25. člen ZNPosr

Tožeča stranka je trdila, da je bila pogodbena kazen dogovorjena za primer, če bi tožena stranka brez vednosti tožnice sama sklenila pogodbo z nasprotno stranko, s katero jo je seznanila tožeča stranka, kar se je v obravnavanem primeru tudi zgodilo. Vendar pa tožeča stranka zaradi zadevne kršitve pogodbe o posredovanju s strani tožene stranke ni izgubila temeljnega izpolnitvenega zahtevka. Nasprotno, drugi odstavek 26. člena ZNPosr posredniku v takem primeru nudi izrecno upravičenje, da od kršitelja zahteva izpolnitev posredniške pogodbe, enako kot, če kršitve ne bi bilo in bi bila ta pravilno izpolnjena. Tožena stranka pa ima kljub temu, da je sklenila kupoprodajno pogodbo oziroma pogodbo o prenosu poslovnega deleža s prodajalcem brez sodelovanja posrednika, dolžnost, da posredniku-tožeči stranki plača v posredniški pogodbi dogovorjeno provizijo. Edina obveznost naročitelja iz sklenjene posredniške pogodbe je torej denarna, plačati mora provizijo ne glede na to, ali pogodbo s tretjo osebo, s katero ga je posrednik spravil v stik, sklene s posredovanjem posrednika ali brez njega, s kršitvijo posredniške pogodbe. Zato ima pritožba prav, da si je tožeča stranka v splošnih pogojih

Predlog se zavrne.

Tožnica je za naročitelja opravila zgolj tiste dejavnosti, ki so vodile do vzpostavitve stika med naročiteljem (tožencem) in tretjo osebo – to je preverjanje dejanskega in pravnega stanja nepremičnine, oglaševanje prodaje nepremičnine v sredstvih javnega obveščanja, izvajanje ogledov nepremičnine s strani tretjih oseb in komuniciranje s strankami (primerjaj drugi odstavek 15. člena ZNPosr). Drugih dejavnosti, ki sodijo pod storitev pogajanj in priprav za sklenitev prodajne pogodbe (kot npr. sodelovanje pri pogajanjih med strankama, seznanjanje naročitelja in tretje osebe o poteku pogajanj, hramba listin, spremljanje priprav na sklenitev prodajne pogodbe, sestava prodajne pogodbe), tožnici ni bilo treba opraviti. Zaradi manjšega obsega dela od običajno predvidenega je tožnica prihranila določena sredstva oziroma stroške, ki bi ji nastali v primeru izvedbe dodatnih storitev. Zato bi bilo nepravično, če bi toženec moral plačati polno vrednost v pogodbi dogovorjene provizije.

Posredovanje v prometu z nepremičninami ureja ZNPosr. S pisno pogodbo o posredovanju v prometu z nepremičninami se nepremičninska družba zavezuje, da si bo prizadevala najti in spraviti v stik z naročiteljem tretjo osebo, ki se bo z njim pogajala za sklenitev določene pogodbe, katere predmet je nepremičnina, naročitelj pa se zavezuje, da bo nepremičninski družbi plačal za posredovanje, če bo pogodba sklenjena (prvi odstavek 13. člena). Za pravno razmerje med nepremičninsko družbo in naročiteljem subsidiarno veljajo splošna pravila obligacijskega prava o pogodbi o posredovanju. Med strankama ni bilo zmote glede predmeta pogodbe, pogodbo sta veljavno sklenili. Ne glede na napačno označitev stanovanja oziroma navedbo imena lastnika stanovanja je bilo soglasje volj o bistvenih sestavinah pogodbe podano (15. člen OZ). Kljub napakam v zapisu pogodbe je jasno, da sta imeli stranki (v njunem notranjem prepričanju) o predmetu pogodbe pravilno, isto predstavo (v mislih sta imeli isto stanovanje). Očitki o nepravilni izpolnitvi posredniške pogodbe so lahko le podlaga za odškodninsko odgovornost tožnice, ne pa za ničnost pogodbe. Pogodba, ki je bila nepravilno izpolnjena, ni nič

Obširna in ustaljena sodna praksa izraža stališča, da je pisna oblika pogodbe o nepremičninskem posredovanju določena le v interesu pogodbenih strank (forma ad probationem (op. sodišče prve stopnje zmotno govori o formi ad valorem, ki pa je strožja obličnost, zato so ostali pravni zaključki sodišča prve stopnje pravzaprav še bolj utemeljeni)) in da lahko pride do konvalidacije neoblično sklenjenih pogodb, do neobličnega sklepanja in podaljševanja pogodb o nepremičninskem posredovanju. Tožnica storitev ni izvajala na podlagi poslovodstva brez naročila, ampak na podlagi veljavne pogodbe o posredovanju.

Toženka ni dolžna plačati provizije, saj ni bil dokazan obstoj soglasja volje pravdnih strank za sklenitev posredniške pogodbe.

Dilema v tej zadevi je bila, ali nepremičninskemu posredniku pripada polna provizija za posredovanje (prvi odstavek 25. člena ZNPosr) ali le četrtina te (peti odstavek 25. člena ZNPosr). Kupec je namreč sam našel prodajalko, a ga je ta potem napotila k posredniku. Odgovor Vrhovnega sodišča je, da konkretne okoliščine primera narekujejo sklep, da je podan položaj iz prvega odstavka 25. člena ZNPosr, saj je nepremičninski posrednik (tožnik) posredoval pri sklenitvi pogodbe in ni podan položaj, ko kupec sam najde tretjo osebo v smislu petega odstavka 25. člena ZNPosr.

Sodišče ni vezano na program vodenja postopka in ga je mogoče med postopkom kadarkoli spremeniti ali dopolniti. Vsekakor ni mogoče slediti pritožbenemu očitku, da zaradi tega, ker je sodišče uporabilo pravno podlago, ki v programu vodenja postopka ni omenjena – in ob tem, ko je toženka tekom postopka neizpolnitev posredniške pogodbe s strani tožnika večkrat zatrjevala – izpodbijana sodba predstavlja sodbo presenečenja. Tožnik je glede svoje pravice do plačila provizije trdil, da je edini pogoj za posredniško plačilo, izvedena prodaja nepremičnine. Kakšnih posebnih aktivnosti – razen sodelovanja pri oblikovanju najemne pogodbe – tako niti ni zatrjeval. Razumljivo je, da tožnik vseh storitev, ki se jih je zavezal opraviti s posredniško pogodbo, glede na potrebe poslovnega razmerja, ni mogel ali mu vseh aktivnosti niti ni bilo potrebno izvesti. Vendar pa sodišče manjkajoče trditvene podlage tožnika v nobenem primeru ne more nadomestiti. Na tožniku je torej bilo, da konkretno navede katere posredniške storitve je ali ni izvedel oziroma zakaj jih je izvedel v manjšem obsegu.

Revizija se dopusti glede vprašanja ali pripada nepremičninskemu posredniku dogovorjena provizija v višini 4 % dogovorjene prodajne cene tudi v primerih, ko je med pogodbenima strankama dogovorjena klavzula vzpostavitve stika s kupcem in le-tega najde naročnik sam ali pa je v tem primeru nepremičninski posrednik upravičen do plačila na podlagi 5. odstavka 25. člena ZNPosr (ene četrtine s pogodbo dogovorjenega plačila za posredovanje).

Očitki o nepravilni izpolnitvi posredniške pogodbe so lahko osnova le za (odškodninsko) odgovornost tožnice in ne za ničnost pogodbe. Pogodba, ki je bila nepravilno izpolnjena, ni nična. Kadar je podano očitno nesorazmerje med višino plačila (provizijo) in opravljeno storitvijo nepremičninskega posrednika, pogodba ni nična, pač pa so podane okoliščine, zaradi katerih ima naročitelj možnost zahtevati znižanje plačila. Sklenitev pogodbe o nepremičninskem posredovanju tudi v primeru posredovanja za obe stranki pravnega posla, ki je predmet posredovanja, povzroči nastanek dvostranskega obligacijskega razmerja med posrednikom in posameznim naročiteljem. S sklenitvijo pogodbe o nepremičninskem posredovanju se naročitelj zaveže, da bo posredniku plačal za posredovanje (za opravljeno storitev), in sicer dogovorjeno provizijo: v obravnavanem primeru del razdeljenega enojnega zneska provizije. Posrednik ni klasični pogajalec, pač pa oseba, ki omogoča potek v zvezi s pogajanji. Gladi nasprotna stališča v smeri sklenitve pogodbe in opravlja dejanska opravila za sklenitev pogodbe, predlaga pogodbene rešitve, oskrbuje stranki s potrebno dokumentacijo, prenaša sporočila in iz

Nepremičninsko posredovanje je možno tudi pri nakupu nepremičnine, ki se prodaja v okviru stečajnega postopka. Okoliščino, da v takšnih primerih nepremičninski posrednik zaradi posebnosti postopka prisilne prodaje po ZFPPIPP ne opravi vseh storitev, ki jih določa ZNPosr, in je zato njegov trud, ki ga vloži v nepremičninsko posredovanje, manjši, pa je mogoče upoštevati pri odločanju o zahtevku za znižanje provizije. Dejstvo, da pogodba o nepremičninskem posredovanju med pravdnima strankama ni bila sklenjena v obliki listine, ne vpliva na veljavnost pogodbe, čeprav ZNPosr določa, da mora biti pogodba o nepremičninskem posredovanju pisna. Ustaljena sodna praksa namreč priznava veljavnost tudi ustno sklenjenim pogodbam o nepremičninskem posredovanju. Pojma pogajanj kot opredelilnega elementa pogodbe o nepremičninskem posredovanju iz prvega odstavka 13. člena ZNPosr ni mogoče razumeti le kot postopka neformalne izmenjave predlogov glede vsebine pogodbe, ampak ga je treba razumeti v širšem smislu, tj. kot vsak postopek, ki privede do sklenitve pogodbe, pri čemer niso izključeni niti bolj formalni licitacijski načini sklenitve pogodbe, kakršni so značilni za prodajo premože

Skladno z načelom proste dokazne ocene veljavna zakonodaja ne pozna dokaznih pravil ali hierarhije posameznih dokaznih sredstev, vendar pa se v konkretnih primerih lahko izkaže, da dokazna vrednost vseh dokazov ni enaka. Tako je lahko na primer listinski dokaz v razmerju do izpovedb strank in/ali prič deloma zanesljivejši.

Pogodbeni dogovor, v skladu s katerim dobi posrednik pravico do plačila stroškov, do katerih je prišlo na podlagi sklenjene pogodbe o posredovanju pri prometu z nepremičninami, ni v nasprotju s kogentnimi normami ZNPosr. Tak dogovor je dopusten tudi v skladu s splošnimi pravili OZ o posredniški pogodbi, ki se subsidiarno uporabljajo tudi po ZNPosr.

Sodišče prve stopnje je glede na določbi prvega odstavka in četrtega odstavka 25. člena ZNPosr ter določbo 3. točke prvega odstavka 2. člena istega zakona pravilno izpostavilo, da je bistveno za pravico nepremičninske družbe do plačila, da je izvajala določene aktivnosti v smeri sklenitve konkretnega pravnega posla v zvezi z nepremičnino, ki je bila predmet posredovanja, in si uspešno prizadevala za sklenitev konkretnega pravnega posla.

Predpostavka za uporabo 488. člena ZPP je nespornost dejanskega stanja. Citirano določbo ZPP sodišče pri odločitvi o zahtevku uporabi takrat, ko zadošča, da opravi zgolj konkluzijo, to je vrednotenje nespornega dejanskega stanja na zakonski dejanski stan.

Temeljno sporočilo 8. člena ZPP ni prostost dokazne ocene v smislu intimnega prepričanja, marveč k racionalni argumentaciji zavezana dokazna ocena. Obrazložitev mora biti zato takšna, da izčrpno in poglobljeno ter z razumno argumentacijo prepriča stranke in sodišče druge stopnje. To terja posebno opredelitev tudi do dokazov, ki so si nasprotujoči. Pojasniti je potrebno, v katerem delu so si nasprotujoči, kateremu od teh dokazov sodišče verjame in kateremu ne, ter seveda za to navesti ustrezne razloge.

Tožeča stranka ni upravičena do provizije za posredovanje, čeprav se je (pisna) pogodba o posredovanju nanašala samo na določenega kupca nepremičnine, do realizacije tega posla ni prišlo, pri čemer se je posredovanje nanašalo na končnega kupca, s katerim je bila prodaja realizirana. Odgovor bi bil lahko tudi drugačen, če bi v tem poslu tožeča stranka že od vsega začetka delovala kot nepremičninski posrednik za toženo stranko in ne za končnega kupca nepremičnine.

Revizija se dopusti glede vprašanja, ali je tožeča stranka upravičena do provizije za posredovanje, če se je (pisna) pogodba o posredovanju nanašala samo na določenega kupca nepremičnine, do realizacije tega posla ni prišlo, pri čemer se je posredovanje nanašalo na končnega kupca, s katerim je bila prodaja realizirana.

Za pravno razmerje med nepremičninsko družbo in naročiteljem veljajo splošna pravila obligacijskega prava o pogodbi o posredovanju, če ni v ZNPosr drugače določeno (drugi odstavek 13. člena ZNPosr). Nepremičninska družba pridobi pravico do plačila za posredovanje, ko je sklenjena pogodba, pri sklenitvi katere je posredovala (prvi odstavek 25. člena ZNPosr). Če do sklenitve pogodbe ne pride, ima posrednik pravico do povračila stroškov, ki jih je imel pri izpolnjevanju naročila le tedaj, če sta se stranki pogodbe tako dogovorili (prvi odstavek 848. člena OZ).

Pogodbeni dogovor, v skladu s katerim posrednik pridobi pravico do plačila šele, ko je pogodba med naročiteljem in tretjo osebo izpolnjena, je v interesu naročitelja. Tak dogovor je dopusten tudi v skladu s splošnimi pravili OZ o posredniški pogodbi, ki se subsidiarno uporabljajo tudi po ZNPosr (drugi odstavek 13. člena ZNPosr v zvezi s prvim odstavkom 847. člena OZ). Če je dogovorjeno, da posrednik pridobi pravico do plačila šele po realizaciji pogodbe, za sklenitev katere je posredoval, ni relevantno, zaradi katerega razloga ni prišlo do realizacije in ali je do razloga za nerealizacijo prišlo zaradi naročitelja ali tretje osebe. Zato je materialnopravno zmotna presoja prvostopenjskega sodišča, da je dogovor pravdnih strank iz 3. člena pogodbe o posredovanju pri prodaji nepremičnin v nasprotju s kogentnimi določbami ZNPosr.