20. člen ZKZ

Pogoji iz prvega odstavka 367. a člena ZPP niso izpolnjeni.

Da je ponudba za prodajo kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije zavezujoča, je v Načelnem pravnem mnenju presodilo tudi Vrhovno sodišče na občni seji dne 6. 4. 2012 (v nadaljevanju Načelno pravno mnenje), temu pa je sledila tudi sodna praksa (npr. v sodbah Upravnega sodišča II U 394/2015 z dne 12. 10. 2016, I U 1144/2016 z dne 14. 11. 2017, I U 2601/2017 z dne 8. 1. 2019, II U 366/2018 z dne 19. 4. 2021, sodba in sklep I U 2014/2020 z dne 21. 12. 2022, in druge). Kot je utemeljilo Vrhovno sodišče, je ponudba za prodajo kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije, dana na podlagi 20. člena ZKZ, v razmerju do predkupnih upravičencev zavezujoča in ponudnik vezanosti nanjo ne more izključiti na način iz prvega odstavka 25. člena OZ, pravni posel pa je sklenjen pod odložnim pogojem odobritve s strani upravne enote, ko upravna enota prejme izjavo o sprejemu ponudbe (tretji odstavek 21. člena ZKZ).

Šteje se, da je pravni posel sklenjen pod odložnim pogojem odobritve s strani upravne enote od trenutka, ko upravna enota prejme izjavo sprejemnika ponudbe z najboljšim vrstnim redom. Ponudba za prodajo kmetijskega zemljišča, dana na podlagi 20. člena ZKZ, je v razmerju do predkupnih upravičencev iz 23. člena ZKZ zavezujoča in ponudnik vezanosti nanjo ne more izključiti na način iz prvega odstavka 25. člena Obligacijskega zakonika (OZ).

Če prodajalec tedaj, ko je dal ponudbo po ZKZ, ni izkazal, da predkupni upravičenec po ZON predkupne pravice ni uveljavljal, je dolžna upravna enota pred odobritvijo pravnega posla stranke pozvati, naj o tem predložijo dokazilo. Ni pa upravna enota pooblaščena, da namesto lastnika izvede postopek po ZON. Toženka zaradi zmotne uporabe predpisa pravno relevantnih dejstev, tj. ali je ponudbo po ZON dal lastnik zemljišč ali pa je bil pri tem dejanju neupravičeno zastopan in dejanja neupravičenega zastopnika kasneje ni odobril, ni ugotavljala. Zmotno je štela, da to ni pomembno.

Pravilno je stališče organa, da kolikor sta tožnika nastopala kot skupna sprejemnika ponudbe, da bi morala oba izpolnjevati pogoj predkupnega upravičenca, da bi se lahko predkupno upravičenje po vrstnem redu določenem v prvem odstavku 23. člena ZKZ upoštevalo. Res navedeno kot pogoj ni zapisano v nobenem predpisu, izhaja pa iz jezikovne razlage določbe 23. člena ZKZ, torej da je predkupno upravičenje vezano na osebo, ki ga uveljavlja in namenske razlage določbe, ki je izpeljana iz namena ZKZ, ki je v tem, da imajo prednost pri nakupu kmetijskega zemljišča tisti za katere se predvideva, da jih bodo uporabljali v skladu z njihovim namenom, to pa so predkupni upravičenci.

Zakonske določbe glede prodaje kmetijskega zemljišča so prisilne narave, zato ima njihovo neupoštevanje za posledico ničnost posla. Toženec se je zahtevku na izstavitev zemljiškoknjižne listine uprl z ugovorom sočasne izpolnitve, ker tožnik ni plačal celotne kupnine. Gre za enega od materialnopravnih ugovorov, ki vplivajo na utemeljenost tožbenega zahtevka. V dvostranskih pogodbah ni nobena stranka dolžna izpolniti svoje obveznosti, če druga stranka ne izpolni ali ni pripravljena sočasno izpolniti svoje obveznosti, razen če je dogovorjeno ali z zakonom določeno kaj drugega ali če kaj drugega izhaja iz narave posla. Če na sodišču ena stranka ugovarja, da ni dolžna izpolniti svoje obveznosti, dokler tudi druga stranka ne izpolni svoje, ji sodišče naloži, da mora izpolniti svojo obveznost takrat, ko jo izpolni tudi druga stranka (101. člen OZ). V konkretnem primeru toženec ni dolžan izročiti tožniku zemljiškoknjižnega dovolila za vpis lastninske pravice, dokler tožnik v celoti ne bo izpolnil svoje pogodbene obveznosti.

Center za socialno delo mora v skladu z 248. členom DZ (oziroma 191. členom ZZZDR) dati dovoljenje za odtujitev varovančevih kmetijskih zemljišč, gozdov ali kmetij že pred predložitvijo ponudbe upravni enoti v skladu z 20. členom ZKZ. Dovoljenje za prodajo, četudi konkretnemu kupcu, pomeni v postopku prodaje kmetijskega zemljišča po 20. do 23.a členu ZKZ splošno dovoljenje za predložitev prodajne ponudbe upravni enoti.

Rok za vložitev vloge za odobritev pravnega posla je zakonski rok. V upravnosodni praksi (prim. sodbi Upravnega sodišča III U 193/2017 z dne 10. 1. 2019 in I U 2551/2018 z dne 12. 12. 2019) pa je že zavzeto tudi stališče, da obvestilo upravne enote o tem, kdo je sprejel ponudbo, v ničemer ne vpliva na tek roka za vložitev vloge za odobritev pravnega posla. Pri omenjenem obvestilu gre zgolj za informacijo, ki jo upravna enota poda vsem sprejemnikom ponudbe, ki so ponudbo sprejeli pravočasno, ter predvsem prodajalcu.

Le v primeru, če za objavljeno ponudbo sploh ne bi (bilo) podane izjave o sprejemu ponudbe predkupnega upravičenca, ki bi (v primeru izpolnjevanja pogojev po relevantnih predpisih) zagotovil uresničitev zgoraj opredeljenega javnega interesa, bi imel prodajalec možnost izbire kupca in bi se torej pravni posel s kmetijskim zemljiščem, gozdom ali kmetijo podvrgel tržnim zakonitostim.

Upravni organ v postopku odobritve pravnega posla v okviru določb ZKZ in ZG odloča o odobritvi pravnega posla v obsegu, kolikor se ta nanaša na kmetijsko zemljišče in gozd. Vendar to ne pomeni, da prodajalec skupaj s kmetijskim in gozdnim zemljiščem ne sme prodajati še stavbnega zemljišča. Vsebina ponudbe je namreč v domeni prodajalca. Gre za izraz volje prodajalca in pomeni le, da se je prodajalec odločil, da tudi zemljišče, ki je sicer stavbno, prednostno ponudi predkupnim upravičencem po ZKZ. To pa ni nezakonito, saj ZKZ prodajalca pri svobodi sklepanja pogodbenih razmerij omejuje le pri prodaji kmetijskega zemljišča, kmetije ali gozda. Pogojevanje nakupa kmetijskega zemljišča skupaj s stavbnim in s tem pogoj ponudbe, da se zemljišča prodajajo skupaj, v paketu, tudi ni v nasprotju z ZKZ. Plačilo varščine je bilo bistven pogoj za veljavnost sprejema ponudbe. Da je stranka z interesom A. A. varščino plačal in to ob sprejemu ponudbe, ni sporno, torej je stranka z interesom A. A. ta pogoj (ki je glede na vsebino ponudbe res bistven) izpolnil. Ker pa je zahtevano potrdilo posredoval v še odprtem roku za sprejem ponudbe, je tudi po presoji sodišča šteti, da s

Za presojo statusa zemljišča v postopku odobritve pravnega posla je ključna namenska raba, določena v prostorskih aktih, saj bi drugačna razlaga, kot je večkrat izpostavilo že Vrhovno sodišče RS, lahko omogočila lastniku, da se izogne uporabi prisilnih določb ZKZ, predvsem pa bi tudi nujno vodila do arbitrarnosti pri odločanju upravnih organov o tem, katera zemljišča, ki so v prostorskem aktu opredeljena kot kmetijska, je šteti kot taka, katera pa so zaradi svoje nekmetijske rabe izgubila takšen status, s čimer bi se izvotlil pomen specialne ureditve prometa s kmetijskimi zemljišči po ZKZ, ki imajo podlago v drugem odstavku 71. člena Ustave.

Sodišče prve stopnje je pravilno presodilo, da gre v danem primeru za navidezno pogodbo, ki dejansko prikriva kupoprodajno pogodbo, ki v skladu s 50. členom OZ nima učinka med pogodbenima strankama.

S sprejemom ponudbe je pogodba o prodaji zadevnega zemljišča sklenjena pod odložnim pogojem odobritve s strani upravne enote. Ker je prizadeta stranka v času teka roka za sprejem ponudbe obvestila upravno enoto o sprejemu ponudbe za zadevno zemljišče, se šteje, da je s trenutkom, ko je upravna enota prejela njeno izjavo o sprejemu ponudbe, pogodba med strankama sklenjena pod odložnim pogojem odobritve s strani upravne enote. Tako ponudba, dana na podlagi določb ZKZ (javna objava ponudbe), ponudnika veže ves čas do izteka roka sprejema ponudbe in ponudnik svoje vezanosti na ponudbo ne more izključiti, kadar je ponudba v roku za sprejem ponudbe tudi sprejeta. Zato tožnikov umik ponudbe po tem trenutku nima pravnih učinkov in je iz izpodbijanim akotm pravilno zavržen.

V postopku prodaje kmetijskih zemljišč velja stroga obličnost, ima pri določanju vsebine ponudbe in sprejema ponudbe vodilno vlogo teorija izjave, v skladu s katero se upošteva le tisto, kar je izjavljeno na predpisan oziroma dogovorjen način. Tožnik v konkretnem primeru v okviru ponudbe ni izjavil, da prodaja le vse parcele skupaj, pač pa iz njegove ponudbe izhaja, da je mogoč tudi nakup zgolj posameznih parcel. Zgolj tako izjavljena ponudbena volja je relavantna z vidika predmetnega upravnega postopka, dodatnih pojasnil tožnika, pa upravni organ ni smel upoštevati.

Predmet tožbenega zahtevka, oblikovan po pozivu sodišča, podanem v okviru materialnoprocesnega vodstva, je ustrezno in določno opredeljen, zato tudi ni podlage za zavrženje tožbe. Glasi se na naložitev notarsko overjenega zemljiškoknjižnega dovolila toženi stranki, s čimer je tožeča stranka primerno zasledovala pravno varstvo po pridobitvi perfektne listine za vknjižbo lastninske pravice na v pogodbi določeni nepremičnini, to je po overitvi toženčevega podpisa na zemljiškoknjižnem dovolilu. Tožeča stranka namreč s takšno perfektno listino ne razpolaga.

Revizija se dopusti glede vprašanj: 1. Ali mora center za socialno delo v skladu z 248. členom Družinskega zakonika dati dovoljenje za odtujitev varovančevih kmetijskih zemljišč, gozdov ali kmetij že pred predložitvijo ponudbe upravni enoti v skladu z 20. členom Zakona o kmetijskih zemljiščih? 2. Ali odobritev predložene prodajne pogodbe med toženo stranko in konkretno določenima kupcema z odločbo št. 1221-41/2019/DOMZA/2, ki jo je izdal Center za socialno delo Osrednja Slovenija - vzhod, Enota Domžale dne 20. 3. 2019, predstavlja odobritev v smislu določb 191. člena Zakona o zakonski zvezi in družinskih razmerjih oz. dovoljenje v smislu 248. člena Družinskega zakonika za namen prodaje istih zemljišč pod istimi pogoji kateremukoli kupcu v postopku prodaje kmetijskih zemljišč, gozdov ali kmetij v skladu z določbami Zakona o kmetijskih zemljiščih in Zakona o gozdovih?

Različnost sodne prakse višjih sodišč je izkazana. Zato bi bil predlog za izdajo svetovalnega mnenja utemeljen le pod nadaljnjim pogojem, da sodne prakse Vrhovnega sodišča o tem vprašanju ne bi bilo.

Ali je nastal pravni posel med toženko in zakoncema A., za odločitev v tej zadevi ni pomembno. Pomembno ni niti dejstvo, da tega posla upravni organ (UE) ni odobril, enako velja za okoliščino, ali sta bila zakonca A. predkupna upravičenca po ZKZ in ZG in ali sta sprejela ponudbo toženke. Tako tudi ni pomembno, ali so bila navedena dejstva med strankama nesporna. Pomembno je dejstvo, da je ponudbo kot predkupna upravičenka sprejela tožnica in da je bil posel med pravdnima strankama s strani UE odobren. Tožnica očita sodišču prve stopnje, da ni razkrilo točnih številk judikatov, iz katerih naj bi izhajalo, da se tudi pri presoji tako sklenjenih pravnih poslov uporabljajo ostale določbe obligacijskega prava, razen tistih, katerih izključenost izhaja iz narave stvari. Takšen manjko ne predstavlja bistvene kršitve določb pravdnega postopka, saj tožnici s tem ni bila odvzeta pravica do izjave niti nima za posledico nepravilnost ali nezakonitost odločbe. Enako kot sodišču je tudi njej omogočen dostop do baze sodne prakse, tožnica je imela možnost, da se do vseh vidikov spora (tako dejanskih kot pravnih) na prvi stopnji opredeli.

Citirana zakonska ureditev je namenjena predvsem varovanju zakonitih predkupnih pravic predkupnih upravičencev iz 23. člena ZKZ, zato se zastavlja vprašanje, ali je mogoče s pogodbeno odkupno pravico izključiti učinke zakonite predkupne pravice. Slednja pride v poštev le, če lastnik nepremično sam prodaja. Pri pogodbeni odkupni pravici pa ni lastnik tisti, ki se odloči za prodajo nepremičnine, ampak odkupni upravičenec z enostransko izjavo volje oblikuje prodajno-pogodbeno razmerje, ki lastnika zavezuje, da opravi prenos lastninske pravice na odkupnega upravičenca. Ker vknjižena odkupna pravica učinkuje tudi zoper novega pridobitelja nepremičnine, bi lahko prišlo do položaja, da bi lahko odkupni upravičenec uveljavljal svojo odkupno pravico tudi zoper zakonitega predkupnega upravičenca, kar pa bi v preveliki meri pomenilo možnost izigravanja zakonitih predkupnih pravic, ki so določene v javnem interesu. Posledično je potrebno dati prednost zakoniti predkupni pravici. Zato četudi je kavza konkretnega posla neločljivo povezana s subjektivnim odnosom med pravdnima strankama, kot to trdi pritožba, slednje ni in ne more biti razlog za obid kongetnih zakonskih določb ZKZ o prometu s k

Predlog se zavrne.