849. člen OZ

Tožeča stranka je trdila, da je bila pogodbena kazen dogovorjena za primer, če bi tožena stranka brez vednosti tožnice sama sklenila pogodbo z nasprotno stranko, s katero jo je seznanila tožeča stranka, kar se je v obravnavanem primeru tudi zgodilo. Vendar pa tožeča stranka zaradi zadevne kršitve pogodbe o posredovanju s strani tožene stranke ni izgubila temeljnega izpolnitvenega zahtevka. Nasprotno, drugi odstavek 26. člena ZNPosr posredniku v takem primeru nudi izrecno upravičenje, da od kršitelja zahteva izpolnitev posredniške pogodbe, enako kot, če kršitve ne bi bilo in bi bila ta pravilno izpolnjena. Tožena stranka pa ima kljub temu, da je sklenila kupoprodajno pogodbo oziroma pogodbo o prenosu poslovnega deleža s prodajalcem brez sodelovanja posrednika, dolžnost, da posredniku-tožeči stranki plača v posredniški pogodbi dogovorjeno provizijo. Edina obveznost naročitelja iz sklenjene posredniške pogodbe je torej denarna, plačati mora provizijo ne glede na to, ali pogodbo s tretjo osebo, s katero ga je posrednik spravil v stik, sklene s posredovanjem posrednika ali brez njega, s kršitvijo posredniške pogodbe. Zato ima pritožba prav, da si je tožeča stranka v splošnih pogojih

ZNPosr ne vsebuje določbe, ki bi kot lex specialis drugače urejala vprašanje plačila provizije pri dvojnem posredovanju. Posrednik je torej pri dvojnem posredovanju upravičen do plačila polovične provizije od vsake stranke, če ne izkaže, da je bilo izrecno dogovorjeno, da mu bo vsaka od strank plačala celotno dogovorjeno provizijo, pri čemer je moralo biti tudi jasno opredeljeno, da gre za dvojno posredovanje. Zato je bilo na tožeči stranki, da izkaže drugačen dogovor od tistega, ki ga narekuje 849. člen OZ.

Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je tožeča stranka nastopala v vlogi posrednika za toženo stranko (kot najemnika) in najemodajalca. Gre torej za dvojno posredovanje, ki sicer ni prepovedano. Vendar pa 849. člen OZ določa, da gre pri dvojnem posredovanju posredniku le polovično plačilo od vsakega naročitelja, če ni drugače dogovorjeno. Tak izrecen dogovor, v smislu, da bo celotno provizijo plačala le tožena stranka pa ni razviden niti iz pogodbe, ki je zgolj tipska formularna pogodba. Zato je tožeča stranka upravičena le do polovičnega plačila.

Bistven del izpolnitvenega ravnanja tožeče stranke v tem, da je oglaševala nepremičnino za prodajo, s tem iskala interesente za nakup, seznanila toženca s kupcem in ga spravila v stik za pogajanja, v posledici česar je bila med tožencem in kupcem po uspešnih pogajanjih sklenjena prodajana pogodba. Glavni namen posredovanja je bil tako dosežen. Ni dvoma, da je do sklenitve prodajne pogodbe pripeljalo prav posredovanje tožeče stranke. Ker je bila prodajna pogodba sklenjena in plačana kupnina je bila tožena stranka dolžna pogodbo izpolniti in plačati 4 % posredniško provizijo + DDV.

224. člen ZZavar ne daje podlage za sklep, da obstaja neposredna zahteva posrednika do zavarovalnice glede plačila provizije, ko se z zavarovalcem ne dogovori ničesar. Pričetek veljavnosti zavarovalne pogodbe in odsotnost dogovora med zavarovalcem in zavarovalnim posrednikom nista tisti pravni dejstvi, ki bi predstavljali pravni temelj nastanka obveznosti zavarovalnice, da zavarovalnemu posredniku plača provizijo. Zavarovalni posrednik se v odsotnosti svojega dogovora z zavarovalnico glede plačila provizije ne more naslanjati na pravice in obveznosti, kot izhajajo iz pogodbe med zavarovalcem in zavarovalnico, saj slednja ureja le njuno medsebojno razmerje. Neutemeljeno je sklicevanje na tujo poslovno prakso, v kolikor stranka ne uspe utemeljiti, da so se enaki običaji uveljavili (ustalili) tudi na območju, na katerem sama deluje.

Z odpovedjo posredniške pogodbe s strani Zavarovalnice je nastala pravna situacija, ko tožeča stranka z njo ni imela razmerja in s tem ne pravne podlage, da bi ji Zavarovalnica morala dopustiti opravljanje posredniškega posla v njenem imenu in za njen račun s posredovanjem pri toženi stranki. Sodišče prve stopnje je pravilno štelo, da tožeča stranka zaradi odpadle pravne podlage ni mogla zahtevati od Zavarovalnice, da bi delovala kot zavarovalni posrednik za toženo stranko, saj gre pri posredovanju za obe stranki za medsebojno vezan posel in prav zato je tudi predpisana zakonska obveznost, da posrednik svojo vlogo dvojnega posrednika razkrije čimprej in obema naročiteljema.

Ugovor previsoke provizije gradi na spoznanju, da je pri pogodbi o nepremičninskem posredovanju podana izrazita spoznavna vrzel med sklenitveno in izpolnitveno fazo pogodbe. Stranki zato ob sklenitvi pogodbe plačila provizije ne moreta določiti v luči načela enake vrednosti dajatev. Višino provizije je mogoče uskladiti z navedenim načelom šele tedaj, ko sta znana obseg in trud posrednikovega dela. Ker je pogodba o nepremičninskem posredovanju vzajemna pogodba, zanjo velja causa acquirendi. Pri obravnavanju ugovora pretirane provizije je zato treba presojati predvsem to, da bi se causa acquirendi ne sprevrgla v nekaj drugega – t.j., v nedopustno kavzo, katere vsebina bi bila bogatenje močnejše stranke na rovaš šibkejše.

Obveznost plačila provizije sta pravdni stranki vezali na pogoj sklenitve nadaljnjih dveh posredniških poslov. Ker se kasneje nista dogovorili za tožničino posredovanje pri nakupu dveh stanovanj, se dogovorjeni odložni pogoji ni izpolnil in spremenjeni dogovor o proviziji ni začel učinkovati. Tožnica je upravičena do dogovorjenega plačila za posredovanje pri prodaji hiše v višini 1,8 % prodajne cene nepremičnine.

Pravilna je odločitev, da je v primeru, ko je višina provizije nesorazmerna v primerjavi s storitvijo posrednika, posledica lahko le znižanje plačila in ne ničnost pogodbe. Dogovorjena 2 % provizija je običajna pri nepremičninskem posredovanju in je hkrati v dopustnih zakonskih mejah (5. člen ZNPosr). Sodišče prve stopnje sicer pravilno ugotovilo dejansko stanje, da je tožena stranka dolžna na podlagi opravljenega posredovanja s strani tožeče stranke plačati provizijo za posredovanje pri nakupu stanovanja, je pa nepravilno uporabilo materialno pravo, ko je na podlagi 3. odstavka 846. člena OZ znižalo dogovorjeno provizijo.

Sodišče prve stopnje je pravilno zaključilo, da je med pravdnima strankama sklenjena ustna posredniška pogodba. Da ta velja, kljub določbi 13. čl. ZNPosr, ki določa pisnost pogodbe, je sodišče prve stopnje pravilno obrazložilo z dejstvom, da je bil posredniški posel realiziran v celoti ter z namenom, ki ga je zakonodajalec želel doseči v ZNPosr s predpisano obličnostjo pogodbe.

Posrednik, če ne ravna v skladu s standardom dobrega gospodarstvenika za interese naročitelja, izgubi pravico do posredniškega plačila in do povračila stroškov. Do sklenitve prodajne pogodbe za nepremičnino, ki je bila predmet posredovanja, ni prišlo izključno zaradi neustreznega ravnanja tožeče stranke, saj le-ta ni predložila listin, potrebnih za identifikacijo poslovnega prostora oziroma opredelitev ustreznega deleža in za vpis te nepremičnine v zemljiško knjigo.