12. člen SZ-A

Statusa pripadajočega zemljišča nepremičnina ne izgubi niti v primeru, da je lastninska pravica v zemljiško knjigo vpisana na podlagi originarne pridobitve z nakupom v stečajnem postopku. Z nakupom v stečajnem postopku ni mogoče preseči kogentne prepovedi samostojnega prometa s pripadajočimi zemljišči, pogodbo s takšnim nedopustnim predmetom izpolnitve pa zadenejo sankcije ničnosti, saj ima nično določilo o bistvenem elementu pogodbe (tj. o predmetu izpolnitve) za posledico ničnost pogodbe v celoti.

Po tretjem odstavku 12. člena SZ je pravica uporabe skupnih delov stavbe prešla v solastninsko pravico, ki pa je enako kot (predhodna) pravica uporabe vezana na lastnino posameznega dela stavbe. Ker je bilo podstrešje v postopku nacionalizacije skupni del stavbe, se je pravica skupne uporabe podstrešja lahko pridobila le skupaj s posameznim delom stavbe sorazmerno z deležem lastnika posameznega dela, izvzetega iz nacionalizacije. Kot skupni del stavbe torej ni mogel biti v samostojnem pravnem prometu.

Okoliščina, da so dediči denacionalizacijskega upravičenca v dednem postopku po njem status podstrešja obravnavali drugače, kot pa status hodnika in stopnišča, glede katerih je bilo v odločbi skupaj s podstrešjem odločeno, da k izločenim stanovanjem pripada pravica njihove souporabe, ne more imeti pravnega učinka. Pravica souporabe skupnih prostorov je bila po svoji vsebini enaka sedanjim upravičenjem etažnih lastnikov glede skupnih delov stavbe. Gre za upravičenje, ki izvira iz družbeno lastninskega razmerja in po svoji vsebini ni enaka pravici rabe, kot enem od upravičenj lastninske pravice. Skupni del stavbe tako ni mogel in ne more biti v samostojnem pravnem prometu. Če pritožniki menijo, da je sporni prostor kot posamezni del ali posebni skupni del stavbe njihova last, še vedno lahko svojo pravico uveljavljajo v pravdi, kajti odločitev sodišča v postopku za vzpostavitev etažne lastnine ni ovira za ponovno odločanje o spornem vprašanju.

12. člen SZ/91 je urejal skupne prostore, dele, objekte in naprave v večstanovanjski hiši (in ne v več hišah) ter funkcionalno zemljišče kot solastnino vseh etažnih lastnikov. Urejal je torej razmere v eni stavbi. Šele SZ iz leta 2003 v členu 23 določa, da za skupne dele, ki služijo več nepremičninam ali več stanovanjskim stavbam, se štejejo samo tisti skupni deli, ki so bili zgrajeni s tem namenom in katerih gradnjo so plačali lastniki oziroma etažni lastniki ali njihovi pravni predniki. V 3. točki 23. člena pa določa, da se šteje, da je takšen skupni del skupna lastnina vseh lastnikov nepremičnin in etažnih lastnikov posameznih delov večstanovanjskih stavb, ki jim takšen skupni del služi. Tako se tudi vpiše v zemljiško knjigo. 12. člen OT določa, da je stranka dolžna plačati odvetniku storitev po tarifi, veljavni v času, ko je odvetnik delo opravil, pomnoženi z vrednostjo točke v času plačila, povečanim za DDV, če je odvetnik zavezanec za plačilo v RS. Ker pa se je vrednost točke spremenila v teku postopka, je vplivala tudi na število točk za opravljeno storitev, ki je glede na vrednost spornega predmeta sedaj nižja kot ob uvedbi postopka. Število točk za opravljeno stor

Pritožbeno sodišče v tem, da je zakonodajalec (tako po prejšnjem kot sedaj veljavnem zakonu) kot ločnico pri urejanju razmerij v zvezi s pripadajočimi zemljišči določil datum 1. 1. 2003, to je dan uveljavitve SPZ, ne vidi kršitve načela enakosti po 14. členu Ustave RS. SPZ je namreč, za razliko od prej veljavnega ZTLR, ki je poznal obratno pravilo, dosledno uveljavil načelo superficies solo cedit. SPZ je tudi predpis, ki je etažno lastnino celovito uredil in skupaj z zemljiškoknjižnimi predpisi zagotovil vse mehanizme za varstvo pravic etažnih lastnikov. Tega pa ni mogoče trditi za vsa pred tem nastala razmerja, pri katerih je bila že podlaga pridobljenih pravic pogosto drugačna (zakonska pridobitev pravice uporabe ali lastninske pravice). S posameznimi deli je ob tudi sicer pomanjkljivih in neusklajenih nepremičninskih evidencah tekel zunajknjižni promet, današnja zakonska ureditev pa, saj izhaja iz drugačnih predpostavk, pridobiteljem posameznih delov, ne zagotavlja zadovoljivega varstva. To so zadostni razlogi, da se pri načinu, kako doseči uskladitev dejanskega in pravnega stanja (to je po ZVEtL-1 ali na podlagi obstoječih sistemskih pravil), razlikuje med stavbami, ki so bi

V času družbene lastnine je imel lastnik stavbe po samem zakonu pravico uporabe na zemljišču, namenjenem oziroma potrebnem za njeno redno rabo (funkcionalno oziroma pripadajoče zemljišče). Vse od uvedbe etažne lastnine v pravni red so imeli lastniki posameznih delov stavbe tudi skupno trajno pravico uporabe, skupno lastnino ali solastnino na zemljišču, na katerem je stavba stala in na zemljišču, potrebnem za njeno redno rabo.

Pri posameznih delih stavbe, ki so v zemljiški knjigi že vpisani, sodišče v postopku vzpostavitve etažne lastnine ne ugotavlja lastninskega stanja in ne posega vanj ter ne ugotavlja obstoja ali neobstoja stvarnih ali drugih pravic, ki omejujejo lastninsko pravico na teh delih.

Posamezni etažni lastnik se z odjavo iz sistema daljinskega ogrevanja ne more razbremeniti skupnega stroška, ki je posledica veljavno sprejete odločitve etažnih lastnikov, da se stavba priključi na sistem daljinskega ogrevanja.

V obdobju Stanovanjskega zakona, ki ni več vseboval kogentnih pravil o akcesorni vezanosti pravic na funkcionalnem zemljišču na pravice na stavbi, kot je to pred njim določal Zakon o prometu z nepremičninami v 7. členu in je torej odpadla podlaga, da je tudi funkcionalno zemljišče nujni skupni del etažne lastnine, pa ni videti razloga, za to, da se prodajalec in kupci posameznih delov, kljub določbi 9. in 12. člena Stanovanjskega zakon, ne bi mogli dogovoriti, da je posameznim delom pripadajoče zemljišče le zemljišče pod stavbo.

Vprašanje, ali je bilo zemljišče, ki je bilo v lokacijskem ali drugem upravnem dovoljenju določeno kot zemljišče, namenjeno redni rabi stavbe, v času izdaje dovoljenj v lasti investitorjev (med katerimi je bila tudi prva nasprotna udeleženka) ali ne, na presojo obsega pripadajočega zemljišča na podlagi primarnega kriterija po četrtem odstavku 7. člena ZVEtL ne more vplivati.

Ureditev upravljanja zgradb v etažni lastnini je v našem pravu večplastna. Najbolj splošna pravila najdemo v SPZ, kjer so v okviru ureditve solastnine določena pravila glede upravljanja s stvarmi v solastnini. Ta ureditev se uporablja tudi glede etažne lastnine, če posebna ureditev etažne lastnine ali pogodba o medsebojnih razmerjih ne določata drugače.

Vzpostavitev etažne lastnine ne bo rešila spornih vprašanj med pravdnimi strankami o skupnih prostorih stavbe. V skladu s prvim odstavkom 25. člena ZVEtL bo lahko druga toženka po vzpostavitvi etažne lastnine svoje zahtevke na skupnih delih uveljavljala v pravdi, pri čemer odločitev sodišča v postopku za vzpostavitev etažne lastnine ne bo ovira za ponovno odločanje o spornem vprašanju.

Izrek obsega odločbo, s katero sodišče ugodi posameznemu predlogu oziroma predlogom, ki se nanašajo na glavno stvar ali odločbo, s katero jih zavrne. Pri tem pa mora biti izrek pri opredeljevanju predloga, o katerem je sodišče z izrekom odločilo, tako natančen, da je jasna njegova vsebina. Šele natančna opredelitev vsebine varstva, ki ga je sodišče nudilo oziroma zavrnilo, daje podlago za pritožbeni preizkus odločitve. Natančna opredelitev varstva v izreku sodne odločbe pa ni pomembna zgolj zaradi možnosti preizkusa odločitve, ampak tudi za določitev subjektivnih in objektivnih meja pravnomočnosti. Pravnomočnost namreč zajame le izrek, ne pa razlogov zanj. Obrazložitev lahko predstavlja le utemeljitev sicer (same po sebi) vsebinsko jasne odločitve. Povedano drugače: vsebina odločitve mora biti razvidna iz izreka, ne pa (le) iz obrazložitve.

Zaradi neločljive povezanosti lastnine posameznega dela zgradbe (stanovanja) in solastnine skupnih delov (zemljišča) solastninske pravice tožnikov kot etažnih lastnikov funkcionalnega zemljišča (tudi stavbišča, pripadajočega zemljišča …) ni mogoče vknjižiti v zemljiški knjigi, ne da bi bila pri tem hkrati vpisana (vknjižena) etažna lastnina. Do uveljavitve ZVEtL-a neurejena lastninskopravna razmerja etažne lastnine etažnih lastnikov lahko v skladu z določbami ZVEtL etažni lastniki (po določbah ZVEtL pridobitelji posameznega dela stavbe) uredijo v postopku vzpostavitve etažne lastnine in posledično določitvijo pripadajočega zemljišča, ki pripada stavbi v etažni lastnini, kot tudi samo določitvijo pripadajočega zemljišča (določanje pripadajočega zemljišča za stavbe, zgrajene pred 1. januarjem 2003).

S prodajo predmeta, ki ni bil v izključni lasti tožene stranke (prodaja stranišča), je ta kršila prisilne predpise. V skladu s prvim odstavkom 86. člena OZ je pogodba, ki nasprotuje prisilnim predpisom nična, če namen kršenega pravila ne odkazuje na kakšno drugo sankcijo ali če zakon v posameznem primeru ne predpisuje kaj drugega. V konkretnem primeru pride v poštev zgolj ničnostna sankcija, saj je namen zakonodajalca lahko dosežen zgolj z njenim izrekom. Po prvem odstavku 88. člena OZ pa zaradi ničnosti pogodbenega določila ni nična tudi sama pogodba, če lahko obstane brez ničnega določila in če to določilo ni bilo ne pogodbeni pogoj ne odločilen nagib, zaradi katerega je bila pogodba sklenjena. V konkretnem primeru gre torej za delno ničnost kupoprodajne pogodbe in sicer je pogodba nična v delu, ki obsega prodajo stranišča v izmeri 0,64 m2, v ostalem delu pa ostane v veljavi, saj iz podatkov v spisu ne izhaja, da prvi toženi stranki kupoprodajne pogodbe ne bi sklenili, če jima tretja tožena stranka ne bi prodala tudi stranišča, niti ne izhaja, da je bil nakup stranišča odločilen nagib pri sklenitvi pogodbe.

Toženka poskuša prek zatrjevane protispisnosti in nejasnosti razlogov prikazati obstoj bistvene kršitve določb postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP in kršitev pravice do poštenega sojenja in enakega varstva pravic. Ti očitki so zgolj navidezni, saj z njim v resnici izraža nestrinjanje z ugotovitvami nižjih sodišč in izpodbija ugotovljeno dejansko stanje.

Odmero funkcionalnega zemljišča je mogoče opraviti tudi v pravdnem postopku.

Vpis v zemljiško knjigo v sistemu družbene lastnine ni bil konstitutiven pogoj za pridobitev pravice uporabe, zato je treba v vsakem primeru posebej ugotoviti, kdo je dejansko imel ob uveljavitvi ZLNDL pravico uporabe na spornih nepremičninah. Za določitev imetnika pravice uporabe pa je pomemben pojem funkcionalnega zemljišča. Med skupne dele večstanovanjske stavbe spadajo zemljišča, na katerih so imeli na dan uveljavitve ZLNDL pravico uporabe etažni lastniki, ne glede na to, ali so bila ta zemljišča ob uveljavitvi ZLNDL določena kot funkcionalno zemljišče ali ne. To pa pomeni, da tudi če pravica uporabe na spornem zemljišču ob uveljavitvi ZLNDL ni bila vpisana v korist etažnih lastnikov, tožniki lahko na podlagi dokumentov in pravnih aktov, na podlagi katerih je potekala gradnja večstanovanjske stavbe, dokažejo, da so to pravico dejansko imeli. V tem primeru se je njihova pravica uporabe po ZLNDL spremenila v lastninsko pravico in so na vsem funkcionalnem zemljišču pridobili solastninsko pravico.

Tožnik, ki je s toženko sklenil zavezovalni posel, je ob dejstvu, da je le toženka zemljiškoknjižna lastnica, upravičen izposlovati sklenitev razpolagalnega pravnega posla brez sodelovanja lastnika drugega stanovanja, kupljenega v isti hiši.

V času izdaje spornega gradbenega dovoljenja oziroma odločanja v prvotnem postopku na prvi stopnji (1. 7. 2002) namreč SZ-1 še ni veljal. Tudi po presoji revizijskega sodišča je zato pravilno stališče, da je treba pri odločanju v tej zadevi uporabiti Stanovanjski zakon – SZ (Ur. l. SRS, št. 18/91 in nadaljnji). Navedeni SZ je v 12. členu določal, da so skupni prostori, deli, objekti in naprave v večstanovanjski hiši ter funkcionalno zemljišče v solastnini vseh etažnih lastnikov. Skupni deli in naprave večstanovanjske hiše pa so v skladu z drugim odstavkom 8. člena SZ temelji, nosilni zidovi, stropovi, streha, fasada, dimniki in svetlobni jaški, dvigala, električno in kanalizacijsko ter vodovodno in telefonsko omrežje, plinska in toplovodna napeljava in naprava za ogrevanje in podobno. Kot to pravilno navajata tožena stranka in sodišče prve stopnje, je glede na izrecno določbo drugega odstavka 8. člena SZ skupni del večstanovanjske hiše tudi fasada in je zato glede na 12. člen SZ v solastnini vseh etažnih lastnikov. SZ je v 31. členu določal, da je za odločitve, ki presegajo upravljanje, potrebno soglasje vseh solastnikov. Glede upravljanja 24. člen SZ določa, da le-to obs