120. člen SZ

Kršitev 122. člena SZ ni razlog za ničnost pogodbe o nadaljnji prodaji stanovanja pred dokončnim poplačilom pogodbene cene stanovanja, saj ta zakonska prepoved varuje le prodajalca, ki je prodal stanovanje po določilih 117. člena in nasl. SZ.

V prvem odstavku 99. člena ZOR je postavljeno pravilo pri razlagi pogodb - njihova določila se uporabljajo tako, kot se glasijo. Pravilo drugega odstavka istega člena pride v poštev le pri spornih pogodbenih določilih. Kot taka je treba razumeti le tista določila, ki glede na besedilo, včasih pa tudi glede na kontekst, v katerem so izoblikovana, objektivno vzeto omogočajo več različnih razlag. Zgolj subjektivno dojemanje strank pri tem ne igra nobene vloge. Dolžnik lahko pripozna dolg na različne načine. Skupni imenovalec takih ravnanj pa je, da so naperjena proti upniku in da na njihovi podlagi upnik lahko razumno sklepa, da dolžnik soglaša z obstojem dolga.

Napotilo iz drugega odstavka 120. člena SZ o smiselni uporabi določb prvega odstavka istega člena ne pomeni, da lahko naslovniki zakona določbo prvega odstavka 120. člena uporabljajo tako, da jo po lastni presoji prilagajajo, temveč tako, da je treba pri uporabi določbe prvega odstavka 120. člena SZ upoštevati namen in cilje zakonodajalca, ki so izraženi v določbah SZ, ki urejajo privatizacijo stanovanj. Iz določb 117., 119., prvega odstavka 120. člena SZ pa je jasno razvidno, da je želel zakonodajalec stimulirati čimprejšnje plačilo celotne kupnine, v primerih, ko je bilo dogovorjeno obročno odplačevanje, pa zagotoviti, da bodo mesečni obroki ves čas odplačevanja v vrednosti enakega deleža stanovanja. Zakonodajalčeva zahteva iz tretjega odstavka 117. člena SZ, da morajo biti obroki ves čas odplačevanja v vrednosti enakega deleža stanovanja, pa je lahko uresničena le v primeru, če se pri predčasnem plačilu, do katerega pride po že sklenjeni kupni pogodbi, pri izračunu dodatnega popusta upošteva še ne plačani del s pogodbo dogovorjene kupnine in ne v pogodbi določena cena, kot pravno zmotno trdi tožnica.

Zahteva za odkup stanovanja mora biti določna, to je vsebovati mora navedbo predmeta nakupa (ki se lahko nanaša le na stanovanje, na katerem je imel privatizicijski upravičenec stanovanjsko pravico) in izbiro pogojev plačila kupnine (iz drugega in tretjega odstavka 117. člena oziroma 119. in naslednjih členov SZ). Le taka zahteva omogoča lastniku stanovanja, da v predpisanem 30 dnevnem roku po vloženi zahtevi oblikuje ponudbo za sklenitev prodajne pogodbe, ki je sklenjena s trenutkom, ko privatizacijski upravičenec ponudbo sprejme. Pri tem je še pomembno, da pravno predstavlja stanovanje nedeljiv materialnopravni pojem (po definiciji 2. člena SZ so sestavni del stanovanja tudi pomožni prostori) ter je zato stanovanje praviloma v pravnem prometu kot celota. To pa pomeni dalje, da kadar so pomožni prostori sestavina določenega stanovanja, ne morejo biti proti volji prizadetih v pravnem prometu samostojno, tako kot tudi ne stanovanjski prostori iz prvega odstavka 2. člena SZ brez pomožnih prostorov, kadar jih imajo. Pravna ureditev sklepanja prodajnih pogodb za stanovanja po privatizacijskih določbah SZ pomeni specialno ureditev, ki jo je treba upoštevati v primeru kršitve kon

Napak volje ob podpisovanju aneksa k prodajni pogodbi pri tožeči stranki ni bilo.

Prisilna narava določb o privatizaciji bivših družbenih stanovanj ne izključuje možnosti, da se pogodbenika glede formiranja kupnine ali načina plačila sporazumeta tudi drugače.

Kar zadeva kupnino za stanovanja, ki so jih lastniki morali prodati prejšnim imetnikom stanovanjske pravice po določbah 117. in naslednjih členov stanovanjskega zakona (SZ), pa je ugotoviti, da določbe stanovanjskega zakona o oblikovanju kupnine niso prepovedovale pogodbenikom, da bi sporazumno dogovorili drugačno višino kupnine. V tem primeru je bila kupnina dogovorjena v tolarjih in v skladu z določbami predvsem 119. in 121. člena SZ. S tem pa, ko se je v tolarjih dogovorjena obveznost zavarovala z valutno klavzulo, se tolarska narava obveznosti ni spremenila v valutno obveznost. Kupnina se zaradi tega zavarovanja tudi ni spremenila oziroma zvišala. Z valutno klavzulo se je torej zgolj zavarovala realna vrednost v tolarjih dogovorjene kupnine s pomočjo tuje valute (pred negativnimi učinki morebitne inflacije). V zvezi z valutno klavzulo pa je še dodati, da je 5. člen zakona o deviznem poslovanju izrecno dovolil uporabo deviz kot vrednostne osnove v pogodbah med domačimi osebami (Ur. list RS, št. 1/91).

Po določbah 117. do 120. člena stanovanjskega zakona ima prejšnji imetnik stanovanjske pravice sicer pravico do popusta in drugih ugodnosti, vendar pa ni izključeno, da se kupoprodajna cena formira tudi drugače.

Določbe SZ o privatizaciji stanovanj in stanovanjskih hiš (členi 117 do 133) pomenijo posebno pravno ureditev sklepanja pogodb o prodaji stanovanj, kadar gre za stanovanja, ki so bila lastninjena po določbah 111. do 114. člena SZ. Posebnost te pravne ureditve, za katero ne velja načelo svobodnega urejanja pogodbenih razmerij (10. člen ZOR), je tudi v tem, da se pogodbeno razmerje privatizacijskega odkupa olastninjenega (prej družbenega) stanovanja začne oblikovati z zahtevo za prodajo stanovanja. Lastnik stanovanja se mora v roku 30 dni po vloženi zahtevi odzvati s ponudbo za sklenitev prodajne pogodbe. S trenutkom, ko privatizacijski upravičenec tako ponudbo sprejme, je prodajna pogodba sklenjena in nastopijo v določbah 118., 120. in drugih členov SZ določene posledice privatizacijske prodaje stanovanja.