18. člen SZ-1

Statusa pripadajočega zemljišča nepremičnina ne izgubi niti v primeru, da je lastninska pravica v zemljiško knjigo vpisana na podlagi originarne pridobitve z nakupom v stečajnem postopku. Z nakupom v stečajnem postopku ni mogoče preseči kogentne prepovedi samostojnega prometa s pripadajočimi zemljišči, pogodbo s takšnim nedopustnim predmetom izpolnitve pa zadenejo sankcije ničnosti, saj ima nično določilo o bistvenem elementu pogodbe (tj. o predmetu izpolnitve) za posledico ničnost pogodbe v celoti.

Lastnina posameznega dela ne more obstajati kot neodvisno pravno razmerje, ker je z njo neločljivo povezana solastnina na skupnih delih zgradbe in na zemljišču. Šele oboje skupaj tvori etažno lastnino, ki je prenosljiva samo kot celota. Pritožnik se ne pritožuje zoper I. točko izpodbijanega sklepa, s katero je sodišče prve stopnje ugotovilo obstoj etažne lastnine. Ni oporekal niti temu, da je s prodajnimi pogodbami prenašal svojo lastninsko pravico na posameznih delih stavbe. Jasno je, da je bila predmet teh prodajnih pogodb tudi solastnina na skupnih delih stavbe, četudi v določenih pogodbah ni bila izrecno opredeljena. Tudi v primeru navidezne solastnine (kot ene izmed oblik dejanske etažne lastnine) velja, da se (so)lastnina na skupnih delih in na pripadajočem zemljišču večstanovanjske stavbe lahko prenaša zgolj skupaj z lastninsko pravico na posameznem delu stavbe, zato skupnega dela prodajalec ne more zadržati zase.

Na podlagi jezikovne, sistematične in namenske metode lahko ugotovimo, da so predpostavke veljavnosti Pogodbe (podpoglavje III.2 "Pogodba o medsebojnih razmerjih") in drugih načinov odločanja etažnih lastnikov (III. 3 "Zbor lastnikov in nadzorni odbor") ločene in različno urejene. Za veljavnost Pogodbe ni določen noben poseben rok, temveč je predpisan le kvorum, ta pa je lahko dosežen kadarkoli in nanj je vezan tudi pričetek veljavnosti Pogodbe - ko jo podpišejo etažni lastniki, ki imajo več kakor tri četrtine solastniških deležev, prične Pogodba veljati, njena sklenitev pa je obvezna (kogentna). Za odločitev v tej zadevi je zato bistveno, da so v Pogodbi etažni lastniki uredili tudi način uporabe navedene nepremičnine in sicer so ga delno namenili za parkiranje (skupno 20 parkirnih mest; prvi stavek drugega odstavka 9a. člena). Temeljno pravilo v pravdnem postopku je, da sodba učinkuje med strankami postopka, učinkovanje na osebo, ki ni stranka postopka je izjema in zato je potrebna restriktivna razlaga, saj takšni učinki pomenijo tudi poseg v ustavno (in konvencijsko) pravico do izjave. Posebnost v tem primeru pa je, da gre za Pogodbo o medsebojnih razmerjih, ki mo

Tožena stranka je kot etažni lastnik kljub izvršenemu plačilu upravniku, ki pa njenega nakazila očitno ni prenakazal tožniku, dolžna tožniku kot izvajalcu del (podjemniku) vtoževani znesek, ki predstavlja stroške iz naslova investicijskih vlaganj na skupnih delih stavbe za katere so zavezani etažni lastniki glede na njihov solastniški delež, plačati.

V času družbene lastnine je imel lastnik stavbe po samem zakonu pravico uporabe na zemljišču, namenjenem oziroma potrebnem za njeno redno rabo (funkcionalno oziroma pripadajoče zemljišče). Vse od uvedbe etažne lastnine v pravni red so imeli lastniki posameznih delov stavbe tudi skupno trajno pravico uporabe, skupno lastnino ali solastnino na zemljišču, na katerem je stavba stala in na zemljišču, potrebnem za njeno redno rabo.

Po določilu 125. člena SZ-1 vzrok, zaradi katerega stanovanje in stanovanjska stavba kot celota nista v dobrem stanju in s tem za izrek inšpekcijskega ukrepa, ni relevanten. Če inšpektor ugotovi, da skupni deli stavbe niso usposobljeni za normalno rabo, po 125. členu SZ-1 odredi, katera dela je potrebno izvesti in določi primeren rok za izvedbo. Inšpektor torej ne ugotavlja, kako si lastniki delijo stroške in v odločbi ne odloči o tem, v kakšnih deležih bo kateri od lastnikov financiral popravilo. Postopek po 125. členu SZ-1 vpliva na skupnost in ne na posameznika, zato se tej skupnosti tj. vsem etažnim lastnikom v objektu v tem primeru priznava lastnost stranke. Odločba lahko učinkuje zoper vsakokratne lastnike posamičnih delov samo, če se tudi nanaša na vsakokratne etažne lastnike. Odločba bi bila neizvršljiva ravno v primeru, če bi bili v njej poimensko navedeni, po tem pa bi prišlo do spremembe lastnika posamičnega dela in s tem tudi do spremembe solastnika na pripadajočih skupnih delih.

Skupne dele lahko uporabljajo etažni lastniki le v skladu z njihovo naravo in namenom ter na način, ki ne omejuje drugih etažnih lastnikov. Celo za preoblikovanje skupnega dela v posebni skupni del, je nujno soglasje vseh etažnih lastnikov; preoblikovanja skupnega dela v posebni del v etažni lastnini pa je dovoljeno le na podlagi sporazuma etažnih lastnikov in ob dodatnem pogoju - če je to mogoče glede na potrebnost skupnega dela za funkcioniranje stavbe kot celote. Med pravdnima strankama ni bilo sporno, da toženec takšnega soglasja ni imel. Solastniki imajo tudi medsebojno petitorno zaščito.

Utemeljeno toženka opozarja na to, da njena odgovornost ni 100 %, temveč je omejena na zavarovalni delež 54,23 %. Čeprav etažni lastniki kot solastniki police na večstanovanjski stavbi odgovarjajo za škodo, ki je nastala tožnici, solidarno in bi tožnica lahko zahtevala plačilo celotne odškodnine od kateregakoli (enega ali več) izmed njih, pa to ne pomeni, da bi lahko zahtevala izpolnitev celotne obveznosti od zavarovalnice. Oškodovanec ima pravico direktno uveljavljati odškodnino proti zavarovalnici, a njena obveznost ne more presegati zneska obveznosti, ki je določen v zavarovalni pogodbi. Obveznost zavarovalnice je tako odvisna od pogodbenega dogovora med zavarovancem in zavarovalnico, ki lahko proti njemu in s tem tudi oškodovancu omeji svojo odgovornost z instituti, kot so na primer izvzetje kritja za določene rizike ali določen krog oseb, določitev zavarovalne vsote, do katere odgovarja, dogovor o odbitni franšizi, navedba zavarovalnega deleža, itn.

Podlago za imenovanje upravnika predstavlja sklep etažnih lastnikov, ki imajo skupaj več kot polovico solastniških deležev na skupnih delih celotne stavbe. Za imenovanje upravnika zato ni dovolj večina po posameznih vhodih, saj to ni kvalificirana večina, kot jo zahteva SZ-1, saj je kvalificirana večina le soglasje večine na celotni stavbi.

Hišniško stanovanje je skupni del, ki služi več stanovanjskim stavbam in je v solastnini etažnih lastnikov teh stavb.

V konkretni zadevi je potrebno odgovoriti na vprašanje, ali predviden poseg - rušenje nosilne stene v stanovanju tožnice posega v skupne dele večstanovanjske hiše ali ne. Če predviden poseg posega v skupne dele večstanovanjske hiše, potem je pravica graditi izkazana le s soglasjem vseh etažnih lastnikov. Skupni deli večstanovanjske stavbe niso le skupni prostori, ampak tudi skupni gradbeni elementi v večstanovanjski stavbi in stanovanjski stavbi za posebne namene. V kategorijo skupnih delov torej spada omenjeni gradbeni element (nosilna stena v stanovanju tožnice), za poseg v katerega je tožnica zahtevala gradbeno dovoljenje. Zakon za takšne vrste posegov zahteva najvišjo stopnjo strinjanja vseh etažnih lastnikov oziroma njihova stoprocentna soglasja. Zato je bilo v konkretnem primeru potrebno uporabiti drugi odstavek 29. člena SZ-1, saj je zakon za posle, za katere je potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov, izrecno navedel vsa gradbena dela in izboljšave, za katere je treba pridobiti gradbeno dovoljenje.

S prodajo predmeta, ki ni bil v izključni lasti tožene stranke (prodaja stranišča), je ta kršila prisilne predpise. V skladu s prvim odstavkom 86. člena OZ je pogodba, ki nasprotuje prisilnim predpisom nična, če namen kršenega pravila ne odkazuje na kakšno drugo sankcijo ali če zakon v posameznem primeru ne predpisuje kaj drugega. V konkretnem primeru pride v poštev zgolj ničnostna sankcija, saj je namen zakonodajalca lahko dosežen zgolj z njenim izrekom. Po prvem odstavku 88. člena OZ pa zaradi ničnosti pogodbenega določila ni nična tudi sama pogodba, če lahko obstane brez ničnega določila in če to določilo ni bilo ne pogodbeni pogoj ne odločilen nagib, zaradi katerega je bila pogodba sklenjena. V konkretnem primeru gre torej za delno ničnost kupoprodajne pogodbe in sicer je pogodba nična v delu, ki obsega prodajo stranišča v izmeri 0,64 m2, v ostalem delu pa ostane v veljavi, saj iz podatkov v spisu ne izhaja, da prvi toženi stranki kupoprodajne pogodbe ne bi sklenili, če jima tretja tožena stranka ne bi prodala tudi stranišča, niti ne izhaja, da je bil nakup stranišča odločilen nagib pri sklenitvi pogodbe.

Streha pa, tudi če je ravna in izgleda kot terasa, ni namenjena sušenju perila. Za tako uporabo bi moral obstajati izrecen dogovor etažnih lastnikov, zapisan v pogodbi o medsebojnih razmerjih. Te pa etažni lastniki obravnavanega objekta nimajo sklenjene. Tožnika kot solastnika skupnih delov stavbe sicer imata pravico dostopati tudi do tega dela stavbe, nimata pa pravice na skupnem delu, ki ni opredeljen kot sušilnica, sušiti perila.

Materialnopravni razlog napačne vknjižbe se lahko nanaša le na listine, ki so podlaga za vknjižbo. Tožniki ne zatrjujejo materialnopravne neveljavnosti vpisa zaradi neveljavnosti kupoprodajne pogodbe, sklenjene med toženko in prodajalcem, saj izrecno zatrjujejo, da pogodba povsem jasno določa predmet prodaje. Očitno se ne strinjajo le z vsebino potrdila GURS in dejstvom, da je pristojna geodetska uprava potrdila etažni načrt za toženkin del stavbe. Preizkus etažnega načrta in izdaje potrdila je v pristojnosti GURS, zato je pravdno sodišče vezano na odločitev, ki jo je sprejel pristojni organ v upravnem postopku. Ker podatek o površini nepremičnine ni predmet vknjižbe, se ne more izpodbijati z izbrisno tožbo.