126. člen SZ

Ker je bila s sklepom sodišča za imetnico stanovanjske pravice na spornem stanovanju določena toženka, je bila upravičena do odpravnine po določbi 126. člena SZ.

Pravica najemnika do nakupa stanovanja ni terjatev, pač pa opcija. Opcije niso obligacijske pravice v ožjem smislu, ker njihov predmet ni izpolnitveno ravnanje zavezanca. Kot oblikovalne pravice dajejo subjektu pravice pravno možnost, da z enostransko izjavo volje povzroči nastanek, spremembo oziroma prenehanje pravnega razmerja. Trajanje teh pravic je lahko časovno omejeno, lahko pa je tudi časovno neomejeno. Tožnik v tej pravdi sicer uveljavlja plačilo denarne terjatve, ki je podvržena pravilom o zastaranju. Vendar pa je v položaj upnika te terjatve vstopil šele z izpolnitvijo pogojev, ki jih za to določa četrti odstavek 125. člena SZ.

Kršitev 122. člena SZ ni razlog za ničnost pogodbe o nadaljnji prodaji stanovanja pred dokončnim poplačilom pogodbene cene stanovanja, saj ta zakonska prepoved varuje le prodajalca, ki je prodal stanovanje po določilih 117. člena in nasl. SZ.

Tožnica je bila ob uveljavitvi SZ imetnica stanovanjske pravice na spornem stanovanju. Zato je tožena stranka dne 28.5.1992 kot lastnica z njo sklenila najemno pogodbo. S tem pa pravica do izplačila odpravnine po 126. členu SZ tožnici ni prenehala; pravica do odpravnine je namreč alternativa pravici do trajne uporabe stanovanja. Okoliščina, da sta pravdni stranki za stanovanje dne 28.5.1992 sklenili najemno pogodbo, kaže na to, da ob uveljavitvi SZ v oktobru 1991 niso obstojale okoliščine iz 148. člena SZ. Tožena stranka se torej neutemeljeno sklicuje na domnevno pravno posledico tožničine preselitve v lastno stanovanjsko hišo.

Ker je tožeča stranka s podpisom obračun le potrdila, to dejstvo ne more pripeljati do materialnopravnega sklepa, da je tožeča stranka s tem toženi stranki del njene obveznosti, ki je opredeljena v zakonu (prvi odstavek 126. člena SZ), tudi odpustila, zaradi česar naj bi, njena obveznost v delu, ki ni bil zajet v obračunu, prenehala. Na podlagi z enostranskim sklepom tožene stranke določenih elementov obračuna in samega (ravno tako s strani tožene stranke enostransko sestavljenega) obračuna, del obveznosti, ki jo je imela tožena stranka do tožeče stranke na podlagi prvega odstavka 126. člena SZ, ni mogel prenehati.

Pravico do odpravnine ima tisti, ki ima pravico do trajne uporabe stanovanja. Lastnik stanovanja ne bi bil dolžan skleniti najemne pogodbe zaradi obstoja okoliščin po I. odst. 148. čl. SZ, pa je kljub temu z imetnikom stanovanjske pravice sklenil najemno pogodbo za manjše stanovanje zato, da je ta izpraznil večje stanovanje. Sodišče mora ugotavljati obstoj okoliščin iz I. odst. 148. čl., ker najemna pogodba ni bila sklenjena na podlagi 147. čl. SZ (le tako sklenjena pogodba namreč preprečuje ponovno ugotavljanje obstoja teh okoliščin).

Sodišče druge stopnje je zmotno uporabilo prvi odstavek 126. člena SZ, ko je odločilo, da je tožena stranka, ki je bila po nespornem stanju (po navedbah tožene stranke, ki jim tožeča stranka ni nasprotovala) ob koncu glavne obravnave še "začasni " lastnik stanovanja na podlagi drugega odstavka 113. člena SZ, tožeči stranki dolžna izplačati zahtevano odpravnino. Tožeča stranka namreč še ni pridobila zahtevka nasproti toženi stranki, kakršnega je postavila v tej pravdi. Pravnomočna odločba v denacionalizacijskem postopku bo šele dala odgovor na vprašanje, ali je tožena stranka dolžna izplačati tožeči stranki odpravnino. Za odpravnino bo lahko pasivno legitimirana le v primeru pravnomočne zavrnitve zahteve za denacionalizacijo.

Pri osebah, ki so bile ob uveljavitvi SZ imetniki stanovanjske pravice, upravičenje do privatizacije stanovanja, sklenitve najemne pogodbe in izplačila odpravnine je treba presojati po stanju v času uveljavitve SZ, torej 19.10.1991.

Stanovanjski zakon ureja pravico imetnika stanovanjske pravice do nakupa stanovanja (117. člen) in pravico do odpravnine (126. člen) v poglavju o privatizaciji. Zato sta ti dve pravici privatizacijski pravici. Pravico do odpravnine lahko uveljavlja le imetnik stanovanjske pravice. Pravico do odkupa stanovanja pa lahko uveljavlja bodisi on sam ali pa z njegovo pismeno privolitvijo njegov ožji družinski član. V tem zadnjem primeru gre za eno samo pravico, ki je njegova in take narave ta pravica ne izgubi, čeprav jo z njegovo pismeno privolitvijo uveljavlja drug, to je njegov ožji družinski član. Ko sodišče odloči o tej pravici, bodisi na njegovo tožbo ali tožbo njegovega družinskega člana, odloči vedno o njegovi pravici. To ugotovitev potrjuje tudi dejstvo, da je utemeljenost tožbenega zahtevka vedno odvisna zgolj od razlogov na njegovi strani kot imetnika stanovanjske pravice, neodvisno od tega, kdo nastopa kot tožnik v pravdi (argument še drugi odstavek 128. člena SZ). Zato mora imetnik stanovanjske pravice, kadar pravico do odkupa stanovanja ne uveljavlja osebno, poskrbeti za svoje morebitne pravice že v pravdi svojega ožjega družinskega člana (v smislu 206. in naslednjih členo

Tožnica ne bi mogla skleniti s toženo stranko veljavne najemne pogodbe, ker je sporno stanovanje izpraznila po lastni odločitvi in sklenila najemno pogodbo za drugo stanovanje. Realizacija pravice do odkupa bi v tej situaciji predstavljala zlorabo te pravice.

Izplačilo odpravnine pripada bivšemu imetniku stanovanjske pravice ne glede na to, kam in kako se iz prejšnjega stanovanja izseli, torej tudi ne glede na to, da se izseli v sicer večje stanovanje za določen čas. Določba drugega odstavka 126. člena SZ pa se nanaša le na slučaj, ko gre pri zamenjavi za stanovanje istega lastnika.

Stanovanjski zakon določa v prvem odstavku 126. člena, da mora lastnik iz 111., 112. (sem sodi tožena stranka), prvega odstavka 113. in 114. člena tega zakona izplačati 30 % vrednosti stanovanja prejšnjemu imetniku stanovanjske pravice, ki ga izprazni v dveh letih po uveljavitvi zakona. Ta zakonska določba ureja le razmerje med (novim) lastnikom stanovanja in prejšnjim imetnikom stanovanjske pravice, ki je bil to ob uveljavitvi zakona. To pomeni, da gre le-temu izplačilo, če v zakonskem roku izprazni stanovanje, ne oziraje se na to kako to stori. Ni pomembno, ali svoje stanovanjsko vprašanje reši tako, da si kupi drugo, da si kupi ali zgradi drugo hišo, se preseli h komu drugemu, izseli iz države ali najame drugo najemno stanovanje drugega lastnika, za profitno ali neprofitno najemnino, za določen ali nedoločen čas, za večje ali manjše stanovanje ipd. Zadošča torej golo dejstvo, da stanovanje izprazni.

Temelj tožbenega zahtevka po 126. členu SZ je lahko le prostovoljna izselitev po uveljavitvi SZ in sicer z namenom prenehanja stanovanjskega razmerja.

Pri uporabi določbe 3.odst. 126.čl. stanovanjskega zakona, po kateri lahko lastnik pri izpraznitvi stanovanja v dveletnem roku zavrne izplačilo 30% vrednosti stanovanja, je odločilno, kdaj morajo biti podani pogoji iz 1.odst. 148.čl. zakona. Sodišče druge stopnje nima prav, ko razlaga, da morajo biti pogoji iz 1.odst. 148.čl. SZ v zvezi s 60.čl. ZSR podani takrat, ko poda bivši imetnik stanovanjske pravice zahtevo za izplačilo. Pri osebah, ki so bile ob uveljavitvi stanovanjskega zakona imetniki stanovanjske pravice, je treba upravičenja do privatizacije stanovanja, sklenitve najemne pogodbe in do izplačila 30% vrednosti stanovanja presojati po stanju v času uveljavitve stanovanjskega zakona, to je dne 19.10.1991.

Iz neizpodbite pogodbe med strankama, sklenjene že pred uveljavitvijo SZ, izhaja tožnikova obveznost izprazniti stanovanje do določenega datuma, to pa ustvarja pravni položaj, kakršnega zajema določba prvega odstavka 148. člena SZ, po kateri lastnik ni dolžan skleniti najemne pogodbe, če je, med drugim, imetniku mogoče odpovedati stanovanjsko razmerje brez zagotovitve najpotrebnejših prostorov skladno z določbami zakona o stanovanjskih razmerjih (Ur. list SRS, št. 35/82 in 14/84 - ZSR). Takšna pogodba oziroma tožnikova obveznost nadomešča postopek, ki bi ga lahko ubrala tožena stranka v smislu tretjega odstavka 60. člena ZSR, po kateri v primeru, če družinska stanovanjska hiša še ni dograjena, imetnik stanovanjske pravice pa bi jo lahko dogradil, potrdi sodišče odpoved stanovanjskega razmerja in določi izpraznitveni rok... Tožena stranka potemtakem ne bi bila dolžna skleniti s tožnikom najemne pogodbe za nedoločen čas, to pa jo odvezuje plačati tožniku odpravnino na podlagi navedenih zakonskih določb.

Lastnik stanovanja lahko zavrne plačilo odpravnine, če je imetniku stanovanjske pravice prenehalo stanovanjsko razmerje ali mu je mogoče odpovedati stanovanjsko razmerje brez zagotovitve najpotrebnejših prostorov skladno z določbami zakona o stanovanjskih razmerjih (3. odst. 126.čl. in 1. odst. 148.čl. SZ). Razlogi za odpoved stanovanjskega razmerja pa so upoštevni, če obstajajo v času začetka veljavnosti stanovanjskega zakona. Odločilno je stanje ob uveljavitvi zakona.

Tožniku ni prenehalo stanovanjsko razmerje in tudi ni bilo podlage za odpoved stanovanjskega razmerja brez zagotovitve najpotrebnejših prostorov po določbah zakona o stanovanjskih razmerjih (148.čl. stanovanjskega zakona). Navedene ugotovitve so pomembne za odločitev v tej zadevi, kajti o tem, da je tožnik stanovanje tožene stranke izpraznil in ji ga izročil (126.čl. stanovanjskega zakona), ni bilo spora.

Odpravnino po 126. členu SZ plača imetniku stanovanjske pravice lastnik iz 112. člena SZ.

Pravica do dopravnine po 126. členu SZ je vezana na izpraznitev stanovanja v dveh letih po uveljavitvi zakona. Razlogi za izgubo te pravice so določeni le v prvem odstavku 148. člena in so podani, če je imetniku stanovanjske pravice mogoče odpovedati stanovanjsko razmerje brez zagotovitve najpotrebnejših prostorov. Okoliščine v zvezi z državljanstvom in delovnim dovoljenjem niso pravno relevantne.

Zaradi pravnomočne odločitve sodišča o tožničini izselitvi ni bilo mogoče v tem postopku znova ugotavljati, če so bili ob uveljavitvi Stanovanjskega zakona podani pogoji za prenehanje stanovanjskega razmerja. Tožnica se v tem postopku ne more uspešno sklicevati na okoliščine, do katerih je prišlo po pravnomočni sodbi o izpraznitvi stanovanja, saj zaradi njih ne more pridobiti pravice do odkupa stanovanja, katere ob uveljavitvi Stanovanjskega zakona ni imela.