846. člen OZ

Tožeča stranka je trdila, da je bila pogodbena kazen dogovorjena za primer, če bi tožena stranka brez vednosti tožnice sama sklenila pogodbo z nasprotno stranko, s katero jo je seznanila tožeča stranka, kar se je v obravnavanem primeru tudi zgodilo. Vendar pa tožeča stranka zaradi zadevne kršitve pogodbe o posredovanju s strani tožene stranke ni izgubila temeljnega izpolnitvenega zahtevka. Nasprotno, drugi odstavek 26. člena ZNPosr posredniku v takem primeru nudi izrecno upravičenje, da od kršitelja zahteva izpolnitev posredniške pogodbe, enako kot, če kršitve ne bi bilo in bi bila ta pravilno izpolnjena. Tožena stranka pa ima kljub temu, da je sklenila kupoprodajno pogodbo oziroma pogodbo o prenosu poslovnega deleža s prodajalcem brez sodelovanja posrednika, dolžnost, da posredniku-tožeči stranki plača v posredniški pogodbi dogovorjeno provizijo. Edina obveznost naročitelja iz sklenjene posredniške pogodbe je torej denarna, plačati mora provizijo ne glede na to, ali pogodbo s tretjo osebo, s katero ga je posrednik spravil v stik, sklene s posredovanjem posrednika ali brez njega, s kršitvijo posredniške pogodbe. Zato ima pritožba prav, da si je tožeča stranka v splošnih pogojih

Predlog se zavrne.

Tožeči stranki kot posredniku ni mogoče pripisati odgovornosti zaradi njenega delovanja pri sklenitvi posla, saj toženi stranki škoda ne nastaja po krivdi posrednika. V zvezi z zahtevo za znižanje plačila naročitelj ni navedel nobenih okoliščin, iz katerih bi sledilo, da je bila dogovorjena provizija (v višini 1,99 % kupnine), ki se jo je naročitelj zavezal plačati v dveh obrokih, nesorazmerna z opravljeno storitvijo in posrednikovim trudom.

Predlog za dopustitev revizije se zavrne.

Posredniška pogodba je dvostranska pogodba, ki nastane na podlagi soglasja volj udeležencev tega obligacijskega razmerja (837. člen OZ v zvezi s 15. členom OZ). Soglasja volj o sklenitvi posredniške pogodbe med pravdnima strankama v tem primeru ni bilo. Prav tako med pravdnima strankama ni bilo soglasja o kakšnem drugem poslovnem sodelovanju ali o plačilu provizije. Tožena stranka je tožeči stranki ob predložitvi ponudb za sklenitev zavarovalnih pogodb z naročitelji tožeče stranke in pooblastil naročiteljev za posredovanje, izrecno pojasnila, da od nje nima pravice zahtevati plačilo provizij. Obveznost lahko nastane le na podlagi soglasja volj udeležencev obligacijskega razmerja ali v drugih zakonsko predvidenih okoliščinah. Sodišče prve stopnje je pravilno pojasnilo, da veljavni predpisi zavarovalnicam ne zapovedujejo sklenitve pogodbe o posredovanju z zavarovalnimi posredniki. Kontrahirna dolžnost zavarovalnic, da sklenejo pogodbo z zavarovalnimi posredniki v smislu prvega odstavka 17. člena OZ, ni zakonsko predvidena. Zato tudi morebitno opravljanje dejanj, ki bi pomenila izvrševanje obveznosti zavarovalnega posrednika v skladu z določilom drugega odstavka 548. člena ZZ

Tožnica je za naročitelja opravila zgolj tiste dejavnosti, ki so vodile do vzpostavitve stika med naročiteljem (tožencem) in tretjo osebo – to je preverjanje dejanskega in pravnega stanja nepremičnine, oglaševanje prodaje nepremičnine v sredstvih javnega obveščanja, izvajanje ogledov nepremičnine s strani tretjih oseb in komuniciranje s strankami (primerjaj drugi odstavek 15. člena ZNPosr). Drugih dejavnosti, ki sodijo pod storitev pogajanj in priprav za sklenitev prodajne pogodbe (kot npr. sodelovanje pri pogajanjih med strankama, seznanjanje naročitelja in tretje osebe o poteku pogajanj, hramba listin, spremljanje priprav na sklenitev prodajne pogodbe, sestava prodajne pogodbe), tožnici ni bilo treba opraviti. Zaradi manjšega obsega dela od običajno predvidenega je tožnica prihranila določena sredstva oziroma stroške, ki bi ji nastali v primeru izvedbe dodatnih storitev. Zato bi bilo nepravično, če bi toženec moral plačati polno vrednost v pogodbi dogovorjene provizije.

Posredovanje v prometu z nepremičninami ureja ZNPosr. S pisno pogodbo o posredovanju v prometu z nepremičninami se nepremičninska družba zavezuje, da si bo prizadevala najti in spraviti v stik z naročiteljem tretjo osebo, ki se bo z njim pogajala za sklenitev določene pogodbe, katere predmet je nepremičnina, naročitelj pa se zavezuje, da bo nepremičninski družbi plačal za posredovanje, če bo pogodba sklenjena (prvi odstavek 13. člena). Za pravno razmerje med nepremičninsko družbo in naročiteljem subsidiarno veljajo splošna pravila obligacijskega prava o pogodbi o posredovanju. Med strankama ni bilo zmote glede predmeta pogodbe, pogodbo sta veljavno sklenili. Ne glede na napačno označitev stanovanja oziroma navedbo imena lastnika stanovanja je bilo soglasje volj o bistvenih sestavinah pogodbe podano (15. člen OZ). Kljub napakam v zapisu pogodbe je jasno, da sta imeli stranki (v njunem notranjem prepričanju) o predmetu pogodbe pravilno, isto predstavo (v mislih sta imeli isto stanovanje). Očitki o nepravilni izpolnitvi posredniške pogodbe so lahko le podlaga za odškodninsko odgovornost tožnice, ne pa za ničnost pogodbe. Pogodba, ki je bila nepravilno izpolnjena, ni nič

Ne oglas za nepremičnino (ki vsebuje pogoj prodajalca, da kupec prevzame plačilo 2 % posredniške provizije) in ne ogled nepremičnine, toženke ne obvezujeta k plačilu provizije. Prodajalčev pogoj, da kupec prevzame plačilo dela provizije, velja, če je potrjen v sklenjeni pogodbi o prodaji nepremičnine. Ni utemeljeno sklicevanje, da je plačilo 2 % provizije s strani kupca nepremičnine splošen poslovni običaj. Tisto, kar je pri določenem poslu običajno ravnanje, ni avtomatično dokaz o obstoju in vsebini konkretnega posla. Naročitelj (prodajalec ali kupec) mora nepremičninski agenciji plačati provizijo za opravljeno delo le v primeru sklenjene pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami.

Sodišče prve stopnje se je glede na sporna dejstva pravilno ukvarjalo z vprašanjem, kaj je bil predmet zaveze tožeče stranke v razmerju do tožene stranke. Ugotovilo je, da sta pogodbeni stranki pogodbeno voljo zapisali in da je med njima vsebina zapisanega pogoja za izplačilo drugega dela dogovorjene provizije sporna. Pri tem je pravilno uporabilo določbo 82. člena OZ, ki določa, da se določila pogodbe razlagajo tako, kot se glasijo, pri razlagi spornih oziroma nejasnih določil pa se ni treba držati dobesednega pomena uporabljenih izrazov, temveč je treba iskati skupen namen sopogodbenikov in določilo razumeti tako, kot ustreza načelom obligacijskega prava. Sodišče prve stopnje je skupen namen pogodbenikov glede vprašanja priročnikov v pogodbi o posredovanju, pravilno ugotavljalo z zaslišanjem zakonitega zastopnika tožeče stranke (zakonite zastopnice tožene stranke, ki je pogodbo podpisala, sodišče ni zaslišalo, potem ko se je prepričalo, da s spornimi dejstvi ni bila seznanjena), in priče, ki je za toženo stranko pripravila podlago za posredniško pogodbo. Pri presoji načel obligacijskega prava za razlago sporne pogodbene določbe o pogojih za pridobitev provizije

Pogoji iz prvega odstavka 367.a člena ZPP niso izpolnjeni.

Očitki o nepravilni izpolnitvi posredniške pogodbe so lahko osnova le za (odškodninsko) odgovornost tožnice in ne za ničnost pogodbe. Pogodba, ki je bila nepravilno izpolnjena, ni nična. Kadar je podano očitno nesorazmerje med višino plačila (provizijo) in opravljeno storitvijo nepremičninskega posrednika, pogodba ni nična, pač pa so podane okoliščine, zaradi katerih ima naročitelj možnost zahtevati znižanje plačila. Sklenitev pogodbe o nepremičninskem posredovanju tudi v primeru posredovanja za obe stranki pravnega posla, ki je predmet posredovanja, povzroči nastanek dvostranskega obligacijskega razmerja med posrednikom in posameznim naročiteljem. S sklenitvijo pogodbe o nepremičninskem posredovanju se naročitelj zaveže, da bo posredniku plačal za posredovanje (za opravljeno storitev), in sicer dogovorjeno provizijo: v obravnavanem primeru del razdeljenega enojnega zneska provizije. Posrednik ni klasični pogajalec, pač pa oseba, ki omogoča potek v zvezi s pogajanji. Gladi nasprotna stališča v smeri sklenitve pogodbe in opravlja dejanska opravila za sklenitev pogodbe, predlaga pogodbene rešitve, oskrbuje stranki s potrebno dokumentacijo, prenaša sporočila in iz

Nepremičninsko posredovanje je možno tudi pri nakupu nepremičnine, ki se prodaja v okviru stečajnega postopka. Okoliščino, da v takšnih primerih nepremičninski posrednik zaradi posebnosti postopka prisilne prodaje po ZFPPIPP ne opravi vseh storitev, ki jih določa ZNPosr, in je zato njegov trud, ki ga vloži v nepremičninsko posredovanje, manjši, pa je mogoče upoštevati pri odločanju o zahtevku za znižanje provizije. Dejstvo, da pogodba o nepremičninskem posredovanju med pravdnima strankama ni bila sklenjena v obliki listine, ne vpliva na veljavnost pogodbe, čeprav ZNPosr določa, da mora biti pogodba o nepremičninskem posredovanju pisna. Ustaljena sodna praksa namreč priznava veljavnost tudi ustno sklenjenim pogodbam o nepremičninskem posredovanju. Pojma pogajanj kot opredelilnega elementa pogodbe o nepremičninskem posredovanju iz prvega odstavka 13. člena ZNPosr ni mogoče razumeti le kot postopka neformalne izmenjave predlogov glede vsebine pogodbe, ampak ga je treba razumeti v širšem smislu, tj. kot vsak postopek, ki privede do sklenitve pogodbe, pri čemer niso izključeni niti bolj formalni licitacijski načini sklenitve pogodbe, kakršni so značilni za prodajo premože

Če naročnik storitev posredovanja sprejme več kandidatov (tudi, če jih zaposli na drugo delovno mesto), se obveznost naročnika, da plača opravljene svetovalne aktivnosti, razteza do zadnje sklenjene pogodbe o zaposlitvi s kandidatom, ki mu ga je predlagal posrednik. Prav ima sicer pritožba, da bi takšna razlaga določila tretjega in četrtega odstavka 7. člena pogodbe (A2), po kateri bi bil naročnik dolžan posredniku tudi po izpolnitvi pogodbenega predmeta (zaposlitvi enega kandidata za eno delovno mesto) plačevati še za vsako nadaljnjo zaposlitev kateregakoli od kandidatov, ki jih je v okviru pogodbe predlagala tožeča stranka, lahko povzročila negotovost pravnega položaja naročnika, če bi to veljalo za nerazumno dolgo obdobje po prenehanju posredniške pogodbe oz. zaposlitvi enega kandidata. Vendar bi v tem primeru postal vprašljiv obstoj psihološke povezanosti med prizadevanji posrednika in zaposlitvijo kandidata (ki je nujen pogoj, da posrednik pridobi pravico do plačila), saj ta vez s potekom časa med obema dogodkoma neizogibno plahni.

Sodišče prve stopnje je pravilno sledilo izvajanjem tožeče stranke, da je bil ekonomski interes tožene stranke v tem, da pridobi sončno elektrarno, kar se lahko doseže z nakupom same sončne elektrarne ali pa z nakupom poslovnega deleža družbe, ki ima v lasti sončno elektrarno. Vrednost sončne elektrarne je tožena stranka sama ocenila na 2.500.000,00 EUR. Vendar ob nakupu sončne elektrarne ne bi imela drugih obveznosti, z nakupom poslovnega deleža družbe, ki ima v lasti sončno elektrarno, pa preostane še obveznost družbe do banke X. in do družbe D. Vrednost, ki jo je tožena stranka po lastni oceni pridobila, je 2.500.000,00 EUR, zato je pravilno, da se provizija odmeri od tega zneska.

Pogodbo o posredovanju je tožnik nesporno sklenil z drugo toženko, družbo, ki se ukvarja s posredovanjem v prometu nepremičnin, ki jo je zastopala prva toženka kot zakonita zastopnica. Ugotovitve sodišča prve stopnje, da ni dokazal, da bi imela prva toženka z drugo toženko sklenjeno pogodbo o zaposlitvi, tožnik ne izpodbija, kot tudi ne ugotovitve, da je v obravnavanem poslu prva toženka sodelovala kot zakonita zastopnica druge toženke. Ker je tako, je pravilna presoja sodišča prve stopnje, da pasivna legitimacija prve toženke ni podana. Kar se tiče zahtevka za povračilo zneskov provizije in stroškov posredovanja zoper drugo toženko, gre dejansko za vprašanje upravičenosti plačila za opravljeno storitev. Na presojo utemeljenosti zahtevka sama veljavnost kupoprodajne pogodbe ne more vplivati. Posrednik je sicer upravičen do plačila za uspešno opravljeno delo in to pravico načeloma pridobi, ko je sklenjena pogodba, za katero je posredoval (prvi odstavek 846. in prvi odstavek 847. člena OZ), vendar pa v primeru, ko dela v nasprotju s pogodbo oziroma interesi svojega naročitelja, izgubi pravico do posredniškega plačila in do povračila stroškov (850. člen OZ). V tej smeri so bile

V skladu z drugim odstavkom 25. člena ZNPosr ima nepremičninska družba pravico do plačila za posredovanje tudi v primerih, ko naročitelj (tu prva toženka kot prodajalka nepremičnine) sklene pogodbo v zvezi z nepremičnino, ki je bila predmet posredovanja, s tretjo osebo (tu drugi toženec kot kupec nepremičnine), s katero je naročitelja spravil v stik nepremičninski posrednik in je bila ta pogodba sklenjena v šestih mesecih po prenehanju pogodbe o posredovanju. Ni pomembno, če je toženka sklenila pogodbo tudi ob pomoči drugega posrednika, ki je uredil tudi izbris hipoteke, kot tudi ne, da do sklenitve prodajne pogodbe ni prišlo kmalu po opravljenem (prvem) ogledu z dne 2. 12. 2014, ki ga je vodila tožnica. Bistveno za tožničino pravico do plačila je, da si je uspešno prizadevala za vzpostavitev stika med kupcem in prodajalko, pri čemer (kot je zaključiti iz razlogov sodišča prve stopnje, ki jih toženca konkretno ne grajata), je tožnica izvajala določene aktivnosti v smeri prodaje nepremičnine, Iz dosedanje sodne prakse sledi, da za učinkovito uveljavitev zahteve za znižanje plačila po tretjem odstavku 846. člena OZ ne zadostuje ugovor, ampak je treba postaviti oblikovalni za

Najemnik, ki v pravdi nastopa kot tožena stranka in ki odklanja plačilo dela najemnine zaradi stvarne napake v najem vzete stvari, v primeru, če želi uveljaviti zahtevek za znižanje najemnine, ni dolžan vložiti nasprotne (oblikovalne) tožbe, saj za uveljavitev takšnega upravičenja zadošča ugovor.

Iz tretjega odstavka 846. člena OZ izhaja, da se morebitno nesorazmerje med obsegom de facto opravljenih storitev in dogovorjeno ceno uskladi z zahtevkom za znižanje dogovorjene provizije in ne z delno ničnostjo (zaradi oderuške pogodbe). Vprašanje oderuštva se nanaša na sklenitveno (ker gre za sklenitveno napako) in ne izpolnitveno fazo. Glede na v času sojenja pred sodiščem prve stopnje različno sodno prakso, višje sodišče v tem delu spregleduje dejstvo, da je za učinkovito uveljavitev zahteve za znižanje plačila po tretjem odstavku 846. člena OZ treba postaviti oblikovalni zahtevek, ki v tem sporu nikoli ni bil postavljen. Zgolj ugovor ne zadošča. Zadevo je torej vsebinsko obravnavalo, četudi ni bila postavljena v obliki (nasprotne) tožbe. Do znižanja dogovorjene provizije lahko pride le, če je dogovorjena provizija v očitnem nesorazmerju z opravljeno storitvijo. Sodišče ni dolžno postaviti novega izvedenca, če se rezultat dokazovanja z izvedencem ne sklada s strankinim pričakovanjem.

Pogodbeno omejitev posredničine naloge pa je mogoče upoštevati v okviru zahteve za znižanje provizije. Za učinkovito uveljavitev zahteve za znižanje plačila po tretjem odstavku 846. člena OZ ne zadostuje ugovor, ampak je treba postaviti oblikovalni zahtevek.

224. člen ZZavar ne daje podlage za sklep, da obstaja neposredna zahteva posrednika do zavarovalnice glede plačila provizije, ko se z zavarovalcem ne dogovori ničesar. Pričetek veljavnosti zavarovalne pogodbe in odsotnost dogovora med zavarovalcem in zavarovalnim posrednikom nista tisti pravni dejstvi, ki bi predstavljali pravni temelj nastanka obveznosti zavarovalnice, da zavarovalnemu posredniku plača provizijo. Zavarovalni posrednik se v odsotnosti svojega dogovora z zavarovalnico glede plačila provizije ne more naslanjati na pravice in obveznosti, kot izhajajo iz pogodbe med zavarovalcem in zavarovalnico, saj slednja ureja le njuno medsebojno razmerje. Neutemeljeno je sklicevanje na tujo poslovno prakso, v kolikor stranka ne uspe utemeljiti, da so se enaki običaji uveljavili (ustalili) tudi na območju, na katerem sama deluje.