VSL sodba II Cp 1986/2011

Pritožbi se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje spremeni tako, da se glasi:

»Ugotovi se, da je nična prodajna pogodba, ki sta jo 6. 9. 2006 sklenili O. J., in Š. Š. ter F. Š., v delu, ki obsega prodajo stranišča v izmeri 0,64 m2«,

Tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti pravdne stroške, vključno s pritožbenimi 259,56 EUR v roku 15 dni, v primeru zamude pa z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od naslednjega dne dalje do plačila.

Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek, s katerim je tožeča stranka zahtevala ugotovitev ničnosti kupoprodajne pogodbe, ki sta jo 6. 9. 2006 sklenili O. J. in Š. Š. ter F. Š., v delu, ki obsega prodajo stranišča v izmeri 0,64 m2. Tožeči stranki je sodišče tudi naložilo v plačilo pravdne stroške toženih strank.

Zoper izpodbijano sodbo se je pravočasno pritožil tožnik iz vseh pritožbenih razlogov navedenih v prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) s pritožbenim predlogom, da sodišče druge stopnje izpodbijano sodbo razveljavi in tožbenemu zahtevku ugodi. Iz vsebine pritožbenih navedb izhaja, da se tožnik ne strinja s stališčem sodišča prve stopnje, da sporno stranišče predstavlja pomožni prostor po Stanovanjskem zakonu (SZ), veljavnem v času nakupa stanovanj št. 3 in 4 ter da je stranišče lahko tretja tožena stranka kar priključila k stanovanju št. 7 potem, ko so tožnik in prva toženca naredili vsak svojo kopalnico s straniščem. Navaja, da je sporno stranišče skupni prostor tako po določbah SZ kot po sedaj veljavnem Stanovanjskem zakonu (SZ-1), kar izhaja iz vsebine izvedenih dokazov. Tožnik je mnenja, da je tretja tožena stranka skupno stranišče enostransko priključila k stanovanju št. 7, saj je bila zgolj izključna lastnica stanovanja št. 7, ne pa tudi izključna lastnica spornega stranišča. Za prodajo skupnega prostora bi v skladu z 22. členom SZ-1 potrebovala soglasje vseh lastnikov stanovanjske stavbe, ki ga ni imela. Ob tem prvemu sodišču očita napako, da je ugotovilo, da sta bili kopalnici zgrajeni pred odkupom stanovanj leta 1993, kar po mnenju tožnika ne izhaja iz spisovne dokumentacije, niti tega po njegovem ni navajala nobena od strank.

Tožena stranka se je v odgovoru na pritožbo zavzela za njeno zavrnitev in potrditev sodbe sodišča prve stopnje.

Pritožba je utemeljena.

Očitana kršitev določb postopka (implicite po 14. točki drugega odstavka 339. čl. ZPP) ni podana, saj ima izpodbijana sodba razloge o vseh odločilnih dejstvih, kar omogoča preizkus njene pravilnosti in zakonitosti. Natančen datum izgradnje kopalnic v stanovanjih št. 3. in 4. v tej pravdi ni odločilen.

Sodišče prve stopnje je na podlagi izvedenega dokaznega postopka ugotovilo sledeča pravno pomembna dejstva:

tožnik, druga toženka in M. A. so kot imetniki stanovanjske pravice zasedali stanovanja št. 3, 4 in 7 v mansardi stanovanjske hiše na P.;

navedena stanovanja so imela vse do leta 1993 in še kasneje v souporabi skupno stranišče med mansardo in prvim nadstropjem hiše;

tretja tožena stranka je kot lastnica stanovanj leta 1993 po SZ prodala vsa stanovanja v večstanovanjski hiši na P., razen stanovanja št. 7;

tožnik je takrat kupil stanovanje št. 3, druga toženka stanovanje št. 4, v stanovanju št. 7 pa je kot najemnica živela M. A,

v stanovanju št. 3 in 4. so lastniki sami zgradili stranišča;

sporno stranišče je bilo kot skupni WC opredeljeno v zapisnikih o ugotovitvi vrednosti stanovanja, in sicer v rubriki pomožni prostori;

tretja tožena stranka je leta 2006, po smrti najemnice M. A., prvima toženima zakoncema prodala še stanovanje št. 7, predmet prodajne pogodbe je bilo tudi sporno stranišče.

S temi ugotovitvami, ki so jasno navedene in skrbno obrazložene, se pritožbeno sodišče v celoti strinja, pritožba jih tudi ne izpodbija. Prvostopenjsko sodišče je torej pravilno ugotovilo vsa pravno pomembna dejstva, vendar je na njihovi podlagi napravilo napačen materialnopravni zaključek.

Zmoten je zaključek sodišča prve stopnje, da je sporno stranišče v skladu z drugim odstavkom 2. člena SZ, ki je veljal leta 1993, v času nakupa stanovanj št. 3 in 4, predstavljalo pomožni prostor (stanovanja št. 7). Gre za pravno kvalifikacijo, zato ni pomembno, da je bil ta prostor naveden v rubriki „pomožni prostori“. Pomožni prostori so bilo po citiranem določilu SZ prostori, ki sodijo k stanovanju in so njegov sestavni del, ne glede na to, ali so v stanovanjski hiši ali zunaj nje, npr., kleti, drvarnice, garaže, balkoni, terase, lože, če niso sestavni del stanovanja in drugi pomožni prostori. Na podlagi navedenih ugotovitev pa ne more biti dvoma, da sporno stranišče ni sodilo le k enemu stanovanju, pač pa k vsem trem (3, 4 in 7).

Sporno stranišče je bilo torej skupni prostor. Skladno s prvim odstavkom 8. člena SZ (sedaj v bistvenem enako prvi odstavek 5. člena SZ-1) so skupni prostori stopnišča, hodniki, podstrešja, pralnice, sušilnice, skupne kleti, zaklonišča, kolesarnice, delavnice za hišnike, prostori za odlaganje smeti in drugi prostori, ki služijo večstanovanjski hiši kot celoti.

Skupni prostori v večstanovanjski hiši so v solastnini vseh etažnih lastnikov (tretji odstavek 12. člena SZ, sedaj 18. čl. SZ-). Drži, da je bila tretja toženka ob prodaji stanovanj leta 1993 lastnica večstanovanjske stavbe, vendar pa predmet prodaje ne morejo biti skupni prostori, saj je na slednjih solastnina po samem zakonu; lastnik stanovanja postane (in ostane) solastnik skupnih delov. Zato tudi tožnik tega prostora sploh ne bi niti mogel (posebej, ob nakupu svojega stanovanja) kupiti. Zato tudi ni pomembno, ali je pred nakupom stanovanja tožnik že imel lastno kopalnico s straniščem, saj tudi izgradnja lastne kopalnice s straniščem (v lastnem stanovanju) ne more vplivati na status (naravo) skupnega prostora.

Zaključek, da je lahko tretja tožena stranka kot izključna lastnica stanovanja št. 7 ločeno razpolagala s spornim straniščem, saj to stanovanje potem, ko so tožnik in prva toženca izgradili lastne kopalnice, edino ni imelo lastnega stranišča in je zato sporno stranišče postalo njegova bistvena sestavina oziroma funkcionalna celota (prvi odstavek 2. člena SZ in drugi odstavek 4. člena SZ-1), je napačen. Za kaj takega namreč ni nobene pravne podlage.

Solastnina na skupnem prostoru preneha s soglasjem solastnikov in na podlagi doseženega soglasja sklenjene pisne pogodbe (drugi odstavek 13. člena SZ). Če pa do sporazuma med solastniki ne pride, o spremembi solastniških deležev odloči sodišče v nepravdnem postopku (tretji odstavek 13. člena SZ). Ker tretja toženka takšnega soglasja solastnikov ni imela, je sporno stranišče ostalo skupen prostor. Tudi SZ-1, veljaven v letu 2006, ko je tretja toženka prvima dvema tožencema prodala stanovanje št. 7 s spornim straniščem, določa, da je za preoblikovanje posebnega skupnega dela v skupni del in obratno, potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov v obliki, ki je potrebna za pogodbo o medsebojnih razmerjih (22. člen SZ-1). Soglasje vseh etažnih lastnikov pa je potrebno tudi za posle, ki presegajo okvir rednega upravljanja, med katere se štejejo zlasti spremembe v razmerju med skupnimi in posameznimi deli, posebne omejitve rabe posameznih delov in skupnih delov, spreminjanje rabe skupnih delov in izboljšave, ki se ne štejejo za vzdrževanje večstanovanjske stavbe (prvi in drugi odstavek 29. člena SZ-1).

Tožena stranka torej ni imela pravne podlage za prodajo spornega stranišča skupaj s stanovanjem št. 7. S prodajo predmeta, ki ni bil v njeni izključni lasti, je kršila zgoraj navedene prisilne predpise. V skladu s prvim odstavkom 86. člena Obligacijskega zakonika (OZ) je pogodba, ki nasprotuje prisilnim predpisom nična, če namen kršenega pravila ne odkazuje na kakšno drugo sankcijo ali če zakon v posameznem primeru ne predpisuje kaj drugega. Sodišče ugotavlja, da pride v konkretnem primeru v poštev zgolj ničnostna sankcija, saj je namen zakonodajalca lahko dosežen zgolj z njenim izrekom. Po prvem odstavku 88. člena OZ pa zaradi ničnosti pogodbenega določila ni nična tudi sama pogodba, če lahko obstane brez ničnega določila in če to določilo ni bilo ne pogodbeni pogoj ne odločilen nagib, zaradi katerega je bila pogodba sklenjena. V konkretnem primeru gre torej za delno ničnost kupoprodajne pogodbe z dne 6. 9. 2006, in sicer je pogodba nična v delu, ki obsega prodajo stranišča v izmeri

0,64 m2, v ostalem delu pa ostane v veljavi, saj iz podatkov v spisu ne izhaja, da prvi toženi stranki kupoprodajne pogodbe ne bi sklenili, če jima tretja tožena stranka ne bi prodala tudi stranišča, niti ne izhaja, da je bil nakup stranišča odločilen nagib pri sklenitvi pogodbe.

Pritožbeno sodišče je po navedenem pritožbi ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje na podlagi 5. alineje 358. člena ZPP spremenilo tako, da je tožbenemu zahtevku ugodilo.

Spremenjena odločitev o glavni stvari ima za posledico tudi spremembo odločitve o stroških postopka. Tožeča stranka je v pravdi v celoti uspela, zato ji je tožena stranka dolžna povrniti njene potrebne pravdne stroške, vključno s pritožbenimi (prvi odstavek 154., 155. in drugi odstavek 165. člena ZPP). Stroške tožeče stranke je sodišče odmerilo v skladu z veljavno

odvetniško tarifo. Kot vrednost spornega predmeta je upoštevalo znesek 700,00 EUR, ki ga je tožeča stranka navedla v pripravljalni vlogi z dne 27. 11. 2009 in ne 5.000,00 EUR, ki ga je navedla v stroškovniku. Potrebni stroški tožnika znašajo 55,90 EUR nagrade za postopek po tar. št. 3100, 51,60 EUR nagrade za narok po tar. št. 3102 ter 20 EUR materialnih stroškov po tar. št. 6002 in 20% DDV po tar. št. 6007, kar skupaj znaša 153 EUR. Kar je tožeča zahtevala več, ji sodišče ni priznalo. Prav tako ji ni priznalo priglašenih stroškov sodnega tolmača, saj so se mu stroški in nagrada izplačali iz proračunskih sredstev sodišča.

Potrebni pritožbeni stroški tožeče stranke znašajo 68,8 EUR nagrade za postopek po tar. št. 3210, 20 EUR materialnih stroškov po tar. št. 6002 in 20% DDV po tar. št. 6007, kar skupaj znaša 106,56 EUR. Skupni stroški tožeče stranke, ki so jih tožene stranke dolžne plačati, torej znašajo

259,56 EUR. Tožene stranke so ta znesek dolžne plačati v roku 15 dni od prejema te sodbe, sicer pa z obrestmi, kot je to tožeča stranka zahtevala.