25. člen ZKZ

Glede dejstev (in dokazov) ZPP uveljavlja razpravno načelo. Stranke morajo navesti vsa dejstva, na katera opirajo svoje zahtevke, in predlagati dokaze, s katerimi se ta dejstva dokazujejo (7. in 212. člen ZPP). Stranki sta torej odgovorni, da v zadevi priskrbita ustrezno trditveno podlago. Če nobena od strank določenega dejstva ne zatrjuje, je sodišče dolžno šteti, da ne obstaja. To velja tudi v primeru, če sodišče določeno (nezatrjevano) dejstvo ugotovi med izvedbo dokaznega postopka. Takega dejstva ne sme upoštevati. Drugačno ravnanje pomeni kršitev po 8. točki drugega odstavka 339. člena ZPP. V postopku mora biti namreč ves čas jasno, kaj so navedbe strank in posledično dejanska podlaga, saj le to nudi strankam možnost, da se zoper zahtevek oziroma ugovore lahko ustrezno branijo. Po določbi 34. člena OZ (enako pa je določal tudi v času sklepanja pogodbe veljaven 46. člen ZOR) je predmet pogodbe lahko zgolj določljiv, takšen pa je, če pogodba vsebuje podatke, s katerimi ga je mogoče določiti (prvi odstavek odstavek 38. člena OZ, enako prvi odstavek 50. člena ZOR). Namen takšne zakonske ureditve predmeta pogodbe, ki širi meje veljavnosti pogodbe na podlagi dopustnosti nje

Stranka z interesom je bila (edina) aktivno legitimirana za vložitev vloge za odobritev pravnega posla. Takšno vlogo je (skladno s predstavljenimi zakonskimi določbami) namreč upravičen vložiti ponudnik, ki je na javni dražbi kmetijskega zemljišča ponudil najvišjo ceno, kot že ugotovljeno, pa je bila v zvezi s kmetijskim zemljiščem, ki je predmet izpodbijane odločbe, to nesporno stranka z interesom.

Predmet tožbenega zahtevka, oblikovan po pozivu sodišča, podanem v okviru materialnoprocesnega vodstva, je ustrezno in določno opredeljen, zato tudi ni podlage za zavrženje tožbe. Glasi se na naložitev notarsko overjenega zemljiškoknjižnega dovolila toženi stranki, s čimer je tožeča stranka primerno zasledovala pravno varstvo po pridobitvi perfektne listine za vknjižbo lastninske pravice na v pogodbi določeni nepremičnini, to je po overitvi toženčevega podpisa na zemljiškoknjižnem dovolilu. Tožeča stranka namreč s takšno perfektno listino ne razpolaga.

Kadar je prodajano premoženje predmet predkupne pravice, mora upravitelj predlogu za soglasje k sklenitvi pogodbe z dražiteljem oziroma ponudnikom, ki je uspel na javni dražbi, priložiti tudi listine, iz katerih izhaja, da je predkupnemu upravičencu omogočil uresničitev predkupne pravice v skladu s pravili 347. člena ZFPPIPP. V obravnavanem primeru soglasje k sklenitvi prodajne pogodbe sicer ni potrebno (šesti odstavek 341. člena ZFPPIPP), vendar pa mora sodišče to, ali je nepremičnina predmet predkupne pravice, preizkusiti pri odločanju o predlogu za izročitev nepremičnine kupcu. To stori tako, da na podlagi stanja zemljiške knjige preveri, ali obstaja vpisana pogodbena predkupna pravica, in na podlagi podatkov informacije o namembnosti nepremičnine presodi, ali obstaja zakonita predkupna pravica po ZKZ, če gre za kmetijsko zemljišče. Navedeno mora v postopku prodaje kmetijskih zemljišč storiti še posebej skrbno zato, ker je bil z novelo ZKZ-G (ki se uporablja od 13.4.2022 dalje) izbrisan dotedanji 25. člen, ki je določal, da to, ali je pri prodaji upoštevan prednostni vrstni red kupcev po 23. členu tega zakona, presoja pristojna upravna enota, ki ob neizpolnjevanju pogoj

V času izdaje izpodbijane odločbe je bil prvostopenjski organ na podlagi takrat veljavnih določb 25. člena ZKZ v povezavi s tretjim odstavkom 19. člena ZKZ dolžan preveriti le, ali so izpolnjeni pogoji iz takrat veljavnega 18. člena ZKZ (glede zaščitene kmetije). Kršitev, ki naj bi jih zagrešilo sodišče v povezavi z javno dražbo za prodajo navedene nepremičnine, v postopku za odobritev pravnega posla, vodenem na podlagi 25. člena ZKZ, ni mogoče uveljavljati.

Zakonita predkupna pravica gozdnih zemljišč je urejena v ZG, ki v 47. členu ureja predkupno pravico Republike Slovenije, lokalne skupnosti in lastnika zemljišča, ki meji na gozd, ki se prodaja, ter določa vlogo upravne enote pri postopku prodaje. Sicer pa se sklicuje na smiselno uporabo določb ZKZ. Tako v ZG kot v ZKZ je pri spoštovanju zakonitih predkupnih pravic poudarjena vloga upravne enote, ki o prodaji gozdnega zemljišča v določenih primerih obvesti zakonitega predkupnega upravičenca, oziroma objavi ponudbo o prodaji na oglasni deski.

Izvršilno sodišče je v skladu s sedmim odstavkom 189. člena ZIZ in 25. členom v času izdaje izpodbijane odločbe veljavnega ZKZ najugodnejšega ponudnika napotilo, da pridobi odločbo o odobritvi pravnega posla. Ta je tako tudi storil, sodišče pa se strinja z izpodbijano odločitvijo, da v predmetni zadevi nobena od okoliščin iz tretjega odstavka 19. člena ZKZ, zaradi katere bi bilo treba odobritev pravnega posla za pridobitev kmetijskega zemljišča zavrniti, ni podana. Nepravilnosti pri dražbi pa se lahko uveljavljajo v pritožbi zoper sklep o izročitvi nepremičnine kupcu (šesti odstavek 189. člena ZIZ), torej v postopku izvršbe pred pristojnim rednim sodiščem.

Drži, da je bil z odločbo upravne enote pravni posel, sklenjen dne 11.11.2019 s predlagateljevim (kupčevim) sprejemom ponudbe nasprotne udeleženke (prodajalke) odobren le v delu parcele, ki je kmetijsko zemljišče. Pritožba pa spregleda, da je bil pravni posel sklenjen za celotno parcelo (pogoj za nakup je bil tudi nakup stavbnega dela parcele), predlog za njegovo odobritev glede preostalega (stavbnega) dela pa zavržen zgolj zaradi nepristojnosti odločanja upravne enote za stavbna zemljišča. Z odobritvijo sklenjenega pravnega posla za kmetijski del, se je izpolnil odložni pogoj, zato so nastopili pogoji za predznambo lastninske pravice na celotni nepremičnini. Stališče, ki ga ponuja pritožba, je preozko in je v nasprotju z namenom predznambe, ki je v zagotavljanju vrstnega reda pridobitve stvarne pravice, glede katere je predznamba predlagana. Kupcu bi onemogočalo zavarovanje vrstnega reda pridobitve pravice v primeru, ko je predmet nakupa nepremičnina, ki je v enem delu kmetijsko zemljišče in se nakup veže na istočasen nakup preostalega dela zemljišča iste nepremičnine, ki je stavbno zemljišče.

V postopku odobritve pravnega posla v zvezi s kmetijskim zemljiščem, gozdom ali kmetijo upravni organ preizkusi, ali so izpolnjeni vsi pogoji za prodajo zaščitene kmetije, ali je prodaja potekala po postopku, ki je določen s tem zakonom in ali je upoštevan prednostni vrstni red kupcev. Prvostopni in drugostopni organ sta na podlagi pridobljenih podatkov o namenski rabi na podlagi zemljiško knjižnih izpiskov za te nepremičnine pravilno ugotovila dejansko stanje in pravilno uporabila materialno pravo ter zaključila, da ne gre za zaščiteno kmetijo, v posledici česar ni razlogov, da se pravni posel ne odobri.

V postopku odobritve pravnega posla prodaje zemjišča v samem izvršilnem postopku se preverja le, ali so podane v 19. členu ZKZ taksativno naštete ovire, zaradi katerih odobritev ni mogoča; konkretno pri prometu zaščitene kmetije to pomeni, da se odobritev zavrne samo, če niso podani pogoji iz 18. člena ZKZ in če gre za delitev s komasacijo urejenega zemljišča (ta pogoj je bil črtan z ZKZ-E). V zvezi z ugotavljanjem izpolnjevanja pogojev, ali je promet potekal po postopku in na način, določen z ZKZ (druga alineja tretjega odstavka 19. člena), in ali je upoštevan prednostni vrstni red kupcev po 23. členu ZKZ (tretja alineje tretjega odstavka 19. člena ZKZ), pa je Upravno sodišče tudi že zavzelo stališče, na primer v sodbi I U 386/2009 z dne 23. 2. 2010, da v primeru prodaje kmetijskega zemljišča na javni dražbi, navedenih pogojev ni mogoče ugotavljati v postopku za odobritev pravnega posla ter da je pri prodaji nepremičnine na javni dražbi pravica predkupnega upravičenca varovana po 182. členu ZIZ, ki daje zakonitemu predkupnemu upravičencu prednost pred najugodnejšim ponudnikom, če takoj po končani dražbi izjavi, da kupuje nepremičnino pod enakimi pogoji ter tako v tem primeru po

V postopku odobritve pravnega posla prodaje kmetijskega zemljišča v sodnem izvršilnem postopku se preverja le, ali so podane v 19. členu ZKZ taksativno naštete ovire, zaradi katerih odobritev ni mogoča. Če takih ovir organ ne ugotovi, pravni posel odobri. Pravilnosti odločitve prvostopenjskega organa v delu, ki se nanaša na ugotovitev, da ovir iz 19. člena ZKZ v konkretnem primeru ni, pa tožnik ne izpodbija. Vsi tožnikovi ugovori v tem upravnem sporu se namreč nanašajo na pravilnost in zakonitost postopka javne dražbe oziroma izvršilnega postopka, katerega presoja ni v pristojnosti upravnega organa.

Praviloma lahko lastnik nepremičnine, ki obstoji iz kmetijskih zemljišč in stavbnega zemljišča, ponudi v prodajo kot celoto (paketna prodaja) po pravilih ZKZ. Gre za izraz volje prodajalca, da tudi stavbno zemljišče prednostno ponudi predkupnemu upravičencu po ZKZ. Pri paketni prodaji pa solastnega deleža stavbnega zemljišča ni dopustno prodajati po pravilih ZKZ, če se s tako prodajo krši zakonita predkupna pravica solastnika stavbnega zemljišča.

Način uveljavljanja zakonite predkupne pravice, določene v 23. členu ZKZ, je mogoč le v okviru izvršilnega postopka, tako da tudi vrstni red kupcev, kadar je predkupnih upravičencev več, ugotavlja sodišče.

Glede na to, da A. d.o.o. ni bil lastnik nepremičnin (ampak zgolj dolžnik), sodišče pravnega posla med njim in B.B. s svojimi ravnanji v izvršilnem postopku ni moglo nadomestiti. Pravni posel med B.B. in A. d.o.o. zato ni bil sklenjen, odobritev neobstoječega pravnega posla pa pomeni, da je takšna odločba neizvršljiva. Način uveljavljanja zakonite predkupne pravice, določene v 23. členu ZKZ, je mogoč le v okviru izvršilnega postopka, tako da tudi vrstni red kupcev, kadar je predkupnih upravičencev več, ugotavlja sodišče.

V sporni zadevi nobena od okoliščin iz tretjega odstavka 19. člena ZKZ, zaradi katere bi bilo treba odobritev pravnega posla za pridobitev kmetijskega zemljišča zavrniti, ni podana. Tožnik uveljavlja ugovore, ki po presoji sodišča ne smiselno, ne po vsebini, ne ustrezajo nobenemu od razlogov za izrek odločbe za nično, kot so opredeljeni v prvem odstavku 279. člena ZUP. Gre namreč za ugovore, ki merijo na pravilno uporabo materialnega prava, to pa so ugovori, ki jih je lahko tožnik uveljavljal kot pritožbene razloge iz 1. točke prvega odstavka 237. člena ZUP.

Tožnica pravnega interesa za sodelovanje v tem postopku z vknjižbo prepovedi odtujitve in obremenitve v njeno korist, ni izkazala. Tožnica tako nima nobene pravice, pravne koristi ali obveznosti, ki bi ji dajala lastnost stranske udeleženke v tej upravni stvari.

V pravni položaj tožnika ne bo poseženo, kolikor se bo nezakonitost prodaje nepremičnin kasneje ugotovila, kajti šele sklep sodišča o izročitvi nepremičnine ima podobno funkcijo kot razpolagalni pravni posel pri pravno poslovnem prenosu lastninske pravice. Promet, ki poteka na podlagi javne dražbe je zakonit način prometa s kmetijskimi zemljišči glede na 25. člena ZKZ. V postopku javne dražbe pa se ne upošteva prednostnega vrstnega reda iz 23. člena ZKZ, torej vrstni red predkupnih upravičencev tudi ni predmet preizkusa pred upravnim organom.

Z izbrisno tožbo se sanira materialnopravno neveljavna vknjižba v zemljiški knjigi. Po 243. členu ZZK-1 ima aktivno legitimacijo za vložitev izbrisne tožbe vsakdo, čigar obligacijska pravica je bila zaradi vknjižbe kršena. V drugem in tretjem odstavku 243. člena ZZK-1 so zajeti pravni položaji materialnopravno neveljavnih vknjižb. Izrecno je določeno, da je vknjižba neveljavna tudi zaradi kršitve predkupne pravice. Kršitev zakonitih predkupnih pravic v javnem interesu povzroči ničnost zavezovalnega pravnega posla in ti položaji so zajeti v prvi točki drugega odstavka 243. člena ZZK-1, kršitev pogodbenih ali zakonitih predkupnih pravic v zasebnem interesu pa povzroči razveljavitev razpolagalnega pravnega posla - zemljiškoknjižnega dovolila. Ti položaji so zajeti v tretji točki drugega odstavka 243. člena ZZK-1. Za obstoj procesne aktivne legitimacije zadošča zatrjevana kršitev predkupne pravice. Kršitev predkupne pravice in to da ima prednostno pravico nakupa je tožnik zatrjeval v tožbi. Prva toženka je ugovarjala, da bi tožnik imel predkupno prednostno pravico le, če bi uspel iztožiti sklenitev pogodbe in naknadno doseči odobritev pravnega posla (po pravni praksi pred sprejetim

V postopku odobritve pravnega posla prodaje zemljišča se v sodnem izvršilnem postopku preverja le, ali so podane v 19. členu ZKZ taksativno naštete ovire, zaradi katerih odobritev ni mogoča. V zvezi z ugotavljanjem izpolnjevanja pogojev, ali je promet potekal po postopku in na način, določen z ZKZ in ali je upoštevan prednostni vrstni red kupcev po 23. členu ZKZ pa v primeru prodaje kmetijskega zemljišča na javni dražbi navedenih pogojev ni mogoče ugotavljati v postopku za odobritev pravnega posla. Pri prodaji nepremičnine na javni dražbi je pravica predkupnega upravičenca varovana po 182. členu ZIZ (ki daje zakonitemu predkupnemu upravičencu prednost pred najugodnejšim ponudnikom, če takoj po končani dražbi izjavi, da kupuje nepremičnino pod enakimi pogoji) ter tako v tem primeru postopek uveljavljanja predkupne pravice specialno ureja ZIZ. Promet oziroma pridobitev lastninske pravice v teh primerih usmerja izvršilno sodišče.

Ne glede na pravno ureditev postopka prometa z nepremičninami na javni dražbi v postopku izvršbe ni nobenega razloga, da v postopku odobritve pravnega posla ne bi bila uporabljena določba drugega odstavka 22. člena ZKZ, po kateri so stranke postopka odobritve pravnega posla razen prodajalca in kupca (pogodbenih strank) tudi vsi, ki so sprejeli ponudbo. V takšnem položaju je tudi tisti, ki je v postopku izvršbe sodeloval kot zainteresirani kupec. To pa mu v skladu s citiranim zakonskim določilom daje položaj stranke tudi v upravnem postopku odobritve pravnega posla.