodatnih 1,4% od dogovorjene prodajne cene; IV. točka izreka). O stroških izvršilnega postopka je odločilo v točkah V in VI izreka. Sklep o izvršbi v točki III izreka za izvršilne stroške je ohranilo v veljavi v višini 124,35 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 15. 11. 2019 dalje, v preostalem delu – za znesek 41,45 EUR – je sklep o izvršbi razveljavilo. V točki VII je odločilo o pravdnih stroških tako, da je toženec dolžan povrniti tožeči stranki 265,38 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po poteku izpolnitvenega roka do plačila.

2Toženec vlaga pritožbo. Uveljavlja vse pritožbene razloge iz prvega odstavka 338. člena ZPP¹. Predlaga ustrezno spremembo oziroma podrejeno razveljavitev in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v ponovno sojenje.

Zmotna je odločitev o ničnosti pogodbe. Navajal je, da je neekvivalentna kavza prepovedana, če zlorablja položaj druge stranke, njeno lahkomiselnost, stisko ali neizkušenost. Podal je obsežen opis okoliščin, ki kažejo, da je bila storitev tožnice neekvivalentna in da je zlorabila položaj toženca. Sodna praksa okoliščine v zvezi z izkoriščanjem lahkomiselnosti, stiske in neizkušenostjo stranke pri ničnosti našteva le primeroma in ne kot edine možne okoliščine. Sicer pa je toženec izkoriščanje neizkušenosti opisal v drugi pripravljalni vlogi, razbrati jih je mogoče tudi v drugih vlogah. Sodišče se ni natančneje opredelilo do njegovih navedb o storitvah, opravljenih v korist prodajalca. Neutemeljeno je zavrnilo ugovor ničnosti s sklicevanjem na zakon, ki je dopuščal porazdelitev provizije me pogodbeni stranki. Nepravilno je zavrnjen ugovor ničnosti zaradi nesklenjenega dogovora med prodajalcem in kupcem in zaradi določenosti v pogodbi o posredovanju. Razlogi sodišča so v nasprotju s 5. členom ZNPosr. Namen določbe 5. člena zakona je v preprečevanju zlorab s strani nepremičninskih posrednikov. Ta namen je sodišče prezrlo. Opozarja na jezikovni pomen besede: „razdeli“. Provizija je bila ena sama (4%), kar naj bi bilo razdeljeno med obe pogodbeni stranki. Tožnica bi torej lahko odobrila popust le na celotno provizijo in ne na del provizije. Porazdelitev, kot jo je naredila tožnica, pa pomeni preferiranje prodajalca pred kupcem.

Tudi odločitev o znižanju plačila na 1,5% je napačna. Tožnica je opravljala storitve posredovanja pretežno v korist prodajalca. Ni opravila svoje dolžnosti dobrega strokovnjaka v odnosu do toženca. Vseh okoliščin, na katere je opozoril toženec in ki kažejo, da je toženka opravljala storitve le v korist prodajalca in ne tudi toženca, sodišče ni upoštevalo (opozorilo na stvarne napake; izbris služnosti, deponiranje pri notarju, urejanje davčnih obveznosti, vodenje pogajanj v korist prodajalca, provizija - znižana v korist prodajalcev). Glede na celoten obseg izvedenih del je 4% maksimalna provizija bistveno previsoka. Maksimalna provizija je po stališčih sodne prakse predvidena za najzahtevnejše in najobsežnejše primere, za kar v obravnavani zadevi ne gre. Upoštevajoč vse napake tožene stranke, na katere je opozoril pritožnik, je tožnica upravičena od pritožnika terjati kvečjemu 0,1% provizije – 247,50 EUR.

3Tožeča stranka je odgovorila na vročeno pritožbo. Predlaga njeno zavrnitev in potrditev sodbe sodišča prve stopnje v izpodbijanih delih. Priglaša pritožbene stroške.

4Pritožba ni utemeljena.

5Tožeča stranka (nepremičninska družba) od toženca vtožuje plačilo za posredovanje pri nakupu nepremičnine (vrstne hiše na naslovu ...) po pogodbi o posredovanju v prometu z nepremičnino, sklenjeni 20. 6. 2017 med tožnico kot posrednico in tožencem kot naročiteljem. Ni bilo sporno, da sta se pravdni stranki dogovorili, da je v primeru sklenitve prodajne pogodbe, katere predmet je posredovana nepremičnina, naročitelj dolžan posredniku plačilo v višini 2% z DDV od dosežene prodajne cene nepremičnine, pri čemer je v pogodbi že vključena delitev plačila za posredovanje med kupcem in prodajalcem (3. člen pogodbe v prilogi A3). Na tej podlagi po sklenjeni prodajni pogodbi za posredovano nepremičnino med prodajalcem in tožencem (in njegovo ženo) kot kupcem za ceno 247.500,00 EUR², tožeča stranka vtožuje plačilo oziroma provizijo v višini 4.702,50 EUR.

6Toženec se je branil z ugovorom ničnosti pogodbe o posredovanju (tretji odstavek 5. člena ZNPosr³, ki se uporablja v tem razmerju). Navajal je, da je tožnica posredovala le v korist prodajalca in ne tudi v njegovo korist, da ni bilo ekvivalentne izpolnitve obeh pravdnih strank, ker je tožnica zlorabljala položaj druge stranke. Z nasprotno tožbo je uveljavljal zahtevek za znižanje plačila za posredovanje od 2% na 0,1% prodajne cene z DDV (247,50 EUR). Tožnica kot toženka je po nasprotni tožbi ugovarjala, češ da je dogovorjena višina ustrezna vloženemu trudu in obsegu storitev, ki jih je opravila za pritožnika.⁴

7Iz ugotovitev sodišča prve stopnje izhaja:

- da je tožnica posredovala za obe pogodbeni stranki pri prodaji – nakupu iste nepremičnine;

- da je bila v posredniški pogodbi dogovorjena delitev provizije na obe stranki prodajne pogodbe;

- da je bila najprej sklenjena posredniška pogodba za prodajo nepremičnine s prodajalcem nepremičnine;

- da je toženec (skupaj s svojo ženo) sklenil posredniško pogodbo s tožečo stranko po tem, ko je sam na spletu našel oglas za prodajo nepremičnine in po prvem ogledu nepremičnine, ki ga je vodila tožeča stranka;

- da je toženec s podpisom posredniške pogodbe naročil storitve posredovanja in pristal, da se plačilo za posredovanje razdeli med njega in prodajalca tako, da nanj odpade v višini 2% z DDV dosežene prodajne cene nepremičnine;

- da so bile določene posredniške storitve, ugotovljene v točki 18 sodbe, opravljene (le) po naročilu in za prodajalca, preden je toženec podpisal posredniško pogodbo, oziroma da jih je naročil samo prodajalec;

- da so bile v točki 19 ugotovljene storitve naročene in opravljene za oba naročitelja – da jih je naročil tudi toženec kot naročitelj;

- da je tožnica pri pravnem poslu (sklenitvi prodajne pogodbe za nepremičnino) sodelovala do konca: pogodbenika sta prodajno pogodbo podpisala, toženec se je po opravljenem posredovanju skupaj z ženo vknjižil kot solastnik nepremičnine v zemljiški knjigi in nepremičnino prevzel v posest;

- da je tožnica prodajalcema po opravljeni storitvi odobrila popust pri plačilu provizije – zahtevala je le 1,3% od prodajne cene;

- da toženec po opravljeni storitvi ni zaprosil za popust pri plačilu provizije, račun za zaračunano provizijo v višini 2% od prodajne cene je zavrnil, ko je izvedel, da sta prodajalca plačala provizijo le v višini 1,3% in po ugotovitvi, da sam s storitvijo tožnice ni bil zadovoljen.

8Po takih dejanskih ugotovitvah je sodišče prve stopnje presodilo, da je sporna pogodba o posredovanju med tožnico in tožencem veljavna in s strani tožnice izpolnjena. Ugovor ničnosti je zavrnilo. Delno je ugodilo zahtevku za znižanje plačila tako, da jo je iz 2% znižalo na 1,5% dosežene prodajne cene z DDV (tretji odstavek 846. člena OZ⁵). V presežku je nasprotni tožbeni zahtevek zavrnilo in ugodilo tožbenemu zahtevku tožnice za izpolnitev toženčeve obveznosti po posredniški pogodbi (prvi odstavek 25. člena ZNPosr v zvezi s prvim odstavkom 847. člena OZ in prvim odstavkom 849. člena OZ).

9Odločitev je pravilna v pravnem in dejanskem pogledu in ni obremenjena z očitanimi niti z uradno upoštevnimi procesnimi kršitvami. Ker jo pritožbeno sodišče v celoti sprejema kot pravilno skupaj z jasnimi in popolnimi razlogi, s katerimi je obrazložena, in na katere se pritožbeno sodišče sklicuje, bo v nadaljevanju odgovorilo le na bistvene pritožbene poudarke (prvi odstavek 360. člena ZPP).

O ugovoru ničnosti pogodbe

10Ugotovitev, da je toženec prostovoljno sklenil pogodbo o posredovanju in s tem sprejel obveznosti naročitelja po ogledu nepremičnine in ne tako, kot je navajal (pred ogledom), ima oporo v pravilno ocenjenih izpovedbah toženca in zakonite zastopnice tožeče stranke.

11Sodišče je v celoti ocenilo v pritožbi ponovljene toženčeve navedbe v smeri neekvivalentnosti izpolnitve kot osnovi za ugovor ničnosti pogodbe v točkah 10 do 14 sodbe. Pravilno je ugotovilo, da gre za očitke o nepravilni izpolnitvi posredniške pogodbe, kar pa je lahko osnova le za (odškodninsko) odgovornost tožnice in ne za ničnost pogodbe. Pogodba, ki je bila nepravilno izpolnjena, ni nična.

12Pravilna je ugotovitev sodišča prve stopnje v točki 10 in ne nasprotne pritožbene navedbe, da navedb o izkoriščanju lahkomiselnosti, stiske ali neizkušenosti toženca na prvi stopnji ni bilo. Zapis v drugi pripravljalni vlogi, ki ga izpostavlja pritožnik, je bil pogojen. Navedb o tožencu kot laiku na nepremičninskem področju ni bilo. Gre za pritožbene novote, ki niso upravičene in nanje ni treba odgovarjati (prvi odstavek 337. člen ZPP).

13Obseg opravljenih storitev, ki naj bi po pritožnikovem mnenju kazal na neekvivalentnost izpolnitve, je sodišče prve stopnje v zadostni meri upoštevalo in se do toženčevih trditev opredelilo v točki 12 sodbe. Ob neprerekanem ugotovljenem dejstvu, da je tožnica vsaj nekatere od dogovorjenih storitev opravila tudi za toženca, je pravilna ocena in presoja, da pogodba ne more biti nična. Kadar je podano očitno nesorazmerje med višino plačila (provizijo) in opravljeno storitvijo nepremičninskega posrednika, pogodba ni nična, pač pa so podane okoliščine, zaradi katerih ima naročitelj možnost zahtevati znižanje plačila.

14Zmotno je pritožbeno naziranje, da mora biti morebitna porazdelitev posredniške provizije določena med pogodbenima strankama v prodajni (ali drugi) pogodbi in da je bila v obravnavani zadevi porazdelitev provizije določena v pogodbi o posredovanju in kot takšna nična. 5. člen ZNPosr je določal le, da se morata o razdelitvi najvišjega dovoljenega plačila za posredovanje (4% od pogodbene cene) v primeru nakupa ali prodaje za isto nepremičnino dogovoriti pogodbeni stranki prodajne pogodbe. Za sklenitev tega dogovora zakon ni zahteval nikakršne oblike (prvi odstavek 51. člena OZ). Pravilna je torej ugotovitev sodišča prve stopnje, da je bil dogovor sklenjen, ko sta se prodajalec in kupec sporazumela, da se provizija razdeli (15. člen OZ). Izjava volje za sklenitev pogodbe se lahko izjavi z besedami, z običajnimi znaki ali z drugačnim ravnanjem, iz katerega se da zanesljivo sklepati, da obstoji (prvi odstavek 18. člena OZ). Ne more biti dvoma o pravilnosti ugotovitve, da je bilo v obravnavanem primeru tako soglasje volj obeh strank prodajne pogodbe doseženo. Ni bilo sporno, da je prodajalec razdelitev plačila za posredovanje predlagal že pri podaji ponudbe za prodajo, kar je bilo predmet oglasa, na katerega se je toženec odzval, in splošnih pogojev poslovanja, ki jih je prejel ob podpisu pogodbe o posredovanju (priloga A3), na dogovor o razdelitvi provizije je pristal oziroma ga konkludentno sprejel s podpisom posredniške pogodbe. Dogovor med pogodbenima strankama prodajne pogodbe o razdelitvi najvišje dovoljenega plačila za posredovanje za isto nepremičnino (4%) je bil veljavno konkludentno sklenjen.

15Obvezna sestavina posredniške pogodbe, sklenjene med posrednikom in (vsakim) naročnikom, pa je višina plačila za posredovanje, ki mora biti v skladu s 5. členom tega zakona (2. točka četrtega odstavka 13. člena ZNPosr). V obravnavanem primeru je bilo v posredniški pogodbi s tožencem skladno z dogovorom iz drugega odstavka 5. člena ZNPosr določeno plačilo v višini 2%. Pravilna je presoja sodišča prve stopnje, da pogodba o posredovanju ni bila v nasprotju z kogentnim določilom drugega odstavka 5. člena ZNPosr, ki je urejal prepoved dvojne provizije. Med pogodbenima strankama prodajne pogodbe je bil sklenjen dogovor o razdelitvi enojnega zneska maksimalno dogovorjene provizije med obe stranki pogodbe. Višina plačila za posredovanje med tožnico in vsakim od naročiteljem pa je bila urejena v medsebojnih pogodbah o posredovanju med tožnico in vsakim od naročiteljev skladno s tem dogovorom. Sklenitev pogodbe o nepremičninskem posredovanju tudi v primeru posredovanja za obe stranki pravnega posla, ki je predmet posredovanja, povzroči nastanek dvostranskega obligacijskega razmerja med posrednikom in posameznim naročiteljem. S sklenitvijo pogodbe o nepremičninskem posredovanju se naročitelj zaveže, da bo posredniku plačal za posredovanje (za opravljeno storitev), in sicer dogovorjeno provizijo: v obravnavanem primeru del razdeljenega enojnega zneska provizije. ZNPosr pa ne vsebuje posebnih kongentih določil, ki bi izključevala dogovor med posrednikom in naročiteljem o izpolnitvi naročiteljeve obveznosti. Zato veljajo splošna obligacijska pravila o pogodbi o posredovanju (drugi odstavek 13. člena ZNPosr). Morebitni odpust dolga pri izpolnitvi obveznosti oziroma sporazum med posrednikom in (enim) naročiteljem, da posrednik od naročitelja ne bo (v celoti) zahteval izpolnitve (razdeljenega zneska provizije) po splošnih obligacijskih načelih ni prepovedan (prvi odstavek 319. člena OZ). Zaradi delnega odpusta dolga pri plačilu razdeljene provizije prodajalcu posredniška pogodba med posrednikom in kupcem ni nična.

Glede znižanja plačila za posredovanje

16Dogovorjeno posredniško plačilo lahko sodišče na naročiteljevo zahtevo zniža, če spozna, da je pretirano visoko v primerjavi s posrednikovim trudom in njegovo storitvijo (tretji odstavek 846. člena OZ v zvezi z drugim odstavkom 13. člena ZNPosr). Višina plačila mora biti razumna in v sorazmerju s storitvami, ki jih je opravil posrednik za naročitelja. Giblje se lahko v mejah zneska, ki pomeni nadomestilo za trud, vestnost in poštenje. Višina plačila je odvisna od konkretnih okoliščin posla.

17Pritožbeno sodišče v celoti pritrjuje odločitvi o znižanju posredniškega plačila na 1.5% od dosežene cene. Sodišče je izhajalo iz pogodbenega razmerja med pravdnima strankama in pojasnilo, da pogodbeni odnos med tožnico in prodajalcem (odobreni popust) ni odločilna okoliščina, ki bi lahko vplivala na znižanje toženčevega plačila. Ne drži pritožbena graja, da je napačno ugotovilo obseg dejanskih posredniških opravil, ki jih je tožnica opravila za tožnika kot naročitelja. Natančno je razmejilo in v točki 18 navedlo, katere posredniške storitve za posredovanje iste nepremičnine so bile opravljene pred sklenitvijo posredniške pogodbe s tožencem, torej le za prodajalca, v točki 19 pa storitve, ki so bile opravljane po toženčevem podpisu posredniške pogodbe. Pravilna je presoja, da jih je s sklenitvijo posredniške pogodbe naročil tudi toženec in jih je na podlagi svoje pogodbe s tožnico dolžan tudi plačati (prvi odstavek 13. člena ZNPosr in 837. člen OZ). Pritožbeno vztrajanje, da ni dolžan plačati dejansko opravljenih opravil v zvezi z izbrisom služnostne pravice v zemljiški knjigi, sodelovanjem pri izročitvi overjene pogodbe v hrambo notarju, oddaji pogodbe in davčne napovedi na FURS, uskladitvi in organizaciji prodaje nepremičnine v posest tožencu, so ob jasnih ugotovitvah sodišča prve stopnje, da jih je naročil kot naročitelj, neutemeljene.

18Pritožbeno sodišče pritrjuje dokazni oceni sodišča prve stopnje, da so bili očitki toženca o delovanju tožeče stranke v zvezi s pogajanji o ceni le v korist prodajalcev, neutemeljeni. Posrednik ni klasični pogajalec, pač pa oseba, ki omogoča potek v zvezi s pogajanji. Gladi nasprotna stališča v smeri sklenitve pogodbe in opravlja dejanska opravila za sklenitev pogodbe, predlaga pogodbene rešitve, oskrbuje stranki s potrebno dokumentacijo, prenaša sporočila in izjave ter pomaga pri premagovanju razlik v pogledih strank ter jima sporoča okoliščine, ki so pomembne za nastanek posla. Neposredni in končni dogovor o višini cene pa morata sprejeti pogodbenika sama. Na podlagi zaslišanja strank je sodišče pravilno ugotovilo, da je bil potek posredniških opravil v zvezi z dogovarjanjem o višini cene nepremičnine običajen in pošten do obeh pogodbenikov. Razlogov za znižanje plačila iz tega razloga upravičeno ni našlo.

19Upravičeno je zavrnilo tudi toženčeve očitke o pomanjkljivih obvestilih tožnice o skriti napaki nepremičnine. Toženec je na prvi stopnji omenjal le skrito napako v zvezi z vlažno kletjo zaradi poplav, kar je sodišče prve stopnje po zaslišanju pravdnih strank zavrnilo. Prepričalo se je, da je bil toženec z vlažnostjo kleti seznanjen ob ogledu nepremičnine in verjelo tožnici, da ni dajala nobenih zagotovil glede sanacije škode. Pritožbene navedbe o napakah na oknih in strehi so novote, ki jih na prvi stopnji ni bilo in nanje pritožbeno sodišče ne bo odgovarjalo. Strinja se s sodiščem prve stopnje, da skritih napak ni dokazal, posledično pa tudi ne napačnega ravnanja tožeče stranke.

20Tako se izkaže, da je sodišče prve stopnje v celoti pravilno in popolno ocenilo vse okoliščine primera, ki so relevantne za znižanje dogovorjenega plačila. Ključne so ugotovitve, da je tožnica sklenila s tožencem dogovor za najvišjo možno provizijo, obseg dela, ki ga je opravila tožnica zanj v okviru posredovanja za obe stranki, pa je manjši, ker je toženec kot kupec sam našel oglas za prodajo nepremičnine. Pravilna je ocena, da dogovorjeni obseg dela in truda posrednice ne opravičuje do dogovorjene 2% provizije, pač pa le do 1,5% od prodajne cene. Pritožnikovo vztrajanje pri znižanju plačila na 0,1% prodajne cene je bilo ob ugotovljenem obsegu dela, ki ga je tožnica opravila zanj, pravilno zavrnjeno. Pritožnik sprejete dokazne ocene in presoje sodišča prve stopnje z ničemer ne omaje, saj je vse ugovore, ki jih ponavlja v pritožbi pravilno ocenilo in ovrednotilo že sodišče prve stopnje in jih zavrnilo.

21Pritožbeni razlogi torej niso podani. Na pravilno in popolno ugotovljeno dejansko stanje je sodišče prve stopnje pravilno uporabilo materialno pravo. Ker pri sojenju ni zagrešilo očitanih niti uradno upoštevnih procesnih kršitev, je bilo treba pritožbo zavrniti in v izpodbijanih delih potrditi sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

22Ker pritožnik s pritožbo ni uspel, tožničin odgovor pa glede na vsebino ni bil potreben strošek za postopek, pravdni stranki sami krijeta vsaka svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena in prvim odstavkom 155. člena istega zakona).

¹ Zakon o pravdnem postopku, Uradni list RS št. 26/1999 s spremembami.
² Ki je bila nesporno sklenjena 7. 8. 2017.
³ Zakon o nepremičninskem posredovanju, Uradni list RS št. 42/03-47/19.
⁴ V nadaljevanju bo pritožbeno sodišče za tožnico in toženko po nasprotni tožbi uporabljalo izraz tožnica ali tožeča stranka, za toženca in tožnika po nasprotni tožbi pa izraz toženec ali tožena stranka.
⁵ Obligacijski zakonik, Uradni list RS, št. 83/01 s spremembami.