17. člen ZKZ

Dejstvo, da je določeno zemljišče s prostorskim načrtom uvrščeno med kmetijsko zemljišče, prevlada nad pogojem, da je zemljišče tudi dejansko primerno za kmetijsko pridelavo.

Za pritožbo ni sporno, da ima tožnik prednostno pravico do nakupa spornega solastniškega deleža kot lastnik sosednjih gozdnih zemljišč in da je za ta nakup zainteresiran. S prikrito prodajo (navidezno darilno pogodbo) je bila kršena njegova predkupna pravica v zvezi s to nepremičnino. Izbrisna tožba je namenjena odpravi materialno pravno neveljavne vknjižbe, uveljavlja pa jo lahko, poleg ostalih upravičencev, tudi tisti, čigar obligacijska pravica v zvezi z nepremičnino je bila zaradi te vknjižbe kršena. Tožnik kot predkupni upravičenec je aktivno legitimiran za vložite izbrisne tožbe. Prav tako je podan njegov interes, kot splošna predpostavka vsake tožbe. V zvezi s tem je bistveno, da bo z vzpostavitvijo prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja preprečil prenos nepremičnine mimo prisilnih zakonskih določb, ob morebitni novi prodaji po določbah ZG in ZKZ pa bo lahko uveljavljal svojo predkupno pravico.

Prvostopenjski organ bi moral v nastali situaciji (ko je bilo ugotovljeno, da je bilo na ustni obravnavi predloženo mnenje KSS za leto 2020 namesto za leto 2019, A. A. pa je po že zaključeni obravnavi podajala dodatne navedbe, s katerimi je utemeljevala svoj zahtevek) bodisi ponovno začeti ustno obravnavo in na njej v navzočnosti strank izvesti te nove dokaze, do katerih bi se lahko vse stranke opredelile ter jim nato predstaviti svoje zaključke, bodisi stranke s svojimi zaključki seznaniti pisno in jim dati možnost, da se o njih izjavijo, nato pa jih še pred izdajo odločbe seznaniti s svojimi ugotovitvami. Namesto tega je prvostopenjski organ tožniku zgolj vročil izjavo A. A. in mnenje KSS za leto 2019, ni pa ga seznanil s svojimi stališči, ki jih je oblikoval po tem, ko je pridobil te dokaze. Ne zadostuje torej, da je prvostopenjski organ svoja stališča predstavil na opravljeni ustni obravnavi. Ker je po zaključeni obravnavi dodatno pridobival dokaze (mnenje KSS za leto 2019 in izjavo A. A.), na katerih je tudi utemeljil izpodbijano odločitev (predvsem na izjavi A. A. z dne 7. 8. 2020), bi namreč moral strankam svoja stališča, ki jih je oblikoval tudi ob upoštevanju teh dokazo

Povedano drugače stvar upravnega organa torej je, da v upravnem postopku odobritve presodi, ali listina o priznanju izvirne pridobitve lastninske pravice s priposestvovanjem temelji na v zakonu določenih dejanskih okoliščinah, katerih prava posledica je izvirna pridobitev lastninske pravice s priposestvovanjem (43. člen SPZ) oziroma ali listina po vsebini ne predstavlja pravnega temelja za pravno poslovno pridobitev lastninske pravice v smislu 17. člena ZKZ. Tudi posadna listina, ki lahko izkazuje nastanek lastninske pravice s priposestvovanjem, če so za to izpolnjeni v 43. členu SPZ določeni pogoji, je potrebno predložiti v odobritev po določbah ZKZ, ne glede na to, ali je zapisana v obliki pogodbe ali kot zemljiškoknjižno dovolilo.

Predmet tožbenega zahtevka, oblikovan po pozivu sodišča, podanem v okviru materialnoprocesnega vodstva, je ustrezno in določno opredeljen, zato tudi ni podlage za zavrženje tožbe. Glasi se na naložitev notarsko overjenega zemljiškoknjižnega dovolila toženi stranki, s čimer je tožeča stranka primerno zasledovala pravno varstvo po pridobitvi perfektne listine za vknjižbo lastninske pravice na v pogodbi določeni nepremičnini, to je po overitvi toženčevega podpisa na zemljiškoknjižnem dovolilu. Tožeča stranka namreč s takšno perfektno listino ne razpolaga.

V primeru, da je določeno zemljišče opredeljeno v prostorskih aktih kot kmetijsko v skladu z določbo drugega odstavka 2. člena ZKZ, je treba, če je tako zemljišče predmet pogodbe oziroma pravnega posla, odobritev katerega se predlaga, šteti, da gre za kmetijsko zemljišče, za katero je potrebna odobritev upravnega organa, in to ne glede na njegovo dejansko rabo.

Upravna organa zgolj splošno povzemata posamezna stališča pravne doktrine (v zvezi z določbami 43., 27. in 28. člena SPZ), da je za pridobitev lastninske pravice s priposestvovanjem pogoj dobroverna lastniška posest, ki mora temeljiti na veljavnem pravnem naslovu, ki je podlaga za pridobitev lastninske pravice, da je dobroverni lastniški posestnik tisti, ki je v opravičljivi zmoti o tem, da je stvar njegova ipd., ne da bi utemeljila, zakaj ti pogoji v obravnavanem primeru niso izpolnjeni, oziroma kaj konkretno iz predloženih listin v zvezi s pogoji za pridobitev lastninske pravice s priposestvovanjem ne izhaja, pa bi moralo. Sodišče zaključuje, da je izpodbijana odločba obremenjena z absolutno bistveno kršitvijo določb postopka.

Presoja, ali gre za promet s kmetijskimi zemljišči oziroma gozdovi, je v pristojnosti upravne enote. Glede na navedeno in ob upoštevanju načela prirejenosti obeh postopkov, se zemljiškoknjižno sodišče v zemljiškoknjižnem postopku ne sme ukvarjati s presojo pravne kvalifikacije posla v dokončni in pravnomočni odločbi upravne enote. Glede na vsebino izdane odločbe upravne enote (vloga za odobritev pravnega posla je bila v delu, ki se nanaša na predmetne nepremičnine, zavržena), je razumeti, da sploh ne gre za prodajo, ki bi terjala bodisi odobritev upravne enote bodisi potrdilo, da takšno soglasje oziroma odobritev ni potrebna. Notar je v skladu z devetim odstavkom 64. člena Zakona o notariatu (ZN) dolžan upoštevati vsebino listine, kolikor predpis veže overitev podpisa na izpolnitev določenih pogojev. Le če bi iz potrdil izhajalo, da ima občina predkupno pravico, bi moral prodajalec ob overitvi prodajne pogodbe predložiti bodisi izjavo občine, da slednja ne sprejema ponudbe prodajalca ali dokazilo o tem, da je že preteklo 15 dni od njegove ponudbe in pisno ponudbo, ki jo je poslal nosilcu predkupne pravice.

Drži, da je pravni posel sklenjen pod odložnim pogojem odobritve s strani upravne enote (tretji odstavek 21. člena ZKZ). Toda tožnik je spregledal, da se pravni posel ne odobri, če promet ni potekal po postopku in na način, določen z ZKZ (druga alineja tretjega odstavka 19. člena ZKZ). Sodna praksa je že dlje časa enotna, da v postopku odobritve pravnega posla upravna enota (v določenih okoliščinah) le-tega preveri tudi po vsebini.

Glede na to, da je odobreni kupec solastnik treh parcel, ki mejijo na dve prodajani parceli, ter ob tem, da je prodajalec v ponudbi za prodajo kmetijskih zemljišč navedel vseh šest parcel skupaj ter določil za vse parcele, ki so predmet prodaje, enotno ceno (enotna ponudba), je odobreni kupec kot predkupni upravičenec na najvišjem mestu, to je pred tožnikom, ki ima status drugega kmeta.

Ravnanje toženke, ki je z uporabo pravila iz drugega odstavka 23. člena ZKZ prepustila izbiro ponudnika prodajalki, je torej materialnopravno pravilno. Pri tem je Vrhovno sodišče že presodilo tudi sorazmernost posega v lastninsko pravico, ki jo pomeni taka ureditev. Ugotovilo je, da institut predkupne pravice in vrstni red med več skupinami predkupnih upravičencev v ZKZ ne pomenita prekomernega posega v ustavno zagotovljeno lastninsko pravico (33. člen Ustave RS).

Iz ustaljene sodne prakse izhaja, da v primeru več parcel, ki se prodajajo skupaj (z eno ponudbo in z eno ceno), ki so prostorsko povezane oziroma tvorijo zaokrožen kompleks, zadošča, da potencialni kupec s svojimi zemljišči meji na eno oziroma nekatere izmed zemljišč v tem kompleksu. Pri tem pa ni odločilno, s koliko kilometri posamezni potencialni kupec meji na zemljišča, ki so predmet prodaje. Tožena stranka je v izpodbijani odločbi zgolj pavšalno, brez konkretne obrazložitve navedla, da nobeden od sprejemnikov ponudbe ne more izkazati višjega vrstnega reda (predkupne pravice) v primerjavi z drugim sprejemnikom, zato prodajalec odloči komu bo prodal ponujeno zemljišče. Pri tem pa ni obrazložila, kako in zakaj sta sprejemnika ponudbe v enakem vrstnem redu glede na zaokroženost zemljišč in prostorske ločenosti ter v posledici tega, kakšno je smotrnejše gospodarjenje. V tem delu izpodbijana odločba ni obrazložena, saj nima razlogov o odločilnih dejstvih.

V skladu s prvim odstavkom 23. člena ZKZ ima zakupnik prodajanega zemljišča prednost pred drugim kmetom, vendar pa B. B. ni izkazal, da ima predmetna zemljišča v zakupu. Med strankami sicer ni sporno, da B. B. predmetna zemljišča obdeluje, kar je na naroku potrdil tudi sam, ko je povedal, da jih obdeluje že 14 let. Vendar pa samo obdelovanje zemljišč še na zadošča za opredelitev pravnega razmerja kot zakupa. V skladu z določbami ZKZ se zakupna pogodba sklene v pisni obliki, drugače nima pravnega učinka (peti odstavek 26. člena ZKZ) in se vpiše v zemljiško knjigo ter zemljiški kataster (prvi odstavek 28. člena ZKZ)2. Glede na to, da iz sestavljenih izpiskov prodajanih zemljišč iz zemljiške knjige in zemljiškega katastra (ki se nahajajo v upravnem spisu) izhaja, da B. B. ni vpisan v zemljiško knjigo in zemljiški kataster kot zakupnik predmetnih zemljišč ter da s tožnikom ni sklenil pisne pogodbe o zakupu, sodišče ugotavlja, da se ga ne more šteti za zakupnika kmetijskih zemljišč v skladu s 23. členom ZKZ. Med strankami ni sporno, da imata B. B. in A. A. status kmeta in da sta oba uveljavljala predkupno pravico po 4. točki prvega odstavka 23. člena ZKZ. Ker sta bila uvrščena

Pravni posel pri prometu s kmetijskimi in gozdnimi zemljišči je sklenjen, ko kupec sprejme na oglasni deski oziroma portalu E-uprave objavljeno ponudbo, veljati pa prične, če ga odobri upravna enota. Iz izpodbijane odločbe izhaja, kar med strankama tudi ni sporno, da ponudba prodajalke ni bila objavljena na oglasni deski oziroma portalu E-uprave in da torej tožnik ni sprejel na ta način objavljene ponudbe. Glede na navedeno pa po presoji sodišča ne more zahtevati odobritve pravnega poslapo določbah ZKZ in je toženka pravilno uporabila drugo točko prvega odstavka 129. člena ZUP, ki določa, da organ najprej preizkusi zahtevo in jo s sklepom zavrže, če vložnik v vlogi ne uveljavlja kakšne svoje pravice ali pravne koristi oziroma, če po tem zakonu ne more biti stranka. Tega ne spremeni dejstvo, da je tožnik solastnik gozdnih parcel, ki jih je prodajalka ponudila v prodajo, saj pravni posli, ki se sklepajo izven določb ZG in ZKZ ne morejo biti predmet odobritve. Če gre torej za posel s kmetijskim zemljiščem ali gozdom, se lahko zahteva le odobritev tistega pravnega posla, ki je bil sklenjen tako, da je kupec sprejel na oglasni deski in portalu E-uprave objavljeno ponudbo.

Tožnik trdi, da predkupna pravica Republike Slovenije ne obstaja, kar bi, če bi mu bila omogočena udeležba v postopku, lahko dokazoval. Sodišče se strinja s tožnikom, da je v primeru, če ne gre za varovalne gozdove in gozdove s posebnim namenom in niti za kompleks gozdov, večji od 30 ha, upravna enota dolžna ravnati s ponudbo po tretjem odstavku 20. člena ZKZ, tj. ponudbo mora objaviti na oglasni deski in na enotnem državnem portalu E-uprave. Tako objavljeno ponudbo ima pravico sprejeti vsak interesent za nakup, ne glede na to, ali gre za predkupnega upravičenca. Glede na navedeno ima tožnik po presoji sodišča pravni interes za udeležbo v postopku, kajti če bi se ugotovilo, da predkupna pravica Republike Slovenije ne obstaja, bi morala biti ponudba, kot izhaja iz petega odstavka 47. člena GZ, objavljena, kar bi omogočilo, da bi jo lahko sprejel. Ali bi v tem primeru lahko uveljavljal predkupno pravico pred drugimi sprejemniki ponudbe v tem postopku niti ni bistveno, saj bi postalo relevantno šele, če bi se izkazalo, da Republika Slovenija nima predkupne pravice in bi bila zato ponudba sploh lahko objavljena. Za to, da je pravni interes tožnika izkazan, zadostuje, da je tož

Pri odločanju o odobritvi pravnega posla „paketne“ prodaje je treba oba zakona uporabiti sočasno. Hkratna uporaba ZKZ in ZG pri odobritvi pravnega posla „paketne“ prodaje kmetijskih zemljišč in gozda pomeni, da se mora uporabiti tako pravilo prednostnega vrstnega reda predkupnih upravičencev iz 23. člena ZKZ, kot tudi iz 47. člena ZG. Na tej podlagi mora pristojna upravna enota ugotoviti, katera od oseb, ki so ob sprejetju ponudbe uveljavljale predkupno pravico, je na podlagi navedenih materialno pravnih določb ZKZ upravičena do nakupa ponujenih kmetijskih zemljišč ter katera je na podlagi določb ZG upravičena do nakupa gozda iz navedene „paketne“ prodaje. Le če je upravičena oseba glede nakupa obeh vrst nepremičnin na navedeni pravni podlagi ista, je mogoče tak pravni posel odobriti skladno z zakonom, sicer pa je treba odobritev zavrniti z odločbo (drugi odstavek 22. člena ZKZ). V odsotnosti drugačne zakonske ureditve je to edini način, da je spoštovano tako pravilo iz ZKZ, kot tudi ZG, glede pogojev za odobritev pravnega posla ob enotni ponudbi in ob sprejetju ponudbe za obe vrsti nepremičnin.

ZKZ ne ureja vrstnega reda predkupnih upravičencev med solastniki kmetijskega zemljišča, zato bi utegnila priti v poštev (splošna) določba tretjega odstavka 66. člena SPZ, po kateri v primeru, če predkupno pravico uveljavlja hkrati več solastnikov, lahko vsak od njih uveljavlja predkupno pravico v sorazmerju s svojim idealnim deležem. Vendar pa te odsotnosti izrecne ureditve vrstnega reda predkupnih upravičencev po presoji sodišča še ni mogoče razlagati tako, kot da ZKZ tega področja sploh ne ureja. Za presojo, ali je posel predmet režima po ZKZ, pa je še posebej pomembna določba drugega odstavka 19. člena ZKZ, ki izčrpno našteva situacije, v katerih odobritev pravnega posla ni potrebna, in s tem smiselno določa meje pravnega režima, ki ga kot ena od bistvenih značilnosti opredeljuje prav ta odobritev. Med te izčrpno naštete situacije spada tudi pridobitev nepremičnine med solastniki, kadar je kmetijsko zemljišče (...) v lasti dveh ali več solastnikov, kadar pogodbo sklepajo vsi solastniki (točka c). Drugih izjem, ki bi se nanašale na solastništvo kmetijskega zemljišča, ZKZ ne omenja. To pomeni, da so vsi drugi pravni posli, čeprav so v njih udeleženi solastniki, predmet r

Določbe ZKZ urejajo izključno promet s kmetijskimi zemljišči, zato gre v razmerju do zakonov, ki urejajo promet z nepremičninami nasploh (OZ, SPZ), za specialno ureditev. To pomeni, da je treba v primerih, ki jih ZKZ kot specialni zakon ne ureja, uporabiti splošno ureditev. ZKZ ne ureja vrstnega reda predkupnih upravičencev med solastniki kmetijskega zemljišča, zato bi utegnila priti v poštev (splošna) določba tretjega odstavka 66. člena SPZ, po kateri v primeru, če predkupno pravico uveljavlja hkrati več solastnikov, lahko vsak od njih uveljavlja predkupno pravico v sorazmerju s svojim idealnim deležem. Vendar pa te odsotnosti izrecne ureditve vrstnega reda predkupnih upravičencev po presoji sodišča še ni mogoče razlagati tako, kot da ZKZ tega področja sploh ne ureja. Za presojo, ali je posel predmet režima po ZKZ, je še posebej pomembna določba drugega odstavka 19. člena ZKZ, ki izčrpno našteva situacije, v katerih odobritev pravnega posla ni potrebna, in s tem smiselno določa meje pravnega režima, ki ga kot ena od bistvenih značilnosti opredeljuje prav ta odobritev. Med te izčrpno naštete situacije spada tudi pridobitev nepremičnine med solastniki, kadar je kmetijsko ze

ZKZ ne ureja vrstnega reda predkupnih upravičencev med solastniki kmetijskega zemljišča, zato bi utegnila priti v poštev (splošna) določba tretjega odstavka 66. člena SPZ, po kateri v primeru, če predkupno pravico uveljavlja hkrati več solastnikov, lahko vsak od njih uveljavlja predkupno pravico v sorazmerju s svojim idealnim deležem. Vendar pa te odsotnosti izrecne ureditve vrstnega reda predkupnih upravičencev po presoji sodišča še ni mogoče razlagati tako, kot da ZKZ tega področja sploh ne ureja. Za presojo, ali je posel predmet režima po ZKZ, pa je še posebej pomembna določba drugega odstavka 19. člena ZKZ, ki izčrpno našteva situacije, v katerih odobritev pravnega posla ni potrebna, in s tem smiselno določa meje pravnega režima, ki ga kot ena od bistvenih značilnosti opredeljuje prav ta odobritev. Med te izčrpno naštete situacije spada tudi pridobitev nepremičnine med solastniki, kadar je kmetijsko zemljišče (...) v lasti dveh ali več solastnikov, kadar pogodbo sklepajo vsi solastniki (točka c). Drugih izjem, ki bi se nanašale na solastništvo kmetijskega zemljišča, ZKZ ne omenja. To pomeni, da so vsi drugi pravni posli, čeprav so v njih udeleženi solastniki, predmet r