13. člen SZ-A

Dogovor o določitvi rabe dela stavbe ne pomeni spremembe pravne narave tega dela stavbe iz skupnega v več posameznih delov v izključni lasti posameznih etažnih lastnikov. Dejanska ureditev določenega dela kaže kvečjemu na ureditev načina rabe stanovanjske hiše v luči (sedanjega) 32. člena SZ-1. Sporazum o načinu rabe skupnih delov etažnim lastnikom ne preprečuje, da uporabljajo točno določen del podstrešja, ki je ohranil status skupnega dela stavbe najmanj od nacionalizacije dalje.

S prodajo predmeta, ki ni bil v izključni lasti tožene stranke (prodaja stranišča), je ta kršila prisilne predpise. V skladu s prvim odstavkom 86. člena OZ je pogodba, ki nasprotuje prisilnim predpisom nična, če namen kršenega pravila ne odkazuje na kakšno drugo sankcijo ali če zakon v posameznem primeru ne predpisuje kaj drugega. V konkretnem primeru pride v poštev zgolj ničnostna sankcija, saj je namen zakonodajalca lahko dosežen zgolj z njenim izrekom. Po prvem odstavku 88. člena OZ pa zaradi ničnosti pogodbenega določila ni nična tudi sama pogodba, če lahko obstane brez ničnega določila in če to določilo ni bilo ne pogodbeni pogoj ne odločilen nagib, zaradi katerega je bila pogodba sklenjena. V konkretnem primeru gre torej za delno ničnost kupoprodajne pogodbe in sicer je pogodba nična v delu, ki obsega prodajo stranišča v izmeri 0,64 m2, v ostalem delu pa ostane v veljavi, saj iz podatkov v spisu ne izhaja, da prvi toženi stranki kupoprodajne pogodbe ne bi sklenili, če jima tretja tožena stranka ne bi prodala tudi stranišča, niti ne izhaja, da je bil nakup stranišča odločilen nagib pri sklenitvi pogodbe.

Za nastajanje skupnega premoženja sicer ne zadostuje le formalni obstoj zakonske zveze, temveč morata zakonca delati in pridobivati v dejansko obstoječi življenjski in ekonomski skupnosti. V primeru, da takšne skupnosti ni, je potrebno upoštevati naravo razlogov, zaradi katerih zakonca ne živita skupaj, predvsem pa njuno aktivnost, usmerjeno v uresničitev pogojev za skupno življenje. Ob ugotovitvah, da stanovanje ni bilo kupljeno za potrebe skupnega življenja pravdnih strank, da je toženec že pred sklenitvijo zakonske zveze sklenil kupoprodajno pogodbo, v celoti plačal kupnino, stanovanje pa je bilo junija 1986 tudi prevzeto, sodi stanovanje nedvomno v toženčevo posebno premoženje. Obveznosti, ki se nanašajo na njegovo posebno premoženje, bremenijo izključno toženca. S tem, ko je tudi tožnica iz svojih dohodkov, torej iz skupnega premoženja, prispevala k ohranitvi toženčevega posebnega premoženja, je sicer prišlo do prelivanja vrednosti med premoženjskimi kategorijami, ne pa do transformacije toženčevega posebnega premoženja v skupno premoženje strank.

Po izračunu izvedenke sta zakonca, upoštevaje inflacijo v času trajanja ekonomske skupnosti, odplačala realno 1,98% vrednosti stanovanja, plačanega na podlagi kreditov, ki jih je dobil toženec za nakup stanovanja pred sklenitvijo zakonske zveze. Zato tožnici ne gre stvarnopravni, temveč le obligacijskopravni zahtevek.

Tožnika sta kot etažna lastnika v soglasju z drugim etažnim lastnikom gradila na podstrešju, ki je skupni prostor v solastnini etažnih lastnikov. Glede na nedobrovernost tožnikov kot graditeljev je treba pravne učinke presojati kot gradnjo na tujem zemljišču po 25. členu ZTLR. Drugi etažni lastnik, ki je dovolil gradnjo, ne more zahtevati zase lastninske pravice niti porušitve zgrajenega, temveč le izplačilo prometne cene njegovega solastniškega deleža skupnega premoženja. Graditeljema pa pripada lastninska pravica na spornem delu stavbe.

Dobrohotna pravna razlaga bi spričo nekdanjega vsesplošnega stvarnopravnega nereda v slovenskem pravnem prostoru terjala zaščito pred nasilnim spreminjanjem dotlejšnje uporabe nepremičnine (npr. vznemirjanje solastnika v uporabi stanovanja v večstanovanjski hiši, ki ni razdeljena na etaže). Vendar pri spornem delu podstrešja ne gre za tak primer (ravno tožnika sta namreč tista, ki želita spremembo dosedanje razdelitve v naravi), pa tudi postopek z negatorno tožbo ne bi predstavljal ustrezne pravne poti za tovrstno varstvo. Očitno namreč je, da gre v obravnavani zadevi za spor med solastniki glede razdelitve nepremičnine, za kar pravni red nudi ustrezna pravna sredstva.

V tem pravdnem postopku terja upravnik plačilo vzdrževalnih del, ta pa sodijo med upravljanje večstanovanjske hiše (tretji odstavek 24. člena SZ) zato sklep zbora lastnikov na katerega se sklicuje pritožba ne more nadomestiti pogodbe iz 13. člena SZ, saj bi to lahko nadomestila glede upravljanja le pogodba iz prvega odstavka 22. člena SZ, ki pa jo morajo podpisati vsi lastniki v večstanovanjski hiši ali pa jo nadomesti sklep sodišča (prvi odstavek 32. člena SZ).

Sklep o fizični delitvi stavbe v solastnini je pravni temelj za nastanek etažne lastnine. Zemljišče, brez katerega stavba ne more funkcionirati, mora ostati v solastnini bodočih etažnih lastnikov. Solastniki morajo sami poskrbeti, da se na podlagi sklepa o delitvi izdela etažni načrt in za samo izvršitev delitve.

Pravica razpolaganja z nepremičnino, zaradi gradnje v skupnih prostorih večstanovanjske hiše, ni izkazana, če ima investitor le soglasje dveh (od več) solastnikov, od katerih je eden celo vložil pritožbo zoper odločbo upravnega organa prve stopnje. Sprememba solastninskih deležev na skupnih prostorih je možna le v skladu z določbami Stanovanjskega zakona.

O razdelitvi skupnih prostorov bo (12. čl. Stanovanjskega zakona - SZ) mogoče pravilno odločiti le ob uporabi 13. čl. SZ, ki določa, da ima vsak solastnik pravico zahtevati, da se njegov solastniški delež, ki ga ima na skupnih prostorih stanovanjske hiše, spremeni v etažno lastnino, če je to glede na njegov solastninski delež, razporeditev, funkcinalno zasnovo, tehnično izvedljivost in dostopnost mogoče. Glede zemljišča parc. št. 40 pa je poudarilo, da gre, kot izhaja iz sklepa Rnp 353/64, očitno za funkcionalno zemljišče, kar v posledici izključuje njegovo razdelitev.

Ker je toženka v času veljavnosti ZSR zasedla skupni prostor stanovanjske hiše in ga preuredila ter priključila k svojemu stanovanju brez potrebnega dovoljenja stanovanjskega organa, po uveljavitvi SZ pa do pogodbe z ostalimi solastniki tudi ni prišlo, je njeno ravnanje brez pravne podlage in torej nedopustno. Zato je dolžna vzpostaviti prejšnje stanje in sporni prostor izročiti tožnikom kot solastnikom.

Etažno lastnino naš pravni red pozna, delno pa jo urejata SZ v 13. in 14. členu in ZTLR v 19. členu. Za etažno lastnino v bistvenem veljajo določbe o (izključni) lastninski pravici (in ne o solastništvu). Ker je bilo ugotovljeno, da sta toženca lastnika podstrešne etaže, na kateri izvajata sporna dela, tožnik v preurejevalna dela tožencev kot etažnih lastnikov podstrešja ne more posegati na podlagi v tožbi oziroma postopku zatrjevanih upravičenj, ki naj bi jih imel kot solastnik hiše.

Gre za skupni prostor večstanovanjske hiše v pomenu 8. člena SZ. Ti prostori so v solastnini vseh etažnih lastnikov, pri čemer je solastninski delež vsakega etažnega lastnika sorazmeren vrednosti njegovega stanovanja glede na skupno vrednost etažne lastnine v celi hiši (3. odstavek 12. člena SZ). Za te skupne prostore oz. za to solastnino ne velja avtomatično možnost delitve solastnine, kot to določa ZNP v členih 119 in naprej, saj skupni prostori služijo hiši kot celoti. Zakonodajalec je v 1. odstavku 13. člena SZ izjemoma dopustil možnost, da vsak solastnik lahko zahteva, da se njegov solastninski delež, ki ga ima na skupnih prostorih stanovanjske hiše, spremeni v etažno lastnino, če je to glede na njegov solastninski delež, razporeditev, funkcionalno zasnovo, tehnično izvedljivost in dostopnost mogoče. Le v takem primeru lahko predlagatelj namesto pogodbe izsili od solastnikov spremembo solastninskih deležev na skupnih prostorih v etažno lastnino. Če drži pritožbena trditev, da je ta delež le 3 %, tedaj je jasno, da tak delež ne zadošča, da bi imel pravico zahtevati prostor kot etažno lastnino. Citirano zakonsko določbo je namreč treba razlagati tako, da je predpogoj, da

Zemljišču, ki je potrebno za redno rabo posameznega dela stavbe, se etažni lastnik ni mogel odreči ločeno od svoje pravice na etažnem stanovanju.