23. člen ZKZ

Pogoji iz prvega odstavka 367. a člena ZPP niso izpolnjeni.

Dejstvo, da je določeno zemljišče s prostorskim načrtom uvrščeno med kmetijsko zemljišče, prevlada nad pogojem, da je zemljišče tudi dejansko primerno za kmetijsko pridelavo.

Iz določb ZKZ izhaja, da predkupna pravica, ki jo ima kateri od zainteresiranih kupcev kmetijskega zemljišča po 1. točki prvega odstavka 23. člena ZKZ, torej kot solastnik kmetijskega zemljišča, ki se prodaja, izključuje predkupna upravičenja po nadaljnjih določbah tega člena, na katere se smiselno sklicuje tožnik, ki pa s tem ne more uspeti. Za predkupnega upravičenca po 1. točki prvega odstavka 23. člena ZKZ je mogoče šteti le tistega sprejemnika ponudbe, ki pogoje za predkupno upravičenje na tej podlagi izpolnjuje kot solastnik pri vseh kmetijskih zemljiščih, ki so predmet prodaje v paketu, tožnik pa solastništva na vseh v paketu prodajanih kmetijskih zemljiščih ni uspel izkazati, saj je bilo v upravnem postopku ugotovljeno, da ni solastnik kmetijskih zemljišč s parc. št. 691 in 694, česar niti v upravnem sporu ne prereka.

Revizija se dopusti glede vprašanja: Ali je pravilno stališče Upravnega sodišča, da ima kupka, v korist katere je bila izdana odločba upravne enote, kot kmet mejaš prednost pri nakupu nepremičnin, ki se prodajajo po ponudbi prodajalke, iz razloga, ker je navedena kmet mejaš pri dveh sklopih nepremičnin, ki se prodajajo, v primerjavi s tožnikom, ki je kmet mejaš le pri enem sklopu nepremičnin, tudi upoštevaje, da je prodajalka, ko je podala ponudbo, navedla, da se vse nepremičnine prodajajo kot celota ter da je prodajalka kot kupca izbrala tožnika?

Primarni tožbeni zahtevek tožencev na ugotovitev, da je bila z dnem pravnomočnosti odobritve pravnega posla (12. 9. 2020) po odločbi UE *** z dne 19. 8. 2020 sklenjena prodajna pogodba z vsebino, kot izhaja iz dogovora in aneksa, ni utemeljen, kot je pravilno zaključilo sodišče prve stopnje, saj je UE *** odobrila le pravni posel z vsebino, kot je izhajala iz oddane ponudbe za prodajo spornih nepremičnin, in ne z vsebino, kot izhaja iz dogovora in aneksa. Ker pogodba s takšno vsebino ni bila sklenjena, nista utemeljena niti oblikovalni zahtevek za znižanje kupnine niti zahtevek za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila. Sodišče druge stopnje soglaša z zaključkom sodišča prve stopnje, da bi bili predkupni upravičenci v primeru, če bi pravdni stranki sklenili prodajno pogodbo pod pogoji, izhajajočimi iz dogovora in aneksa in ne pod pogoji, določenimi v ponudbi, ki jo je tožnica podala na oglasno desko UE ***, izigrani, saj bi tožnica tožencema prodala sporne nepremičnine (kmetijska in stavbna zemljišča so se prodajala v paketu in se lahko pogodba sklepa le za vsa zemljišča skupaj, pod enakimi pogoji) pod ugodnejšimi pogoji, kot morebitnim predkupnim upravičencem, ki b

Izjava po 4. alineji prvega odstavka 24. člena ZKZ ne pomeni samo formalnosti, ampak vsebuje (mora vsebovati) navedbe konkretnih okoliščin, ki izkazujejo izpolnjevanje pogojev in jih je mogoče tudi preizkusiti, in sicer da bo sprejemnik ponudbe sam ali s pomočjo drugih obdeloval kmetijska zemljišča, za katera izkaže, da jih bo pridobil, da bo iz kmetijske dejavnosti na teh zemljiščih pridobival pomemben del dohodka in da izpolnjuje pogoje glede usposobljenosti iz tretjega odstavka tega člena. S to izjavo sprejemnik ponudbe zatrjuje obstoj določenih dejstev in okoliščin, ki iz izjave, da uveljavlja predkupno pravico kot "drug kmet", ne izhajajo. V zakonu ni podlage za to, da bi upravni organ v postopku odločanja o odobritvi pravnega posla izjavo sprejemnika ponudbe, da uveljavlja predkupno pravico kot "drug kmet" (torej po 4. točki prvega odstavka 23. člena ZKZ) štel tudi kot izjavo po 4. alineji prvega odstavka 24. člena ZKZ. Iz izjave da uveljavlja predkupno pravico kot "drug kmet" (in ne npr. kot solastnik, mejaš ali zakupnik), ne glede na to, ali gre pri tem dejansko samo za označitev rubrike na obrazcu, namreč ni razvidno, na kateri podlagi oziroma katere pogoje iz prv

Revizija se dopusti glede vprašanja: Ali je Upravno sodišče v izpodbijani sodbi zmotno uporabilo materialno pravo s tem, ko je zavzelo stališče, da se v skladu s četrtim odstavkom 23. člena ZKZ, v primeru ko nihče od predkupnih upravičencev ne uveljavlja predkupne pravice, prodajalec ne more odločiti, ali bo kmetijsko zemljišče prodal ali ne?

Sodišče je glede pravilne uporabe materialnega prava izpostavilo, da so predmet prodaje parcele, ki ne tvorijo enega zaokroženega kompleksa, temveč dva med seboj ločena zaokrožena kompleksa. Takšna prodaja ni v nasprotju z veljavno zakonodajo in sodno prakso, vendar pa je zaradi prostorske ločenosti parcel pogoj "kmet mejaš" potrebno presojati za vsak zaokrožen kompleks posebej, saj je le na ta način možno uresničiti namen zakonske ureditve predkupnih upravičencev, to je zaokroženost zemljišč in smotrno gospodarjenje, za kar je dolžan skrbeti upravni organ po uradni dolžnosti. V ospredju predkupne pravice je varstvo pridelovalne funkcije teh zemljišč, kar ni nujno povezano z zaokroževanjem kmetijskih gospodarstev in posledično zagotavljanjem lažje in bolj ekonomične obdelave, vendar pa je ravno ta vidik poudarjen pri enem od predkupnih upravičencev, to pa je ravno kmet mejaš, ki ima zaradi te lastnosti prednost pri nakupu pred drugim kmetom. Z vidika uveljavljanja predkupne pravice kmeta mejaša je treba šteti, da je predkupna pravica uzakonjena in namen ZKZ dosežen, ko kmetijsko zemljišče pridobi v last tisti, ki je s svojimi zemljišči fizično povezan s prodajanim zemljišč

ZKZ v 23. členu (prvi odstavek) na prvo mesto med predkupnimi upravičenci uvršča solastnika zemljišča, kar sta tako tožnica kot prva stranka z interesom. To pomeni, da po tej zakonski določbi nihče od njiju ne more uveljavljati svoje predkupne pravice pred drugim. V drugem odstavku istega člena ZKZ predpisuje pravila za določitev vrstnega reda med kmeti, ki so v skladu s prvim odstavkom uvrščeni na isto mesto, vendar se ta določba smiselno lahko nanaša le na primere iz 2. in 4. točke prvega odstavka, v katerih status kmeta že sam po sebi pomeni okoliščino za določitev vrstnega reda med predkupnimi upravičenci. Drugačna razlaga bi pripeljala do očitno nesmiselne situacije, ko bi bilo mogoče pravila iz drugega odstavka 23. člena ZKZ uporabiti le za nekatere predkupne upravičence na istem mestu (kmete), za druge pa ne. Zakon torej ne daje podlage za neposredno uporabo teh pravil v primerih, kot je obravnavani. Iz načelnega pravnega mnenje z dne 6. 4. 2012 izhaja, da pristojna upravna enota z odločbo odobri le enega od pogojno sklenjenih pravnih poslov. Kadar ima glede na določbo 23. člena ZKZ več sprejemnikov ponudbe predkupno pravico enakega vrstnega reda, upravna enota pozo

Predlog se zavrne.

Revizija se dopusti glede vprašanja: Ali je mogoče za kmeta iz 2. točke prvega odstavka 23. člena ZKZ šteti tudi kmeta, ki je lastnik zemljišča, ki je opredeljeno kot stavbno zemljišče in meji na stavbni del zemljišča, ki se prodaja kot celota, ki je v ostalem delu opredeljeno kot kmetijsko zemljišče?

Revizija se dopusti glede vprašanja: Kdaj (oziroma do kdaj) mora oseba, ki sprejema ponudbo za prodajo kmetijskega zemljišča, podati izjavo iz četrte alineje prvega odstavka 24. člena ZKZ, da pridobi status predkupnega upravičenca iz 23. člena ZKZ?

Prvostopenjski organ bi moral po ugotovitvi, da tožnik ne izpolnjuje pogoja iz prve alineje prvega odstavka 24. člena ZKZ (ker ne izpolnjuje dohodkovnega cenzusa), glede na siceršnjo vsebino tožnikovih navedb njegov status kmeta presojati še po četrti elineji prvega odstavka 24. člena ZKZ oziroma, če bi ocenil, da je njegova izjava nejasna, tožnika v skladu z 9. členom ZUP pozvati k dodatni izjasnitvi. Organ je tudi ob upoštevanju načela varstva koristi strank tem dolžan pomagati, da pravice učinkovito zavarujejo oziroma jih uveljavijo. Glede na dejstvo, da je tožnik uveljavljal predkupno pravico kot drug kmet, je dolžnost organa, da opozori stranko, da lahko uveljavi svoje pravice - tudi tako, da poda izjavo po četrti alineji prvega odstavka 24. člena ZKZ.

Predlog se zavrne.

Pri prometu s kmetijskimi zemljišči ni odločilna dejanska, ampak je relevantna namenska raba, ki se v skladu z usmeritvami iz prostorskih strateških aktov določi v prostorskih načrtih glede na fizične lastnosti prostora in predvideno rabo. Namen predkupne pravice v korist kmeta, katerega zemljišče meji na zemljišče, ki se prodaja, je torej v zaokroževanju kmetijskih zemljišč zaradi izboljševanja pridelovalnega potenciala. Če je mejno zemljišče po namembnosti stavbno zemljišče, pa tega namena ni mogoče doseči, saj stavbno zemljišče ni namenjeno obdelovanju oziroma pridelavi hrane. Vrstni red predkupne pravice ne more biti odvisen od okoliščine, ali nakup ponujenega zemljišča privede do zaokroževanja kmetijskih gospodarstev že iz razloga, ker pojem kmetijsko gospodarstvo ni v ničemer povezan z mejnimi zemljišči oziroma s prostorskim zaokroževanjem zemljišč. Pomeni namreč vse enote, ki se uporabljajo za kmetijske dejavnosti in s katerimi upravlja nosilec ali nosilka kmetijskega gospodarstva.

Pravilno je stališče organa, da kolikor sta tožnika nastopala kot skupna sprejemnika ponudbe, da bi morala oba izpolnjevati pogoj predkupnega upravičenca, da bi se lahko predkupno upravičenje po vrstnem redu določenem v prvem odstavku 23. člena ZKZ upoštevalo. Res navedeno kot pogoj ni zapisano v nobenem predpisu, izhaja pa iz jezikovne razlage določbe 23. člena ZKZ, torej da je predkupno upravičenje vezano na osebo, ki ga uveljavlja in namenske razlage določbe, ki je izpeljana iz namena ZKZ, ki je v tem, da imajo prednost pri nakupu kmetijskega zemljišča tisti za katere se predvideva, da jih bodo uporabljali v skladu z njihovim namenom, to pa so predkupni upravičenci.

Država kot prodajalec je dolžna, da v primeru enakega vrstnega reda med kmeti, kupca določi na podlagi javne dražbe. O statusu kmeta je bilo odločeno kot o predhodnem vprašanju. Tožnik zaradi tega dejstva ni prikrajšan za sodno varstvo, saj sodišče tožbo vsebinsko obravnava in presoja tudi, ali je organ pravilno ugotovil, da ima B. B. status kmeta mejaša, katerega vrstni red predkupne pravice je enak tožnikovemu.

Zakonske določbe glede prodaje kmetijskega zemljišča so prisilne narave, zato ima njihovo neupoštevanje za posledico ničnost posla. Toženec se je zahtevku na izstavitev zemljiškoknjižne listine uprl z ugovorom sočasne izpolnitve, ker tožnik ni plačal celotne kupnine. Gre za enega od materialnopravnih ugovorov, ki vplivajo na utemeljenost tožbenega zahtevka. V dvostranskih pogodbah ni nobena stranka dolžna izpolniti svoje obveznosti, če druga stranka ne izpolni ali ni pripravljena sočasno izpolniti svoje obveznosti, razen če je dogovorjeno ali z zakonom določeno kaj drugega ali če kaj drugega izhaja iz narave posla. Če na sodišču ena stranka ugovarja, da ni dolžna izpolniti svoje obveznosti, dokler tudi druga stranka ne izpolni svoje, ji sodišče naloži, da mora izpolniti svojo obveznost takrat, ko jo izpolni tudi druga stranka (101. člen OZ). V konkretnem primeru toženec ni dolžan izročiti tožniku zemljiškoknjižnega dovolila za vpis lastninske pravice, dokler tožnik v celoti ne bo izpolnil svoje pogodbene obveznosti.

Revizija se dopusti glede vprašanja: Ali je v skladu z Ustavo RS zakonska ureditev oziroma razlaga 84. člena Zakona o ohranjanju narave v zvezi s 23. členom Zakona o kmetijskih zemljiščih, po kateri naj bi predkupna pravica lokalne skupnosti pri nakupu zemljišč na zavarovanih območjih, za katere je sprejela akt o zavarovanju, izključevala predkupno pravico solastnika teh nepremičnin?

Center za socialno delo mora v skladu z 248. členom DZ (oziroma 191. členom ZZZDR) dati dovoljenje za odtujitev varovančevih kmetijskih zemljišč, gozdov ali kmetij že pred predložitvijo ponudbe upravni enoti v skladu z 20. členom ZKZ. Dovoljenje za prodajo, četudi konkretnemu kupcu, pomeni v postopku prodaje kmetijskega zemljišča po 20. do 23.a členu ZKZ splošno dovoljenje za predložitev prodajne ponudbe upravni enoti.