2. člen ZKZ

Dejstvo, da je določeno zemljišče s prostorskim načrtom uvrščeno med kmetijsko zemljišče, prevlada nad pogojem, da je zemljišče tudi dejansko primerno za kmetijsko pridelavo.

Za presojo statusa zemljišča v postopku odobritve pravnega posla je ključna namenska raba, določena v prostorskih aktih, saj bi drugačna razlaga, kot je večkrat izpostavilo že Vrhovno sodišče RS, lahko omogočila lastniku, da se izogne uporabi prisilnih določb ZKZ, predvsem pa bi tudi nujno vodila do arbitrarnosti pri odločanju upravnih organov o tem, katera zemljišča, ki so v prostorskem aktu opredeljena kot kmetijska, je šteti kot taka, katera pa so zaradi svoje nekmetijske rabe izgubila takšen status, s čimer bi se izvotlil pomen specialne ureditve prometa s kmetijskimi zemljišči po ZKZ, ki imajo podlago v drugem odstavku 71. člena Ustave.

Dometa določbe 6. člena ZKZ ni mogoče širiti onkraj meja, ki jih sama določa, torej na področja zunaj rabe in obdelovanja zemljišč. Določbe 38. člena ZKZ se zato uporabljajo le za kmetijska zemljišča, kot so opredeljena v prvem in drugem odstavku 2. člena ZKZ in ne tudi za zemljišča, ki jih 6. člen opredeljuje kot "zemljišča, ki so s planskim aktom določena za stavbna zemljišča oziroma za nekmetijske namene, dokler za njih ni v skladu s predpisi izdano dovoljenje za gradnjo oziroma drug ustrezen akt".

Upoštevaje določbo prvega odstavka 4. člena ZKZ in ob nesporni ugotovitvi, da je parcela št. 1640/1, k. o. ... kmetijsko zemljišče, predstavljata predmetni konstrukciji oglasnih panojev na tem zemljišču tudi po presoji sodišča uporabo, ki ni v skladu z njegovim namenom. Kot že samo ime pove, so kmetijska zemljišča namenjena kmetijski dejavnosti. Enako izhaja iz 2. člena ZKZ, ki določa, da so kmetijska zemljišča zemljišča, ki so primerna za kmetijsko pridelavo in so kot kmetijska določena s prostorskimi akti lokalnih skupnosti, ter da se kot izjemo nekmetijsko namensko rabo teh zemljišč določi s prostorskimi akti lokalnih skupnosti.

Tako tudi po presoji sodišča ob nesporni ugotovitvi, da je parcela št. 583/1, k. o. ... kmetijsko zemljišče, predstavlja kovinska konstrukcije oglasnega panoja na tem zemljišču rabo, ki ni v skladu z njegovim namenom. Taka konstrukcija namreč ni namenjena kmetijski dejavnosti, zato je zahteva, da se v določenem roku odstrani in vzpostavi prejšnje stanje, upravičena.

V primeru, da je določeno zemljišče opredeljeno v prostorskih aktih kot kmetijsko v skladu z določbo drugega odstavka 2. člena ZKZ, je treba, če je tako zemljišče predmet pogodbe oziroma pravnega posla, odobritev katerega se predlaga, šteti, da gre za kmetijsko zemljišče, za katero je potrebna odobritev upravnega organa, in to ne glede na njegovo dejansko rabo.

Revizija se dopusti glede vprašanj: 1. Ali sta sodišči sprejeli materialnopravno pravilno odločitev, ko sta zavrnili tožnikov zahtevek za povračilo vlaganj v zemljišča tožene stranke na podlagi določb Zakona o kmetijskih zemljiščih? 2. Ali je višje sodišče sprejelo pravilno odločitev, ko je štelo tožnikove navedbe glede obstoja dovoljenja za gradnjo, kot pritožbeno novoto in jih zaradi tega pri odločanju o pritožbi, ni upoštevalo?

Primarna intenca ZKZ pri prometu s kmetijskimi zemljišči je, da prednostno upravičenje, da postane lastnik kmetijskih zemljišč, pridobi oseba, ki bo dejansko uporabljala kmetijska zemljišča za opravljanje kmetijske dejavnosti oziroma, da bo zagotovljena njihova čim boljša izraba za kmetijske namene. Zato je promet s kmetijskimi zemljišči deloma omejen in mogoč le v skladu s pravili, ki jih določa ZKZ.

V konkretnem primeru gre verjetno za enotno ponudbo. Tožencu namreč v ponudbo za prodajo kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije ni bilo treba vključiti nekmetijskih zemljišč, pa je to storil. Poleg tega je tudi ceno postavil za vse ponujene nepremičnine skupaj.

Pravilno je sodišče prve stopnje zaključilo, da prodaja nepremičnin tožeče stranke ni bila zgolj vabilo k dajanju ponudb temveč ponudba, saj gre za kmetijska zemljišča, upoštevaje 17.a člen ZKZ pa je predmet prodaje v primeru, če je zemljišče le delno kmetijsko, za celotno zemljišče velja, da je potrebno izvesti postopek prodaje po ZKZ. Stranka, ki je v zmoti lahko zahteva razveljavitev pogodbe zaradi bistvene zmote, razen če pri njeni sklenitvi ni ravnala s skrbnostjo, ki se zahteva v prometu (drugi odstavek 46. člena OZ).

Za status zemljišča glede pravnega prometa je bistvena določitev namenske rabe v prostorskih aktih. Ni bistveno, kaj zemljišče po dejanski rabi predstavlja v naravi. Drugačno stališče bi namreč omogočilo lastniku, da bi kmetijsko zemljišče onesposobil za kmetijsko obdelavo in se tako izognil uporabi prisilnih določb ZKZ o prodaji kmetijskih zemljišč.

Podlago za ugotovitev, ali je enostavni objekt, kot ga je postavil tožnik, dopustno postaviti na kmetijskem zemljišču, je treba iskati v občinskih prostorskih aktih. Toženka ni v celoti ugotovila niti vrste objekta, ki ga je postavil tožnik, niti iz izpodbijane odločbe ni mogoče razbrati, ali ta objekt stoji na delu parcele, ki je po namenski rabi kmetijsko ali gozdno zemljišče (ali oboje). Zgolj na podlagi tako ugotovljenega dejanskega stanja bi bilo namreč mogoče zaključiti, ali je objekt, ki ga je postavil tožnik, (ne)dovoljen v skladu z določbami občinskih prostorskih aktov.

Pogoj za inšpekcijsko ukrepanje je izpolnjen, kolikor investitor na kmetijsko zemljišče poseže na način, ki ga predpisi ne dopuščajo, to je v konkretnem primeru, če na takem zemljišču postavi kmečko lopo, pa ne izpolni vseh pogojev za postavitev takega objekta, kot jih določajo občinski prostorski akti, in s tem zemljišča ne uporablja v skladu z njegovim namenom. Zgolj izpolnitev vseh s predpisi zahtevanih pogojev bi namreč tožnici dopuščala postavitev lope na kmetijskem zemljišču.

V inšpekcijskem postopku nenamenske rabe kmetijskih zemljišč je za presojo, ali gre za kmetijsko zemljišče, relevantno le, ali je namenska raba konkretnega zemljišča določena v prostorskem aktu kot kmetijsko zemljišče, torej, ali je konkretno zemljišče glede na namen uporabe formalno opredeljeno oziroma določeno kot kmetijsko zemljišče. Kakšno je torej dejansko stanje zemljišča, ki je formalno že določeno oziroma opredeljeno kot kmetijsko zemljišče, na samo opredelitev tega zemljišča kot kmetijskega v inšpekcijskem postopku nenamenske rabe kmetijskih zemljišč ne vpliva. Dejansko stanje zemljišča v naravi, ki je opredeljeno kot kmetijsko zemljišče, mora glede na določbe ZKZ ustrezati stanju oziroma opredelitvi zemljišča kot kmetijskega. Ni pravilno stališče tožeče stranke, da uporablja kmetijsko zemljišče njegovemu stanju primerno, ker je v delu, kjer odlaga hlodovino in kjer je nasut material, neprimerno za kmetijsko uporabo in s svojo uporabo njegovega stanja ne poslabšuje. Kot že obrazloženo, je kmetijsko zemljišče uporabnik dolžan uporabljati v skladu z namenom, ki ga ščitita Ustava RS in zakon (ZKZ), torej v skladu z namensko rabo, kot jo opredeljuje prostorski akt obč

Glede tožbenega očitka, da v predmetni postopek nista bili pritegnjeni solastnici navedenih zemljišč, sodišče ugotavlja, da je bil inšpekcijski ukrep odstranitve nasutja tolčenca ter ozemljitve in zatravitve zemljišč odrejen tožniku kot osebi, ki je izvedla nasutje tolčenca na navedena zemljišča. Ker tožnik dejstvu, da je sam izvedel nasutje tolčenca ne oporeka, zatrjevano solastništvo zemljišč, na katere je bilo izvedeno predmetno nasutje, na zakonitost in pravilnost izpodbijane inšpekcijske odločbe ne vpliva.

Iz načelnega mnenja Vrhovnega sodišča VS040825 z dne 6. 4. 2012 izhaja vezanost ponudnika na ponudbo, ki jo je dal za prodajo kmetijskega zemljišča, kar pomeni, da je, ko je enkrat dana in sprejeta po postopku in na način, določen v ZKZ, ne more niti umakniti niti spreminjati. Tako sklenjena pogodba pa veže ne samo prodajalca in kupca pač pa zavezuje tudi pristojno upravno enoto, ki mora odobriti pravni posel oziroma pogodbo po vsebini oziroma po dejanskem in pravnem stanju, kot je bila sklenjena. Zato morebitna naknadna ravnanja pogodbenih strank po že sklenjeni pogodbi na samo odobritev pravnega posla s strani upravne enote, ki ne more in ne sme posegati v samo pogodbeno razmerje in voljo strank, ne morejo imeti vpliva na njeno odločitev o odobritvi pravnega posla, razen če bi pomenila morebitno izigravanje določb oziroma namena določb ZKZ, ki urejajo promet s kmetijskimi zemljišči. Odgovor na drugi del prvega vprašanja torej je, da parcelacija, izvedena po sprejemu ponudbe, ne vpliva na samo odobritev pravnega posla prometa s kmetijskimi zemljišči po ZKZ. Za upravno presojo po ZKZ ni in ne more biti bistveno, ali in kako je zemljišče prikazano in označeno v nepremičnins

V zvezi s prodajo nepremičnin v paketu je Vrhovno sodišče v sodbi št. X Ips 32/2018 z dne 8. 7. 2020 zavzelo stališče, da ob skupni prodaji kmetijskih in gozdnih zemljišč hkratna uporaba ZKZ in ZG ob odobritvi pravnega posla ne more uporabiti pretežnostnega načela, temveč se mora uporabiti norme, ki jih glede vrstnega reda predkupnih pravic predpisujeta tako ZKZ kot ZG. Na tej podlagi mora pristojna upravna enota ugotoviti, katera od oseb, ki so ob sprejemu ponudbe uveljavljale predkupno pravico, je na podlagi ZKZ upravičena do nakupa ponujenih kmetijskih zemljišč, in katera je na podlagi določb ZG upravičena do nakupa gozda iz paketne prodaje. Le če je upravičena oseba glede nakupa obeh vrst nepremičnin ista, je mogoče tak pravni posel odobriti. Tudi sledeč opisanemu načinu razlogovanja VSRS, je po presoji tukajšnjega sodišča v obravnavanem primeru, ko gre za paketno prodajo solastniških deležev prodajalke na več zemljiščih, določbe 23. člena ZKZ o predkupni pravici pravilno uporabiti tako, da je kot predkupnega upravičenca po 1. točki prvega odstavka 23. člena ZKZ treba šteti le tožnika kot tistega sprejemnika ponudbe, ki pogoje za predkupno upravičenje na teh podlagi izpolnju

Šele sklep o izročitvi nepremičnine kupcu predstavlja odločbo, na podlagi katere kupec v izvršilnem postopku originarno pridobi lastninsko pravico na nepremičnini, ne pa že sklep o domiku. Če takšen sklep ni bil izdan, lahko kmetija še vedno izpolnjuje pogoje za zaščiteno kmetijo.

Ob nesporni ugotovitvi, da gre pri predmetni parceli za delno kmetijsko in delno stavbno zemljišče s površino prvega 1.560 m2 in površino drugega 275 m2 (odstotno razmerje 85 : 15), ob ugotovljenem obsegu nasutega gramoza (površine okoli 700 m2), kar znatno presega površino stavbnega zemljišča, predstavlja tudi po presoji sodišča nasutje gramoza na tem zemljišču uporabo, ki ni v skladu z njenim namenom. Tako je zahteva inšpekcijskega organa, da mora tožnik z navedenega zemljišča odstraniti nasuti gramoz in zemljišče uporabljati le v kmetijski namen, zakonita.

Stavbno zemljišče in gradbena parcela, določena v Odloku o izvedbenem prostorskem načrtu Občine Šentjur, predstavljata primerljiva pojma, ki opisujeta t. i. parcelo objekta, ki jo sestavlja površina, na kateri objekt stoji, in določena površina ob njem, ki služi oziroma bo služila takšnemu objektu. Tako je mogoče kot gradbeno parcelo opredeliti le takšno (zazidljivo) površino, nikakor pa v ta pojem ne sodijo kmetijska zemljišča, ki po ZKZ uživajo posebno varstvo.