36. člen ZZK-1

Davek na promet nepremičnin je prometni davek, ki se odmeri od prodaje nepremičnine od davčne osnove v višini prodajne cene nepremičnine. Osnova za določitev davčne osnove je torej prodajna cena, tržna vrednost nepremičnine pa se lahko ugotavlja kvečjemu v situaciji, ko davčni organ ugotovi, da prikazana cena ni resnična in je zaradi davčnega prihranka prikazana nižja (neresnična) cena. Pri določitvi davčne osnove za odmero davka na promet nepremičnin bi moral prvostopenjski organ upoštevati ugotovljeno dejansko stanje glede pogodbeno dogovorjenega predmeta prodaje med tožnikom in kupcem, ki se lahko razlikuje od stanja nepremičnine na dan 5. 1. 2021.

V primerih, ko zavezovalni in razpolagalni pravni posel nista vsebovana v isti listini, ne zadošča predložitev zemljiškoknjižnega dovolila, zemljiškoknjižnemu predlogu je treba predložiti tudi listino o pravnem poslu (prim. 36. člen ZZK-1).

Predlog se zavrne.

Pri vmesnem ugotovitvenem zahtevku ni potrebno, da stranka posebej izkazuje pravni interes, ker pri vmesnem ugotovitvenem zahtevku pogoji prejudicialnosti nadomeščajo procesno predpostavko pravnega interesa. Sodišče prve stopnje je pravilno povzelo materialnopravne določbe Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ) v zvezi z nepravo stvarno služnostjo, ki je ustanovljena na podlagi pravnega posla - služnostne pogodbe (213. do 215., 226. in 234. člen SPZ). Do izpolnitve odložnega pogoja nikoli ni prišlo, prav tako pa je slednji postal nemogoč, saj Zakon o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (v nadaljevanju ZSPDSLS-1) sklenitev novega najemnega razmerja ne predvideva. Če se odložni pogoj ne izpolni, pogodba med strankama ne začne veljati in zato med njima ne nastanejo nobene pravice in obveznosti. Pri razlagi spornih določil se ni treba držati dobesednega pomena uporabljenih izrazov, temveč je treba iskati skupen namen pogodbenikov in določilo razumeti tako, kot ustreza načelom obligacijskega prava, ki so določena v OZ (drugi odstavek 82. člena OZ). Namen izbrisne tožbe ni odprava formalnih pomanjkljivosti zemljiškoknjižne

Predlagatelj je predkupni upravičenec. Lastnik nepremičnine mu je pisno ponudil nepremičnino v odkup in predlagatelj je ponudbo pisno v celoti sprejel, tako kot se je glasila. Izpolnil je tudi dodatni pogoj nakazila kupnine. Po določbi 21. člena v zvezi s 27. členom Obligacijskega zakonika bi to lahko pomenilo, da je bila pogodba (zavezovalni pravni posel) sklenjena. Položaj bi torej po svojih značilnostih ustrezal položaju, ko ima kupec v rokah zasebno listino ali notarski zapis prodajne pogodbe, ki pa ne vsebuje zemljiškoknjižnega dovolila. Sodišče prve stopnje bi zato moralo določbo 2. točke prvega odstavka 49. člena ZZK-1 uporabiti smiselno in presojati, ali predložene listine po določbah OZ izkazujejo sklenitev zavezovalnega posla. Če bo ugotovilo, da to drži, bo moralo predznambo dovoliti že na podlagi teh listin.

V našem pravu velja načelo kavzalnosti, kar pomeni, da je razpolagalni posel (vknjižbeno dovoljenje) veljaven le, če se nanaša na veljaven zavezovalni posel, to je posel, s katerim se ena stranka pogodbe zaveže na drugo stranko prenesti neko pravico.

Zemljiškoknjižno sodišče ne preverja materialnih pogojev za vpis, temveč samo formalne, kar pomeni, da pri odločanju o dovolitvi vpisa ne sme presojati veljavnosti pravnega naslova za nastanek, spremembo ali prenehanje pravic, katerih vpis se predlaga. ZZK-1 v petem odstavku 149. člena ZZK-1 izrecno določa, da zemljiškoknjižno sodišče pri odločanju o vpisu ni pristojno preverjati veljavnosti pravnega posla. Pri odločanju o vpisu, ki se predlaga na podlagi zemljiškoknjižnega dovolila, je pristojno preverjati samo popolnost in ničnost zemljiškoknjižnega dovolila. Varstvo materialnopravne neveljavnosti vknjižbe (in v okviru te presoja vestnosti in poštenosti ravnanja) je predvideno v pravdnem postopku z vložitvijo izbrisne tožbe (243. člen ZZK-1).

Načeloma se za listine iz 1. točke tretjega odstavka 40. člena ZZK-1 uporablja tudi drugi odstavek 38. člena ZZK-1 in v tem pogledu ima sodišče prve stopnje prav. Vendar pa je ta primer izjemen in smiselna uporaba teh pravil glede na okoliščine primera terja drugačno razlago. Pritožbeno sodišče se strinja s pritožbo, da se ga v tem primeru ne uporabi. Zemljiškoknjižnemu dovolilu ni bilo treba priložiti odobritve pravnega posla oziroma potrdila, da odobritev ni potrebna. Pri razlagi je treba izhajati iz namena določbe drugega odstavka 38. člena ZZK-1, ki je v varstvu javnega interesa. V konkretnem primeru pa ta upoštevaje vsebino Pogodbe, zakonodajo, ki ureja lastninjenje kmetijskih zemljišč ter zakonodajo, ki ureja varstvo kmetijskih zemljišč, po presoji pritožbenega sodišča ne more biti ogrožen. Iz listin, zakonodaje in vpisov v zemljiški knjigi izhaja, da ne gre za promet s kmetijskimi zemljišči, gre za ureditev neurejenega stanja iz tranzicijskih časov, ki sta ga s pogodbo uredili država in občina, edini potencialni upravičenki iz naslova lastninjenja teh zemljišč na podlagi 14. člena ZSKZ.

Zemljiškoknjižno sodišče je pri odločanju o vpisu, ki se predlaga na podlagi zemljiškoknjižnega dovolila, pristojno presojati samo popolnost in ničnost zemljiškoknjižnega dovolila (četrti odstavek 149. člena Zakona o zemljiški knjigi, v nadaljevanju ZZK-1). Preizkus ničnosti pa je omejen, saj zemljiškoknjižno sodišče po določbi petega odstavka. 149. člena ZZK-1 pri odločanju o vpisu ni pristojno preverjati, ali so izpolnjene zahteve strank na podlagi pravnega posla in tudi ni pristojno presojati veljavnosti tega pravnega posla. Zaradi omejene presoje ničnosti in popolnosti zemljiškoknjižnega dovolila, vprašanje, ali je zemljiškoknjižno dovolilo nično zaradi prekoračitve pooblastil pri sklenitvi posla, ni predhodno vprašanje v tem zemljiškoknjižnem postopku.

Listine, ki sta jih predlagatelja priložila zemljiškoknjižnemu predlogu za predznambo pridobitve lastninske pravice, ne predstavljajo listine iz 49. člena ZZK-1.

Predlagatelj in D.L. sta sklenila pogodbo o dosmrtnem preživljanju, katere bistvo je, da do prehoda nepremičnin na preživljalca pride šele po smrti preživljanca. Zemljiškoknjižno dovolilo, s katerim preživljanec dovoljuje vpis že za časa življenja, je torej v nasprotju z zavezovalnim pravnim poslom, ki izhaja iz predloženih listin, oziroma nima podlage v nobenem zavezovalnem pravnem poslu, in zato ni veljavno. Preverjanje popolnosti in veljavnosti zemljiškoknjižnega dovolila pa je v pristojnosti zemljiškoknjižnega sodišča (četrti odstavek 149. člena Zakona o zemljiški knjigi - ZZK-1).

Zahtevi iz 34. člena ZZK-1 je zadoščeno, če je zemljiškoknjižnemu dovolilu priložen skladno z ZN overjen prepis izvirnika pooblastila, ki vsebuje ustrezno potrdilo, da gre za prepis izvirnika in je bil ta napravljen po notarjevem vpogledu v sam izvirnik pooblastila, pri čemer je bil tudi na izvirniku podpis pooblastitelja overjen skladno s strogimi pravili ZN.

V zemljiškoknjižnem postopku velja načelo formalnosti, zemljiškoknjižno sodišče nima pooblastila ugotavljati (morebitnih) spornih dejstev. Vsaka ugotovitev dejstva mora temeljiti na listini, ki ustreza pogojem iz 40. člena Zakona o zemljiški knjigi (ZZK-1). Logična posledica načela formalnosti je določba petega odstavka 149. člena ZZK-1, po kateri zemljiškoknjižno sodišče ni pristojno presojati, ali so izpolnjene obveznosti strank na podlagi pravnega posla iz 36. člena ZZK-1 (to je zavezovalnega pravnega posla) in tudi ni pristojno presojati veljavnosti tega posla. Pritožba zato s sklicevanjem na načelo kavzalnosti ne more uspeti.

Če mora predlagatelj v primeru, ko predlaga vpis na podlagi zemljiškoknjižnega dovolila, ki je bilo overjeno pred uveljavitvijo tega zakona, predlogu priložiti tudi listine, ki morajo biti po 34. do 38. členu tega zakona priložene zemljiškoknjižnemu dovolilu, ni videti prav nobenega razloga, da bi bil v primeru, ko trdi da listine, na kateri je bilo overjeno zemljiškoknjižno dovolilo, sploh nima, ker se je uničila, v ugodnejši situaciji.

Razpolagalni pravni posel (zemljiškoknjižno dovolilo) je veljaven le, če je veljaven tudi zavezovalni pravni posel.

Če se zahteva vpis lastninske pravice na podlagi zemljiškoknjižnega dovolila, zemljiškoknjižno sodišče pri odločanju o vpisu ni pristojno preverjati veljavnosti pravnega posla (peti odstavek 149. člena ZZK-1). Pritožnica zato s sklicevanjem na razloge za ničnost zavezovalnega posla (darilne pogodbe) ne more uspeti. Varstvo zaradi materialnopravne neveljavnosti vknjižbe je predvideno v pravdnem postopku z vložitvijo izbrisne tožbe (243. člen ZZK-1), ki omogoča tudi zaznambo v zemljiški knjgi (245. člen ZZK-1). Enako pritožba ne more biti uspešna s sklicevanjem na ničnost zemljiškoknjižnega dovolila in zaradi nepravilnosti pri overitvi podpisa na njem. V skladu s četrtim odstavkom 149. člena ZZK-1 je zemljiškoknjižno sodišče pri odločanju o vpisu pristojno presojati samo popolnost in ničnost zemljiškoknjižnega dovolila. Ničnost, na katero mora paziti zemljiškoknjižno sodišče po uradni dolžnosti, je zgolj ničnost zemljiškoknjižnega dovolila, ki izhaja iz njegove vsebine, tj., če obsega odložni ali razvezni pogoj (23. člen Stvarnopravnega zakonika).

Če bi z zavezovalnim pravnim poslom bila ustanovljena osebna služnost na idealnem deležu nepremičnine, pa bi ob tako oblikovanem zemljiškoknjižnem dovolilu bila mogoča vknjižba služnosti na idelanem deležu nepremičnine le, če bi bila vknjižba osebne služnosti predlagana na bodočem idealnem deležu in bi zemljiškoknjižno sodišče ob dovolitvi te vknjižbe istočasno na podlagi določbe šestega odstavka 15. člena ZZK-1 razdelilo osnovni položaj nepremičnine.

Stališče sodišča prve stopnje, da je za vknjižbo prepovedi odsvojitve in obremenitve potrebno zemljiškoknjižno dovolilo, je pravilno in temelji na izrecni določbi drugega odstavka 36. člena ZZK-1 v zvezi z 2. točko prvega odstavka 40. člena ZZK-1 in 41. členom ZZK-1. Res gre za obligacijsko pravico, urejeno v OZ, vendar pogoje za vpis v zemljiško knjigo določa ZZK-1 kot specialni predpis.

Tretji odstavek 40. člena ZZK-1 izrecno loči dve vrsti listin, ki sta podlaga za vpis, in sicer posadno listino ali pa listino, ki je izstavljena zaradi uskladitve zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim ali zaradi nadomestitve izgubljenih izvirnikov.

Tretji odstavek 40. člena ZZK-1 loči dve vrsti listin, ki sta podlaga za vpis in sicer posadno listino ali pa listino, ki je izstavljena zaradi uskladitve zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim ali zaradi nadomestitve izgubljenih izvirnikov. V primeru posadne listine gre za izjavo, s katero se priznava izvirno, torej na zakonu temelječo pridobitev lastninske pravice (npr. priposestvovanje – priznanje dejstev priposestvovanja in samega priposestvovanja kot pravne posledice). Glede na vsebino izjave zemljiškoknjižnega lastnika, je jasno, da ne gre za posadno listino. Tudi ne gre za pogodbo o uskladitvi zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim, ki bi bila podlaga za vpis po tretjem odstavku 40. člena ZZK-1, saj zemljiško knjižni lastnik ni pravni prednik predlagatelja. Zemljiškoknjižno dovolilo lahko namreč izda le pravni prednik. To narekuje že v Stvarnopravnem zakoniku določeno načelo kavzalnosti (40. in 49. člen), ter v tem zemljiškoknjižnem postopku tako zahtevo postavlja 36. člen ZZK-1, po katerem se mora zemljiškoknjižnemu dovolilu, če ni vsebovano že v pogodbi, priložiti tudi pogodbo, ko se predlaga vpis v zemljiško knjigo. Zato tudi sklicevanje pritožbe na izdano zemljiškoknjiž