13. člen ZNPosr

Tožeča stranka je trdila, da je bila pogodbena kazen dogovorjena za primer, če bi tožena stranka brez vednosti tožnice sama sklenila pogodbo z nasprotno stranko, s katero jo je seznanila tožeča stranka, kar se je v obravnavanem primeru tudi zgodilo. Vendar pa tožeča stranka zaradi zadevne kršitve pogodbe o posredovanju s strani tožene stranke ni izgubila temeljnega izpolnitvenega zahtevka. Nasprotno, drugi odstavek 26. člena ZNPosr posredniku v takem primeru nudi izrecno upravičenje, da od kršitelja zahteva izpolnitev posredniške pogodbe, enako kot, če kršitve ne bi bilo in bi bila ta pravilno izpolnjena. Tožena stranka pa ima kljub temu, da je sklenila kupoprodajno pogodbo oziroma pogodbo o prenosu poslovnega deleža s prodajalcem brez sodelovanja posrednika, dolžnost, da posredniku-tožeči stranki plača v posredniški pogodbi dogovorjeno provizijo. Edina obveznost naročitelja iz sklenjene posredniške pogodbe je torej denarna, plačati mora provizijo ne glede na to, ali pogodbo s tretjo osebo, s katero ga je posrednik spravil v stik, sklene s posredovanjem posrednika ali brez njega, s kršitvijo posredniške pogodbe. Zato ima pritožba prav, da si je tožeča stranka v splošnih pogojih

Predlog za dopustitev revizije se zavrne.

Tožnica je za naročitelja opravila zgolj tiste dejavnosti, ki so vodile do vzpostavitve stika med naročiteljem (tožencem) in tretjo osebo – to je preverjanje dejanskega in pravnega stanja nepremičnine, oglaševanje prodaje nepremičnine v sredstvih javnega obveščanja, izvajanje ogledov nepremičnine s strani tretjih oseb in komuniciranje s strankami (primerjaj drugi odstavek 15. člena ZNPosr). Drugih dejavnosti, ki sodijo pod storitev pogajanj in priprav za sklenitev prodajne pogodbe (kot npr. sodelovanje pri pogajanjih med strankama, seznanjanje naročitelja in tretje osebe o poteku pogajanj, hramba listin, spremljanje priprav na sklenitev prodajne pogodbe, sestava prodajne pogodbe), tožnici ni bilo treba opraviti. Zaradi manjšega obsega dela od običajno predvidenega je tožnica prihranila določena sredstva oziroma stroške, ki bi ji nastali v primeru izvedbe dodatnih storitev. Zato bi bilo nepravično, če bi toženec moral plačati polno vrednost v pogodbi dogovorjene provizije.

Okrajna sodišča so organizacijske enote okrožnega sodišča in predsednik okrožnega sodišča lahko prenese pristojnost za sojenje določenega števila ali vrste zadev med okrajna sodišča. Procesno gradivo s prepričljivostjo izkazuje, da sta pravdni stranki sklenili pogodbo o posredovanju za nepremičnino. Dogovorili sta se, da bo naročitelj (toženec) posredniku (tožnici) plačal stroške posredovanja ob dokončni realizaciji prodajne pogodbe, ko prodajalec prejeme celotno kupnino. Toženec je prejel celotno kupnino, zato je dolžan plačati dogovorjeno storitev posredovanja.

Posredovanje v prometu z nepremičninami ureja ZNPosr. S pisno pogodbo o posredovanju v prometu z nepremičninami se nepremičninska družba zavezuje, da si bo prizadevala najti in spraviti v stik z naročiteljem tretjo osebo, ki se bo z njim pogajala za sklenitev določene pogodbe, katere predmet je nepremičnina, naročitelj pa se zavezuje, da bo nepremičninski družbi plačal za posredovanje, če bo pogodba sklenjena (prvi odstavek 13. člena). Za pravno razmerje med nepremičninsko družbo in naročiteljem subsidiarno veljajo splošna pravila obligacijskega prava o pogodbi o posredovanju. Med strankama ni bilo zmote glede predmeta pogodbe, pogodbo sta veljavno sklenili. Ne glede na napačno označitev stanovanja oziroma navedbo imena lastnika stanovanja je bilo soglasje volj o bistvenih sestavinah pogodbe podano (15. člen OZ). Kljub napakam v zapisu pogodbe je jasno, da sta imeli stranki (v njunem notranjem prepričanju) o predmetu pogodbe pravilno, isto predstavo (v mislih sta imeli isto stanovanje). Očitki o nepravilni izpolnitvi posredniške pogodbe so lahko le podlaga za odškodninsko odgovornost tožnice, ne pa za ničnost pogodbe. Pogodba, ki je bila nepravilno izpolnjena, ni nič

Za tožnikovo interpretacijo 3. točke pogodbe v procesnem gradivu ni podlage. Popust v višini 50 % je vezan na okoliščine, ko tretja oseba (kupec) ob ogledu ali kasnejših pogajanjih izrecno odkloni plačilo posredovanja in bi plačilo za posredovanje s strani tretje osebe pomenilo bistveni nagib k (ne)sklenitvi prodajne pogodbe. Nikakor pa popust ni pogojevan s tožnikovo (dokončno) izpeljavo posla. Okoliščine v zvezi s popustom, ki jih ureja prej citirana določba, so bile v obravnavanem primeru izpolnjene. To pa predstavlja še dodaten argument k ugotovitvi, da znaša toženčeva obveznost 2 % in ne 4 % od pogodbe vrednosti.

Toženka ni dolžna plačati provizije, saj ni bil dokazan obstoj soglasja volje pravdnih strank za sklenitev posredniške pogodbe.

Objavljen oglas o prodaji nepremičnine ni predstavljal ponudbe za sklenitev pogodbe o posredovanju, temveč vabilo k dajanju ponudb pod objavljenimi pogoji, zato toženčevega odziva nanj ni mogoče šteti za sprejem ponudbe, oziroma za sklenitev pogodbe o nepremičninskem posredovanju. Dokazna vrednost posameznega dokaza je odvisna tako od njegove notranje konsistentnosti kot tudi od njegove prepričljivosti v odnosu do ostalih dokazov. Ni mogoče pritrditi pritožbeni navedbi, da bi moralo biti toženčevemu pooblaščencu, ki je pravni strokovnjak, znano, da morajo kupci in prodajalci nepremičninskim agencijam za opravljeno delo plačati provizijo. Plačati jo morajo le v primeru sklenjene pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami (tretji odstavek 5. člena ZNPosr).

Sodišče ni vezano na program vodenja postopka in ga je mogoče med postopkom kadarkoli spremeniti ali dopolniti. Vsekakor ni mogoče slediti pritožbenemu očitku, da zaradi tega, ker je sodišče uporabilo pravno podlago, ki v programu vodenja postopka ni omenjena – in ob tem, ko je toženka tekom postopka neizpolnitev posredniške pogodbe s strani tožnika večkrat zatrjevala – izpodbijana sodba predstavlja sodbo presenečenja. Tožnik je glede svoje pravice do plačila provizije trdil, da je edini pogoj za posredniško plačilo, izvedena prodaja nepremičnine. Kakšnih posebnih aktivnosti – razen sodelovanja pri oblikovanju najemne pogodbe – tako niti ni zatrjeval. Razumljivo je, da tožnik vseh storitev, ki se jih je zavezal opraviti s posredniško pogodbo, glede na potrebe poslovnega razmerja, ni mogel ali mu vseh aktivnosti niti ni bilo potrebno izvesti. Vendar pa sodišče manjkajoče trditvene podlage tožnika v nobenem primeru ne more nadomestiti. Na tožniku je torej bilo, da konkretno navede katere posredniške storitve je ali ni izvedel oziroma zakaj jih je izvedel v manjšem obsegu.

Očitki o nepravilni izpolnitvi posredniške pogodbe so lahko osnova le za (odškodninsko) odgovornost tožnice in ne za ničnost pogodbe. Pogodba, ki je bila nepravilno izpolnjena, ni nična. Kadar je podano očitno nesorazmerje med višino plačila (provizijo) in opravljeno storitvijo nepremičninskega posrednika, pogodba ni nična, pač pa so podane okoliščine, zaradi katerih ima naročitelj možnost zahtevati znižanje plačila. Sklenitev pogodbe o nepremičninskem posredovanju tudi v primeru posredovanja za obe stranki pravnega posla, ki je predmet posredovanja, povzroči nastanek dvostranskega obligacijskega razmerja med posrednikom in posameznim naročiteljem. S sklenitvijo pogodbe o nepremičninskem posredovanju se naročitelj zaveže, da bo posredniku plačal za posredovanje (za opravljeno storitev), in sicer dogovorjeno provizijo: v obravnavanem primeru del razdeljenega enojnega zneska provizije. Posrednik ni klasični pogajalec, pač pa oseba, ki omogoča potek v zvezi s pogajanji. Gladi nasprotna stališča v smeri sklenitve pogodbe in opravlja dejanska opravila za sklenitev pogodbe, predlaga pogodbene rešitve, oskrbuje stranki s potrebno dokumentacijo, prenaša sporočila in iz

Na pravno naravo pravnega razmerja med pravdnima strankama ne vpliva niti dejstvo, da tožeča stranka ni nepremičninski posrednik, da ne izpolnjuje pogojev za nepremičninskega posrednika in nima zavarovane svoje odgovornosti. Le zato, ker tožeča stranka ne izpolnjuje pogojev, ki jih zakon zahteva od posrednika v prometu z nepremičninami, namreč ni mogoče zaključiti, da zanjo kogentna določila o varnem in skrbnem poslovanju pri nepremičninskem posredovanju, ki jih določa ZNPosr v III. Poglavju, ne veljajo. Takšno stališče bi bilo v izrecnem nasprotju z namenom zakonodajalca ob sprejemanju ZNPosr. Namen zakonodajalca je namreč bil podrobneje pravno urediti področje storitev nepremičninskega posredovanja predvsem s ciljem udejanjanja varstva šibkejše stranke (naročitelja), kar posledično med drugim zahteva tudi prepoved opravljanja te dejavnosti subjektom, ki ne izpolnjujejo zakonskih pogojev. Glede na navedeno je sodišče prve stopnje pravilno zaključilo, da je pri odločitvi v tem primeru treba upoštevati določila ZNPosr, saj bi v nasprotnem primeru, v kolikor bi sledilo trditvam tožeče stranke, da je bila njena volja in volja pravne prednice tožene stranke skleniti običajno posredn

Obligacijskopravno razmerje med nepremičninsko družbo ali kupcem ali iskalcem za nakup nepremičnine ne nastane v trenutku ogleda nepremičnine in seznanitve prodajalca s potencialnim kupcem, temveč s sklenitvijo pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami, ki pa med strankama nesporno ni bila sklenjena.

Ob upoštevanju ugotovljenega dejanskega stanja glede na zatrjevano prizadevanje tožeče stranke do sklenitve prodajne pogodbe nikakor ne bi prišlo, saj tožena stranka obremenjene nepremičnine, ko se je naposled (ob pomoči tretjih oseb) seznanila s konkretnim obsegom njene obremenitve, ne bi kupila. Ni pomembno, ali bi se tudi v prvotnem obsegu obremenjena nepremičnina lahko prodala (komurkoli drugemu); bistveno je, da tako obremenjene nepremičnine ne bi kupila tožena stranka. Če pa je do sklenitve prodajne pogodbe sicer prišlo, pa tožeča stranka, kot izhaja iz ugotovljenega dejanskega stanja, k sklenitvi posla v skladu z njej znanimi interesi naročitelja ni pripomogla z nobenim relevantnim ravnanjem, ji ne gre priznati ustreznega prizadevanja za to, da bi bila prodajna pogodba sklenjena po interesih naročitelja.

Nepremičninsko posredovanje je možno tudi pri nakupu nepremičnine, ki se prodaja v okviru stečajnega postopka. Okoliščino, da v takšnih primerih nepremičninski posrednik zaradi posebnosti postopka prisilne prodaje po ZFPPIPP ne opravi vseh storitev, ki jih določa ZNPosr, in je zato njegov trud, ki ga vloži v nepremičninsko posredovanje, manjši, pa je mogoče upoštevati pri odločanju o zahtevku za znižanje provizije. Dejstvo, da pogodba o nepremičninskem posredovanju med pravdnima strankama ni bila sklenjena v obliki listine, ne vpliva na veljavnost pogodbe, čeprav ZNPosr določa, da mora biti pogodba o nepremičninskem posredovanju pisna. Ustaljena sodna praksa namreč priznava veljavnost tudi ustno sklenjenim pogodbam o nepremičninskem posredovanju. Pojma pogajanj kot opredelilnega elementa pogodbe o nepremičninskem posredovanju iz prvega odstavka 13. člena ZNPosr ni mogoče razumeti le kot postopka neformalne izmenjave predlogov glede vsebine pogodbe, ampak ga je treba razumeti v širšem smislu, tj. kot vsak postopek, ki privede do sklenitve pogodbe, pri čemer niso izključeni niti bolj formalni licitacijski načini sklenitve pogodbe, kakršni so značilni za prodajo premože

Ob sklenitvi prodajne pogodbe stavba ni imela gradbenega in uporabnega dovoljenja, ker ju po samem zakonu ni pridobila. Prav tako niso bili izpolnjeni pogoji po določbi 197. člena ZGO-1, po kateri se je pod določenimi pogoji upoštevalo, da določenih stavb, zgrajenih pred 31. 12. 1967, ni mogoče šteti za nelegalne gradnje. Prodaja zgradbe brez gradbenega in uporabnega dovoljenja predstavlja omejitev javnopravne narave po določbi 494. člena OZ. Skrbnost nepremičninskega posrednika pri opravljanju svojih poslov je skrbnost dobrega strokovnjaka, torej strožja skrbnost, saj gre za opravljanje njegove poklicne dejavnosti. Sodni izvedenec je strokovni pomočnik sodišča in ima kot tak določeno strokovno avtonomijo, kar se nanaša tudi na izbiro načina oziroma metode svojega dela.

Čeprav nepremičninsko posredovanje natančneje ureja ZNPosr, to še ne pomeni, da je pri tovrstnih poslih izključena uporaba splošnih določb OZ o posredniški pogodbi. Splošna določila OZ o posredniški pogodbi v skladu z 2. odstavkom 13. člena ZNPosr veljajo tudi za nepremičninsko posredovanje, če ni z ZNPosr določeno drugače. Ker pa ZNPosr odškodninske odgovornosti nepremičninskega posrednika ne ureja drugače, zanjo veljajo splošna določila OZ o odškodninski odgovornosti. Ob pravilni uporabi 844. člena OZ kot tudi ob pravilni uporabi določb 2. odstavka 6. člena OZ skrbnost nepremičninskega posrednika, ki se poklicno ukvarja s to dejavnostjo, nalaga posredniku med drugim tudi pravilno uporabo spletnega portala AJPES. Glede na to, da je bil prodajalec v osebnem stečaju in tako poslovno nesposoben sklepati prodajno pogodbo za predmetno stanovanje, hkrati pa je bilo obvestilo, da spada stanovanje v stečajno maso, objavljeno na spletni strani AJPES-a 21 dni pred sklenitvijo Pogodbe o ari, je posrednik posredoval za poslovno nesposobno osebo. Kot nepremičninski posrednik, ki ga zavezuje višja stopnja skrbnosti od običajne pri poslovanju, bi moral preveriti, ali obstojijo pri

V obrazložitvi sodbe sicer sodišče navede dejstva strank, na katera se zahtevki opirajo, vendar je temelj obrazložitve v navedbi ugotovljenih odločilnih (pravno pomembnih) dejstev, ki tvorijo dejansko podlago sodne odločbe. Zato je (v skladu s 15. točko drugega odstavka 339. člena ZPP) pritožbeno upoštevno le nasprotje glede slednjih. Pogodba je lahko realizirana le, če predhodno sploh obstaja soglasje volj za njeno sklenitev. Soglasje o bistvenih sestavinah določenega pogodbenega tipa pa se ne domneva, ampak mora biti izkazano. Seznanjanje s pogodbo niti konkludentno ne more pomeniti, da je podano soglasje volj za sklenitev pogodbe.

Posrednik je z ustrezno skrbnostjo opravil svojo vlogo, tožeča stranka, za katero je delal, pa je s tem tista, ki je našla kupca za nepremičnino. Posrednik je kot predstavnik tožeče stranke ravnal skladno z določili 13. in 14. člena ZNPosr. Tožena stranka z ničemer ne podkrepi svojih trditev o tem, zakaj naj tožeča stranka ne bi ravnala pravilno, niti ne izkaže, da naj bi prišlo do kršitve zakona. Odločitev o zavrnitvi dokaznih predlogov za zaslišanje je pravilna. Tudi če bi zaslišani izpovedali, kot to navaja tožena stranka, je v zadevi pomembno, da je bilo plačilo za delo dogovorjeno s pisno pogodbo, česar ustni dogovori niti ne morejo spreminjati, ni pa dvoma, da je bilo plačilo dogovorjeno, delo pa opravljeno, kar jasno in nedvoumno izhaja iz predložene elektronske pošte.

Pogodbeni dogovor, v skladu s katerim dobi posrednik pravico do plačila stroškov, do katerih je prišlo na podlagi sklenjene pogodbe o posredovanju pri prometu z nepremičninami, ni v nasprotju s kogentnimi normami ZNPosr. Tak dogovor je dopusten tudi v skladu s splošnimi pravili OZ o posredniški pogodbi, ki se subsidiarno uporabljajo tudi po ZNPosr.

Sodišče prve stopnje je na podlagi ugotovljenih odločilnih pravnorelevantnih dejstev in v povezavi z določbo 13. člena ZNPosr ter 837. členom OZ pravilno zaključilo, da je tožnica za toženko opravila vse storitve. Zato ji je dolžna toženka plačati za posredovanje pri nakupu počitniške hišice.