UPRS Sklep in sodba III U 39/2018-23

I. Upravna spora, ki se vodita pod opr. št. III U 39/2018 in opr. št. I U 456/2018 se združita v skupno obravnavo in odločanje ter se odslej vodita pod opr. št. III U 39/2018.

II. Tožbama tožečih strank A.A. in B.B. se ugodi, izpodbijani akt - potrdilo in sklep Upravne enote Jesenice, št. 330-6/2016-69 z dne 14. 9. 2017, se odpravi in se zadeva vrne istemu organu v ponovni postopek.

III. Tožena stranka je dolžna tožečima strankama povrniti stroške tega postopka v znesku 347,70 EUR vsaki v roku 15 dni od vročitve te sodbe, od poteka tega roka dalje do plačila z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

IV. Zahteva stranke z interesom C.C. za povrnitev stroškov tega postopka se zavrne.

1Upravna enota Jesenice (v nadaljevanju prvostopenjski organ) je z izpodbijanim aktom, št. 330-6/2016-69 z dne 14. 9. 2017 izdala potrdilo, da za prodajno pogodbo, št. 478-13/2016, ki sta jo 15. 2. 2016 sklenila Republika Slovenija, Ministrstvo za obrambo (v nadaljevanju MORS) kot prodajalec in C.C. kot kupec in katere predmet sta zemljišči s parc. št. 1174/2 in 1174/3, obe k.o. D., odobritev pravnega posla ni potrebna, in s sklepom zavrgla zahtevi A.A. in B.B. za odobritev pravnega posla na podlagi javne ponudbe MORS in njunih izjav o sprejemu te ponudbe za isti parceli.

2V obrazložitvi izpodbijanega akta prvostopenjski organ pojasnjuje, da je v zadevi prvič odločil z odločbo št. 330-6/2016-29 z dne 12. 9. 2016, vendar pa je bila ta odločitev z odločbo Ministrstva za kmetijstvo, gozdarstvo in prehrano (v nadaljevanju drugostopenjski organ), št. 33008-226/2016/3 z dne 14. 3. 2017, odpravljena ter mu zadeva vrnjena v ponovni postopek. V ponovnem postopku je prvostopenjski organ sledil navodilom drugostopenjskega organa ter ponovno pregledal dokumentacijo zadeve, z ugotovitvami seznanil stranke, vpogledal v podatke zemljiške knjige, zemljiškega katastra in prostorskega akta Občine Kranjska Gora ter dne 21. 6. 2017 opravil ustno obravnavo.

3Prvostopenjski organ pojasnjuje, da se za odločanje v postopku uporabljajo tiste določbe Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ), kot so veljale pred uveljavitvijo sprememb v Zakonu o spremembah in dopolnitvah Zakona o kmetijskih zemljiščih (Uradni list RS, št. 27/2016, v nadaljevanju ZKZ-E). ZKZ-E je namreč v prvem odstavku 55. člena določil, da se postopki prometa s kmetijskimi zemljišči, gozdovi ali kmetijami, ki so bili začeti do uveljavitve tega zakona, končajo po dosedanjih predpisih. Navaja, da je za odločanje v predmetni zadevi relevatna določba 6. alineje drugega odstavka 19. člena ZKZ, ki določa, da odobritev pravnega posla ni potrebna, če gre za kmetijsko zemljišče ali gozd, na katerem stoji objekt (stavbišče ali funkcionalno zemljišče), zgrajen v skladu z veljavnim prostorskim aktom in s predpisi o graditvi objektov. Skladno s tem je zato v postopku najprej preveril ali sta nepremičnini s parc. št. 1174/2 in 1174/3, obe k. o. D., kmetijsko ali gozdno zemljišče ter ugotovil, da je njuna namenska raba delno kmetijsko zemljišče, delno pa površine razpršene gradnje. Pojem razpršene gradnje določa 8.a člen Odloka prostorskih ureditvenih pogojih za območje Občine Kranjska Gora, ki take površine umešča med stavbna zemljišča.

4Prvostopenjski organ ugotavlja, da je med strankami sporno, ali promet z zemljiščem v primeru, ko objekti stojijo na delu zemljišča, ki je po namenski rabi stavbno, medtem ko je preostali del zemljišča po namenski rabi kmetijsko in/ali gozdno zemljišče, poteka v smislu 6. alineje drugega odstavka 19. člena ZKZ. Ker v konkretnem primeru ne gre za novo plansko opredelitev zemljišč, pač pa za evidentiranje dejanskega stanja, meni, da je treba pri odločanju uporabiti prav to določbo. Zemljišči namreč nista bili predmet parcelacije, s katero bi svojo parcelno številko dobil tisti del zemljišča, ki ima namensko rabo kot kmetijsko zemljišče, in tisti, ki ima namensko rabo razpršene gradnje, prej navedena zakonska določba pa ureja prav take primere. Prvostopenjski organ ob tem navaja, da opisano stanje zemljiškega katastra za sporni nepremičnini sicer ne izkazuje enakega stanja, kot je prikazano po geodetskem načrtu, ki ga je v zadevi predložil C.C., izdelal pa dipl. ing. geod. E.E.. Iz geodetskega načrta tako izhaja, da na parc. št. 1174/2 k.o. D. stoji celoten glavni objekt, to je nekdanja kavarla, sedaj gostinska stavba, dostopna pot, več asfaltiranih ali betonskih površin, stopnice, oporni zidovi in dva lesena objekta. Na parc. št. 1174/3 k.o. D. je v geodetskem načrtu sicer prikazan obstoj objekta, vendar pa prvostopenjski organ s pomočjo topografskega ključa ni mogel razbrati za kakšen objekt gre, četudi se lokacijsko ujema z objektom, ki ga prikazujejo fotografije, priložene dopisu B.B.. Ker zaris območja razpršene gradnje zajema obe prodajani nepremičnini, je prvostopenjski organ za potrebe tega postopka štel, da ni dvoma, da so objekti postavljeni na nepremičnini s parc. št. 1174/2 k.o. D., medtem ko obstoj objektov na parc. št. 1174/3 te k.o. ni izkazan, četudi so stranke različno opisovale, kakšen objekt naj bi bil tu lociran. To pa po presoji prvostopenjskega organa ni razlog, da bi promet z zemljiščema potekal ločeno oz. po določbah različnih členov ZKZ. MORS je namreč v ponudbi zemljišč za prodajo, ki jo je vložilo 1. 12. 2015, izrecno navedlo, da se nepremičnina prodaja kot celota, kar gre razumeti, da se kot celota prodajata obe sporni parceli. Ti parceli sta imeli istega lastnika, ki ni bil hkrati lastnik okoliških nepremičnin. Iz vseh teh razlogov prvostopenjski organ zaključuje, da je treba prodajo obeh nepremičnin obravnavati po 6. alineji 2. odstavka 19. člena ZKZ. Obe zemljišči sta tudi namenjeni gostinski in ne kmetijski dejavnosti in zato v postopku ne gre zasledovati ciljev ZKZ, ki jih ta določa v 1.a členu, postavljeni objekti pa so zgrajeni v skladu z veljavnim prostorskim aktom in predpisi o graditvi objektov.

5Na podlagi opisanih ugotovitev je prvostopenjski organ ugotovil, da so izpolnjeni pogoji iz 6. alineje drugega odstavka 19. člena ZKZ in zato, v skladu z navodilom drugostopenjskega organa, za pravni posel, ki sta ga sklenila MORS, kot prodajalec, in C.C., kot kupec, izdal potrdilo, da odobritev pravnega posla ni potrebna, zahtevi A.A. in B.B. za odobritev pravnega posla pa zavrgel.

6A.A. in B.B. sta zoper odločitev prvostopenjskega organa vložila pritožbi, ki ju je drugostopenjski organ z odločbo, št. 33008-208/2017/2 z dne 19. 1. 2018, zavrnil (1. in 2. točka izreka), prav tako je zavrnil tudi njuno zahtevo za povrnitev stroškov pritožbenega postopka (3. in 4. točka izreka). V obrazložitvi najprej povzema vsebino izpodbijanega akta in obeh pritožb. V nadaljevanju citira določbo 6. alineje drugega odstavka 19. člena ZKZ ter povzema ugotovitve prvostopenjskega organa o dejanskem stanju obeh prodajanih nepremičnin. Poudarja, da v primeru prodaje objektov in pripadajočih zemljišč, ki sodijo med tako imenovano razpršeno gradnjo, promet ne poteka po postopku in na način, kot ga glede odobritve pravnega posla in upoštevanja predkupne pravice za kmetijska zemljišča določa ZKZ, pač pa po določbi 19. člena tega zakona, četudi objekt ni evidentiran v katastru stavb in drugih evidencah. Ker v konkretnem primeru ne gre za novo plansko opredelitev zemljišč, je treba pri odločanju upoštevati prav to zakonsko določbo. Navaja, da je tudi na parc. št. 1174/3 k.o. D. objekt, četudi prvostopenjski organ ni mogel razbrati, za kakšen objekt naj bi šlo. Glede pritožbenih navedb, da prvostopenjski organ ni pojasnil razlogov za zavrženje zahteve za odobritev pravnega posla, ki sta jo vložila A.A. in B.B., pojasnjuje, da je že v odločbi, s katero je prvo odločitev prvostopenjskega organa odpravil, temu dal navodilo, da mora v primeru, če bo ugotovil, da so izpolnjeni pogoji za izdajo potrdila, da odobritev pravnega posla ni potrebna, vlogi zavreči iz formalnih razlogov v skladu s 129. členom Zakona o splošnem upravnem postopku (v nadaljevanju ZUP).

7A.A. (v nadaljevanju tudi tožnik) in B.B. (v nadaljevanju tudi tožnica) sta zoper odločitev tožene stranke vložila tožbi.

8A.A. v tožbi navaja, da je odločitev tožene stranke nezakonita, drugostopenjski organ pa ni presojal njegovih pritožbenih razlogov. Prvostopenjski organ je izdal potrdilo in sklep na podlagi nepravilno, oziroma nepopolno ugotovljenega dejanskega in pravnega stanja, ne da bi upošteval procesna pravila, posledično pa nepravilno uporabil ZKZ. Odločitev tožene stranke nima podlage v listinski dokumentaciji, predvsem pa negira namen in cilje, ki jih zasledujejo veljavni predpisi na področju varovanja kmetijskih zemljišč in gozdov. Sodišču predlaga, naj izpodbijani akt odpravi ter zadevo vrne prvostopenjskemu organu v ponovno odločanje, tožena stranka pa naj mu povrne tudi stroške postopka.

9A.A. pojasnjuje, da sta bili zemljišči s parc. št. 1174/2 in 1174/3, obe k.o. D. predmet javne dražbe, ki jo je razpisalo MORS. V razpisu je bilo navedeno, da se prodaja nekdanja stražarnica ..., ne da bi bilo pri tem navedeno, da ima objekt spremenjen status v gostinski lokal ali da ima gradbeno dovoljenje. Navedeno je bilo, da bo javna dražba končana šele po tem, ko bo prodaja nepremičnine objavljena pri upravni enoti in bo ponudbe o nakupu mogoče posredovati tudi v tem obdobju. Prodajalec se je skliceval na Potrdilo o namenski rabi zemljišč, iz katerega izhaja, da se obe zemljišči oz. njuna dela, nahajata v območju kmetijskih zemljišč. C.C., ki je sodeloval na dražbi, je bil z dražitvenimi pogoji seznanjen, tožnik pa na dražbi ni sodeloval. Po končani javni dražbi je MORS pri prvostopenjskemu organu vložilo vlogo za prodajo kmetijskega zemljišča po določilih ZKZ in ne vloge za odobritev pravnega posla, nakar je prvostopenjski organ ponudbo objavil na oglasni deski ter izrecno navedel, da se nepremičnini prodajata kot celota. Ponudbo so v zakonitem roku poleg tožnika sprejela še C.C. in B.B.. Tožnik je o sprejemu ponudbe obvestil prodajalca, enako B.B., ne pa tudi C.C.. MORS je nato še pred iztekom 30 dnevnega roka, v katerem je njegova ponudba bila na oglasni deski, svojo vlogo umaknilo, vendar tožnik meni, da se ta njegov umik ne more več upoštevati, saj sta ponudbo, poleg njega, sprejela še C.C. in B.B.. To, da bi imel C.C. prednost pred njima, ne more držati, saj je bilo že v razpisnih pogojih navedeno, da se bodo pred sklenitvijo pogodbe morala upoštevati določila ZKZ o prodaji kmetijskega zemljišča. Šele v odgovoru na pritožbo tožnika in B.B. je pričel C.C. zatrjevati, da ima objekt, ki stoji na eni od parcel, gradbeno dovoljenje in da gre za pozidano zemljišče, za katero pridejo v poštev določbe 19. člena ZKZ. Te okoliščine so se ugotavljale šele v ponovljenem postopku, prvostopenjski organ pa se je oprl izključno na te listine, pri tem ugotovil, da je objekt lociran le na parc. št. 1174/2 k.o. D., ne pa tudi na parc. št. 1174/3 te k.o..

10Tožnik izpostavlja, da se je tožena stranka postavila na stališče, da je v obravnavanem primeru teba uporabiti določbo 6. alineje drugega odstavka 19. člena ZKZ, čeprav je ugotovila, da se za pozidano zemljišče šteje le parc. št. 1174/2, ne pa tudi parc. št. 1174/3, vse k.o. D.. Takšno stališče nima opore niti v zakonu niti v sodni praksi. Parc. št. 1174/3 k.o. D. je kot nepozidano kmetijsko zemljišče dopustno prodali le z upoštevanjem določil ZKZ. Vsakršna drugačna razlaga bi lahko pripeljala do izigravanja določil tega zakona, saj bi se na enak način lahko izvršil promet s kmetijskimi zemljišči mimo določil ZKZ vedno, kadar bi ponudnik prodajal več parcel, ki so kmetijska zemljišča in eno pozidano parcelo, ob tem pa postavljal pogoj, da se vsa ponujena zemljišča prodajajo kot celota. Tožena stranka je arbitrarno odločila, da, kljub temu, da je ena parcela delno pozidana, druga pa ni pozidana, postopka prodaje ni treba izpeljati v skladu z določbami ZKZ, pač pa da odobritev pravnega posla niti ni potrebna. Drugostopenjski organ je šel pri tem še dlje ter se skliceval na Pravilnik o vsebini, obliki in načinu priprave OPPN, ki pa ga je razlagal v nasprotju z njegovim namenom, saj slednji določa pogoje za določitev območij razpršene gradnje glede na to, za kakšno vrsto razpršene gradnje gre in terja, da o tem občina odloči s sprejemom OPPN. Pravilnik ni dokument, na podlagi katerega bi lahko tožena stranka določila obseg območja, ki sodi pod razpršeno gradnjo, v spisu pa tudi ni podatka o tem, da bi občina v zvezi z območji razpršene gradnje sprejela izvedbeni akt. Za odločitev v zadevi je zato ključno potrdilo o namenski rabi, ki manjši del parcel opredeljuje kot razpršeno gradnjo, večji del pa sodi med druga kmetijska zemljišča. Ker je prvostopenjski organ ugotavljal, da je na eni od parcel objekt zgrajen legalno, na drugih pa takih objektov ni, ni pa ugotavljal obsega pripadajočega zemljišča k obstoječemu objektu, ni v celoti ugotovil dejanskega stanja. Ker je bilo v ponudbi za prodajo zemljišč izrecno navedeno, da se prodajata kot celota, bi morala tožena stranka upoštevati dosedanjo sodno prakso, da se v primerih, ko gre za prodajo stanovanjske stavbe na sicer kmetijskem zemljišču, ta izvede po določbah ZKZ (Vrhovno sodišče RS v sodbah, št. II Ips 349/2010, št. II Ips 151/2012). Upoštevati je namreč treba, da je imel zakonodajalec pri oblikovanju pogojev, ki morajo biti izpolnjeni, da se za promet kmetijskega zemljišča odobritev posla ne zahteva, namen, da to lahko velja le za tisti del kmetijskega zemljišča, ki predstavlja stavbišče objekta in njegovo funkcionalno zemljišče. Tega pa tožena stranka ni ugotavljala.

11Tožnik poudarja, da so bila v zadevi kršena tudi pravila postopka, saj je prvostopenjski organ upošteval listine, ki so bile vložene v spis šele po tem, ko je že izdal prvo odločbo. Tako MORS kot C.C. sta namreč v ponovljenem postopku navajala dejstva in predlagala dokaze, ki bi jih bila dolžna predložiti v času do izdaje prve odločbe, saj sta oba za to dokumentacijo že vedela in se ne moreta sklicevati na to, da je nista predložila brez svoje krivde. Zato upravni organ pri odločitvi teh listin ne bi smel upoštevati, še manj pa na njih opreti svojo odločitev. Gre za listine, s katerimi se izkazuje legalnost objekta na parc. št. 1174/2 k.o. D. in na katere je tožena stranka oprla svojo odločitev. S tem je postopek vodila v nasprotju z določbo 146. člena ZUP in je izpodbijani akt zato nezakonit.

12V vlogi z dne 21. 3. 2018 je tožnik A.A. še dodatno pojasnil, da s tožbo izpodbija odločitev tožene stranke le v delu, ki se nanaša nanj, ne pa tudi v delu, ki s katerim je tožena stranka zavrgla vlogo B.B., četudi tega v tožbi ni izrecno zapisal. Za vlaganje tožbe, s katero bi izpodbijal odločitev tožene stranke glede B.B. tudi nima pravnega ali dejanskega interesa.

13Tožnica B.B. se z odločitvi tožene stranke prav tako ne strinja in akt izpodbija iz vseh tožbenih razlogov. Sodišču predlaga, naj izpodbijani akt odpravi; vlogo C.C. za izdajo potrdila, da odobritev pravnega posla ni potrebna, zavrne; prav tako zavrne zahtevo za odobritev pravnega posla, to je prodajne pogodbe, ki sta jo sklenila C.C. in MORS; in zavrne zahtevo za odobritev pravnega posla na podlagi javne ponudbe in izjave o sprejemu ponudbe A.A.; njeni zahtevi za odobritev pravnega posla pa ugodi in pravni posel na podlagi ponudbe MORS in njene izjave o sprejemu ponudbe odobri. Zahteva tudi, naj ji tožena stranka povrne stroške postopka.

14Tožnica navaja, da izpodbijani akt temelji na presoji, da naj bi šlo v obravnavanem primeru za eno od dejanskih in pravnih stanj, ki jih obravnava 6. alineja drugega odstavka 19. člena ZKZ, saj naj ne bi šlo za novo plansko opredelitev zemljišč, pač pa za ustrezno evidentiranje dejanskega stanja. Pri tem se opira na določbe Pravilnika o vsebini, obliki in načinu priprave občinskega prostorskega načrta ter pogojih za določitev območij sanacije razpršene gradnje in območij za razvoj in širitev naselij. S tako argumentacijo se tožnica ne strinja, drugostopenjski organ pa je ob prvem odločanju tudi zaključil, da določba 6. alineje drugega odstavka 19. člena ZKZ pomeni izjemo, izjeme pa je po prepričanju tožnice treba razlagati restriktivno, saj odstopajo od splošnega pravila, ki je v konkretnem primeru zahteva, da je za promet s kmetijskimi zemljišči potrebna odobritev pravnega posla. Tožnica se zato ne strinja s toženo stranko, da naj bi se prej navedena določba nanašala tudi na kmetijsko zemljišče, ki je del funkcionalnega kompleksa objekta, sicer zgrajenega na stavbnem zemljišču, saj je taka razlaga v nasprotju s predhodno ugotovitvijo, da gre pri določbi 6. alineje drugega odstavka 19. člena ZKZ za izjemo. Poleg tega kmetijsko zemljišče oziroma vsaj njegov pretežni del v konkretnem primeru ne predstavlja funkcionalnega kompleksa ali funkcionalnega zemljišča objekta. Tožnica opozarja, da navedena zakonska določba o razpršenih gradnjah tudi sicer ne določa ničesar, uporaba prej navedenega pravilnika pa je pravno zgrešena. To, da je objekt G. zgrajen na stavbnem zemljišču, za tožnico sicer ni sporno, vendar pa predmet prodaje ni bilo zgolj stavbno zemljišče, pač pa tudi kmetijski del zemljišča, ki ni funkcionalno zemljišče, saj bi bilo sicer vključeno v tako imenovano razpršeno gradnjo.

15Sklicevanje na določbo 6. alineje drugega odstavka 19. člena ZKZ bi bilo utemeljeno, kolikor bi tisti, ki se na izpolnitev pogojev iz te določbe sklicuje, izkazal, da je bil objekt zgrajen v skladu z predhodno izdanim pravnomočnim gradbenim dovoljenjem, oziroma da izdaja gradbenega dovoljenja za predmetni objekt ni potrebna. Tega se v postopku ni ugotavljalo niti tega C.C. in MORS nista izkazala. Objekt se nahaja le na manjšem delu zemljišča s parc. št. 1174/2 k.o. D., medtem, ko nepremičnina s parc. št. 1174/3 te k.o. ne predstavljata stavbišča ali funkcionalnega zemljišča, ampak je kmetijsko zemljišče. To tudi ne izhaja iz predloženega enotnega dovoljenja za gradnjo in uporabnega dovoljenja. Zato v konkretnem primeru ne gre za izjemo po prej navedeni določbi ZKZ.

16Tožnica opozarja za sodbo Vrhovnega sodišča RS, št. II Ips 349/2010 z dne 16. 5. 2013, s katero je to sodišče odločilo, da je prodajalka s tem, ko je v obrazec ponudbe za prodajo kmetijskega zemljišča vpisala tudi stavna zemljišča in to za enotno prodajno ceno, tudi ta podvrgla določilom ZKZ. Za prodajo stavbnih zemljišč sicer soglasje upravne enote ni potrebno, vendar se zaradi pogoja, da se zemljišča prodajajo v paketu, pogodba lahko sklepa le za vsa zemljišča. Pravno pravilno, logično in tudi življenjsko je, da se v postopku odobritve pravnega posla odobri celotna prodajna pogodba, ki zajema tako kmetijski, kot tudi stavbni del in ne morda le del, ki se nanaša zgolj na kmetijska zemljišča. Na tako stališče napotuje tudi sodba Upravnega sodišča RS, št. IV U 23/2014 z dne 11. 3. 2015. Navedbe o enotnem lastništvu zemljišč zato za presojo niso relevantne, iz listin v spisu pa izhaja, da nepremičnini ne karakterizira gostinska dejavnost, kot to navaja tožena stranka, pač pa kmetijska dejavnost. Upravni organ je v opisanem delu dejansko stanje ugotovil enostransko napačno, posledično pa napačno uporabil določbe ZKZ.

17Zemljišče s parc. št. 1174/3 k.o. D. ne deloma in ne v celoti ne more predstavljati niti stavbišča in tudi ne funkcionalnega zemljišča k objektu Planinski dom G., pač pa v celotnem obsegu omogoča kmetijsko obdelavo. V nasprotnem primeru MORS leta 1995 ne bi parceliralo nekdanje parc. št. 1174/2 k.o. D. na parc. št. 1174/2 k.o. D. s kulturo poslovna stavba in dvorišče ter parc. št. 1174/3 k.o. D. s kulturo travnik. Če bi bilo zemljišče parc. št. 1174/3 k.o. D. funkcionalno povezano s Planinskim domom G., bi moralo biti del gradbenega in uporabnega dovoljenja za planinski dom, kar pa ni, pač pa lokacijska dokumentacija, ki je bila izdelana za potrebe tega doma, kot funkcionalno zemljišče določa le parc. št. 1174/2 k.o. D.. Določbe 6. alineje drugega odstavka 19. člena ZKZ zato v konkretnem primeru ni mogoče uporabiti. Danes je edini legalni objekt na predmetni lokaciji Planinski dom G., tožena stranka pa v postopku ni preverjala legalnosti pomožnih objektov, ki naj bi bili zgrajeni k nekdanji karavli, pač pa izhajala izključno iz navedb MORS in C.C.. Drugostopenjski organ se sklicuje še na ortofoto postenek, ki pa ga tožnica ni videla in se o njem ne more izjasniti, torej na dokaze, glede katerih tožnici ni bila dana možnost, da se z njimi predhodno seznani in se do njih opredeli pred že izdajo odločbe, kar je bistvena kršitev določb upravnega postopka.

18Glede na razpis in izvedbo javne dražbe, sta se C.C. in MORS zavedala, da bo predmet prodaje podvržen tudi postopku prodaje z javno objavo na oglasni deski in kasnejšemu postopku odobritve pravnega posla po določilih ZKZ. Slednjega ni mogoče obiti s sklicevanjem na to, da naj bi zemljišče parc. št. 1174/3 k.o. D. predstavljalo funkcionalno zemljišče Planinskega doma G.. Prodajalec je namreč že v objavi javne dražbe prodaje nepremičnin navedel, da bo javna dražba z znanim kupcem končana šele po tem, ko bo celotna nepremičnina 30 dni objavljena na upravni enoti in bo ponudbe o nakupu možno posredovati tudi v tem obdobju. To pa pomeni, da se javna dražba ni končala dne 25. 11. 2015, ko naj bi bila izvedena, temveč šele po izteku 30 dnevnega roka od nabitja ponudbe na oglasno desko. To, da je C.C. od prodajalca prejel pisni odpravek prodajne pogodbe, pri tem ne igra nobene vloge. Skladno s pravnim mnenjem Vrhovnega sodišča RS z dne 6. 4.2012 je ponudba, dana skladno z določili 20. člena ZKZ, v razmerju do predkupnih upravičencev iz 23. člena ZKZ zavezujoča in ponudnik vezanosti nanjo ne more izključiti na način iz prvega odstavka 25. člena ZKZ. Ko ponudnik prejme izjavo o sprejemu ponudbe, je kupoprodajna pogodba sklenjena pod odložnim pogojem odobritve s strani upravne enote. Če pa je izjavo podalo več predkupnih upravičencev, je pogojno sklenjenih več zavezovalnih pravnih poslov.

19MORS je dopis z dne 21. 10. 2016 s prilogami ter dopis z dne 24. 10. 2016 s prilogami prvostopenjskemu organu predložilo šele v fazi prvega pritožbenega postopka, kar po določbi tretjega odstavka 238. člena ZUP pomeni, da gre za nedovoljene pritožbene novote. Poleg tega tudi ni zagotovilo prevoda listin v slovenski jezik, kar je prav tako razlog, da jih ni dopustno upoštevati v predmetnem postopku.

20Tožena stranka je tako v odgovoru na tožbo tožnika A.A. kot tudi v odgovoru na tožbo tožnice B.B. vztrajala pri svoji odločitvi ter sodišču predlagala, naj tožbi zavrne. V obeh odgovorih enako navaja, da je prvostopenjski organ v postopku preveril vsa relevantna dejstva ter odločil pravilno in zakonito. Pojasnjuje, da so določbe ZKZ o prometu s kmetijskimi zemljišči restriktivne, vendar pa so glavni cilji in namen ZKZ predvsem ohranjanje in izboljševanje pridelovalnega potenciala ter povečevanje obsega kmetijskih zemljišč za pridelavo hrane ob trajnostnem ravnanju z rodovitno zemljo. Pri nepremičninah, ki so bile predmet prodaje, je že prvostopenjski organ ugotovil, da sta zemljišči deloma površini razpršene gradnje, kar ju po občinskem odloku umešča med stavbna zemljišča, nadalje, da stoji glavni objekt na zemljišču s parc. št. 1174/2 k.o. D., kot tudi, da je na tem zemljišču dostopna pot, več asfaltiranih ali betonskih površin, stopnice, oporni zidovi in dva lesena objekta ter da objektov na parc. št. 1174/3 k.o. D. ni. Ker sta se obe parceli prodajali kot celota, se je tožena stranka odločila, da se pri odločitvi opre na določbo 6. alineje drugega odstavka 19. člena takratnega ZKZ, to pa zato, ker obe zemljišči sodita v območje razpršene gradnje, njuna dejanska uporaba pa gravitira na objekt bivše karavle, ki je sedaj gostinski objekt. Obe zemljišči torej karakterizira gostinska in ne kmetijska dejavnost. Namen ZKZ je v varovanju kmetijskih zemljišč in kmetijske razvojne politike, kar pa za sporni nepremičnini ne velja.

21Sodišče je tožbo tožnika A.A. vročilo tudi MORS, B.B. in C.C. kot strankam z interesom, tožbo tožnice B.B. pa na enak način prav tako MORS in C.C. ter A.A.. Na tožbi je odgovoril le C.C. (v nadaljevanju tudi stranka z interesom) ter sodišču predlagal, naj tožbi zavrne kot neutemeljeni, tožnika pa naj mu povrneta stroške postopka.

22V obeh odgovorih na tožbi navaja, da je prvostopenjski organ v postopku postopal procesno pravno pravilno in v skladu z navodili drugostopenjskega organa. Poudarja, da je naloga upravnega organa, da ravna v skladu z načelom materialne resnice in tudi sam pridobi za odločbo relevantne dokaze, ki jih hitreje in lažje priskrbi sam, kot pa da bi k temu pozival stranke. Tako je tudi stališče sodne prakse in stališče v strokovni literaturi, na kar vse se v nadaljevanju sklicuje. Dokazi, ki jih lažje pridobi upravni organ, so predvsem listinski dokazi iz državnih evidenc in arhivov. Če torej dokazi v ponovljenem postopku ne bi bili pridobljeni na iniciativo MORS, bi moral take dokaze pridobiti prvostopenjski organ sam, vse to pa s ciljem upoštevanja načela materialne resnice v upravnem postopku.

23Iz vsebine upravnega spisa izhaja, da je prvostopenjski organ svojo odločitev utemeljil na odločbi 6. alineje drugega odstavka 19. člena ZKZ, s tem da je ugotovil, da obe parceli, ki sta predmet prodaje, tvorita enovito in celovito funkcionalno celoto glavnega objekta s pripadajočimi stranskimi objekti in zemljišči. Objekt kavarle G. je namreč sestavljen iz glavnega objekta in številnih pomožnih objektov, ki se vse do danes uporabljajo kot funkcionalna celota. V preteklosti so objekti služili potrebam vojske in je bilo zato gibanje na tem območju omejeno. To, da so na območju zgrajeni različni objekti, tudi med strankami postopka ni sporno. Kasneje se je namen uporabe objektov spremenil v turistično uporabo. To, da obe nepremičnini tvorita funkcionalno celoto, je C.C. dokazoval z več dokazi, ki jih zaradi ekonomičnosti postopka upravni organ niti ni izvedel, saj je že na podlagi drugih izvedenih dokazov z gotovostjo ugotovil, da so bili objekti zgrajeni v skladu s predpisi, ki so veljali v času gradnje in se je kompleks uporabljal kot zaključena celota. Odločitev tožene stranke je zato skladna tudi z dosedanjo sodno prakso Vrhovnega sodišča, ki je pojasnilo, da je kot kmetijska zemljišča mogoče šteti zemljišča, ki izpolnjujejo dva pogoja: da so s prostorskimi akti lokalnih skupnosti oziroma v evidenci dejanske rabe uvrščena med njive in vrtove, travniške površine, trajne nasade in druge kmetijske površine in da so primerna za kmetijsko obdelavo. Parceli, ki sta predmet postopka, niti drugega pogoja ne izpolnjujeta, kar je pravilno ugotovil prvostopenjski organ. Vrhovno sodišče je tudi zavzelo stališče, da ni mogoče šteti za kmetijska zemljišča niti tistih zemljišč, ki v danem trenutku niso primerna za kmetijsko rabo ter na njih tega tudi ni mogoče vzpostaviti z razumnimi vlaganji, kar vse velja tudi za sporni zemljišči. Iz tega razloga zato določbo 2. člena ZKZ dopolnjuje določba 19. člena ZKZ, ki ureja izjeme od zahteve, da mora pravni posel s kmetijskimi zemljišči odobriti upravna enota. Zakonska izjema, določena v 6. alineji drugega odstavka 19. člena ZKZ je pomembna predvsem v situacijah, ko je predmet transakcije objekt, ki je v območju razpršene gradnje. Razpršena gradnja se sicer, kot pojasnjuje tudi stroka, upošteva neenotno. ZKZ je prav zato predvidel prej navedeno izjemo, ki naj bi zagotovila, da se zemljišča, ki so formalno sicer kmetijska, pa to v resnici niso, so pa pozidana v skladu z gradbeno zakonodajo, štejejo kot funkcionalna zemljišča stavb in drugih objektov ter zato izvzemajo iz režima prometa s kmetijskimi zemljišči, ki je namenjen varovanju dejanskih kmetijskih zemljišč. V 6. alineji drugega odstavka 19. člena ZKZ je poudarjena celovita enotnost stavbe, ne samo s stavbiščem, temveč tudi njenim funkcionalnim zemljiščem, torej poudarjena funkcionalna celotna kompleksa, kar je prvostopenjski organ tudi pravilno utemeljil. Opisani zaključek pa pomeni, da je odločitev, da za sporno prodajno pogodbo odobritev pravnega posla ni potrebna, utemeljen.

24To, da sta obe nepremičnini celota, dokazuje tudi dejstvo, da sta imeli od časa izgradnje karavle dalje istega lastnika, ki ni bil hkrati lastnik okoliških zemljišč. Prodaja zemljišč ne pomeni prodaje zemljišč, ki bi bila delno stavbna, delno kmetijska, pač pa gre za prodajo funkcionalnega kompleksa glavne stavbe, številnih pomožnih objektov in funkcionalnega oziroma pripadajočega zemljišča, ki se razteza preko celote obeh parcel, torej za prodajo zemljišča, ki ni kmetijsko zemljišče v smislu definicije iz 2. člena ZKZ. V nadaljevanju se C.C. opredeljuje še do navedb tožnikov o tem, da imata kot osebi, ki sta kmeta, prednostno pravico do nakupa nepremičnin ter pojasnjuje, da že ves čas opozarja, da sta tožnika le slamnata kupca, ki želita z zlorabo določb ZKZ pridobiti premoženjsko korist za tretjo osebo, kar v nadaljevanju opisuje.

K točki I izreka:

25Tožnik A.A. in tožnica B.B. sta zoper izpodbijani upravni akt - potrdilo in sklep Upravne enote Jesenice, št. 330-6/2016-69 z dne 14. 9. 2017, vložila tožbi v upravnem sporu. Tožba tožnika se je v vpisnik vpisala pod opr. št. III U 39/2018, tožba tožnice pa pod opr. št. I U 456/2018.

26Sodišče je odločilo, da oba upravna spora združi v enotno obravnavanje. 42. člen Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju ZUS-1) namreč sodišču dopušča, da lahko s sklepom združi v skupno obravnavo in odločanje več pri oddelku sodišča odprtih postopkov o istem predmetu. Ker tožnika z dvema tožbama izpodbijata isti upravni akt, je zato po mnenju sodišča smotrno, da se obravnavata v skupnem postopku. Enako sta to predlagala tudi tožena stranka in C.C.. Skladno s tem je sodišče oba upravna spora združilo v enotno obravnavanje in odločanje, kot izhaja iz I. točke izreka.

K točki II izreka:

27Tožbi tožnika A.A. in tožnice B.B. sta utemeljeni.

28Sodišče po podatkih upravnega spisa ugotavlja, da je MORS zemljišči s parc. št. 1174/2 in 1174/3 k.o. D. prodajalo na javni dražbi. V razpisnih pogojih javne dražbe je bilo določeno, da je predmet prodaje nekdanja vojaška stražnica G., z opisom: zemljišče parc. št. 1174/2 z ID znakom ... v izmeri 2.605 m2, stavba št. ... v površini 293,80 m2, skladišče stavba št. ... v izmeri 11,50 m2, zemljišče parc. št. 1174/3, ID znak ... v izmeri 1.550 m2, vse k.o. 2167 – D.. Navedeno je bilo, da sta obe parceli delno v območju razpršene gradnje in delno v območju kmetijskih zemljišč, kot tudi, da bo javna dražba z znanim kupcem končana šele po tem, ko bo celotna nepremičnina 30 dni objavljena na upravni enoti in bo ponudbe o nakupu možno posredovati tudi v tem obdobju. Najvišja ponudba bo zaključek postopka prodaje. Pojasnjeno je bilo, da razlog za to izhaja iz potrdila o namenski rabi zemljišča, ki izkazuje, da je del parc. št. 1174/2 k.o. D. in del parc. št. 1174/3 k.o. D. drugo območje kmetijskih zemljišč, ki se prodajajo na podlagi ZKZ.

29V zadevi ni sporno, da je na javni dražbi nepremičnini s parc. št. 1174/2 in 1174/3 k.o. D. kupil C.C., medtem ko tožnika na dražbi nista sodelovala. MORS je, kot je bilo določeno v javnem razpisu, po opravljeni dražbi pri prvostopenjskem organu vložilo ponudbo za prodajo obeh parcel, ki je bila objavljena dne 2. 12. 2015, dne 30. 12. 2015 pa je ponudbo umaknilo. V času, ko je bila ponudba objavljena na oglasni deski prvostopenjskega organa, so jo sprejeli oba tožnika in C.C.. Dne 3. 2. 2016 je MORS s C.C. sklenilo prodajno pogodbo za obe nepremičnini, dne 26. 2. 2016 pa je C.C. pri prvostopenjskemu organu predlagal, da tako sklenjeno pogodbo odobri. Z izpodbijanim aktom je tožena stranka C.C. izdala potrdilo, da odobritev k prodajni pogodbi ni potrebna, medtem ko je vlogi, s katero sta tožnika zahtevala odobritev pravnega posla na podlagi sprejete ponudbe MORS, zavrgla.

30Tožena stranka je pri odločanju pravilno izhajala iz določb ZKZ, ki so veljale pred uveljavitvijo sprememb v ZKZ-E. ZKZ-E, ki je stopil v veljavo z dnem 26. 4. 2016, je namreč v prvem odstavku 55. člena določil, da se postopki prometa s kmetijskim zemljiščem, gozdovi ali kmetijami, ki so bili začeti do uveljavitve tega zakona, končajo po dosedanjih predpisih. V obravnavanem primeru je bila ponudba MORS za prodajo parc. št. 1174/2 in 1174/3 k.o. D. pri prvostopenjskem organu objavljena dne 2. 12. 2015, C.C. pa je z vlogo z dne 26. 2. 2016 predlagal odobritev sklenjenega pravnega posla; torej vse pred uveljavitvijo ZKZ-E in je zato pravna podlaga, iz katere je tožena stranka izhajala pri odločanju, pravilna.

31Kmetijska zemljišča so po ZKZ zemljišča, ki so primerna za kmetijsko pridelavo in so kot taka določena s prostorskimi akti lokalnih skupnosti kot območja kmetijskih zemljišč ter se razvrščajo v območja trajno varovanih kmetijskih zemljišč in območja ostalih kmetijskih zemljišč (prvi in drugi odstavek 2. člena ZKZ). Za promet s kmetijskimi zemljišči, gozdovi ali kmetijami se šteje pridobitev lastninske pravice s pravnimi posli med živimi in v drugih primerih, ki jih določa zakon, teče pa po postopku, predvidenem v ZKZ, če ni glede predkupne pravice kmetijskih zemljišč, gozdov in kmetij z drugim zakonom določeno drugače (17. člen ZKZ). Pravni posel s kmetijskim zemljiščem odobri upravna enota (prvi odstavek 19. člena ZKZ), ta pa, med drugim, ni potrebna, če gre za kmetijsko zemljišče ali gozd, na katerem stoji objekt (stavbišče in funkcionalno zemljišče) zgrajen v skladu z veljavnim prostorskim aktom in s predpisi o graditvi objektov (6. alineja drugega odstavka 19. člena ZKZ). Če pa je odobritev pravnega posla s kmetijskim zemljiščem potrebna, torej če ne gre za enega od razlogov, ki jih določa drugi odstavek 19. člena ZKZ ali drug predpis, mora lastnik, ki namerava prodati kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, ponudbo izročiti upravni enoti na območju, kjer to kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetija leži. Upravna enota mora tako ponudbo nemudoma objaviti na oglasni deski in na enotnem državnem portalu E-uprave, rok za sprejem ponudbe pa je 30 dni od dneva, ko je bila ponudba objavljena na oglasni deski upravne enote (prvi, tretji in četrti odstavek 20. člena ZKZ). Vsakdo, ki želi kupiti na prodaj dano kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, mora dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe (prvi odstavek 21. člena ZKZ). Ko upravna enota prejme izjavo o sprejemu ponudbe na način, določen v prvem odstavku tega člena, je pravni posel sklenjen pod odložnim pogojem odobritve s strani upravne enote (tretji odstavek 21. člena ZKZ). Tako stališče je zavzelo tudi Vrhovno sodišče RS v načelnem pravnem mnenju, ki ga je sprejelo na občni seji dne 6. 4. 2012, obenem pa tudi, da je v primeru, če je izjavo o sprejemu ponudbe podalo več predkupnih upravičencev, pogojno sklenjenih več zavezovalnih pravnih poslov.

32Sodišče ugotavlja, da tožena stranka sprejete odločitve ni pojasnila tako, da bi bilo mogoče razloge, s katerimi utemeljuje izpodbijani akt, preizkusiti, zlasti pa se ni opredelila do nekaterih ključnih okoliščin v tej zadevi. Tožena stranka se ni opredelila do dejstva, da je MORS na podlagi potrdila občine o namenski rabi nepremičnin s parc. št. 1174/2 in 1174/3, obe k.o. D., njuno prodajo ponudil pri prvostopenjskemu organu kot prodajo kmetijskih zemljišč in je bila taka ponudba tudi objavljena. Prav tako se ni opredelila do umika ponudbe, oziroma ni pojasnila, na kakšni pravni podlagi in s kakšnim aktom je tak umik dopustila in na kakšni pravni podlagi je zahtevi tožnikov za odobritev pravnega posla zavrgla.

33Tožena stranka je svojo odločitev oprla na določbo 6. alineje drugega odstavka 19. člena ZKZ, pri tem pa navedla, da so na zemljišču s parc. št. 1174/2 k.o. D. postavljeni glavni objekt (nekdanja karavla, oziroma sedaj gostinski objekt) in več pomožnih objektov ter da z zemljiščem s parc. št. 1174/3 k.o. D., za katerega trdi, da na njem ni objektov, tvori zaključeno funkcionalno celoto, ki se kot celota tudi prodaja. To, da gre za funkcionalno celoto, po presoji tožene stranke kaže tudi to, da sta imeli obe nepremičnini vse od postavitve karavle dalje istega lastnika, ki ni bil lastnik sosednjih nepremičnin. Vse to pa naj bi po njenem mnenju utemeljevalo uporabo izjeme iz 6. alineje drugega odstavka 19. člena ZKZ, torej, da odobritev pravnega posla – prodajne pogodbe, ki sta jo sklenila MORS in C.C., ni potrebna, kot tudi naj bi utemeljevalo zavrženje zahtev tožnikov za odobritev pravnega posla.

34Sodišče meni, da je mogoče izjemo po 6. alineji drugega odstavka 19. člena ZKZ pri prodaji zemljišč uporabiti, kolikor sta izpolnjena dva pogoja: na zemljišču mora biti objekt, ta pa mora biti zgrajen v skladu z veljavnim prostorskim aktom in s predpisi o graditvi objektov. Glede na to, da ta zakonska določba posebej določa, da je objekt "stavbišče in funkcionalno zemljišče", je torej mogoče razumeti, da pri presoji ali so izpolnjeni pogoji za uporabo izjeme po 6. alineji drugega odstavka 19. člena ZKZ ne zadošča le ugotovitev, da je na določenem zemljišču postavljen objekt, pač pa mora biti ugotovljeno tudi njegovo funkcionalno zemljišče. Šele po tem je mogoče ugotavljati ali gre preostali del zemljišča (še) šteti za kmetijsko zemljišče ali ne. Z drugimi besedami - zgolj to, da je na zemljišču objekt, ne zadošča za ugotovitev, da je dopustno uporabiti izjemo po 6. alineji drugega odstavka 19. člena ZKZ, pač pa je glede na obseg objekta in preostali del nepremičnine, ki to ni, treba presojati ali je ta preostali del zaradi postavljenega objekta izgubil lastnosti kmetijskega zemljišča tako, da odobritev pravnega posla v smislu ciljev ZKZ ni potrebna. V konkretnem primeru se do tega tožena stranka ni opredelila, pač pa le navedla, da objekt s pripadajočimi pomožnimi objekti, ki stoji na nepremičnini s parc. št. 1174/2 k.o. D. dopušča odločitev, da odobritev pravnega posla prodaje te nepremičnine in nepremičnine s parc. št. 1174/3 k.o. D. ni potrebna. Kaj je v konkretnem primeru funkcionalno zemljišče objekta, ni pojasnjeno, kar pa ni zanemarljivo, saj objekt obsega zgolj manjši del zemljišča parc. št. 1174/2 k.o. D., na parc. št. 1174/3 te k.o. pa objektov, kot navaja tožena stranka, sploh ni. Zakaj tožena stranka meni, da sta obe zemljišči funkcionalna celota z glavnim objektom, ki, kot že rečeno, obsega manjši del ene od parcel, v izpodbijanem aktu prav tako ni pojasnjeno in zato take odločitve ni mogoče preizkusiti.

35Tožena stranka še navaja, da je bila nekdanja stražnica del celovitega vojaškega kompleksa, zgrajenega v skladu z vsemi potrebnimi dovoljenji. Kaj je "celoviti vojaški kompleks" v izpodbijanem aktu ni pojasnjeno niti ni pojasnjeno ali tožena stranka ugotavlja, da je z dovoljenji zgrajena le stražnica, torej glavni objekt ali tudi preostali pomožni objekti. Tožnika v tožbah opozarjata, da je MORS dokumente glede gradnje stražnice predložil šele v pritožbenem postopku zoper prvo odločitev prvostopenjskega organa, to je odločbo št. 330-6/2016-29 z dne 12. 9. 2016 (iz upravnega spisa je razvidno, da so bili ti dokumenti predloženi dne 20. 10. 2016, odločitev drugostopenjskega organa, ki je odločitev prvostopenjskega organa odpravil, pa sprejeta dne 14. 3. 2017), ne da bi pojasnil, zakaj teh dokumentov ni predložil že v postopku prvostopenjskega organa, kar pomeni, da gre po njunem mnenju za nedovoljene pritožbene novote po določbi 238. člena ZUP. O tem ugovoru tožnikov se tožena stranka ni izjasnila ter zato njene odločitve, da dokumentacijo upošteva v ponovljenem postopku, ni mogoče preizkusiti. C.C. sicer v odgovoru na tožbi poudarja, da je tako ravnanje tožene stranke utemeljeno na načelu materialne resnice, vendar pa sodišče dodaja, da to načelo ne dopušča procesnih kršitev. Ker sta tožnika že med postopkom navajala, da tožena stranka teh dokazov ne bi smela upoštevati, bi se morala tožena stranka do takih ugovorov opredeliti, česar pa ni storila in zato pravilnosti njenega postopanja v tem delu tudi ni mogoče preizkusiti.

36Sodišče ugotavlja, da se tožena stranka tudi ni opredelila do dejstva, da je bilo za nepremičnini s parc. št. 1174/2 in 1174/3, obe k.o. D. izdano potrdilo o namenski rabi zemljišč, iz katerega izhaja, da sta zemljišči delno umeščeni med kmetijska zemljišča in delno med zemljišča z razpršeno gradnjo. Na podlagi zahteve MORS, da se obe nepremičnini prodata kot celota ter ob stališču, da je na eni od parcel objekt s pomožnimi objekti in da s tem obe nepremičnini tvorita funkcionalno celoto, zaključila, da odobritev pravnega posla ni potrebna. Glede parc. št. 1174/3 k.o. D. tožena stranka zatrjuje različno – prvostopenjski organ najprej navaja, da naj bi bil tudi na tej nepremičnini objekt, ki pa ga ne more identificirati s topografskim ključem, nato pa zaključi, da objekta ni, drugostopenjski organ pa zatrdi, da objekta ni, da pa je to zemljišče funkcionalna celota s parc. št. 1174/2 k.o. D. in da se kot funkcionalni del objekta tudi uporablja. Teh nasprotujočih si navedb tožena stranka ni z ničemer utemeljila, predvsem pa ni pojasnila, v čem bi bila uporaba parc. št. 1174/3 k.o. D., za katero ugotavlja, da na njej ni objekta, pomembna za uporabo objekta na drugi nepremičnini. Za glavni objekt navaja, da se je v preteklosti uporabljal za vojaške namene, sedaj pa za gostinske, ne da bi slednji podatek pojasnila niti za to v spisovnem gradivu ni dokazov. Pritrditi gre C.C., ki pojasnjuje, da je smisel ZKZ v zaščiti kmetijskih zemljišč in da med te ni mogoče uvrstiti zemljišč, ki take funkcije nimajo, vendar pa tožena stranka ni pojasnila, zakaj uporaba obeh prodajanih parcel (tudi) kot kmetijskih zemljišč ni mogoča, glede na to, da sta umeščeni tudi kot delno kmetijski zemljišči. To še zlasti velja za parc. št. 1174/3 k.o. D., za katero tožena stranka ugotavlja, da na njej ni objektov. Trditve, da gre v spornem primeru za izjemo po 6. alineji drugega odstavka 19. člena ZKZ, torej tožena stranka ni utemeljila tako, da bi jo bilo mogoče preizkusiti. Zgolj zatrjevanje o tem, da je del zemljišča, na katerem ni objektov, funkcionalna celota z objektom, četudi je zemljišče, med drugim, umeščeno tudi v kategorijo drugih kmetijskih zemljišč in ne le zemljišč razpršene gradnje, namreč za utemeljitev uporabe izjeme po tej določbi ne more zadoščati.

37Sodišče meni, da je v obravnavani zadevi ključno, da je MORS prodajal obe parceli kot celoto in, ker sta po namenu rabe delno tudi kmetijski zemljišči, v skladu z določbami ZKZ. Na to je potencialne kupce opozoril že v razpisu javne dražbe. Vrhovno sodišče je v sodbi št. II Ips 349/2010, smiselno enako tudi v sodbi št. II Ips 151/2012, sprejelo stališče, da se v primeru, ko prodajalec v obrazec ponudbe za prodajo kmetijskega zemljišča, kmetije ali gozda vpiše tudi stavbno parcelo, degradirana območja in nerodovitne površine in to za enotno prodajno ceno, tudi slednje podvrže prisilnim predpisom ZKZ. Za prodajo stavbnih zemljišč sicer soglasje upravne enote ni potrebno, vendar pa se v primeru, ko se pravni posel sklepa za vsa zemljišča v paketu, lahko pogodba sklepa za vsa zemljišča obenem in je zato taka odobritev potrebna tudi za zemljišča, ki niso kmetijska. V konkretnem primeru nobeno od zemljišč ni niti v celoti kmetijsko niti v celoti stavbno zemljišče oziroma zemljišče razpršene gradnje. Kot je pojasnil že prvostopenjski organ, nepremičnini nista bili predmet parceliranja, tako da bi se z novo oblikovanimi parcelami ločili kmetijski deli parcel od nekmetijskih, tožena stranka, kot je pojasnjeno v prejšnjem odstavku, pa ni utemeljila, zakaj naj bi bila uporaba parcel zgolj razpršena gradnja. Še zlasti pa ne gre prezreti, da je prvostopenjski organ ponudbo MORS za prodajo obeh nepremičnin v skladu z določbami ZKZ sprejel, torej je na podlagi takrat izpolnjenega obrazca ter priloženega potrdila o namenski rabi štel, da gre za prodajo zemljišč v skladu z določbami ZKZ. Kolikor bi prvostopenjski organ presodil, da odobritev pravnega posla prodaje zemljišč ni potrebna, torej da gre za izjemo po 6. alineji drugega odstavka 19. člena ZKZ, kot to sedaj zatrjuje, ponudbe ne bi objavljal, očitno pa je ob sprejemu ponudbe presodil, da gre za zemljišči, za prodajo katerih je objava ponudbe potrebna. Zakaj je svoje stališče spremenil in to šele po tem, ko je MORS ponudbo umaknil in sklenil pogodbo s C.C., v izpodbijanem aktu ni pojasnjeno. Da je imelo tudi MORS namen zemljišči prodajati po postopku ZKZ, izkazujejo že podatki v razpisu javne dražbe in to, da je vložilo ponudbo za prodajo pri upravni enoti. Četudi se je iz sodišču neznanih razlogov naknadno premislilo in ponudbo umaknilo, to na presojo glede pomena vložene in pri upravni enoti objavljene ponudbe ne more vplivati.

38Zakaj je tožena stranka umik ponudbe MORS sprejela, na kakšni podlagi in ali je sprejela v zvezi s tem kakšnokoli (formalno) odločitev, v izpodbijanem aktu ni pojasnjeno. ZKZ umika ponudbe ne ureja in je zato po presoji sodišča treba umik presojati v skladu z določbami Obligacijskega zakonika (OZ). 25. člen OZ določa, da ponudba veže ponudnika, razen če je izključil svojo obveznost, da ostane pri ponudbi ali če ta izključitev izhaja iz okoliščin posla, ponudbo pa lahko umakne samo, če je naslovnik prejel umik, preden je prejel ponudbo ali sočasno z njo. Ponudba, v kateri je določen rok, veže ponudnika do izteka tega roka (26. člen OZ). Vse navedeno torej vodi do zaključka, da ponudbe prodaje kmetijskih zemljišč po tem, ko je objavljena, ni več mogoče umakniti, zlasti ne, kolikor je ponudba sprejeta. Odločitev tožene stranke, ki je umik ponudbe MORS kljub temu sprejela ter na tej podlagi oblikovala svojo odločitev, v izpodbijanem aktu in drugostopenjski odločbi ni pojasnjena in je zato tudi ni mogoče preizkusiti.

39Tožena stranka se tudi ni opredelila do dejstva, da sprejem ponudbe pri prodaji po ZKZ pomeni, da je s trenutkom, ko upravna enota sprejme izjavo o sprejemu ponudbe, pravni posel sklenjen pod odložnim pogojem odobritve tega pravnega posla s strani upravne enote, kot je to pojasnilo Vrhovno sodišče RS v zgoraj citiranem načelnem pravnem mnenju. Četudi sta tožnika ponudbo MORS sprejela in sta bila torej s trenutkom, ko je prvostopenjski organ sprejel njuni izjavi o sprejemu ponudbe, tudi sklenjena pravna posla, tožena stranka o tem ni odločala, pač pa je njuna predloga za odobritev pravnega posla zavrgla. Tožena stranka te odločitve ni pojasnila, oziroma se v drugostopenjski odločbi zgolj sklicuje na določbo 129. člena ZUP, ne da bi razložila, kaj je imela s tem v mislih. Po tej določbi se namreč zahtevek stranke zavrže, če zadeva, na katero se vloga nanaša, ni upravna zadeva; če vložnik v vlogi ne uveljavlja kakšne svoje pravice ali pravne koristi oziroma, če po tem zakonu ne more biti stranka; če zahteva ni bila vložena v predpisanem roku; in če se o isti upravni zadevi že vodi upravni ali sodni postopek, ali je bilo o njej že pravnomočno odločeno, pa je stranka z odločbo pridobila kakšne pravice, ali so ji bile naložene kakšne obveznosti, enako pa tudi če je bila izdana zavrnilna odločba in se dejansko stanje ali pravna podlaga, na katero se opira zahtevek, ni spremenilo. Kaj od navedenega naj bi bilo pravna podlaga za izdajo izpodbijanega sklepa, iz obrazložitve izpodbijanega akta ni mogoče razbrati in odločitve zato ni mogoče preizkusiti.

40Glede na vse navedeno sodišče povzema, da tožena stranka odločitve ni obrazložila tako, da bi jo bilo mogoče preizkusiti. Po določbi 214. člena ZUP mora namreč obrazložitev odločbe obsegati: razložitev zahtevkov strank in njihove navedbe o dejstvih; ugotovljeno dejansko stanje in dokaze, na katere je le-to oprto; razloge, odločilne za presojo posameznih dokazov; navedbo določb predpisov, na katere se opira odločba; razloge, ki glede na ugotovljeno dejansko stanje narekujejo takšno odločbo; in razloge, zaradi katerih ni bilo ugodeno kakšnemu zahtevku strank. Ker obrazložitev izpodbijanega akta ne sledi tej zakonski zahtevi, kar vse je pojasnjeno v prejšnjih točkah te obrazložitve, sodišče ugotavlja, da odločitve ni mogoče preizkusiti, kar je bistvena kršitev odločb postopka (7. točka drugega odstavka 237. člena ZUP). Sodišče je zato tožbama tožnikov ugodilo, izpodbijani akt na podlagi 3. točke prvega odstavka 64. člena ZUS-1 odpravilo ter zadevo vrnilo prvostopenjskemu organu v ponovni postopek (tretji odstavek 64. člena ZUS-1). V ponovljenem postopku bo morala tožena stranka ugotovljene pomanjkljivosti odpraviti, pri tem pa je vezana na pravno mnenje sodišča glede uporabe določb ZKZ (četrti odstavek 64. člena ZUS-1). Ker je sodišče izpodbijano odločbo odpravilo zaradi bistvenih kršitev določb postopka, se do ostalih tožbenih navedb in navedb stranke z interesom (zlasti o tem ali imata tožnika predkupno pravico) ni opredeljevalo.

41Sodišče je odločitev o zadevi sprejelo brez glavne obravnave, saj temelji na dokazih, ki so bili že izvedeni v postopku izdaje izpodbijane odločbe (drugi odstavek 51. člena ZUS-1), tožnika sta na teh dokazih utemeljevala svoji tožbi, oziroma tožena stranka in stranka z interesom odgovora nanju, pravna stališča, na katera se sklicujejo stranke, pa ne pomenijo dejstev, ki se dokazujejo v sodnem postopku.

K točki III izreka:

42Ker je sodišče tožbi ugodilo in izpodbijani upravni akt odpravilo, sta tožnika po določbi 3. odstavka 25. člena ZUS-1 upravičena do povračila stroškov postopka. Te stroške je sodišče, skladno z določbo 3. člena Pravilnika o povrnitvi stroškov tožniku v upravnem sporu, odmerilo vsakemu tožniku v pavšalnem znesku 347,70 EUR (285,00 EUR in 22 % DDV), glede na to, da je bila zadeva rešena na seji, tožnika A.A. pa je zastopala odvetnica in tožnico B.B. odvetniška družba.

K točki IV izreka:

43Odločitev o stroških postopka, ki jih je priglasil C.C. kot stranka z interesom, je sodišče sprejelo na podlagi določb Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) v zvezi s prvim odstavkom 22. člena ZUS-1, ker ZUS-1 ne ureja vprašanja povrnitve stroškov strank z interesom. Sodišče je pri odločanju smiselno upoštevalo določbo prvega odstavka 154. člena ZPP, po kateri mora stranka, ki v pravdi ne uspe, nasprotni strani in njenemu intervenientu povrniti stroške. Ker bil C.C. kot stranka z interesom na strani tožene stranke, ki v postopku ni uspela, njegova zahteva za povrnitev stroškov ni utemeljena in jo je zato sodišče zavrnilo.