5. člen ZNPosr

Tožeča stranka je trdila, da je bila pogodbena kazen dogovorjena za primer, če bi tožena stranka brez vednosti tožnice sama sklenila pogodbo z nasprotno stranko, s katero jo je seznanila tožeča stranka, kar se je v obravnavanem primeru tudi zgodilo. Vendar pa tožeča stranka zaradi zadevne kršitve pogodbe o posredovanju s strani tožene stranke ni izgubila temeljnega izpolnitvenega zahtevka. Nasprotno, drugi odstavek 26. člena ZNPosr posredniku v takem primeru nudi izrecno upravičenje, da od kršitelja zahteva izpolnitev posredniške pogodbe, enako kot, če kršitve ne bi bilo in bi bila ta pravilno izpolnjena. Tožena stranka pa ima kljub temu, da je sklenila kupoprodajno pogodbo oziroma pogodbo o prenosu poslovnega deleža s prodajalcem brez sodelovanja posrednika, dolžnost, da posredniku-tožeči stranki plača v posredniški pogodbi dogovorjeno provizijo. Edina obveznost naročitelja iz sklenjene posredniške pogodbe je torej denarna, plačati mora provizijo ne glede na to, ali pogodbo s tretjo osebo, s katero ga je posrednik spravil v stik, sklene s posredovanjem posrednika ali brez njega, s kršitvijo posredniške pogodbe. Zato ima pritožba prav, da si je tožeča stranka v splošnih pogojih

ZNPosr ne vsebuje določbe, ki bi kot lex specialis drugače urejala vprašanje plačila provizije pri dvojnem posredovanju. Posrednik je torej pri dvojnem posredovanju upravičen do plačila polovične provizije od vsake stranke, če ne izkaže, da je bilo izrecno dogovorjeno, da mu bo vsaka od strank plačala celotno dogovorjeno provizijo, pri čemer je moralo biti tudi jasno opredeljeno, da gre za dvojno posredovanje. Zato je bilo na tožeči stranki, da izkaže drugačen dogovor od tistega, ki ga narekuje 849. člen OZ.

Tožnica je za naročitelja opravila zgolj tiste dejavnosti, ki so vodile do vzpostavitve stika med naročiteljem (tožencem) in tretjo osebo – to je preverjanje dejanskega in pravnega stanja nepremičnine, oglaševanje prodaje nepremičnine v sredstvih javnega obveščanja, izvajanje ogledov nepremičnine s strani tretjih oseb in komuniciranje s strankami (primerjaj drugi odstavek 15. člena ZNPosr). Drugih dejavnosti, ki sodijo pod storitev pogajanj in priprav za sklenitev prodajne pogodbe (kot npr. sodelovanje pri pogajanjih med strankama, seznanjanje naročitelja in tretje osebe o poteku pogajanj, hramba listin, spremljanje priprav na sklenitev prodajne pogodbe, sestava prodajne pogodbe), tožnici ni bilo treba opraviti. Zaradi manjšega obsega dela od običajno predvidenega je tožnica prihranila določena sredstva oziroma stroške, ki bi ji nastali v primeru izvedbe dodatnih storitev. Zato bi bilo nepravično, če bi toženec moral plačati polno vrednost v pogodbi dogovorjene provizije.

Posredovanje v prometu z nepremičninami ureja ZNPosr. S pisno pogodbo o posredovanju v prometu z nepremičninami se nepremičninska družba zavezuje, da si bo prizadevala najti in spraviti v stik z naročiteljem tretjo osebo, ki se bo z njim pogajala za sklenitev določene pogodbe, katere predmet je nepremičnina, naročitelj pa se zavezuje, da bo nepremičninski družbi plačal za posredovanje, če bo pogodba sklenjena (prvi odstavek 13. člena). Za pravno razmerje med nepremičninsko družbo in naročiteljem subsidiarno veljajo splošna pravila obligacijskega prava o pogodbi o posredovanju. Med strankama ni bilo zmote glede predmeta pogodbe, pogodbo sta veljavno sklenili. Ne glede na napačno označitev stanovanja oziroma navedbo imena lastnika stanovanja je bilo soglasje volj o bistvenih sestavinah pogodbe podano (15. člen OZ). Kljub napakam v zapisu pogodbe je jasno, da sta imeli stranki (v njunem notranjem prepričanju) o predmetu pogodbe pravilno, isto predstavo (v mislih sta imeli isto stanovanje). Očitki o nepravilni izpolnitvi posredniške pogodbe so lahko le podlaga za odškodninsko odgovornost tožnice, ne pa za ničnost pogodbe. Pogodba, ki je bila nepravilno izpolnjena, ni nič

Ne oglas za nepremičnino (ki vsebuje pogoj prodajalca, da kupec prevzame plačilo 2 % posredniške provizije) in ne ogled nepremičnine, toženke ne obvezujeta k plačilu provizije. Prodajalčev pogoj, da kupec prevzame plačilo dela provizije, velja, če je potrjen v sklenjeni pogodbi o prodaji nepremičnine. Ni utemeljeno sklicevanje, da je plačilo 2 % provizije s strani kupca nepremičnine splošen poslovni običaj. Tisto, kar je pri določenem poslu običajno ravnanje, ni avtomatično dokaz o obstoju in vsebini konkretnega posla. Naročitelj (prodajalec ali kupec) mora nepremičninski agenciji plačati provizijo za opravljeno delo le v primeru sklenjene pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami.

Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je tožeča stranka nastopala v vlogi posrednika za toženo stranko (kot najemnika) in najemodajalca. Gre torej za dvojno posredovanje, ki sicer ni prepovedano. Vendar pa 849. člen OZ določa, da gre pri dvojnem posredovanju posredniku le polovično plačilo od vsakega naročitelja, če ni drugače dogovorjeno. Tak izrecen dogovor, v smislu, da bo celotno provizijo plačala le tožena stranka pa ni razviden niti iz pogodbe, ki je zgolj tipska formularna pogodba. Zato je tožeča stranka upravičena le do polovičnega plačila.

Pogoji iz prvega odstavka 367.a člena ZPP niso izpolnjeni.

Objavljen oglas o prodaji nepremičnine ni predstavljal ponudbe za sklenitev pogodbe o posredovanju, temveč vabilo k dajanju ponudb pod objavljenimi pogoji, zato toženčevega odziva nanj ni mogoče šteti za sprejem ponudbe, oziroma za sklenitev pogodbe o nepremičninskem posredovanju. Dokazna vrednost posameznega dokaza je odvisna tako od njegove notranje konsistentnosti kot tudi od njegove prepričljivosti v odnosu do ostalih dokazov. Ni mogoče pritrditi pritožbeni navedbi, da bi moralo biti toženčevemu pooblaščencu, ki je pravni strokovnjak, znano, da morajo kupci in prodajalci nepremičninskim agencijam za opravljeno delo plačati provizijo. Plačati jo morajo le v primeru sklenjene pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami (tretji odstavek 5. člena ZNPosr).

Očitki o nepravilni izpolnitvi posredniške pogodbe so lahko osnova le za (odškodninsko) odgovornost tožnice in ne za ničnost pogodbe. Pogodba, ki je bila nepravilno izpolnjena, ni nična. Kadar je podano očitno nesorazmerje med višino plačila (provizijo) in opravljeno storitvijo nepremičninskega posrednika, pogodba ni nična, pač pa so podane okoliščine, zaradi katerih ima naročitelj možnost zahtevati znižanje plačila. Sklenitev pogodbe o nepremičninskem posredovanju tudi v primeru posredovanja za obe stranki pravnega posla, ki je predmet posredovanja, povzroči nastanek dvostranskega obligacijskega razmerja med posrednikom in posameznim naročiteljem. S sklenitvijo pogodbe o nepremičninskem posredovanju se naročitelj zaveže, da bo posredniku plačal za posredovanje (za opravljeno storitev), in sicer dogovorjeno provizijo: v obravnavanem primeru del razdeljenega enojnega zneska provizije. Posrednik ni klasični pogajalec, pač pa oseba, ki omogoča potek v zvezi s pogajanji. Gladi nasprotna stališča v smeri sklenitve pogodbe in opravlja dejanska opravila za sklenitev pogodbe, predlaga pogodbene rešitve, oskrbuje stranki s potrebno dokumentacijo, prenaša sporočila in iz

Obligacijskopravno razmerje med nepremičninsko družbo ali kupcem ali iskalcem za nakup nepremičnine ne nastane v trenutku ogleda nepremičnine in seznanitve prodajalca s potencialnim kupcem, temveč s sklenitvijo pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami, ki pa med strankama nesporno ni bila sklenjena.

Tožeča stranka je uveljavljala dva zahtevka za isto terjatev, dajatvenega in hipotekarnega. Gre za kombinacijo zahtevkov, ki jo je povsem običajno in razumno pričakovati v primerih, ko upnik hipotekarno tožbo uveljavlja zoper zastavitelja, ki je hkrati tudi dolžnik zavarovane terjatve (osebni dolžnik). V načelu bi pogodba kljub nepravočasni izpolnitvi (odložnega pogoja) lahko začela učinkovati kasneje. Če rok za izpolnitev ni bistvena predpostavka odložnega pogoja in če nasprotna stranka zamujeno izpolnitev sprejme, ni razloga, da bi takšni pogodbi odrekli veljavnost. Nična pogodba (ali njen nični del) ne ustvarja nobenih pravnih učinkov in zato je sodišče prve stopnje zmotno uporabilo materialno pravo, ko je pripoznavi (ničnega) dolga s strani tožeče stranke podelilo pravni učinek. Dolžnikov položaj se zaradi cesije ne sme poslabšati, zato lahko dolžnik uveljavlja proti prevzemniku poleg ugovorov, ki jih ima proti njemu, tudi vse tiste ugovore, ki bi jih lahko uveljavljal proti odstopniku do takrat, ko je izvedel za odstop. To nikakor ne pomeni zahteve, da bi moral dolžnik ugovore proti odstopniku tudi dejansko uveljaviti pred obvestilom o odstopu.

Bistven del izpolnitvenega ravnanja tožeče stranke v tem, da je oglaševala nepremičnino za prodajo, s tem iskala interesente za nakup, seznanila toženca s kupcem in ga spravila v stik za pogajanja, v posledici česar je bila med tožencem in kupcem po uspešnih pogajanjih sklenjena prodajana pogodba. Glavni namen posredovanja je bil tako dosežen. Ni dvoma, da je do sklenitve prodajne pogodbe pripeljalo prav posredovanje tožeče stranke. Ker je bila prodajna pogodba sklenjena in plačana kupnina je bila tožena stranka dolžna pogodbo izpolniti in plačati 4 % posredniško provizijo + DDV.

Nepremičninska družba in naročitelj se namreč lahko dogovorita, da ima nepremičninska družba pravico plačila za posredovanje tudi, kadar naročitelj sam najde tretjo osebo, s katero sklene pogodbo, ki je bila predmet posredovanja. Vendar mora plačilo za posredovanje v tem primeru temeljiti na že opravljenih poslih (kar je v predmetnem primeru podano) in ne sme presegati ene četrtine s pogodbo dogovorjenega plačila za posredovanje (peti odstavek 25. člena ZNPosr).

Plačilo za posredovanje je plačilo za trud posrednika, ki je uspešno opravil svoj posel. Zavezanka si je s pogodbami o posredovanju izgovorila plačilo za posredovanje v višini 2% + DDV od soglasne pogodbene cene nepremičnine, v nekaterih posameznih primerih pa 1 % + DDV. Višina pogodbene kazni, ki jo je zavezanka določila s pogodbo o posredovanju potrošnikom znaša kar 4% od soglasne prodajne pogodbene cene, kar je še enkrat več oziroma v nekaterih primerih štirikrat toliko, kot bi bila zavezanka od konkretnega naročitelja oziroma potrošnika upravičena terjati za plačila za svoje storitve posredovanja, to pa je nesorazmerno visoko glede na plačilo, ki si ga je izgovorila s pogodbo o posredovanju. Znatno neravnotežje v pogodbenih pravicah in obveznostih strank je namreč nedoločen pravni standard, v zvezi s katerim sodišče v upravnem sporu daje določeno polje proste presoje pristojnemu tržnemu inšpektorju, da ta standard izgrajuje na podlagi dobrega poznavanja razmer na trgu in sodišče v presoji zakonitosti tovrstnih odločitev posega v odločitve pristojnega organ, če so ugotovitve o neravnotežjih očitno nerazumne ali pavšalno in brez kakršnih koli meril postavljene.

Ker aktivnosti tožeče stranke kot nepremičninske posrednice kažejo, da je v zvezi s prodajno pogodbo posredovala tako za prodajalca kot tudi za toženo stranko kot kupca, ji je tudi tožena stranka dolžna plačati provizijo na podlagi 5. člena ZNPosr.

Golo dejstvo, da si je nekdo ogledal nepremičnino, nato pa z naročiteljem na podlagi pogodbe o posredovanju sklenil pogodbo (v obravnavani zadevi najemno) nikakor ne pomeni, da je bila s tem realizirana še pogodba o nepremičninskem posredovanju s to tretjo osebo.

Plačilo ¼ od dogovorjene 2 % provizije je skladno s 5. petim odstavkom 25. člena ZNPosr. V postopkih v sporih majhne vrednosti lahko vsaka stranka vloži eno pripravljalno vlogo, v kateri podaja navedbe in dokazne predloge, v naslednji dovoljeni vlogi pa lahko le še odgovori na navedbe nasprotne stranke. Ker je toženec trditev, da ga tožnik ni seznanil s tem, da je pogodbo o posredovanju sklenil tudi z drugo stranko, podal šele v drugi pripravljalni vlogi, ima to za posledico njeno neupoštevnost.

Sklenitev aneksa h kupoprodajni pogodbi ne vpliva na dolžnost plačila provizije. Storitev posredovanja je bila opravljena v skladu s skrbnostjo dobrega gospodarja, zato je tožnica do plačila za posredovanje upravičena.

Sodišči druge in prve stopnje sta v celoti pravilno uporabili materialno pravo in nista odstopili od siceršnje sodne prakse višjih sodišč in Vrhovnega sodišča. Po navedenem je Vrhovno sodišče zaradi neobstoja pogojev iz 367.a člena ZPP predlog zavrnilo (drugi odstavek 367.c člena ZPP).

Kljub temu, da ZNPosr predvideva sklenitev pisne pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami, velja tudi ustna pogodba, saj zakon pomanjkanje pisnosti ne sankcionira. Pisna oblika pogodbe kot tudi v njej določene ostale obvezne sestavine so predpisane le v interesu pogodbenih strank. Prva tožena stranka je pogodbo o posredovanju sklenila z vednostjo in odobritvijo zakonca. Zato za obveznost plačila provizije po pogodbi o posredovanju kot obveznost, nastalo s skupnim premoženjem, odgovarjata nerazdelno oba zakonca tako s skupnim kot tudi s svojim posebnim premoženjem.