124. člen SZ

O ugovoru pobota prvostopenjsko sodišče v izreku odločbe ni odločilo, temveč se je do utemeljenosti ugovora opredelilo le v obrazložitvi sodbe. Ker je potrebno v zadevi odločiti tako o terjatvi po tožbi kot o tisti, ki je bila ugovarjana v pobot, v okviru ene odločitve, je pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo ih tudi odločitev o zahtevku po tožbi razveljavilo ter vrnilo zadevo prvostopenjskemu sodščču v novo odločanje.

Kršitev 122. člena SZ ni razlog za ničnost pogodbe o nadaljnji prodaji stanovanja pred dokončnim poplačilom pogodbene cene stanovanja, saj ta zakonska prepoved varuje le prodajalca, ki je prodal stanovanje po določilih 117. člena in nasl. SZ.

Iz določbe 124. člena SZ tudi izhaja, da lahko kupec zahteva sklenitev najemne pogodbe le, kadar tudi sam zahteva razvezo kupoprodajne pogodbe. Tudi ob širši razlagi te določbe, da lahko kupec pravice iz 124. člena uveljavlja tudi v primeru, ko razvezo pogodbe zahteva prodajalec, pa zagotovo sodišče ne more zavezati prodajalca k sklenitvi ustrezne najemne pogodbe brez postavljenega tožbenega zahtevka s strani kupca. Toženec bi lahko dosegel sklenitev najemne pogodbe le z vložitvijo nasprotne tožbe, s katero bi zahteval sklenitev najemne pogodbe z vsebino, navedeno v tožbenem zahtevku. Takšnega zahtevka pa toženec ni nikoli postavil, zato so njegove pritožbene navedbe v tem delu neutemeljene.

Če kupec ne zmore odplačevati obrokov za stanovanje, ki ga je kupil na podlagi določb VIII. poglavja SZ, lahko zahteva razvezo kupoprodajne pogodbe. V tem primeru mu je prodajalec dolžan povrniti že plačane obroke v realni vrednosti, zmanjšane za neprofitno najemnino, in s kupcem skleniti najemno pogodbo, če ta to želi (prvi odstavek 124. člena SZ). Toženka pa pred začetkom pravde in v pravdi ni zatrjevala, da ne zmore odplačevati obrokov, pa tudi razveze kupoprodajne pogodbe ni zahtevala. Zato je pravno zmotno njeno stališče, da je postala solastnik kupljenega stanovanja v sorazmerju z odplačanim delom stanovanja. Po določbi drugega odstavka 124. člena SZ lahko kupec, ki mu prodajalec ne želi vrniti že plačanih obrokov, res postane solastnik stanovanja v sorazmerju z odplačanim delom vrednosti stanovanja, vendar samo takrat, kadar iz razlogov, ki so navedeni v prvem odstavku istega člena SZ, sam zahteva razvezo kupoprodajne pogodbe.

Spor o izpraznitvi stanovanja, sproženega po razvezi kupne pogodbe iz 117. člena SZ, se nanaša na stanovanjskopravno razmerje. Pravice kupca stanovanja po razvezi kupne pogodbe določa predvsem 124. člen SZ (ki specifično ureja učinke razdrte pogodbe). Te določbe so v razmerju do prodajalca kogentne narave, če jih kupec iz razvezane pogodbe uveljavlja.

Zaradi neizpolnjevanja obveznosti obročnega plačevanja kupnine za stanovanje po pogodbi tožeča stranka uveljavlja dve sankciji: razvezo pogodbe in izpolnitev pogodbe. Obe upravičenji pa se medsebojno izključujeta, saj razveza pogodbe pomeni njeno prenehanje (kar ima po splošnih pravilih za posledico vračanje danega oziroma po specialnem določilu 124. čl. SZ bodisi vračanje realne vrednosti obrokov zmanjšanih za neprofitno najemnino bodisi ustrezno upoštevnje plačanih obrokov v obliki solastninskega deleža na stanovanju) in zato ni mogoče vztrajati še pri izpolnitvi pogodbe. Tožeča stranka kot pogodbi zvesta stranka ima sicer na izbiro obe upravičenji, vendar pa ju ne more kumulirati. To pa kaže, da ni izpolnjen pogoj za izdajo zamudne sodbe iz 3. tč. 1. odst. 318. čl.

Določbe člena 127/1 SZ je treba uporabiti tudi takrat, ko je prodajalec tisti, ki zahteva razvezo pogodbe.

Ker je bilo stanovanje prodano po Stanovanjskem zakonu, mora sodišče učinke razdrte pogodbe obravnavati tudi pod pogoji iz 124. člena SZ.

Kar zadeva kupnino za stanovanja, ki so jih lastniki morali prodati prejšnim imetnikom stanovanjske pravice po določbah 117. in naslednjih členov stanovanjskega zakona (SZ), pa je ugotoviti, da določbe stanovanjskega zakona o oblikovanju kupnine niso prepovedovale pogodbenikom, da bi sporazumno dogovorili drugačno višino kupnine. V tem primeru je bila kupnina dogovorjena v tolarjih in v skladu z določbami predvsem 119. in 121. člena SZ. S tem pa, ko se je v tolarjih dogovorjena obveznost zavarovala z valutno klavzulo, se tolarska narava obveznosti ni spremenila v valutno obveznost. Kupnina se zaradi tega zavarovanja tudi ni spremenila oziroma zvišala. Z valutno klavzulo se je torej zgolj zavarovala realna vrednost v tolarjih dogovorjene kupnine s pomočjo tuje valute (pred negativnimi učinki morebitne inflacije). V zvezi z valutno klavzulo pa je še dodati, da je 5. člen zakona o deviznem poslovanju izrecno dovolil uporabo deviz kot vrednostne osnove v pogodbah med domačimi osebami (Ur. list RS, št. 1/91).

Imetnik stanovanjske pravice, ki je bil to ob uveljavitvi SZ in ki je sklenil prodajno pogodbo po pogojih iz VIII. poglavja SZ, pogodba pa je bila zaradi neplačila kupnine razdrta, lahko znotraj dveletnega roka iz 123. čl. SZ zahteva sklenitev nove prodajne pogodbe za to stanovanje.