VSK Sklep CDn 66/2024

I. Pritožbi se ugodi, izpodbijani sklep in sklep zemljiškoknjižne pomočnice se razveljavita, zadeva pa vrne zemljiškoknjižni sodnici v ponovno odločanje o vpisu.

1Z izpodbijanim sklepom je Okrajno sodišče v Ajdovščini zavrnilo ugovor predlagatelja zoper sklep zemljiškoknjižne pomočnice s katerim je bil zavrnjen predlog za predznambo lastninske pravice.

2Zoper sklep se predlagatelj pritožuje. K predlogu za predznambo mora biti priložena listina, ki dokazuje sklenitev pravnega posla, za katerega pa še ni izstavljeno zemljiškoknjižno dovolilo. Predlagatelje je priložil ponudbo o nakupu solastniškega dela nepremičnine in izjavo o uveljavljanju predkupne pravice. V ponudbi sta določena predmet in cena nepremičnin ter način plačila. Predlagatelj je priložil tudi potrdilo o plačilu kupnine. S sprejemom ponudbe je tako nastala pogodba o prodaji nepremičnin (zavezovalni pravni posel). Izpolnjeni so zato vsi pogoji za predznambo lastninske pravice.

3Pritožba je utemeljena.

4Po določbi 2. točke prvega odstavka 49. člena Zakona o zemljiški knjigi (v nadaljevanju ZZK-1) je predznambo mogoče (med ostalim) dovoliti na podlagi zasebne listine oziroma notarskega zapisa o pravnem poslu iz prvega oziroma drugega odstavka 36. člena tega zakona, ki ne vsebuje zemljiškoknjižnega dovolila. Povedano pomeni da mora biti z listinami izkazan zavezovalni posel. Predznamba pravice je namenjena zavarovanju vrstnega reda pridobitve pravice, ta pravica je namreč pridobljena pod pogojem, da jo predlagatelj kasneje upraviči (ali s predložitvijo še razpolagalnega pravnega posla ali ustrezne sodbe sodišča¹). Če je ne upraviči, se šteje, da pravica nikoli ni bila pridobljena.

5Položaj je v predmetni zadevi specifičen. Predlagatelj je predkupni upravičenec. Lastnik nepremičnine mu je pisno ponudil nepremičnino v odkup in predlagatelj je ponudbo pisno v celoti sprejel, tako kot se je glasila. Izpolnil je tudi dodatni pogoj nakazila kupnine. Po določbi 21. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) v zvezi s 27. členom OZ bi to lahko pomenilo, da je bila pogodba (zavezovalni pravni posel) sklenjena. Položaj bi torej po svojih značilnostih ustrezal položaju, ko ima kupec v rokah zasebno listino ali notarski zapis prodajne pogodbe, ki pa ne vsebuje zemljiškoknjižnega dovolila. Sodišče prve stopnje bi zato moralo določbo 2. točke prvega odstavka 49. člena ZZK-1 uporabiti smiselno in presojati, ali predložene listine po določbah OZ izkazujejo sklenitev zavezovalnega posla. Če bo ugotovilo, da to drži, bo moralo predznambo dovoliti že na podlagi teh listin². Taka je navsezadnje že uveljavljena sodna praksa pri pri pogodbah o prodaji kmetijskih zemljišč³.

6Na podlagi povedanega in zaradi morebitne zagotovitve pravice do izjave nasprotnemu udeležencu je pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo in izpodbijani sklep razveljavilo, zadevo pa vrnilo zemljiškoknjižni sodnici v ponovno odločanje o vpisu (5. točka drugega odstavka 161. člena ZZK-1).

¹ Kot to določajo 2. točka drugega odstavka 53. člena ZZK-1 ter četrtega in petega odstavka 53.člena ZZK-1.
² V zvezi s tem pritožbeno sodišče pojasnjuje, da v zadevi CDn 169/2020, kjer je bila odločitev sodišča na prvi pogled drugačna, zavezovalni posel ni bil sklenjen, saj predlagatelj ponudbe ni sprejel tako kot je glasila, temveč je predlagal določene spremembe.
³ Pri teh pogodbah se položaj razlikuje le v tem, da je tudi zavezovalni pravni posel sklenjen pod pogojem odobritve Upravne enote, zato sklenitev zavezovalnega pravnega posla izkazuje šele odločba o odobritvi.