19. člen ZKZ

Ob tem sodišče druge stopnje dodaja, da je odobritev pravnega posla s strani pristojne upravne enote po 19. členu (in z njim povezanih določbah) Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ) dodaten pogoj k predpostavkam za veljaven nastanek zavezovalnega pravnega posla (kupoprodajne pogodbe za kmetijska zemljišča), ki pa ga sodišče tudi ne more nadomestiti tako, da bi o tem odločalo kot o predhodnem vprašanju, zlasti, če je o tem že pravnomočno odločeno na matičnem (upravnem področju), kot v predmetni zadevi.

Predlog se zavrne.

ZKZ kot specialen zakon celovito ureja postopek prodaje kmetijskih zemljišč in ne odkazuje na uporabo določb drugega zakona ali zakonika. Ko je ponudba sprejeta s strani kupca, pa vsebina dane ponudbe zavezuje vse udeležence postopka, ne more je spremeniti niti upravna enota, niti prodajalec, dogovarjanje strank po pravočasnem in veljavnem sprejemu ponudbe po ZKZ je izključeno, s tem je izključena možnost spremembe volje.

Sodišče se strinja z razlago toženke, da bi tožniku v skladu s prvim in drugim odstavkom 43. člena ZUP pripadal položaj stranskega udeleženca v postopku izdaje odločbe, da odobritev pravnega posla ni potrebna, če bi mu tak status za ta postopek izrecno priznaval kateri od (materialnih) predpisov, kot tudi v primeru, če bi iz vsebine (materialnega) predpisa izhajalo, da je njegova udeležba v obravnavanem postopku potrebna zato, da lahko z njo prepreči morebitni poseg v svoj pravno varovan položaj. ZKZ, ki je v konkretnem primeru materialni predpis, pa ne določa, da bi tožnik kot upnik in kot oseba, ki je vložila tožbo za ugotovitev ničnosti darilne pogodbe z dne 25. 11. 2019, glede katere se zahteva izdaja odločbe, da odobritev pravnega posla ni potrebna, imel pravico, obveznost ali neposredno pravno korist v konkretni upravni zadevi. Tega ne določa niti kakšen drug materialni predpis.

Predlog se zavrne.

Sprejemnik ponudbe lahko v postopku odobritve pravnega posla s kmetijskim zemljiščem po 19. členu Zakona o kmetijskih zemljiščih (ZKZ) prednostno upravičenje kot kmet uspešno uveljavlja z izjavo na podlagi četrte alineje prvega odstavka 24. člena ZKZ ne glede na to, da je bila ta podana po sprejemu ponudbe tekom upravnega postopka odobritve pravnega posla.

Stranka z interesom je bila (edina) aktivno legitimirana za vložitev vloge za odobritev pravnega posla. Takšno vlogo je (skladno s predstavljenimi zakonskimi določbami) namreč upravičen vložiti ponudnik, ki je na javni dražbi kmetijskega zemljišča ponudil najvišjo ceno, kot že ugotovljeno, pa je bila v zvezi s kmetijskim zemljiščem, ki je predmet izpodbijane odločbe, to nesporno stranka z interesom.

Glede na citirane določbe ZKZ (zlasti prvega odstavka 22. člena tega zakona) je tako tudi po presoji sodišča prvostopenjski organ pravilno ravnal, ko je zahtevo za odobritev pravnega posla tožnika, ki je prodajalec in ne sprejemnik ponudbe, zavrnil. Vlogo za odobritev pravnega posla mora namreč po izrecni zakonski določbi, ki je po oceni sodišča jasna in ne dopušča razlage, za katero se zavzema tožnik, vložiti sprejemnik ponudbe za nakup kmetijskega zemljišča in ne prodajalec. Iz povedanega sledi, da promet s kmetijskim zemljiščem v tem primeru ni potekal po pravilih, ki jih določa ZKZ, in je zato odločitev organa pravilna.

Za presojo statusa zemljišča v postopku odobritve pravnega posla je ključna namenska raba, določena v prostorskih aktih, saj bi drugačna razlaga, kot je večkrat izpostavilo že Vrhovno sodišče RS, lahko omogočila lastniku, da se izogne uporabi prisilnih določb ZKZ, predvsem pa bi tudi nujno vodila do arbitrarnosti pri odločanju upravnih organov o tem, katera zemljišča, ki so v prostorskem aktu opredeljena kot kmetijska, je šteti kot taka, katera pa so zaradi svoje nekmetijske rabe izgubila takšen status, s čimer bi se izvotlil pomen specialne ureditve prometa s kmetijskimi zemljišči po ZKZ, ki imajo podlago v drugem odstavku 71. člena Ustave.

Predmet tožbenega zahtevka, oblikovan po pozivu sodišča, podanem v okviru materialnoprocesnega vodstva, je ustrezno in določno opredeljen, zato tudi ni podlage za zavrženje tožbe. Glasi se na naložitev notarsko overjenega zemljiškoknjižnega dovolila toženi stranki, s čimer je tožeča stranka primerno zasledovala pravno varstvo po pridobitvi perfektne listine za vknjižbo lastninske pravice na v pogodbi določeni nepremičnini, to je po overitvi toženčevega podpisa na zemljiškoknjižnem dovolilu. Tožeča stranka namreč s takšno perfektno listino ne razpolaga.

Tožnik, ki je edini kupec in je tudi predkupni upravičenec s statusom kmeta, je edini sprejemnik ponudbe, ki je pravočasno vložil vlogo za odobritev pravnega posla. Ker nihče ne uveljavlja prednosti pri nakupu, ni mogoče govoriti o zlorabi statusa kmeta, saj je ta status v zvezi z pridobivanjem kmetijskega zemljišča odločilen le za uveljavljanje prednosti pri nakupu, če konkurirata dva ali več ponudnikov. Če je ponudnik en sam, pa že po naravi stvari ni mogoče govoriti o kršitvi prednostnega vrstnega reda. Če je torej kupec en sam, ni pomembno, ali bi izpolnjeval pogoje za priznanje predkupne pravice, to je pravice do nakupa pred drugimi ponudniki.

Kadar gre za zlorabo statusa kmeta za uveljavljanje predkupne pravice je mogoče uveljavljanje predkupne pravice zavrniti, če upravni organ ugotovi, da predkupna pravica ni uporabljena v skladu z namenom, s katerim je bila umeščena v ta zakon. Tako gre za zlorabo predkupne pravice, če sprejemnik ponudbe predkupne pravice v resnici ne uveljavlja zaradi pridobitve kmetijskega zemljišča. Pri tem Vrhovno sodišče ponovno opozarja, da je ugotavljanje zlorabe pravice nujno ozko vezano na vsak primer posebej, saj značilnosti zlorabe celo v zvezi s konkretno opredeljeno pravico ni mogoče opisati na ravni abstraktnega dejanskega stanja, temveč je treba izhajati iz konkretnega dejanskega stanja in ugotovitve, v čem in zakaj dejanska raba pravice odstopa od namena njene umestitve v pravni red. V obravnavanem primeru pa ne gre za očitek o zlorabi predkupne pravice, temveč za očitek zlorabe statusa kmeta, ne da bi bilo ugotovljeno, da je revident s tem statusom pridobil prednost do nakupa pred drugim ponudnikom. Upravno sodišče namreč svoje odločitve ni oprlo na ugotovitev o dveh ali več ponudnikih, ki bi uveljavljali predkupno pravico. Če ne gre za uveljavljanje predkupne pravice

Tožnika sta zahtevek pravilno postavila. Ne gre za dednopravni zahtevek, čeprav zadeva izvira iz zapuščine. Gre za obligacijski in stvarnopravni zahtevek, za slednjega zastaranja skladno z določili SPZ ni. Glede obligacijskega zahtevka pa do zastaranja prav tako ni prišlo oziroma je bilo s priglasitvijo izločitvenega zahtevka v zapuščini in z vložitvijo tožbe to pretrgano. Ni utemeljen pritožbeni ugovor, da bi moral biti postavljen zahtevek za izstavitev zemljiškoknjižne listine. Ravno iz razloga, ker so sporne parcele v zavezovalnem pravnem poslu izostale, posledično tudi vknjižbeno dovoljenje, tožnika pa od zapustnika, ki je sedaj pokojni, tega ne moreta več zahtevati, sta imela na podlagi določil ZD o izločitvi premoženja pravico izločati to premoženje v pravdi. Tožnika sta torej pravilno postavila oba ugotovitvena zahtevka. Ni utemeljen pritožbeni ugovor, da je prišlo do zastaranja zahtevkov tožnikov. Kot rečeno, v obravnavani zadevi ne gre za dediščinsko tožbo, temveč za stvarnopravne zahtevke po ugotovitvi lastninske pravice, kateri ne zastarajo. Tudi če gre sprejeti stališče sodišča prve stopnje, da gre za obligacijskopravne zahtevke na podlagi odplačne pogodb

Odobritev pravnega posla - pogodbe o ureditvi zemljiškoknjižnega stanja - ni mogoča, ker v predmetni zadevi ni bil izveden postopek prodaje kmetijskega zemljišča po določbah ZKZ. Prodajalka namreč ni predložila ponudbe za prodajo kmetijskega zemljišča upravni enoti, kar je prvi korak v postopku prodaje, s čimer je zainteresiranim kupcem dana možnost, da se na ponudbo odzovejo z njenim sprejemom. S priposestvovanjem se lastninska pravica izvorno pridobi na podlagi zakona, po sodni praksi pa je tudi v primeru, ko se priposestvovanje izkazuje z listino, ki je podlaga za prenos lastninske pravice, to listino treba predložiti v odobritev pristojnemu organu, da ugotovi, ali gre za pravni posel v smislu prvega odstavka 17. člena ZKZ, ali pa za drug način pridobitve lastninske pravice, za katerega odobritev ni potrebna.

Upravna organa zgolj splošno povzemata posamezna stališča pravne doktrine (v zvezi z določbami 43., 27. in 28. člena SPZ), da je za pridobitev lastninske pravice s priposestvovanjem pogoj dobroverna lastniška posest, ki mora temeljiti na veljavnem pravnem naslovu, ki je podlaga za pridobitev lastninske pravice, da je dobroverni lastniški posestnik tisti, ki je v opravičljivi zmoti o tem, da je stvar njegova ipd., ne da bi utemeljila, zakaj ti pogoji v obravnavanem primeru niso izpolnjeni, oziroma kaj konkretno iz predloženih listin v zvezi s pogoji za pridobitev lastninske pravice s priposestvovanjem ne izhaja, pa bi moralo. Sodišče zaključuje, da je izpodbijana odločba obremenjena z absolutno bistveno kršitvijo določb postopka.

Ali je nastal pravni posel med toženko in zakoncema A., za odločitev v tej zadevi ni pomembno. Pomembno ni niti dejstvo, da tega posla upravni organ (UE) ni odobril, enako velja za okoliščino, ali sta bila zakonca A. predkupna upravičenca po ZKZ in ZG in ali sta sprejela ponudbo toženke. Tako tudi ni pomembno, ali so bila navedena dejstva med strankama nesporna. Pomembno je dejstvo, da je ponudbo kot predkupna upravičenka sprejela tožnica in da je bil posel med pravdnima strankama s strani UE odobren. Tožnica očita sodišču prve stopnje, da ni razkrilo točnih številk judikatov, iz katerih naj bi izhajalo, da se tudi pri presoji tako sklenjenih pravnih poslov uporabljajo ostale določbe obligacijskega prava, razen tistih, katerih izključenost izhaja iz narave stvari. Takšen manjko ne predstavlja bistvene kršitve določb pravdnega postopka, saj tožnici s tem ni bila odvzeta pravica do izjave niti nima za posledico nepravilnost ali nezakonitost odločbe. Enako kot sodišču je tudi njej omogočen dostop do baze sodne prakse, tožnica je imela možnost, da se do vseh vidikov spora (tako dejanskih kot pravnih) na prvi stopnji opredeli.

Citirana zakonska ureditev je namenjena predvsem varovanju zakonitih predkupnih pravic predkupnih upravičencev iz 23. člena ZKZ, zato se zastavlja vprašanje, ali je mogoče s pogodbeno odkupno pravico izključiti učinke zakonite predkupne pravice. Slednja pride v poštev le, če lastnik nepremično sam prodaja. Pri pogodbeni odkupni pravici pa ni lastnik tisti, ki se odloči za prodajo nepremičnine, ampak odkupni upravičenec z enostransko izjavo volje oblikuje prodajno-pogodbeno razmerje, ki lastnika zavezuje, da opravi prenos lastninske pravice na odkupnega upravičenca. Ker vknjižena odkupna pravica učinkuje tudi zoper novega pridobitelja nepremičnine, bi lahko prišlo do položaja, da bi lahko odkupni upravičenec uveljavljal svojo odkupno pravico tudi zoper zakonitega predkupnega upravičenca, kar pa bi v preveliki meri pomenilo možnost izigravanja zakonitih predkupnih pravic, ki so določene v javnem interesu. Posledično je potrebno dati prednost zakoniti predkupni pravici. Zato četudi je kavza konkretnega posla neločljivo povezana s subjektivnim odnosom med pravdnima strankama, kot to trdi pritožba, slednje ni in ne more biti razlog za obid kongetnih zakonskih določb ZKZ o prometu s k

Primarna intenca ZKZ pri prometu s kmetijskimi zemljišči je, da prednostno upravičenje, da postane lastnik kmetijskih zemljišč, pridobi oseba, ki bo dejansko uporabljala kmetijska zemljišča za opravljanje kmetijske dejavnosti oziroma, da bo zagotovljena njihova čim boljša izraba za kmetijske namene. Zato je promet s kmetijskimi zemljišči deloma omejen in mogoč le v skladu s pravili, ki jih določa ZKZ.

Predmet odobritve po določbah ZKZ je v civilnopravnem smislu že sklenjen zavezovalni posel (22. člen ZKZ), odobritev upravnega organa pa je eden od (dodatnih) pogojev za njegov veljaven nastanek zavezovalnega pravnega posla. V postopku za njeno izdajo pa se obravnavajo za to predvidena vsebinska vprašanja (tretji odstavek 19. člena ZKZ), ki se nanašajo na pogoje za veljavnost že sklenjenega pravnega posla. Upravni organ tako v postopku po 22. členu ZKZ lahko odobri le pravni posel, ki je bil veljaven že ob njegovi sklenitvi. Odobritev pravnega posla zato pomeni le ugotovitev o izpolnjenosti predpisanih pogojev za veljavnost zavezovalnega pravnega posla. Odobritev ne pomeni (tudi) ugotovitve, da so izpolnjeni drugi pogoji za njegovo veljavnost, niti da ima prodajalec razpolagalno upravičenje, ki je potrebno za veljaven prenos lastninske pravice.