121. člen SZ

Sporazum in najemno pogodbo je treba obravnavati kot celoto, saj je najemna pogodba izpeljava sporazuma. Sklicevanje tožeče stranke na določila SZ-1 o vrsti stanovanj je materialnopravno zmotno, saj v času sklepanja sporazuma in najemne pogodbe SZ-1 še ni bil sprejet. Sporazum in najemna pogodba sta morala biti sklenjena skladno z določili takrat veljavnega SZ.

Stališče, da presoja pravilnosti točkovanja stanovanja ne spada v sodno pristojnost, je napačno.

Kršitev 122. člena SZ ni razlog za ničnost pogodbe o nadaljnji prodaji stanovanja pred dokončnim poplačilom pogodbene cene stanovanja, saj ta zakonska prepoved varuje le prodajalca, ki je prodal stanovanje po določilih 117. člena in nasl. SZ.

Določbe SZ, ki urejajo privatizacijo stanovanj (117. člen SZ in naslednji), ne temeljijo na načelih obligacijskega prava o svobodi urejanja obligacijskih razmerij, enakopravnosti udeležencev v obligacijskih razmerjih in enaki vrednosti dajatev, saj prodajalec ni svoboden pri odločanju, ali bo sklenil prodajno pogodbo in pri oblikovanju cene. Po navedenih določbah SZ namreč lastnik mora stanovanje prodati in to za kupnino, ki se prav tako oblikuje po določbah tega zakona.

Določilo 8. odstavka 121. člena SZ med drugim pravi, da pristojni občinski organ z odločbo v 30 dneh od vložitve popolne vloge odloči o upravičenosti in višini subvencije. Enako mora veljati tudi za skrajni rok odločanja tožene stranke v zvezi s pravico do denarnega nadomestila za zasebno nastanitev begunca. To pomeni, da bo tožena stranka morala, ker tega ni storila v upravnem postopku, napraviti ustrezne poizvedbe o praksi odločanja pristojnih organov glede subvencioniranja najemnine in razjasniti dejansko stanje z vidika vprašanja, od kdaj gredo te pravice upravičencem in temu prilagoditi tudi odločitev oziroma obrazložitev v obravnavanem primeru.

Pravilna razlaga medsebojnega dogovora strank in pravilna uporaba določb SZ utemeljujeta odločitev, da mora tožena stranka kot drugo primerno stanovanje prodati tožeči stranki stanovanje, ki je opredeljeno v izreku prvostopenjske sodbe.

Tožena stranka bi bila dolžna prodati tožnici stanovanje, na katerem je ta imela stanovanjsko pravico. Ker to ni mogoče, saj je bilo to stanovanje prodano drugemu imetniku stanovanjske pravice, je tožena stranka dolžna tožeči stranki izročiti in prodati prvemu stanovanju enakovredno stanovanje. Pri tem tožeči stranki ni mogoče naložiti večjega bremena, kot ji ga je v zvezi s privatizacijo stanovanj naložil zakonodajalec.

S pravnomočnostjo vmesne sodbe, s katero je bila toženi stranki naložena prodaja stanovanja, so se izkazala vsa dotedanja stališča, mnenja in pričakovanja tožene stranke kot napačna, zato je zaključek o neutemeljeni odklonitvi prodaje stanovanja pravilen. Z neutemeljeno odklonitvijo pa je bil prikrajšan tožnik, ki ni mogel skleniti kupoprodajne pogodbe v 30. dneh po vloženi zahtevi. Vrednost točke za ugotovitev prodajne cene stanovanje je zato pravilna.

Novela 123. člena Stanovanjskega zakona (Ur.l. RS št. 21/94 v nadaljnjem SZ) je uzakonila nov šestmesečni rok za odkup stanovanj, ki so na podlagi predpisov o podržavljenju, navedenih v 3. in 4. členu ZDen, prešla v splošno ljudsko premoženje (2. odstavek 113. člena SZ). Ta rok je bil določen predvsem zaradi zavarovanja pravic vseh tistih upravičencev do privatizacijskega odkupa stanovanj, ki zaradi denacionalizacije svoje zahteve niso mogli podati v prvotnem roku iz 123. člena SZ. Tožnica bi vsekakor mogla svojo zahtevo ponoviti v roku, določenem z novelo 123. člena SZ. Toda upravičenja do odkupa stanovanja ni izgubila zato, ker tega ni storila, saj je pred tem, v okviru prvotnega roka po 123. členu SZ, že podala zahtevo, ki glede na navedeno ni mogla biti zavrnjena, temveč je bilo lahko odločanje o njej le odloženo.

Napak volje ob podpisovanju aneksa k prodajni pogodbi pri tožeči stranki ni bilo.

Po sklenitvi pogodbe iz 117. člena SZ, s katero sta se stranki dogovorili o bistvenih sestavinah pogodbe (predmet in cena), ni mogoče zahtevati od prodajalca vrnitve dela kupnine s sklicevanjem na napake v točkovalnem zapisniku, ki ga je sestavil upravni organ, pristojen za stanovanjske zadeve. Kupca varuje 121. člen SZ.

Po sklenitvi kupoprodajne pogodbe po 117. členu SZ, s katero sta se stranki dogovorili o bistvenih sestavinah pogodbe (predmetu in ceni), ni mogoče zahtevati od prodajalca vrnitve dela kupnine s sklicevanjem na napake v točkovalnem zapisniku, ki ga je sestavil upravni organ, pristojen za stanovanjske zadeve. Kupca varuje 121. člen SZ.

Kasnejša sprememba točkovalnega zapisnika (znižanje števila točk), ki je služil kot podlaga za določitev cene pri odkupu stanovanja na podlagi privatizacijskih določil Stanovanjskega zakona, ne utemeljuje zahtevka na vrnitev dela kupnine. Za takšen zahtevek namreč ni pravne podlage niti v določbah o neupravičeni pridobitvi po 210. čl. ZOR, niti ne gre za situacijo predvideno v 463. čl. ZOR.

Zmotno je materialnopravno stališče revidentke, da je podaja pismene izjave o okoliščinah iz drugega odstavka 128. člena in drugega odstavka 148. člena SZ zakonska obveznost upravičenca do nakupa stanovanja, zaradi česar naj bi bilo brez take izjave vloženo zahtevo šteti za nepopolno vlogo. Iz zakonske dikcije navedenih členov jasno izhaja, da gre le za pravico lastnika stanovanja, da v določenih primerih odkloni sklenitev kupne pogodbe in ne za obveznost prejšnjega imetnika stanovanjske pravice, da s pisno izjavo dokazuje neobstoj okoliščin, ki bi upravičevale lastnika k zavrnitvi zahteve za prodajo stanovanja. Tožnica, ki je v pravdi dokazala, da je bila odklonitev zahteve za prodajo stanovanja neutemeljena, upravičeno zahteva sklenitev kupne pogodbe pod pogoji, ki bi jih imela, če tožena stranka z izpolnitvijo svoje zakonske obveznosti ne bi odlašala. To pa narekuje upoštevanje vrednosti točke iz 121. člena SZ, ki je veljala na 30. dan po vložitvi zahteve za prodajo stanovanja.

Tožba na sklenitev kupoprodajne pogodbe je tožba za izjavo volje, ki je po obliki dajatvena, po vsebini pa oblikovalna. Tožbeni zahtevek in na njegovi podlagi izdana sodba se v takem primeru morata glastiti tako, da je tožena stranka dolžna skleniti določeno pogodbo, ker se bo sicer štelo, da je takšna pogodba sklenjena oziroma izjava volje podana, ko postane sodba pravnomočna. To pomeni, da mora biti tožbeni zahtevek in v posledici tega tudi izrek sodbe tako določen, da ima sodbeni izrek vse sestavine pogodbe, katere sklenitev se s tožbo zahteva.

Kar zadeva kupnino za stanovanja, ki so jih lastniki morali prodati prejšnim imetnikom stanovanjske pravice po določbah 117. in naslednjih členov stanovanjskega zakona (SZ), pa je ugotoviti, da določbe stanovanjskega zakona o oblikovanju kupnine niso prepovedovale pogodbenikom, da bi sporazumno dogovorili drugačno višino kupnine. V tem primeru je bila kupnina dogovorjena v tolarjih in v skladu z določbami predvsem 119. in 121. člena SZ. S tem pa, ko se je v tolarjih dogovorjena obveznost zavarovala z valutno klavzulo, se tolarska narava obveznosti ni spremenila v valutno obveznost. Kupnina se zaradi tega zavarovanja tudi ni spremenila oziroma zvišala. Z valutno klavzulo se je torej zgolj zavarovala realna vrednost v tolarjih dogovorjene kupnine s pomočjo tuje valute (pred negativnimi učinki morebitne inflacije). V zvezi z valutno klavzulo pa je še dodati, da je 5. člen zakona o deviznem poslovanju izrecno dovolil uporabo deviz kot vrednostne osnove v pogodbah med domačimi osebami (Ur. list RS, št. 1/91).

Tožnica s podpisom najemne pogodbe ni prenehala biti oseba, ki je bila ob uveljavitvi SZ imetnica stanovanjske pravice za sporno stanovanje, zato je tudi po sklenitvi najemne pogodbe ostala ohranjena obveznost tožene stranke (po določbi 1. odstavka 117. člena SZ), da ji na zahtevo proda sporno stanovanje po pogojih iz privatizacijskih določb SZ, če jo (ona ali z njenim soglasjem njen družinski član) uveljavi v roku iz 1.odstavka 123. člena SZ. Tožnica je s tem, ko je s tožbo zahtevala odkup stanovanja po določbah 117. člena SZ, zahtevala odkup z upoštevanjem vseh določb tega člena, torej tudi njegovega 2. odstavka, ki določa 30% popust (od vrednosti stanovanja) pri odkupu s plačilnimi pogoji iz 3. odstavka istega člena. Tožnica tega sicer v samem tožbenem zahtevku ni formulirala, navedla pa je znesek kupnine, za katero naj bi ji bila tožena stranka dolžna prodati stanovanje, in le ta znesek predstavlja tisto procesno mejo tožbenega zahtevka, ki je zaradi določbe 1. odstavka 2. člena ZPP sodišče ni smelo kršiti.

Določbe SZ o privatizaciji stanovanj in stanovanjskih hiš (členi 117 do 133) pomenijo posebno pravno ureditev sklepanja pogodb o prodaji stanovanj, kadar gre za stanovanja, ki so bila lastninjena po določbah 111. do 114. člena SZ. Posebnost te pravne ureditve, za katero ne velja načelo svobodnega urejanja pogodbenih razmerij (10. člen ZOR), je tudi v tem, da se pogodbeno razmerje privatizacijskega odkupa olastninjenega (prej družbenega) stanovanja začne oblikovati z zahtevo za prodajo stanovanja. Lastnik stanovanja se mora v roku 30 dni po vloženi zahtevi odzvati s ponudbo za sklenitev prodajne pogodbe. S trenutkom, ko privatizacijski upravičenec tako ponudbo sprejme, je prodajna pogodba sklenjena in nastopijo v določbah 118., 120. in drugih členov SZ določene posledice privatizacijske prodaje stanovanja.

Ker je toženka s pogodbo z dne 18.11.1991 ponudila tožniku znotraj 30 dnevnega roka (iz petega odstavka 117. člena SZ) prodajo spornega stanovanja celo pod ugodnejšimi pogoji (za 334.504,00 SIT od ocenjene vrednosti 836.261,00 SIT) kot pa jih je iztožil tožnik po spremenjenem tožbenem zahtevku (ki mu je bilo ugodeno s sodbo sodišča prve stopnje 4.5.1994 in po katerih je znašala kupnina 362.430,00 SIT od ocenjene vrednosti stanovanja 906.075,00 SIT), toženka ni bila v zamudi s svojo izpolnitvijo (kot sta pravno zmotno presodili sodišči druge in prve stopnje). Tožnik je namreč novembra 1991 neutemeljeno odklonil toženkino pravilno izpolnitev. Tožnik kot upnik oziroma upravičenec do nakupa je prišel zaradi svojega ravnanja v zamudo (325. člen ZOR). Zato tožnika zadenejo posledice zamude, ki so po učinku obratne kot pa v primeru, ko je v zamudi lastnik stanovanja s tem, da ne sklene pogodbe najpozneje v 30. dneh po vloženi zahtevi (v smislu petega odstavka 117. člena SZ). Sodna praksa se je izrekla, da v primerih, ko lastnik stanovanja ne sklene kupoprodajne pogodbe najpozneje v 30. dneh po vložitvi zahteve, imetnik stanovanjske pravice zaradi tega ne sme biti prikrajšan, če je to s

Tožeča stranka v tožbi števila točk ni navedla in tako sodišče ni moglo z izračunom ugotoviti, če v tožbenem zahtevku navedena kupnina ustreza predpisom, po katerih je bila tožena stranka dolžna prodati stanovanje. Ker tožbeni zahtevek v tem delu ni bil sklepčen, že iz tega razloga ni bilo pogojev za izdajo sodbe zaradi izostanka. Sodišče prve stopnje je s tem, da je sodbo izdalo, storilo bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 6.tč. 2.odst. 354.čl. ZPP.