8. člen SZ-A

Postopek po ZVEtL-1 se vodi po pravilih nepravdnega postopka, ki pa ni primeren za razreševanje spornih lastninskopravnih vprašanj. V skladu s svojim namenom, da osebam, ki s pravnim naslovom izkazujejo upravičenje do pridobitve lastninske pravice na posameznem delu stavbe, omogoči vpis lastninske pravice na tem delu stavbe, čeprav niso izpolnjeni pogoji, ki jih za vpis lastninske pravice na posameznem delu določa zakon, ki ureja zemljiško knjigo, zakon olajšuje postopek tako, da sodišče odloča na podlagi dokaznih pravil in domnev iz ZVEtL-1, razen če med udeleženci ni spora o drugačnem stanju ali če je drugače izkazano s pravnomočno odločbo sodišča ali drugega pristojnega državnega organa (18. člen ZVEtL-1). Med udeleženci postopka spornih dejstev sodišče v postopku po ZVEtL-1 ne rešuje, niti postopka ne prekinja, pač pa odloči v skladu z dokaznimi pravili in domnevami iz ZVEtL-1, če se ne nanašajo na sporna vprašanja, pa v korist tistega udeleženca, katerega pravico šteje za bolj verjetno (24. člen ZVEtL-1).

Posamezni etažni lastnik se z odjavo iz sistema daljinskega ogrevanja ne more razbremeniti skupnega stroška, ki je posledica veljavno sprejete odločitve etažnih lastnikov, da se stavba priključi na sistem daljinskega ogrevanja.

Plačilo na podlagi 26. člena ZDen je po svoji naravi zgolj doplačilo in tedaj akcesorna obveznost vračilu v naravi; po naravi gre v celoti gledano za naturalni vrnitveni zahtevek. Za plačilo zaradi bistvenega zmanjšanja vrednosti nepremičnine je zavezan tisti, ki je zavezan za vračilo v naravi.

Tožnica za zahtevek za plačilo uporabnine za čas po odtujitvi nepremičnine (od 1. 7. 2008) ni več stvarno, ne procesno aktivno legitimirana. Tožnica je stvarno aktivno legitimacijo glede stvarnopravnih zahtevkov z odtujitvijo nepremičnine, glede zahtevka za plačilo uporabnine pa s cesijo, izgubila in bi bili njeni zahtevki, če ji 190. člen ZPP ne bi ohranil aktivne procesne legitimacije, zgolj zaradi odtujitve nepremičnine oziroma prenosa terjatve, zavrnjeni. Dostop, ki je na skici označen z rumeno barvo, je edini dostop do večstanovanjske stavbe, v kateri je tudi stanovanje, ki ga toženci uporabljajo. Nedvomno gre zato v tem delu za zemljišče, ki ga je mogoče opredeliti kot funkcionalno zemljišče stavbe. Čeprav se uporabnina in pripadajoče obresti uveljavljajo skupaj, s tem obrestni del zahtevka ne izgubi svoje prave narave – še vedno gre za zamudne obresti. Zahtevek iz naslova neupravičene obogatitve, v konkretnem primeru torej uporabnina, tako zastara v petih letih, zamudne obresti pa v treh letih. Izven postopka izdelano mnenje, ki mu nasprotna stranka nasprotuje, ne more biti dokaz v smislu določb ZPP, še manj pa dokaz v smislu izvedeniškega mnenja

Etažni načrt ni pravni posel, zato ni mogoče ugotavljati njegove ničnosti. Hišniško stanovanje je z uveljavitvijo SZ postalo solast solastnikov ene ali več stanovanjskih hiš in kot takšno se ni moglo še enkrat privatizirati po določilu 117. člena SZ oziroma ni moglo biti predmet obveznosti prodajne pogodbe, sklenjene po določilu 117. člena SZ. Prodajna pogodba, katere predmet obveznosti je nedopusten, pa je nična. Po spremembi odločitve sodišča prve stopnje s strani pritožbenega sodišča je tožbeni zahtevek tožnikov v celoti zavrnjen. Ker je tako okoliščina, ki je aktivirala eventualno nasprotno tožbo tretje toženke odpadla, je pritožbeno sodišče razveljavilo odločitev sodišča prve stopnje glede tožbenega zahtevka po nasprotni tožbi.

S postavljenim petitom tožnik zahteva izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila za solastniški delež kot idealni (alikvotni) del nerazdeljene nepremičnine (stavbišča), na kateri stoji večstanovanjska hiša, ter enak (solastninski) delež na nepremičninah, za katere trdi, da predstavljajo funkcionalno zemljišče k stavbi. Zatrjuje pravnoposlovno pridobitev nečesa drugega (oziroma drugačnega predmeta) od tistega, za kar (oziroma za katerega) zahteva izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila.

S prodajo predmeta, ki ni bil v izključni lasti tožene stranke (prodaja stranišča), je ta kršila prisilne predpise. V skladu s prvim odstavkom 86. člena OZ je pogodba, ki nasprotuje prisilnim predpisom nična, če namen kršenega pravila ne odkazuje na kakšno drugo sankcijo ali če zakon v posameznem primeru ne predpisuje kaj drugega. V konkretnem primeru pride v poštev zgolj ničnostna sankcija, saj je namen zakonodajalca lahko dosežen zgolj z njenim izrekom. Po prvem odstavku 88. člena OZ pa zaradi ničnosti pogodbenega določila ni nična tudi sama pogodba, če lahko obstane brez ničnega določila in če to določilo ni bilo ne pogodbeni pogoj ne odločilen nagib, zaradi katerega je bila pogodba sklenjena. V konkretnem primeru gre torej za delno ničnost kupoprodajne pogodbe in sicer je pogodba nična v delu, ki obsega prodajo stranišča v izmeri 0,64 m2, v ostalem delu pa ostane v veljavi, saj iz podatkov v spisu ne izhaja, da prvi toženi stranki kupoprodajne pogodbe ne bi sklenili, če jima tretja tožena stranka ne bi prodala tudi stranišča, niti ne izhaja, da je bil nakup stranišča odločilen nagib pri sklenitvi pogodbe.

Značilnost skupnih prostorov je, da služijo hiši kot celoti in za njih ne velja pravni režim posameznega ločenega dela večstanovanjske hiše; kot del stvari ne morejo postati predmet posebne lastninske pravice.

Pridobitev stanovanjske pravice za nedoločen čas na hišniškem stanovanju je pogoj za uporabo določb 173. in 175. člena SZ-1.

Toženka poskuša prek zatrjevane protispisnosti in nejasnosti razlogov prikazati obstoj bistvene kršitve določb postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP in kršitev pravice do poštenega sojenja in enakega varstva pravic. Ti očitki so zgolj navidezni, saj z njim v resnici izraža nestrinjanje z ugotovitvami nižjih sodišč in izpodbija ugotovljeno dejansko stanje.

V času izdaje spornega gradbenega dovoljenja oziroma odločanja v prvotnem postopku na prvi stopnji (1. 7. 2002) namreč SZ-1 še ni veljal. Tudi po presoji revizijskega sodišča je zato pravilno stališče, da je treba pri odločanju v tej zadevi uporabiti Stanovanjski zakon – SZ (Ur. l. SRS, št. 18/91 in nadaljnji). Navedeni SZ je v 12. členu določal, da so skupni prostori, deli, objekti in naprave v večstanovanjski hiši ter funkcionalno zemljišče v solastnini vseh etažnih lastnikov. Skupni deli in naprave večstanovanjske hiše pa so v skladu z drugim odstavkom 8. člena SZ temelji, nosilni zidovi, stropovi, streha, fasada, dimniki in svetlobni jaški, dvigala, električno in kanalizacijsko ter vodovodno in telefonsko omrežje, plinska in toplovodna napeljava in naprava za ogrevanje in podobno. Kot to pravilno navajata tožena stranka in sodišče prve stopnje, je glede na izrecno določbo drugega odstavka 8. člena SZ skupni del večstanovanjske hiše tudi fasada in je zato glede na 12. člen SZ v solastnini vseh etažnih lastnikov. SZ je v 31. členu določal, da je za odločitve, ki presegajo upravljanje, potrebno soglasje vseh solastnikov. Glede upravljanja 24. člen SZ določa, da le-to obs

Uporabnik, ki živi v hišniškem stanovanju, pa ne opravlja hišniških del in nima sklenjene pogodbe z lastniki, stanovanje uporablja nezakonito. Pravno napačno in neživljenjsko je stališče, da nekdo, ki živi v stanovanju brez pravnega naslova, ni dolžan plačevati nikakršnih stroškov, ki nastanejo zaradi bivanja v stanovanju.

Ker so hišniška stanovanja po samem zakonu postala solastnina solastnikov ene ali več stanovanjskih hiš, niso mogla biti predmet odkupa po 117. členu SZ. Odločitev sodišč, da je predmet obravnavane pogodbe, t.j. prenos lastninske pravice na hišniškem stanovanju na podlagi določb Stanovanjskega zakona o lastninjenju stanovanj v družbeni lastnini, nedopusten in da je zato pogodba nična, je pravilna.

Niti stanovanj niti lastninske pravice na njih v času sklepanja pogodbe leta 1988 ni bilo, vendar so se in so se tudi lahko bodoča razmerja že urejala. Zato se je občina pravno veljavno zavezala, da bo investitorju omogočila pridobitev lastninske pravice na zgrajenem podstrešju. Oddaja nezazidanega spornega podstrešja za gradnjo stanovanjski zadrugi je pomenila tudi, da je podstrešje, ki je bilo do takrat v sklopu skupnih prostorov večstanovanjske hiše v družbeni lastnini, to lastnost izgubilo. Ker je bilo oddano za izgradnjo stanovanja, funkcije skupnega prostora na njem ni bilo več mogoče veljavno izvajati, in to neodvisno od volje takratnih imetnikov stanovanjske pravice in etažnih lastnikov. Odločilno je, da je bilo tudi sporno podstrešje zajeto v planu stanovanjske skupnosti, da je torej šlo za situacijo iz petega odstavka 68. člena ZSR. Niti v 116. členu SZ niti v 8. členu SZ pa ni podlage, da bi samo z uveljavitvijo SZ funkcijo skupnega prostora ponovno pridobilo. Zato je pravilno stališče, da je občina v letu 1999 z izdajo vknjižbenega dovoljenja le izpolnila svojo pogodbeno obveznost.

Tožnika sta kot etažna lastnika v soglasju z drugim etažnim lastnikom gradila na podstrešju, ki je skupni prostor v solastnini etažnih lastnikov. Glede na nedobrovernost tožnikov kot graditeljev je treba pravne učinke presojati kot gradnjo na tujem zemljišču po 25. členu ZTLR. Drugi etažni lastnik, ki je dovolil gradnjo, ne more zahtevati zase lastninske pravice niti porušitve zgrajenega, temveč le izplačilo prometne cene njegovega solastniškega deleža skupnega premoženja. Graditeljema pa pripada lastninska pravica na spornem delu stavbe.

Na pritožbeni stopnji ni sporno, da pomeni nova kotlovnica skupne dele in naprave večstanovanjske hiše, ki služijo hiši kot celoti, to je v smislu določil 8. člena Stanovanjskega zakona - SZ. Kot taka je v smislu določil SZ solastnina, ki je vezana na etažno lastnino. Torej je toženec v danem primeru lastnik nepremičnine - etažne lastnine, vključno z ustreznim deležem solastnine na skupnih prostorih in napravah v hiši. Za tak zaključek ni odločilno, da ni podpisal pogodbe o upravljanju in ni dal soglasja k preureditvi stare kotlovnice, za kar je očitno zadostovalo ustrezno večinsko soglasje vseh etažnih lastnikov.

Glede na skupne dele in naprave večstanovanjske hiše, ki so v solastnini vseh solastnikov, je potrebno soglasje teh solastnikov za legalizacijo prizidka in rekonstrukcijo obstoječega objekta. Na podlagi soglasja solastnikov pa bo izkazana tožnikova pravica graditi iz 36. člena ZGO.

Za rekonstrukcijo strehe in izdelavo "frčad" potrebuje investitor v hiši, ki je v solasti več lastnikov, soglasje vseh solastnikov, da je izpolnjen pogoj iz 36. člena ZGO. Upravni organ v postopku za izdajo gradbenega dovoljenja ni dolžan pridobivati soglasij solastnikov, ampak mora investitor zahtevi za izdajo tega dovoljenja ta soglasja priložiti oziroma priložiti odločbo sodišča, ki v nepravdnem postopku odloči o tem na podlagi 15. člena ZTLR.

Pravice razpolaganja z zemljiščem ni mogoče izkazati zgolj s pogodbo, sklenjeno po Stanovanjskem zakonu za upravljanje večstanovanjske hiše.

Kupna pogodba, ki jo je sklenil toženec glede spornega dela hodnika oziroma kleti, obstoji in zato vzpostavlja glede sporne kleti navzven razvidne pravne odnose, ki izvirajo iz te pogodbe, na njeni podlagi pa se je toženec vknjižil kot lastnik. Toda glede vprašanja ničnosti se ni moglo sodišče prve stopnje opredeliti, ker tožba ni uperjena zoper obe pogodbeni stranki, ki sta glede tega materialnopravnega vprašanja lahko le enotna in nujna sospornika.