123. člen SZ

V obravnavanih okoliščinah je brez dvoma šlo za skupen dogovor tožnika, toženke in njene babice kot imetnice stanovanjske pravice in s tem upravičenke do odkupa stanovanja pod ugodnejšimi pogoji (s 60 % popustom), da se stanovanje odkupi, da pravdni stranki postaneta dejanska lastnika stanovanja, babica pa ima izgovorjene ugodnosti. To pa hkrati pomeni, da je razlogovanje sodišča prve stopnje, da se je odkup stanovanja izpeljal tako, da je bila imetnica stanovanjske pravice dejansko slamnati kupec, pravilno. Res je, da OZ ne vsebuje določb o pogodbi z navideznim pogodbenikom. Pojem pogodbe z navideznim kupcem sta izoblikovali teorija in sodna praksa. Sodišče prve stopnje se je glede tega sklicevalo na več odločb Višjega sodišča v Ljubljani in na odločbo VS RS II Ips 595/2008. Res je, kot trdi pritožnica, da dejansko stanje, ki ga obravnava odločba VS RS ni enako kot predmetno, je pa primerljivo, v obeh primerih kupec ni želel postati lastnik. Tega ne omaje trditev, da je pobudo za nakup stanovanja dala babica in da je uveljavljala svoja upravičenja za odkup stanovanja. Brez denarja pravdnih strank bi njeno upravičenje do odkupa dejansko ostalo zgolj pravica, ki je na pravdni str

Predpostavka stranske intervencije je poseben intervencijski interes, ki je podan, kadar je intervenient z eno izmed strank v materialnopravnem razmerju tako, da utegne sodba neposredno ali posredno vplivati na njegov pravni položaj. Nedokončana etažna lastnina (nerazdeljena solastnina) ni ovira za privatizacijski odkup. Tožnik ima pravico zahtevati sklenitev kupoprodajne pogodbe v solastninskem deležu, ki pripada toženki, saj njegov zahtevek ne posega v lastninska upravičenja drugih solastnikov tj. naslednikov upravičencev iz postopkov vrnitve podržavljenega premoženja. Upravičenci lahko uveljavljajo pravico do nakupa stanovanja z zakonsko določenimi popusti v zakonsko določenem roku. Prekluziven je rok za vložitev zahteve za prodajo stanovanja, ne rok za vložitev tožbe. Ker je postopek za vrnitev podržavljenega/zaplenjenega premoženja predstavljal pravno oviro za odločanje o zahtevi za odkup stanovanja, je šteti, da je zahteva za odkup, ki jo je tožnik podal 13. 11. 1991 ter ponovno 29. 9. 2014, ohranila svoje pravne učinke.

Predlagateljica ni izkazala, da bi izid pravde vplival na njeno možnost uveljavitve predkupne pravice. Varovanje predkupne pravice, na katero se sklicuje pritožnica, ne zadošča za njeno vključitev v pravdo tožnikov, v kateri slednji uveljavljajo odkupno pravico. Odkupna pravica po 117. členu SZ je nekaj povsem drugega kot predkupna pravica, v razmerju obeh upravičenj niso uporabljiva pravila, ki veljajo za konkurenco predkupnih pravic. Nedokončana etažna lastnina (nerazdeljena solastnina) ni ovira za privatizacijski odkup. S presojo, da je toženkin ugovor glede kvadrature posameznih stanovanj nekonkretiziran, sodišče prve stopnje še ni prestopilo (iz trditvene) v fazo dokazovanja, zato je neutemeljen pritožbeni očitek, da je sodišče prve stopnje dokazno breme glede kvadrature stanovanj nepravilno prevalilo na toženko. Pravica do nakupa je oblikovalna pravica, vezana na upravičenca in ni podedljiva.

Predlog se zavrne.

Pravila o zastaranju je treba razlagati glede na okoliščine posameznega primera, tako da stranki ni nesorazmerno oteženo ali celo onemogočeno uveljavljanje zahtevkov, ki jih ima na razpolago. V konkretnem primeru tožeča stranka ni bila stranka denacionalizacijskega postopka in z njegovim zaključkom (vse do leta 2013) ni bila seznanjena, kar pomeni da ni vedela kdaj naj bi terjatev tožeče stranke zapadla (torej kdaj se je iztekel rok, v katerem bi ta morala odločiti). Na drugi strani je pomembna tudi ugotovitev, da je imela tožena stranka, po samem zakonu dolžnost (na njeno zahtevo) stanovanje prodati osebi, ki je na dan uveljavitve SZ na stanovanju imela stanovanjsko pravico. Takšna obveznost je v primeru začetka denacionalizacijskega postopka "mirovala". A je sama po sebi "oživela", če je bil denacionalizacijski postopek končan na način, da nepremičnina upravičencu ni bila vrnjena v naravi. Tožena stranka, kot zavezanka v postopku denacionalizacije in s tem stranka tega postopka, se je dejstva, da je ta zaključen, nedvomno morala zavedati. Njeno ravnaje, ko o zahtevi tožeče stranke vseeno ni odločila, ampak je nasprotno (neupravičeno) čakala, da bo k temu pozvana (t

Toženec je status hišnika izgubil, zato je posledično izgubil tudi pravico do uporabe spornega hišniškega stanovanja. Njegovo bivanje v stanovanju je postalo nezakonito, saj ni več opravljal hišniških del. 50. člen ZSR (iz leta 1982) je v tretjem odstavku določal dveletni rok za izdajo določbe o izpraznitvi nezakonito vseljenega v stanovanje. Po poteku dveletnega roka je oseba lahko pridobila imetništvo stanovanjske pravice ob izpolnjenih pogojih nezakonite vselitve, če ni bila zahtevana izselitev iz stanovanja. Vendar navedeno ne pomeni, da je tožnik imetništvo stanovanjske pravice tudi dobil, ampak (le), da ga je mogel dobiti, vendar za to ni ukrenil ničesar in kot je pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje, imetništva stanovanjske pravice ni nikoli dobil. Z dnem uveljavitve Stanovanjskega zakona iz leta 1991 so prenehala vsa razmerja, ki so bila prej opredeljena kot imetništvo stanovanjske pravice in so se preoblikovala v najemna razmerja. 147. člen SZ je določal šestmesečni rok za sklenitev ustrezne najemne pogodbe. V 123. členu SZ, ki je urejal odkup stanovanja, pa je bil določen rok za uveljavljanje zahteve za odkup stanovanja. Toženec ni pokazal nikakršnega in

Glede na temeljno načelo privatizacije, ki izenačuje pravico do odkupa stanovanja za vse tiste občane, ki so bili na dan uveljavitve SZ imetniki stanovanje pravice, ter upoštevaje dejstvo, da je prvi toženec izbral opcijo odkupa stanovanja, pritožbeno sodišče pritrjuje zaključku sodišča, da v konkretni zadevi, kljub temu da toženca nimata sklenjene najemne pogodbe in da za uporabo spornega stanovanja plačujeta uporabnino, ni mogoče govoriti o nezakoniti uporabi spornega stanovanja. Vse dokler tožnica prvemu tožencu ne bo omogočila odkupa stanovanja, ima slednji skupaj z drugo toženko pravico uporabljati sporno stanovanje.

V obravnavani zadevi pa je imetnik stanovanjske pravice, A. A., umrl še pred pravnomočnim zaključkom denacionalizacijskega postopka, torej pred uresničitvijo opcijskega predpogoja. Ker se opcijski predpogoj (kot odložni pogoj) ni uresničil, tudi opcijska izjava (zahteva za odkup z dne 30. 10. 1991) ni imela pravnih učinkov. Za razliko od imetnice stanovanjske pravice v zadevi št. II Ips 204/97, ki je bila ob smrti nosilka premoženjske pravice do odkupa stanovanja, ker je, kar je kot nosilni razlog navedeno v predzadnjem odstavku sodbe št. II Ips 204/97, "[...] že pred njeno smrtjo nastopila dolžnost tožene stranke prodati sporno stanovanje", on ob svoji smrti ni imel podedljive pravice do odkupa stanovanja. Zato je tudi njegova soproga in za njo tožnica nista mogli podedovati. Pridobiti bi jo morali izvirno. Za to sta imeli na voljo rešitev, predvideno v 123. členu v povezavi s 147. členom SZ. V primerjavi s tistimi imetniki stanovanjske pravice, kjer denacionalizacijskega postopka ni bilo, so bili vsi imetniki stanovanjske pravice na stanovanjih, glede katerih je obstajala dolžnost vrnitve, že zaradi samega teka denacionalizacijskega postopka in z njim povezanega odloga p

Dvoletni rok po uveljavitvi zakona iz 123. člena SZ, v katerem je bilo mogoče vložiti zahtevo za odkup stanovanja s predvidenimi popusti oz. ugodnostmi po 117. členu SZ, je prekluzivni in ker prekluzivni roki tečejo ne glede na nemožnost uveljavljanja zahtevka, morebiten obstoj nepremagljivih ovir ne povzroči njihovega zadržanja (360. člen v povezavi s 345. členom OZ). Zamuda roka tako pomeni izgubo pravice do odkupa obravnavanega stanovanja s predvidenimi popusti.

Revizija se dopusti glede vprašanj: - ali gre v obravnavanem primeru glede pravice tožnice za odkup stanovanja za nadaljevanje postopka glede na podano zahtevo za odkup, ki jo je imetnik stanovanjske pravice A. A. vložil že v letu 1991 in celo podpisal kupoprodajno pogodbo, in ali je druga toženka kršila kontrahirno dolžnost v razmerju do njegove pravne naslednice B. A.; in - ali je bil v konkretnem primeru imetnik stanovanjske pravice zaradi postopka denacionalizacije in trajanja le-tega v neenakopravnem položaju z imetnikom stanovanjske pravice, kjer denacionalizacijskega postopka ni bilo, ter posledično ali gre za neenakopraven položaj dedičev imetnikov stanovanjske pravice zaradi dolgotrajnosti denacionalizacijskega postopka, na trajanje katerega imetnik stanovanjske pravice ni mogel vplivati.

Prvostopenjsko sodišče je ocenilo, da predstavlja 26. 4. 2006 vložena tožba in postopek, voden v zadevi I P 374/2006, zavrnitev ponudbe za sklenitev prodajne pogodbe z 28. 12. 2005. Pri tem se je pravilno oprlo na določilo tretjega odstavka 26. člena OZ. Gre za ponudbo, v kateri veljavnost ni določena. Če ponudnik ne določi roka za sprejem, je treba upoštevati ali je ponudba dana odsotni osebi ali ustno. Ponudba, dana odsotni osebi, veže toliko časa, kolikor je normalno potrebno, da ponudba prispe do te osebe, da jo ta prouči, o njej odloči in da odgovor o ponudbi prispe do ponudnika. Zaradi zavrnitve ponudbe ta neha veljati in ponudnik nanjo ni več vezan.

Prvotno določeni rok dveh let se na imetnike stanovanjske pravice na stanovanjih iz drugega odstavka 113. člena SZ, ob dejstvu, da lastniki teh stanovanj vse do leta 1994 niso bili dolžni prodati, ni mogel nanašati, zamuda tega roka pa za bivše imetnike stanovanjske pravice ne more imeti za posledico izgubo pravice do odkupa.

Sklenitev prodajne pogodbe iz prvega odstavka 117. člena SZ lahko pomeni nedopustno razpolaganje v smislu 88. člena ZDen. Revident ne more uspeti z revizijskim uveljavljanjem prekoračitve zahtevka (to je kršitev načela dispozitivnost), ki naj bi jo zagrešilo sodišče prve stopnje, že zato, ker tega ni grajal pravočasno - v pritožbi (pri čemer ne trdi, da te kršitve takrat ni mogel grajati - primerjaj prvi odstavek 286.b člena ZPP v zvezi s 37. členom ZNP).

Zmotno je stališče izpodbijane sodbe, da zaradi tega, ker je toženka le solastnica – in ne izključna lastnica – stanovanja, na katero se nanaša pravica do odkupa na podlagi 117. člena SZ, tožnik nima pravice zahtevati sklenitve kupoprodajne pogodbe v solastninskem deležu, ki pripada toženki.

Pravica do nakupa stanovanja s predvidenimi popusti je po svoji naravi oblikovalna pravica (opcija), ki je vezana na osebo upravičenca in zato ne more biti predmet dedovanja.

V obravnavanem primeru gre za kolizijo dveh pravic: pravico denacionalizacijske upravičenke, kateri je sedanja toženka kot denacionalizacijska zavezanka vrnila 1/6 solastninski delež na stavbi, ter pravice bivših imetnikov stanovanjske pravice, ki od toženke zahtevajo odkup stanovanj v stavbi skladno z določbami SZ. Takšna kolizija bi se sicer razrešila v izključno korist denacionalizacijske upravičenke, tako da bi upravičenci do odkupa izgubili svoje pravice tudi glede tistega dela, za katerega je zavezanka za sklenitev pogodbe denacionalizacijska zavezanka, a takšnega rezultata ne opravičuje niti praksa ustavnega sodišča. Tožnikom torej ni mogoče odreči pravice do odkupa, če so sicer izpolnjeni zakonski pogoji. Tožniki so tožbeni zahtevek na sklenitev prodajne pogodbe oblikovali pravilno, to za posamezno stanovanje, na katerem so imeli stanovanjsko pravico in ne za solastniški delež na celotni stavbi, saj stanovanjske pravice na ta način ni mogoče pretvoriti. Pasivno legitimirana je lahko le toženka, ki je imela pravico uprave na teh stanovanjih, ne pa tudi ostali solastniki stavbe, kot so navedeni v zemljiški knjigi. Ker je bilo v denacionalizacijskem post

Drži, da sodba učinkuje le med pravdnima strankama. Zmotno pa je naziranje, da je zaradi (po vložitvi nasprotne nasprotne tožbe) ustanovljenih hipotek v korist tretje osebe sodba neizvršljiva. Zavezuje le pravdni stranki. Na tožnici je obveznost, da zagotovi toženki nakup bremen prostega stanovanja. Torej je na njej (tudi) obveznost, da predhodno na stanovanju, ki je predmet te pravde, izposluje prenehanje hipotek na enega od načinov iz 154. člena SPZ. SZ v 123. členu določil prekluzivni dveletni rok za uveljavljanje pravice do nakupa stanovanja z zakonsko določenimi popusti. Ne gre za rok za vložitev tožbe, pač pa za rok za vložitev zahteve za prodajo stanovanja po 117. členu SZ. Če je zahteva postavljena pravočasno (pred 19. 10. 1993 – dve leti po uveljavitvi SZ), je mogoče vložiti tožbo v splošnem zastaralnem roku Če lastnik stanovanja neutemeljeno odkloni sklenitev pogodbe in jo upravičenec uveljavlja v pravdi, slednji zaradi tega ne sme biti prikrajšan. To se lahko zagotovi le s tem, da kupi stanovanje pod pogoji, ki bi veljali, če zavezanec za prodajo z izpolnitvijo obveznosti ne bi odlašal.

Rok za vložitev zahteve za odkup stanovanja je prekluzivni rok materialnega prava. Pri prekluzivnih rokih pravica preneha ipso iure.

Po določbi prvega odstavka 129. člena SZ/91 lastniki res niso dolžni prodati stanovanja, če je stanovanje v stanovanjski hiši, predvideni za rušenje; vendar je to ugovorni razlog na strani tožene stranke, ki tožnikov ne odvezuje obveznosti upoštevanja roka iz 123. člena istega zakona. Prav spoštovanje tega roka tožnike legitimira k zahtevi za nakup „drugega primernega stanovanja“ pod pogoji, ki jih v tem poglavju o privatizaciji določa ta zakon. Materialnopravno pravilno je stališče sodišč prve in druge stopnje o upoštevnosti splošnega petletnega zastaralnega roka ter o začetku teka tega roka prvi dan po dnevu, ko bi tožniki imeli pravico terjati izpolnitev zakonsko predvidene kontrahirne obveznosti tožene stranke (prvi odstavek 361. člena ZOR). To pravico bi tožniki pridobili, če bi uveljavljali pravico do nakupa stanovanj v dveh letih po uveljavitvi SZ/91 (prekluzivni rok iz 123. člena istega zakona) in če tožena stranka v 30 dneh od vložitve njihovih zahtev za odkup (rok iz petega odstavka 117. člena SZ/91) prodajnih pogodb z njimi ne bi sklenila oziroma če jim ne bi omogočila nakupa drugih primernih stanovanj (129. člen SZ/91).

Vsi, ki po določbi prvega odstavka 117. člena SZ lahko nastopajo kot kupci lastninjenih stanovanj, sodijo po samem zakonu v krog originarnih upravičencev. Ožji družinski član ima tako svojo pravico do odkupa, le da je njena uresničitev vezana na privolitev imetnika stanovanjske pravice kot primarnega odkupnega upravičenca. S privolitvijo po 117. členu SZ imetnik stanovanjske pravice tako ne prenaša svoje pravice do odkupa na nekoga, ki te pravice nima, temveč odloča, kdo izmed ostalih upravičencev do privatizacije bo po določbah SZ lahko uresničil svoje odkupno upravičenje. S privolitvijo se torej imetnik stanovanjske pravice odpoveduje svoji prednostni pravici do odkupa. Ker zakon omogoča odpoved prednostni odkupni pravici v celoti, ni nobene ovire tudi za delno odpoved. Zato lahko imetnik stanovanjske pravice kot primarni upravičenec kupi stanovanje skupaj s katerim od drugih upravičencev, torej tudi z zakoncem.