847. člen OZ

Predlog se zavrne.

Očitki o nepravilni izpolnitvi posredniške pogodbe so lahko osnova le za (odškodninsko) odgovornost tožnice in ne za ničnost pogodbe. Pogodba, ki je bila nepravilno izpolnjena, ni nična. Kadar je podano očitno nesorazmerje med višino plačila (provizijo) in opravljeno storitvijo nepremičninskega posrednika, pogodba ni nična, pač pa so podane okoliščine, zaradi katerih ima naročitelj možnost zahtevati znižanje plačila. Sklenitev pogodbe o nepremičninskem posredovanju tudi v primeru posredovanja za obe stranki pravnega posla, ki je predmet posredovanja, povzroči nastanek dvostranskega obligacijskega razmerja med posrednikom in posameznim naročiteljem. S sklenitvijo pogodbe o nepremičninskem posredovanju se naročitelj zaveže, da bo posredniku plačal za posredovanje (za opravljeno storitev), in sicer dogovorjeno provizijo: v obravnavanem primeru del razdeljenega enojnega zneska provizije. Posrednik ni klasični pogajalec, pač pa oseba, ki omogoča potek v zvezi s pogajanji. Gladi nasprotna stališča v smeri sklenitve pogodbe in opravlja dejanska opravila za sklenitev pogodbe, predlaga pogodbene rešitve, oskrbuje stranki s potrebno dokumentacijo, prenaša sporočila in iz

Za sporno pogodbeno določilo gre, ko mu pogodbeni (pravdni) stranki pripisujeta različen pomen. V takšnem primeru mora sodišče ugotavljati skupni namen pogodbenikov upoštevaje načela obligacijskega prava. Skupni namen pogodbenikov se lahko ugotavlja tudi na podlagi pogajanj pred sklenitvijo pogodbe, poteka pogajanj in interesov za sklenitev pogodbe itd. Seveda razlaga pogodbenih določil ni odvisna zgolj od subjektivne zaznave ene stranke, ali tega kar je ona imela v mislih, pač pa mora stranka konkretizirati sporna pogodbena določila in opisati okoliščine - dejstva ter predlagati dokaze, ki tezo spornosti pogodbenih določil potrjujejo, da sme sodišče uporabiti drugi odstavek 82. člena OZ, torej pravila o razlagi spornih pogodbenih določil. Pritožbeno sodišče ne daje „navodil“ sodišču prve stopnje, saj je le-to pri svojem odločanju neodvisno. Upoštevaje določbo prvega odstavka 362. člena ZPP mora sodišče prve stopnje zgolj opraviti vsa pravdna dejanja in obravnavati vsa sporna vprašanja, na katera opozori sodišče druge stopnje v svojem sklepu. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da je obveznost toženke na doplačilo za uspešnost (regular success fee) tožnici na

Pogodbo o posredovanju je tožnik nesporno sklenil z drugo toženko, družbo, ki se ukvarja s posredovanjem v prometu nepremičnin, ki jo je zastopala prva toženka kot zakonita zastopnica. Ugotovitve sodišča prve stopnje, da ni dokazal, da bi imela prva toženka z drugo toženko sklenjeno pogodbo o zaposlitvi, tožnik ne izpodbija, kot tudi ne ugotovitve, da je v obravnavanem poslu prva toženka sodelovala kot zakonita zastopnica druge toženke. Ker je tako, je pravilna presoja sodišča prve stopnje, da pasivna legitimacija prve toženke ni podana. Kar se tiče zahtevka za povračilo zneskov provizije in stroškov posredovanja zoper drugo toženko, gre dejansko za vprašanje upravičenosti plačila za opravljeno storitev. Na presojo utemeljenosti zahtevka sama veljavnost kupoprodajne pogodbe ne more vplivati. Posrednik je sicer upravičen do plačila za uspešno opravljeno delo in to pravico načeloma pridobi, ko je sklenjena pogodba, za katero je posredoval (prvi odstavek 846. in prvi odstavek 847. člena OZ), vendar pa v primeru, ko dela v nasprotju s pogodbo oziroma interesi svojega naročitelja, izgubi pravico do posredniškega plačila in do povračila stroškov (850. člen OZ). V tej smeri so bile

Pogodbeni dogovor, v skladu s katerim posrednik pridobi pravico do plačila šele, ko je pogodba med naročiteljem in tretjo osebo izpolnjena, je v interesu naročitelja. Tak dogovor je dopusten tudi v skladu s splošnimi pravili OZ o posredniški pogodbi, ki se subsidiarno uporabljajo tudi po ZNPosr (drugi odstavek 13. člena ZNPosr v zvezi s prvim odstavkom 847. člena OZ). Če je dogovorjeno, da posrednik pridobi pravico do plačila šele po realizaciji pogodbe, za sklenitev katere je posredoval, ni relevantno, zaradi katerega razloga ni prišlo do realizacije in ali je do razloga za nerealizacijo prišlo zaradi naročitelja ali tretje osebe. Zato je materialnopravno zmotna presoja prvostopenjskega sodišča, da je dogovor pravdnih strank iz 3. člena pogodbe o posredovanju pri prodaji nepremičnin v nasprotju s kogentnimi določbami ZNPosr.

Zatrjevanje neprepričljive, pomanjkljive ali nelogične dokazne ocene ne predstavlja kršitve iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, temveč gre za kritiko ugotovljenega dejanskega stanja ali za neopredelitev do uspeha dokazovanja (kršitev iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP).

Zasebna agencija za zaposlovanje - koncesionar MDDSZ (izvajalec) v skladu z zakonodajo zagotavlja naročniku (družbi, ki ima stalne potrebe po storitvah zagotavljanja dela delavcev) delo delavcev na dva načina: bodisi tako, da jih začasno napoti k naročniku in napoteni delavci ostajajo v delovnem razmerju pri izvajalcu ali tretji osebi (najem delavcev za določen čas), bodisi tako, da določene delavce posreduje naročniku, da naročnik z njimi sklene pogodbo o zaposlitvi (posredovanje delavcev).

Zavarovalnica je dolžna plačati provizijo le, če je o tem sklenjena pogodba med zavarovalnim posrednikom in zavarovalnico, ki pa je bila, kot je pravilno ugotovilo prvostopenjsko sodišče, veljavno odpovedana in je prenehala veljati. Ni prav nobene podlage za sklepanje, da obstaja neposredna zahteva zavarovalnega posrednika do zavarovalnice za plačilo provizije

224. člen ZZavar ne daje podlage za sklep, da obstaja neposredna zahteva posrednika do zavarovalnice glede plačila provizije, ko se z zavarovalcem ne dogovori ničesar. Pričetek veljavnosti zavarovalne pogodbe in odsotnost dogovora med zavarovalcem in zavarovalnim posrednikom nista tisti pravni dejstvi, ki bi predstavljali pravni temelj nastanka obveznosti zavarovalnice, da zavarovalnemu posredniku plača provizijo. Zavarovalni posrednik se v odsotnosti svojega dogovora z zavarovalnico glede plačila provizije ne more naslanjati na pravice in obveznosti, kot izhajajo iz pogodbe med zavarovalcem in zavarovalnico, saj slednja ureja le njuno medsebojno razmerje. Neutemeljeno je sklicevanje na tujo poslovno prakso, v kolikor stranka ne uspe utemeljiti, da so se enaki običaji uveljavili (ustalili) tudi na območju, na katerem sama deluje.

Tožeča stranka je tožbeni zahtevek razširila tako, da je uveljavljala kot vmesni ugotovitveni zahtevek ugotovitev, da tožena stranka nima iz naslova posredovanja pri prodaji nepremičnine z dne 10. 12. 2007 nasproti tožeči stranki nobene terjatve. Tako postavljeni zahtevek tožeče stranke ne predstavlja vmesnega ugotovitvenega zahtevka, ampak kvečjemu kot zahtevek ugotovitev neobstoja terjatve, ki jo tožena stranka uveljavlja v okviru pobotnega ugovora v tem postopku. Takšen zahtevek predstavlja zahtevo tožeče stranke za odločanje o isti stvari, ki je že predmet odločanja v tem postopku, zato takšno kopičenje zahtevkov predstavlja litispendenco, ki je nedopustna. Tudi če bi bila ob dogovorjenem predmetu pogodbe posredovanja pri prodaji nepremičnine res dogovorjena pravica tožene stranke do plačila provizije že ob sklenitvi predpogodbe, pa bi to predstavljalo zaobid kogentne določbe drugega odstavka 25. člena ZNPosr. Dejstvo, da sta tožeča stranka in potencialni kupec določilo o ari vnesla v predpogodbo, še ne spreminja narave samega posla kot predpogodbe. Umestitve določila o ari v predpogodbo zato ni mogoče razumeti drugače kot način utrditve obveznosti, ki

ZZavar ne ureja razmerij med posrednikom in zavarovalnico kot naročiteljem. Ta zakon med drugim vsebuje nekaj določil, ki urejajo razmerja med posrednikom in zavarovalcem. Posredniško pogodbo (med posrednikom: tožnikom in naročnikom: toženo stranko) pa ureja OZ. Kršitev dolžnosti, predpisanih v 221. do 226. členu, ZZavar sankcionira kot prekršek. Nima pa kršitev teh določil za poledico razbremenitve obveznosti zavarovalnice, ki so dogovorjene v pogodbi o posredovanju. Bistvo zavarovalniške dejavnosti je v tem, da zavarovalnica izplačuje zavarovancem odškodnino oziroma zavarovalnino v primeru nastanka škodnega dogodka, sredstva za ta poplačila pa predstavljajo premije oziroma prispevki, ki jih prejema od skleniteljev zavarovanj oziroma zavarovalcev. Zato tretjega člena Pogodbe ni mogoče tolmačiti tako, da je posrednik upravičen samo do tistega odstotka provizije, ki jo plača zavarovalec, ne pa od tistega odstotka premije, ki skladno z 9. členom Pogodbe odpade na vrsto in višino plačane premije.

Po spremembi ZNPosr je plačilo za posredovanje predvideno zgolj, ko je sklenjena pogodba, zato nepremičninski posrednik ne more zahtevati niti delnega plačila za posredovanje pred sklenitvijo pravnega posla, za katerega posreduje.

Zakon o nepremičninskem posredovanju je ob ugotovitvi v 25. členu dopuščal tudi pravico nepremičninske družbe do plačila provizije ob sklenitvi predpogodbe glede nepremičnine, pri kateri je posredovala. Po spremembi zakona pa je plačilo predvideno zgolj, ko je sklenjena pogodba, pri sklenitvi katere je nepremičninska družba posredovala. Nepremičninska družba ne more zahtevati niti delnega plačila za posredovanje pred sklenitvijo pravnega posla, za katerega posreduje. Določila ZNPosr so kogentne narave in jih agencija z drugačnimi splošnimi pogoji ne more spremeniti.

Naročnik, sedaj toženec, je s kupcem sklenil prodajno pogodbo dne 6.3.2006, to pa je ob pravilni uporabi materialnega prava odločilni trenutek za nastanek obveznosti plačila provizije, saj s tem trenutkom obveznost iz naslova provizije zapade v plačilo. Iz posredniške pogodbe izhajajoče pravice in obveznosti pravdnih strank so zato v celoti nastale že pred kasnejšo sklenitvijo dogovora med posrednikom in naročnikom o hrambi overjene prodajne pogodbe, zato slednji dogovor na pravice in obveznosti iz posredniške pogodbe ne vpliva.

OZ v 850. čl. res določa, da posrednik, ki dela v nasprotju s pogodbo, izgubi pravico do posredniškega plačila. Vendar pa ni tožena stranka v postopku na prvi stopnji opredelila, katera konkretno naj bi bila po njenem mnenju tista ravnanja tožeče stranke, ki pomenijo ravnanje v nasprotju s pogodbo oziroma, kot je navedlo tudi sodišče prve stopnje, ni ponudila dokazov v smeri, da je tožeča stranka posredovala za osebo, za katero je vedela ali bi morala vedeti, da ne bo mogla izpolniti obveznosti iz sklenjene leasing pogodbe.

Ara je realni kontrakt. Da bi pogodba o ari bila veljavno sklenjena, mora biti tudi izročen denarni znesek, ki je predmet are, razen če ni dogovorjeno kaj drugega. Ne zadošča le obljuba ene stranke, da bo aro dala. Sam podpis zapisa pogodbe o ari je torej nerelevanten, če tožeča stranka ni zatrjevala drugačnega dogovora. Ker ara ni bila izročena, pogodba o ari ni sklenjena. Zato tudi ob razlagi spornega 2. stavka 6. točke Splošnih pogojev, za kakršno se zavzema tožeča stranka, tj. da je plačilo za posredovanje zapadla v plačilo ob sklenitvi pogodbe o ari (in ne prodajne pogodbe, kot je to pravilno in v skladu s 83. členom OZ razlagalo prvostopenjsko sodišče), tožeča stranka ni pridobila pravice do plačila. Ob ugotovitvi,da ni bila sklenjena niti pogodba o ari, niti prodajna pogodba, za sklenitev katere je tožeča stranka posredovala, zahtevek tožeče stranke za plačilo za posredovanje ni utemeljen niti po določilih sklenjene pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami skupaj z njenimi splošnimi pogoji, niti po določilih Zakona o nepremičninskem posredovanju, niti po določilih Obligacijskega zakonika.

Sodišče prve stopnje je pravilno zaključilo, da je med pravdnima strankama sklenjena ustna posredniška pogodba. Da ta velja, kljub določbi 13. čl. ZNPosr, ki določa pisnost pogodbe, je sodišče prve stopnje pravilno obrazložilo z dejstvom, da je bil posredniški posel realiziran v celoti ter z namenom, ki ga je zakonodajalec želel doseči v ZNPosr s predpisano obličnostjo pogodbe.

Posrednik, če ne ravna v skladu s standardom dobrega gospodarstvenika za interese naročitelja, izgubi pravico do posredniškega plačila in do povračila stroškov. Do sklenitve prodajne pogodbe za nepremičnino, ki je bila predmet posredovanja, ni prišlo izključno zaradi neustreznega ravnanja tožeče stranke, saj le-ta ni predložila listin, potrebnih za identifikacijo poslovnega prostora oziroma opredelitev ustreznega deleža in za vpis te nepremičnine v zemljiško knjigo.