119. člen SZ

Sodišče prve stopnje pravilno ugotavlja, da bi tožnica, če bi bila pravna naslednica družbe, ki je v zemljiški knjigi vpisana kot lastnica stanovanja, imela možnost doseči vpis nasledstva v zemljiško knjigo v zemljiškoknjižnem postopku po določbah ZZK-1. Tožnica ne zatrjuje, da bi originalno pridobila lastninsko pravico na stanovanju (enako ne, da bi lastninsko pravico pridobila s pravnim poslom ali z odločbo sodišča ali upravnega organa), zato tožbeni zahtevek že iz teh razlogov ni utemeljen.

Predpostavka stranske intervencije je poseben intervencijski interes, ki je podan, kadar je intervenient z eno izmed strank v materialnopravnem razmerju tako, da utegne sodba neposredno ali posredno vplivati na njegov pravni položaj. Nedokončana etažna lastnina (nerazdeljena solastnina) ni ovira za privatizacijski odkup. Tožnik ima pravico zahtevati sklenitev kupoprodajne pogodbe v solastninskem deležu, ki pripada toženki, saj njegov zahtevek ne posega v lastninska upravičenja drugih solastnikov tj. naslednikov upravičencev iz postopkov vrnitve podržavljenega premoženja. Upravičenci lahko uveljavljajo pravico do nakupa stanovanja z zakonsko določenimi popusti v zakonsko določenem roku. Prekluziven je rok za vložitev zahteve za prodajo stanovanja, ne rok za vložitev tožbe. Ker je postopek za vrnitev podržavljenega/zaplenjenega premoženja predstavljal pravno oviro za odločanje o zahtevi za odkup stanovanja, je šteti, da je zahteva za odkup, ki jo je tožnik podal 13. 11. 1991 ter ponovno 29. 9. 2014, ohranila svoje pravne učinke.

Predlagateljica ni izkazala, da bi izid pravde vplival na njeno možnost uveljavitve predkupne pravice. Varovanje predkupne pravice, na katero se sklicuje pritožnica, ne zadošča za njeno vključitev v pravdo tožnikov, v kateri slednji uveljavljajo odkupno pravico. Odkupna pravica po 117. členu SZ je nekaj povsem drugega kot predkupna pravica, v razmerju obeh upravičenj niso uporabljiva pravila, ki veljajo za konkurenco predkupnih pravic. Nedokončana etažna lastnina (nerazdeljena solastnina) ni ovira za privatizacijski odkup. S presojo, da je toženkin ugovor glede kvadrature posameznih stanovanj nekonkretiziran, sodišče prve stopnje še ni prestopilo (iz trditvene) v fazo dokazovanja, zato je neutemeljen pritožbeni očitek, da je sodišče prve stopnje dokazno breme glede kvadrature stanovanj nepravilno prevalilo na toženko. Pravica do nakupa je oblikovalna pravica, vezana na upravičenca in ni podedljiva.

Najemniki (oziroma prejšnji imetniki stanovanjske pravice) v denacionaliziranih stavbah zoper denacionalizacijske upravičence ne morejo (brez njihovega soglasja) uveljavljati pravice do odkupa stanovanja. Predpisi glede zakonite (in pogodbene) predkupne pravice določajo, da mora predkupni upravičenec zahtevati le razveljavitev pogodbe (in sklenitev nove pogodbe pod istimi pogoji), ne terjajo pa, da postavi dodatne zahtevke za razveljavitev razpolagalnega pravnega posla (zemljiškoknjižnega dovolila) in (kot je izhajalo iz ZOR) za razveljavitev samega prenosa lastninske pravice (vknjižbe). Tožnica lahko izbrisno tožbo zoper kupca stanovanja vloži kadarkoli. Tožnica ima zakonito predkupno pravico na enosobnem stanovanju in ne na (celi) stanovanjski hiši, zato jo lahko le v takem obsegu tudi uveljavlja. Drugačno stališče, po katerem mora tožnica zahtevati prodajo cele stanovanjske hiše, ni sprejemljivo, saj bi šlo v tem primeru za pretiran poseg (v že tako omejeno) lastninsko pravico prodajalcev, širitev predkupne pravice brez pravne podlage in zapolnitev z vsebino, ki je nima.

Kršitev 122. člena SZ ni razlog za ničnost pogodbe o nadaljnji prodaji stanovanja pred dokončnim poplačilom pogodbene cene stanovanja, saj ta zakonska prepoved varuje le prodajalca, ki je prodal stanovanje po določilih 117. člena in nasl. SZ.

Določbe SZ, ki urejajo privatizacijo stanovanj (117. člen SZ in naslednji), ne temeljijo na načelih obligacijskega prava o svobodi urejanja obligacijskih razmerij, enakopravnosti udeležencev v obligacijskih razmerjih in enaki vrednosti dajatev, saj prodajalec ni svoboden pri odločanju, ali bo sklenil prodajno pogodbo in pri oblikovanju cene. Po navedenih določbah SZ namreč lastnik mora stanovanje prodati in to za kupnino, ki se prav tako oblikuje po določbah tega zakona.

V prvem odstavku 99. člena ZOR je postavljeno pravilo pri razlagi pogodb - njihova določila se uporabljajo tako, kot se glasijo. Pravilo drugega odstavka istega člena pride v poštev le pri spornih pogodbenih določilih. Kot taka je treba razumeti le tista določila, ki glede na besedilo, včasih pa tudi glede na kontekst, v katerem so izoblikovana, objektivno vzeto omogočajo več različnih razlag. Zgolj subjektivno dojemanje strank pri tem ne igra nobene vloge. Dolžnik lahko pripozna dolg na različne načine. Skupni imenovalec takih ravnanj pa je, da so naperjena proti upniku in da na njihovi podlagi upnik lahko razumno sklepa, da dolžnik soglaša z obstojem dolga.

Na skupnih prostorih, ki služijo hiši kot celoti, pripada vsakemu lastniku solastninska pravica v sorazmerju z vrednostjo njegovega stanovanja in glede na skupno vrednost etažne lastnine v celi hiši. To velja tudi za funkcionalno zemljišče. Prav tej okoliščini je sodišče prve stopnje prilagodilo sodbeni izrek in odločilo, da se skupaj s stanovanjem proda tudi solastninska pravica na skupnih delih, objektih in napravah.

Napotilo iz drugega odstavka 120. člena SZ o smiselni uporabi določb prvega odstavka istega člena ne pomeni, da lahko naslovniki zakona določbo prvega odstavka 120. člena uporabljajo tako, da jo po lastni presoji prilagajajo, temveč tako, da je treba pri uporabi določbe prvega odstavka 120. člena SZ upoštevati namen in cilje zakonodajalca, ki so izraženi v določbah SZ, ki urejajo privatizacijo stanovanj. Iz določb 117., 119., prvega odstavka 120. člena SZ pa je jasno razvidno, da je želel zakonodajalec stimulirati čimprejšnje plačilo celotne kupnine, v primerih, ko je bilo dogovorjeno obročno odplačevanje, pa zagotoviti, da bodo mesečni obroki ves čas odplačevanja v vrednosti enakega deleža stanovanja. Zakonodajalčeva zahteva iz tretjega odstavka 117. člena SZ, da morajo biti obroki ves čas odplačevanja v vrednosti enakega deleža stanovanja, pa je lahko uresničena le v primeru, če se pri predčasnem plačilu, do katerega pride po že sklenjeni kupni pogodbi, pri izračunu dodatnega popusta upošteva še ne plačani del s pogodbo dogovorjene kupnine in ne v pogodbi določena cena, kot pravno zmotno trdi tožnica.

Zahteva za odkup stanovanja mora biti določna, to je vsebovati mora navedbo predmeta nakupa (ki se lahko nanaša le na stanovanje, na katerem je imel privatizicijski upravičenec stanovanjsko pravico) in izbiro pogojev plačila kupnine (iz drugega in tretjega odstavka 117. člena oziroma 119. in naslednjih členov SZ). Le taka zahteva omogoča lastniku stanovanja, da v predpisanem 30 dnevnem roku po vloženi zahtevi oblikuje ponudbo za sklenitev prodajne pogodbe, ki je sklenjena s trenutkom, ko privatizacijski upravičenec ponudbo sprejme. Pri tem je še pomembno, da pravno predstavlja stanovanje nedeljiv materialnopravni pojem (po definiciji 2. člena SZ so sestavni del stanovanja tudi pomožni prostori) ter je zato stanovanje praviloma v pravnem prometu kot celota. To pa pomeni dalje, da kadar so pomožni prostori sestavina določenega stanovanja, ne morejo biti proti volji prizadetih v pravnem prometu samostojno, tako kot tudi ne stanovanjski prostori iz prvega odstavka 2. člena SZ brez pomožnih prostorov, kadar jih imajo. Pravna ureditev sklepanja prodajnih pogodb za stanovanja po privatizacijskih določbah SZ pomeni specialno ureditev, ki jo je treba upoštevati v primeru kršitve kon

Napak volje ob podpisovanju aneksa k prodajni pogodbi pri tožeči stranki ni bilo.

Stanovanjska pravica je bila vezana na konkretno stanovanje in je njen imetnik ni mogel "prenašati" s seboj ob preselitvi iz enega v drugo stanovanje. Tožniku je stanovanjska pravica na stanovanju v Zagrebu ob in zaradi izselitve iz tega stanovanja prenehala. V stanovanje v L. se je vselil brez veljavnega pravnega naslova. Tožnik si zmotno razlaga 14. člen UZITUL, s katerim Republika Slovenija zagotavlja v skladu z dogovorom iz 9. člena istega zakona aktivnim vojaškim osebam statusne, socialne in druge pravice, pridobljene po zveznih predpisih do uveljavitve ustavnega zakona. Tožnik namreč prezre, da na dan uveljavitve UZITUL pravice do odkupa po privatizacijskih pogojih SZ še ni bilo. Zato je tožnik takrat lahko imel le stanovanjsko pravico, torej pravico trajno uporabljati konkretno stanovanje za zadovoljevanje svojih osebnih in družinskih potreb. Pravico do odkupa stanovanja po privatizacijskih pogojih je prinesel šele SZ z dnevom uveljavitve tega zakona. Zato neposredna uporaba 14. člena UZITUL pri odločanju o tožnikovem tožbenem zahtevku za odkup stanovanja ni mogoča.

Prisilna narava določb o privatizaciji bivših družbenih stanovanj ne izključuje možnosti, da se pogodbenika glede formiranja kupnine ali načina plačila sporazumeta tudi drugače.

Stanovanjski zakon (Ur.l. RS, št. 19/91, 21/94 in 23/96, SZ) je omogočil (predpisal) odkup stanovanj pod ugodnimi pogoji tudi tistim podstanovalcem, ki so imeli v podnajemu celotno stanovanje več kot dve leti (149. člen SZ). Tožnica je bila prvotno res podnajemnica, vendar je bilo v postopku ugotovljeno, da je sporno stanovanje v celoti uporabljala nemoteno več kot dve leti pred uveljavitvijo SZ. Že te ugotovitve omogočajo presojo o tem, da je tožbeni zahtevek tožnice za odkup stanovanja utemeljen, skladno z določilom 149. člena SZ. Odkup pod ugodnimi pogoji je bil enkraten privilegij, ki ga je izjemoma določil zakon. Napačno je enačenje lastninjenja in privatizacije, kot je določena v VIII. poglavju SZ in v tem poglavju določenih upravičencev, s predkupno pravico in predkupnim upravičencem, kot ga določa 20. člen SZ. V slednjem gre za najemnika stanovanja, ki ima sklenjeno najemno pogodbo z lastnikom, ta pa želi stanovanje prodati in ga mora najprej ponuditi najemniku. Res so se glede na končne in prehodne določbe SZ šteli tudi imetniki stanovanjske pravice že po zakonu za najemnike, vendar jih je zakon posebej privilegiral glede odkupa stanovanj.

Kar zadeva kupnino za stanovanja, ki so jih lastniki morali prodati prejšnim imetnikom stanovanjske pravice po določbah 117. in naslednjih členov stanovanjskega zakona (SZ), pa je ugotoviti, da določbe stanovanjskega zakona o oblikovanju kupnine niso prepovedovale pogodbenikom, da bi sporazumno dogovorili drugačno višino kupnine. V tem primeru je bila kupnina dogovorjena v tolarjih in v skladu z določbami predvsem 119. in 121. člena SZ. S tem pa, ko se je v tolarjih dogovorjena obveznost zavarovala z valutno klavzulo, se tolarska narava obveznosti ni spremenila v valutno obveznost. Kupnina se zaradi tega zavarovanja tudi ni spremenila oziroma zvišala. Z valutno klavzulo se je torej zgolj zavarovala realna vrednost v tolarjih dogovorjene kupnine s pomočjo tuje valute (pred negativnimi učinki morebitne inflacije). V zvezi z valutno klavzulo pa je še dodati, da je 5. člen zakona o deviznem poslovanju izrecno dovolil uporabo deviz kot vrednostne osnove v pogodbah med domačimi osebami (Ur. list RS, št. 1/91).

Pisna privolitev po 117. členu SZ sama po sebi ne pomeni darilne pogodbe, prav tako pa tudi ne kakšnega drugega pravnega posla civilnega prava. Po 51. členu Zakona o zakonski zvezi in družinskih razmerjih (Uradni list SRS, št. 14/89, preč.b., v nadaljevanju ZZZDR) je premoženje, ki ga zakonca pridobita z delom v navedenem času, njuno skupno premoženje. Ni pomembno, ali sta ga dobila po tržni ali kakšni drugi ceni. Pomemben je čas pridobitve in vir sredstev, s katerimi je bilo pridobljeno. Prav tako ni pomembno, kdo od zakoncev je formalni pridobitelj (kupec).

Tožeča stranka utemeljeno graja stališče sodišča druge stopnje, da je bil z določbo 1. odst. 123. člena SZ določen rok za tožbo (v smislu 4., v zvezi s 3. odstavkom 128. člena SZ) - in ne rok za vložitev zahteve za odkup, naslovljene na lastnika stanovanja (1. odstavek 117. člena SZ). To stališče pomeni zmotno uporabo materialnega prava.

Po določbah 117. do 120. člena stanovanjskega zakona ima prejšnji imetnik stanovanjske pravice sicer pravico do popusta in drugih ugodnosti, vendar pa ni izključeno, da se kupoprodajna cena formira tudi drugače.

Pravico do popusta po 119. členu SZ pridobi kupec, če plača pogodbeno ceno v enkratnem znesku v okviru 60 dni po sklenitvi pogodbe, torej katerega koli dne v navedenem roku. Zakon ne omejuje prodajalca in mu ne jemlje pravice, da lahko zahteva plačilo istočasno ali v kratkem roku po sklenitvi pogodbe.

Ob ugotovitvi, da se je tožnica izselila iz spornega stanovanja zaradi ravnanja bivšega moža - stranskega intervenienta in zato prenehala uporabljati to stanovanje, je pravilna pravna presoja, da zaradi neuporabe stanovanja ni izgubila stanovanjske pravice, ko je: 1) na tak način prišlo do njene neuporabe stanovanja že pred odločitvijo o imetništvu stanovanjske pravice po razvezi tožnice in stranskega intervenienta; 2) bila tožnica določena za imetnico stanovanjske pravice s sklepom nepravdnega sodišča, od katerega pravnomočnosti še ni potekel desetletni rok za prisilno izvršitev judikatnih terjatev; 3) niso bile ugotovljene kakšne druge okoliščine, zaradi katerih bi tožnica izgubila stanovanjsko pravico.