21. člen ZKZ

Pogoji iz prvega odstavka 367. a člena ZPP niso izpolnjeni.

Revidentka s pavšalnimi in neizkazanimi navedbami, da ji zaradi prenosa lastninske pravice na spornem zemljišču z druge na prvo stranko z interesom lahko nastane težko popravljiva škoda, ni izkazala konkretne in težko popravljive škode. Podana ni že neposredna zveza med učinkovanjem odločbe prvostopenjskega upravnega organa o odobritvi pravnega posla, sklenjenega med prvo in drugo stranko z interesom, ter zatrjevano škodo, to je prenosom lastninske pravice na spornem zemljišču z druge na prvo stranko z interesom. Po tretjem odstavku 21. člena ZKZ je namreč, ko upravna enota prejme izjavo o sprejemu ponudbe na način, kot je določeno v prvem odstavku 21. člena ZKZ, (zavezovalni) pravni posel res sklenjen pod odložnim pogojem odobritve s strani upravne enote. Vendar pa se za pridobitev lastninske pravice na nepremičnini s pravnim poslom zahteva (še) vpis v zemljiško knjigo, ki pa se opravi na podlagi listine, ki vsebuje zemljiškoknjižno dovolilo (49. člen SPZ), to je z razpolagalnim pravnim poslom. Da bi prva stranka z interesom s tako listino za vpis v zemljiško knjigo že razpolagala, pa revidentka niti ne trdi. Prav tako ne trdi, da v primeru uspeha z revizijo ne bi imela možnost

Šteje se, da je pravni posel sklenjen pod odložnim pogojem odobritve s strani upravne enote od trenutka, ko upravna enota prejme izjavo sprejemnika ponudbe z najboljšim vrstnim redom. Ponudba za prodajo kmetijskega zemljišča, dana na podlagi 20. člena ZKZ, je v razmerju do predkupnih upravičencev iz 23. člena ZKZ zavezujoča in ponudnik vezanosti nanjo ne more izključiti na način iz prvega odstavka 25. člena Obligacijskega zakonika (OZ).

Predlog se zavrne.

Če prodajalec tedaj, ko je dal ponudbo po ZKZ, ni izkazal, da predkupni upravičenec po ZON predkupne pravice ni uveljavljal, je dolžna upravna enota pred odobritvijo pravnega posla stranke pozvati, naj o tem predložijo dokazilo. Ni pa upravna enota pooblaščena, da namesto lastnika izvede postopek po ZON. Toženka zaradi zmotne uporabe predpisa pravno relevantnih dejstev, tj. ali je ponudbo po ZON dal lastnik zemljišč ali pa je bil pri tem dejanju neupravičeno zastopan in dejanja neupravičenega zastopnika kasneje ni odobril, ni ugotavljala. Zmotno je štela, da to ni pomembno.

Pravilno je stališče organa, da kolikor sta tožnika nastopala kot skupna sprejemnika ponudbe, da bi morala oba izpolnjevati pogoj predkupnega upravičenca, da bi se lahko predkupno upravičenje po vrstnem redu določenem v prvem odstavku 23. člena ZKZ upoštevalo. Res navedeno kot pogoj ni zapisano v nobenem predpisu, izhaja pa iz jezikovne razlage določbe 23. člena ZKZ, torej da je predkupno upravičenje vezano na osebo, ki ga uveljavlja in namenske razlage določbe, ki je izpeljana iz namena ZKZ, ki je v tem, da imajo prednost pri nakupu kmetijskega zemljišča tisti za katere se predvideva, da jih bodo uporabljali v skladu z njihovim namenom, to pa so predkupni upravičenci.

Čeprav se prvostopenjski organ tako v uvodu kot v obrazložitvi izpodbijanega sklepa sklicuje na prvi odstavek 129. člena ZUP, pa izreka izpodbijanega sklepa ni oblikoval temu ustrezno tako, da bi z njim zavrgel tožnikovo zahtevo oziroma vlogo za odobritev pravnega posla, temveč je v izreku sklepa navedeno, da se zavrže pravni posel. Za takšen izrek pa v opisani zakonski ureditvi ni podlage.

Zakonske določbe glede prodaje kmetijskega zemljišča so prisilne narave, zato ima njihovo neupoštevanje za posledico ničnost posla. Toženec se je zahtevku na izstavitev zemljiškoknjižne listine uprl z ugovorom sočasne izpolnitve, ker tožnik ni plačal celotne kupnine. Gre za enega od materialnopravnih ugovorov, ki vplivajo na utemeljenost tožbenega zahtevka. V dvostranskih pogodbah ni nobena stranka dolžna izpolniti svoje obveznosti, če druga stranka ne izpolni ali ni pripravljena sočasno izpolniti svoje obveznosti, razen če je dogovorjeno ali z zakonom določeno kaj drugega ali če kaj drugega izhaja iz narave posla. Če na sodišču ena stranka ugovarja, da ni dolžna izpolniti svoje obveznosti, dokler tudi druga stranka ne izpolni svoje, ji sodišče naloži, da mora izpolniti svojo obveznost takrat, ko jo izpolni tudi druga stranka (101. člen OZ). V konkretnem primeru toženec ni dolžan izročiti tožniku zemljiškoknjižnega dovolila za vpis lastninske pravice, dokler tožnik v celoti ne bo izpolnil svoje pogodbene obveznosti.

Center za socialno delo mora v skladu z 248. členom DZ (oziroma 191. členom ZZZDR) dati dovoljenje za odtujitev varovančevih kmetijskih zemljišč, gozdov ali kmetij že pred predložitvijo ponudbe upravni enoti v skladu z 20. členom ZKZ. Dovoljenje za prodajo, četudi konkretnemu kupcu, pomeni v postopku prodaje kmetijskega zemljišča po 20. do 23.a členu ZKZ splošno dovoljenje za predložitev prodajne ponudbe upravni enoti.

Če je bil postopek prekinjen zaradi predhodnega vprašanja, se nadaljuje, ko je to vprašanje pravnomočno rešeno na matičnem področju ali ko sodišče spozna, da ni več razloga, da bi čakalo na konec postopka (prim. drugi odstavek 208. člena ZPP). Izpodbijana presoja, da so podani pogoji za nadaljevanje postopka, ima podlago v ugotovitvi, da tožnica odločitve o zavrženju zahteve za odobritev pravnega posla ni izpodbijala v upravnem sporu, zato je zanjo postala pravnomočna. Pritožbeno sodišče pritrjuje takšni presoji.

Rok za vložitev vloge za odobritev pravnega posla je zakonski rok. V upravnosodni praksi (prim. sodbi Upravnega sodišča III U 193/2017 z dne 10. 1. 2019 in I U 2551/2018 z dne 12. 12. 2019) pa je že zavzeto tudi stališče, da obvestilo upravne enote o tem, kdo je sprejel ponudbo, v ničemer ne vpliva na tek roka za vložitev vloge za odobritev pravnega posla. Pri omenjenem obvestilu gre zgolj za informacijo, ki jo upravna enota poda vsem sprejemnikom ponudbe, ki so ponudbo sprejeli pravočasno, ter predvsem prodajalcu.

Upravni organ v postopku odobritve pravnega posla v okviru določb ZKZ in ZG odloča o odobritvi pravnega posla v obsegu, kolikor se ta nanaša na kmetijsko zemljišče in gozd. Vendar to ne pomeni, da prodajalec skupaj s kmetijskim in gozdnim zemljiščem ne sme prodajati še stavbnega zemljišča. Vsebina ponudbe je namreč v domeni prodajalca. Gre za izraz volje prodajalca in pomeni le, da se je prodajalec odločil, da tudi zemljišče, ki je sicer stavbno, prednostno ponudi predkupnim upravičencem po ZKZ. To pa ni nezakonito, saj ZKZ prodajalca pri svobodi sklepanja pogodbenih razmerij omejuje le pri prodaji kmetijskega zemljišča, kmetije ali gozda. Pogojevanje nakupa kmetijskega zemljišča skupaj s stavbnim in s tem pogoj ponudbe, da se zemljišča prodajajo skupaj, v paketu, tudi ni v nasprotju z ZKZ. Plačilo varščine je bilo bistven pogoj za veljavnost sprejema ponudbe. Da je stranka z interesom A. A. varščino plačal in to ob sprejemu ponudbe, ni sporno, torej je stranka z interesom A. A. ta pogoj (ki je glede na vsebino ponudbe res bistven) izpolnil. Ker pa je zahtevano potrdilo posredoval v še odprtem roku za sprejem ponudbe, je tudi po presoji sodišča šteti, da s

Za presojo statusa zemljišča v postopku odobritve pravnega posla je ključna namenska raba, določena v prostorskih aktih, saj bi drugačna razlaga, kot je večkrat izpostavilo že Vrhovno sodišče RS, lahko omogočila lastniku, da se izogne uporabi prisilnih določb ZKZ, predvsem pa bi tudi nujno vodila do arbitrarnosti pri odločanju upravnih organov o tem, katera zemljišča, ki so v prostorskem aktu opredeljena kot kmetijska, je šteti kot taka, katera pa so zaradi svoje nekmetijske rabe izgubila takšen status, s čimer bi se izvotlil pomen specialne ureditve prometa s kmetijskimi zemljišči po ZKZ, ki imajo podlago v drugem odstavku 71. člena Ustave.

Sodišče prve stopnje je pravilno presodilo, da gre v danem primeru za navidezno pogodbo, ki dejansko prikriva kupoprodajno pogodbo, ki v skladu s 50. členom OZ nima učinka med pogodbenima strankama.

S sprejemom ponudbe je pogodba o prodaji zadevnega zemljišča sklenjena pod odložnim pogojem odobritve s strani upravne enote. Ker je prizadeta stranka v času teka roka za sprejem ponudbe obvestila upravno enoto o sprejemu ponudbe za zadevno zemljišče, se šteje, da je s trenutkom, ko je upravna enota prejela njeno izjavo o sprejemu ponudbe, pogodba med strankama sklenjena pod odložnim pogojem odobritve s strani upravne enote. Tako ponudba, dana na podlagi določb ZKZ (javna objava ponudbe), ponudnika veže ves čas do izteka roka sprejema ponudbe in ponudnik svoje vezanosti na ponudbo ne more izključiti, kadar je ponudba v roku za sprejem ponudbe tudi sprejeta. Zato tožnikov umik ponudbe po tem trenutku nima pravnih učinkov in je iz izpodbijanim akotm pravilno zavržen.

V postopku prodaje kmetijskih zemljišč velja stroga obličnost, ima pri določanju vsebine ponudbe in sprejema ponudbe vodilno vlogo teorija izjave, v skladu s katero se upošteva le tisto, kar je izjavljeno na predpisan oziroma dogovorjen način. Tožnik v konkretnem primeru v okviru ponudbe ni izjavil, da prodaja le vse parcele skupaj, pač pa iz njegove ponudbe izhaja, da je mogoč tudi nakup zgolj posameznih parcel. Zgolj tako izjavljena ponudbena volja je relavantna z vidika predmetnega upravnega postopka, dodatnih pojasnil tožnika, pa upravni organ ni smel upoštevati.

Predmet tožbenega zahtevka, oblikovan po pozivu sodišča, podanem v okviru materialnoprocesnega vodstva, je ustrezno in določno opredeljen, zato tudi ni podlage za zavrženje tožbe. Glasi se na naložitev notarsko overjenega zemljiškoknjižnega dovolila toženi stranki, s čimer je tožeča stranka primerno zasledovala pravno varstvo po pridobitvi perfektne listine za vknjižbo lastninske pravice na v pogodbi določeni nepremičnini, to je po overitvi toženčevega podpisa na zemljiškoknjižnem dovolilu. Tožeča stranka namreč s takšno perfektno listino ne razpolaga.

ZKZ je s tem, ko je določil, da se promet s kmetijskimi zemljišči vedno opravi po tem zakonu, razen če ni glede predkupne pravice z drugim zakonom določeno drugače, dopustil, da se v primerih, ko zakonodajalec določi drug cilj in za ta namen določi predkupno pravico, ki ima prednost pred predkupno pravico, določeno v ZKZ, upošteva slednje. Tak drug predpis, ki posega na področje prometa s kmetijskimi zemljišči, je tudi ZON, saj ta določa predkupno pravico ustanovitelja zavarovanega območja ne glede na določbe drugih zakonov, ki urejajo predkupno pravico na kmetijskih, gozdnih in vodnih zemljiščih.

Ali je nastal pravni posel med toženko in zakoncema A., za odločitev v tej zadevi ni pomembno. Pomembno ni niti dejstvo, da tega posla upravni organ (UE) ni odobril, enako velja za okoliščino, ali sta bila zakonca A. predkupna upravičenca po ZKZ in ZG in ali sta sprejela ponudbo toženke. Tako tudi ni pomembno, ali so bila navedena dejstva med strankama nesporna. Pomembno je dejstvo, da je ponudbo kot predkupna upravičenka sprejela tožnica in da je bil posel med pravdnima strankama s strani UE odobren. Tožnica očita sodišču prve stopnje, da ni razkrilo točnih številk judikatov, iz katerih naj bi izhajalo, da se tudi pri presoji tako sklenjenih pravnih poslov uporabljajo ostale določbe obligacijskega prava, razen tistih, katerih izključenost izhaja iz narave stvari. Takšen manjko ne predstavlja bistvene kršitve določb pravdnega postopka, saj tožnici s tem ni bila odvzeta pravica do izjave niti nima za posledico nepravilnost ali nezakonitost odločbe. Enako kot sodišču je tudi njej omogočen dostop do baze sodne prakse, tožnica je imela možnost, da se do vseh vidikov spora (tako dejanskih kot pravnih) na prvi stopnji opredeli.

Predmet odobritve po določbah ZKZ je v civilnopravnem smislu že sklenjen zavezovalni posel (22. člen ZKZ), odobritev upravnega organa pa je eden od (dodatnih) pogojev za njegov veljaven nastanek zavezovalnega pravnega posla. V postopku za njeno izdajo pa se obravnavajo za to predvidena vsebinska vprašanja (tretji odstavek 19. člena ZKZ), ki se nanašajo na pogoje za veljavnost že sklenjenega pravnega posla. Upravni organ tako v postopku po 22. členu ZKZ lahko odobri le pravni posel, ki je bil veljaven že ob njegovi sklenitvi. Odobritev pravnega posla zato pomeni le ugotovitev o izpolnjenosti predpisanih pogojev za veljavnost zavezovalnega pravnega posla. Odobritev ne pomeni (tudi) ugotovitve, da so izpolnjeni drugi pogoji za njegovo veljavnost, niti da ima prodajalec razpolagalno upravičenje, ki je potrebno za veljaven prenos lastninske pravice.