125. člen SZ

Predpostavka stranske intervencije je poseben intervencijski interes, ki je podan, kadar je intervenient z eno izmed strank v materialnopravnem razmerju tako, da utegne sodba neposredno ali posredno vplivati na njegov pravni položaj. Nedokončana etažna lastnina (nerazdeljena solastnina) ni ovira za privatizacijski odkup. Tožnik ima pravico zahtevati sklenitev kupoprodajne pogodbe v solastninskem deležu, ki pripada toženki, saj njegov zahtevek ne posega v lastninska upravičenja drugih solastnikov tj. naslednikov upravičencev iz postopkov vrnitve podržavljenega premoženja. Upravičenci lahko uveljavljajo pravico do nakupa stanovanja z zakonsko določenimi popusti v zakonsko določenem roku. Prekluziven je rok za vložitev zahteve za prodajo stanovanja, ne rok za vložitev tožbe. Ker je postopek za vrnitev podržavljenega/zaplenjenega premoženja predstavljal pravno oviro za odločanje o zahtevi za odkup stanovanja, je šteti, da je zahteva za odkup, ki jo je tožnik podal 13. 11. 1991 ter ponovno 29. 9. 2014, ohranila svoje pravne učinke.

Določba 72. člena ZDen ne opredeljuje, kdo je zavezanec za plačilo izgubljene koristi, vendar je v sodni praksi ustaljeno stališče, da je to tisti, ki je zavezanec za vrnitev nepremičnine v naravi oziroma tisti, ki je kot tak določen v odločbi o denacionalizaciji. Tako razlago so sodišča zgradila na ekonomskem bistvu lastninske pravice (ali njej ustrezajoče pravice uporabe v nekdanjem sistemu družbene lastnine), ki je v tem, da je tisti, ki je titular lastninske ali njej ustrezajoče pravice, od uveljavitve ZDen, pa tudi od vložitve zahteve za denacionalizacijo dalje, vse do pravnomočnosti izdane odločbe, od nacionaliziranih nepremičnin pridobival oziroma bi lahko pridobival ekonomsko korist. Nadomestilo po drugem odstavku 72. člena ZDen po vsebini predstavlja nadomestilo za izgubo tiste koristi, ki bi jo denacionalizacijski upravičenec lahko dosegel, če bi nepremičnino sam uporabljal oziroma upravljal, pa je ob uveljavitvi ZDen še ni mogel. Sodišče prve stopnje je to pravilno upoštevalo. Izbira metode, s katero sodišče ugotovi, kakšna je korist, ki bi jo upravičenec lahko dosegel, je odvisna od okoliščin vsakega primera. Sodna praksa se večinsko opira na ugotavljanje koris

Revizija se dopusti glede vprašanja, ali gre za poseg v pravico do zasebne lastnine, če mora lastnik nepremičnine trpeti najemno razmerje, sklenjeno za nedoločen čas za neprofitno najemnino z vnukinjo pokojne imetnice stanovanjske pravice.

Pritožnica nima prav, ko meni, da za prisojo nadomestila za izgubljeno korist, višjega od neprofitne najemnine, „zadošča že sama hipotetična možnost drugačne ureditve razmerij za stanovanjske enote na strani pritožnice“, ki da „ne bi bila primorana postopati enako kot tožena stranka“. Upravičenec, ki zahteva nadomestilo zaradi nemožnosti uporabe nepremičnin, mora namreč zatrditi in dokazati, kako (konkretno) bi nepremičnine, če bi jih dobil v upravljanje prej, dejansko ekonomsko izkoriščal.

Sklenitev prodajne pogodbe iz prvega odstavka 117. člena SZ lahko pomeni nedopustno razpolaganje v smislu 88. člena ZDen. Revident ne more uspeti z revizijskim uveljavljanjem prekoračitve zahtevka (to je kršitev načela dispozitivnost), ki naj bi jo zagrešilo sodišče prve stopnje, že zato, ker tega ni grajal pravočasno - v pritožbi (pri čemer ne trdi, da te kršitve takrat ni mogel grajati - primerjaj prvi odstavek 286.b člena ZPP v zvezi s 37. členom ZNP).

Odločilno dejstvo, torej dejstvo zasedenosti stanovanj, med dedinjama v postopku sploh ni bilo sporno. Sodišče prve stopnje tako pred izdajo napotitvenega sklepa ni ugotavljalo, ali in katera dejstva so med dedinjama sporna, zato je navedeni sklep v delu, ki se je nanašal na navedeno napotitev, izdalo preuranjeno. Ob nespornem dejstvu zasedenosti stanovanj in le iz tega razloga zatrjevane manjvrednosti stanovanj, razloga za napotitev na pravdni postopek ni.

Zavezanec za plačilo vseh stroškov vzdrževanja skupnih delov je lastnik, če med najemnikom in lastnikom ni drugačnega dogovora. Beljenje zidov v skupnih delih stavbe ne sodi med obratovalne stroške, ki bi bremenili najemnika stanovanja, temveč gre za vzdrževalna dela kot ukrep za ohranitev substance objekta.

Namen zakonodajalca pri sprejemu določbe 173. člena SZ-1 je bil čimprejšnji zaključek privatizacije stanovanj tudi v tistih primerih, ko je šlo za pravice bivših imetnikov stanovanjske pravice v denacionaliziranih stanovanjih. Zato je določba 173. člena SZ-1 specialna določba v okviru sklopa prehodnih in končnih določb, ki bi izgubila pomen, v kolikor bi veljalo stališče pritožnice, da se tudi v tem delu po uveljavitvi SZ-1 uporabljajo le določbe poglavja prej veljavnega SZ „Lastninjenje in privatizacija stanovanj in stanovanjskih hiš ter stanovanjskih podjetij“ ter v tem okviru 125. člen SZ.

Tožnik je upravičen do neprofitne najemnine za stanovanji, saj bi ju moral prejšnjim imetnikom stanovanjske pravice še naprej oddajati za neprofitno najemnino tudi, v kolikor bi mu bili predmetni stanovanji vrnjeni takoj po uveljavitvi ZDen ter je pobotanje terjatev pravdnih strank v obravnavanem primeru dopustno.

Ker je imetnica stanovanjske pravice stanovanje kasneje prodala dobroverni tretji osebi, ga ni bilo več mogoče vrniti denacionalizacijskim upravičencem v naravi. Tožena stranka zato tožnikom odgovarja odškodninsko, skladno s prvim odstavkom 154. člena ZOR. Tožena stranka pa svojega dokaznega bremena, da ni kriva za protipravno prodajo predmetnega stanovanja, ni zmogla, zato mora tožnikom plačati odškodnino v znesku, ki je potreben, da postane njihov gmotni položaj takšen, kakršen bi bil, če ne bi protipravno odtujila stanovanja. Če bi denacionalizacijski upravičenci dobili stanovanje vrnjeno v naravi, bi imeli tudi pravico do odmene po 72. členu ZDen. Denacionalizacijskim pravičencem gre nadomestilo za izgubo tiste koristi, ki bi jo lahko dosegli, če bi premoženje sami uporabljali oziroma upravljali. Ne ugotavlja se obseg pridobljene koristi za denacionalizacijskega zavezanca, temveč izključno izgubljeno korist denacionalizacijskega upravičenca, ki mu gre zaradi osnovnega namena zakona, to pa je v popravi krivic. Od najemnine, ki bi jo po normalnem teku stvari lahko iztržili upravičenci, se odšteje odstotek, ki bi šel za davščine, ki bi jih morali odplačevati

Pravdne stranke so bile pri sklepanju pogodb neskrbne, ni pa bilo dokazano, da bi bile nepoštene. (Ne)poštenost ravnanj pogodbenih strank je pomembno dejstvo, od katerega ni odvisna le pravica pogodbene stranka do kondikcijskega zahtevka iz ničnostne pogodbe po 104. členu ZOR, marveč tudi pravica do povračila škode. Od navedenega dejstva je (lahko) odvisen tudi začetek teka zastaralnega roka pri odškodninskih terjatvah, kot ga določa 376. člen ZOR.

''Pravice'' nosilcev stanovanjske pravice iz četrtega in naslednjih odstavkov 125. člena SZ ab initio niso pravice (v ožjem smislu), ampak oblikovalna upravičenja oziroma opcije. Pravice postanejo šele, če in ko se izpolni opcijski predpogoj: denacionalizacijski upravičenci stanovanj, na katerih so obstajale stanovanjske pravice, so morali nasprotovati, odkloniti soglasje k nameravanemu nakupu denacionaliziranega stanovanja (prim. četrti odstavek 125. člena SZ). Ta predpogoj pa v predmetnem primeru ni bil izpolnjen.

Specialna procesna določba iz 2. odstavka 125. člena SZ-1 določa, da mora inšpekcijski organ dati upravniku možnost, da se izjavi o razlogih za izdajo odločbe pred njeno izdajo in to je bilo v obravnavanem primeru tudi storjeno, česar tožnik ne zanika. Dejstvo, da je pobudo za inšpekcijski postopek dal upravnik in da ob priložnosti ogleda ni podal pripomb, ker se je strinjal z inšpekcijskim postopkom, ne pomeni, da je bila določba 2. odstavka 125. člena SZ-1 kakor koli kršena.

Toženci so sklenili kupoprodajno pogodbo v nasprotju s prisilnimi predpisi zaradi kršitve zakonite predkupne pravice, ki jo ima tožnica na stanovanju. Predkupne pravice ni mogoče pogojevati z etažno lastnino. Če etažna lastnina ni vzpostavljena, za uveljavljanje predkupne pravice na stanovanju zadostuje njegova dovolj določna opredelitev. Tožnica ima predkupno upravičenje v obsegu, kot izhaja iz najemne pogodbe, sklenjene s prvo toženko.

Rok za vložitev zahteve za odkup stanovanja je prekluzivni rok materialnega prava. Pri prekluzivnih rokih pravica preneha ipso iure.

Najemniki (oziroma prejšnji imetniki stanovanjske pravice) v denacionaliziranih stavbah zoper denacionalizacijske upravičence ne morejo (brez njihovega soglasja) uveljavljati pravice do odkupa stanovanja. Predpisi glede zakonite (in pogodbene) predkupne pravice določajo, da mora predkupni upravičenec zahtevati le razveljavitev pogodbe (in sklenitev nove pogodbe pod istimi pogoji), ne terjajo pa, da postavi dodatne zahtevke za razveljavitev razpolagalnega pravnega posla (zemljiškoknjižnega dovolila) in (kot je izhajalo iz ZOR) za razveljavitev samega prenosa lastninske pravice (vknjižbe). Tožnica lahko izbrisno tožbo zoper kupca stanovanja vloži kadarkoli. Tožnica ima zakonito predkupno pravico na enosobnem stanovanju in ne na (celi) stanovanjski hiši, zato jo lahko le v takem obsegu tudi uveljavlja. Drugačno stališče, po katerem mora tožnica zahtevati prodajo cele stanovanjske hiše, ni sprejemljivo, saj bi šlo v tem primeru za pretiran poseg (v že tako omejeno) lastninsko pravico prodajalcev, širitev predkupne pravice brez pravne podlage in zapolnitev z vsebino, ki je nima.

Pravica najemnika do nakupa stanovanja ni terjatev, pač pa opcija. Opcije niso obligacijske pravice v ožjem smislu, ker njihov predmet ni izpolnitveno ravnanje zavezanca. Kot oblikovalne pravice dajejo subjektu pravice pravno možnost, da z enostransko izjavo volje povzroči nastanek, spremembo oziroma prenehanje pravnega razmerja. Trajanje teh pravic je lahko časovno omejeno, lahko pa je tudi časovno neomejeno. Tožnik v tej pravdi sicer uveljavlja plačilo denarne terjatve, ki je podvržena pravilom o zastaranju. Vendar pa je v položaj upnika te terjatve vstopil šele z izpolnitvijo pogojev, ki jih za to določa četrti odstavek 125. člena SZ.

Stanovanjska pravica, vezana na opravljanje hišniških del, ki je bila pridobljena po ZSR iz leta 1974, se je z uveljavitvijo ZSR iz leta 1982 preoblikovala v pravico do začasne uporabe stanovanja.

Ker preidejo pravice in obveznosti najemodajalca na novega lastnika po samem zakonu, sklepanje nove pogodbe ni potrebno. Če novi lastnik sklenitev nove pogodbe zahteva, najemnik pa to odkloni, takšno ravnanje ne more biti podlaga za zaključek, da najemnik od tedaj dalje zaseda stanovanje brez pravne podlage.

1. Na prenehanje teka obresti ne vpliva, če so obresti med tem zastarale. Zastaranje namreč ne pomeni prenehanja terjatve iz naslova obresti, ampak je posledica zastaranja le neiztožljivost terjatve. 2. Pridobitelj je pošten samo, če ni vedel in tudi ni mogel vedeti, da gre za neupravičeno pridobitev. Zaključek sodišča prve stopnje, da bi tožena stranka morala poznati naštete predpise, kar pomeni, da ob skrbnem ravnanju pogodbe ne bi sklenila, in da je bila zato že od prejema denarnega zneska nepoštena, je pravilen.