2. člen SZ-A

Čeprav to ni izrecno navedeno, je v kupoprodajno pogodbo iz leta 1992 vključen tudi parkirni prostor. Glede na ugotovljene okoliščine konkretnega primera namreč predstavlja pomožni prostor, ki v skladu z določbo 2. člena SZ sodi k stanovanju in je njegov sestavni del.

Sodišče prve stopnje je namreč pri svoji odločitvi ustrezno upoštevalo predpisana merila za ugotavljanje obsega pripadajočega zemljišča iz prvega odstavka 43. člena ZVEtL-1. Pri tem ni poseglo v javni interes, na katerega se sklicuje pritožba. Res morajo biti javne površine dostopne vsem pod enakimi pogoji, vendar je dokazni postopek jasno pokazal, da sporni del pripadajočega zemljišča nikoli ni bil v uporabi nasprotne udeleženke ali v javni rabi. Sodišče se je na naroku, ki ga je ob sodelovanju izvedenke opravilo na kraju samem, lahko prepričalo, da stanje v naravi in sledi pretekle rabe potrjujejo, da so sporni del pripadajočega zemljišča uporabljali in vzdrževali sami etažni lastniki. Pomožni zunanji objekti oziroma prostori v njih so lahko skupni del glavne stavbe ali pa imajo položaj individualnih pomožnih prostorov posameznih stanovanj v glavni stavbi, upoštevaje drugi stavek drugega odstavka 105. člena SPZ in tretji odstavek 4. člena SZ-1. Tudi po prejšnjem SZ, ki je olastninil nekdanja družbena stanovanja, so pomožni stanovanjski prostori, kot med drugim drvarnice, ne glede na to, ali so bili v stanovanjski hiši ali zunaj nje, sodili k stanovanju in bili njegov ses

Predmet izpolnitve po prodajni pogodbi z dne 28. 1. 1999 je vsekakor določen, saj se je tožnik že vknjižil v zemljiško knjigo kot lastnik dvosobnega stanovanja s kabinetom, glede sporne drvarnice oziroma kleti pa določljiv. Četudi ta del nepremičnine v pogodbi res ni označen tako, da bi se tožnik lahko na kleti kot posebnem delu stavbe v postopku vzpostavitve etažne lastnine vknjižil kot lastnik tega dela, je prodajna pogodba veljavno sklenjena, saj sta pogodbeni stranki opisno dovolj opredelili nepremičnino, ki je predmet dajatvene obveznosti prodajalca. To velja tudi v konkretnem primeru, ko gre za drvarnico kot pomožni prostor, ki po trditvah tožnika pripada stanovanju in z njim tvori nedeljivo celoto skladno z določbo 2. člena SZ.

Vprašanje, ali je parkirni prostor sestavni del stanovanja, je odvisno od okoliščin primera. V predmetni zadevi ugotovljene okoliščine nudijo zadostno podlago za zaključek, da je bil že ob pridobitvi stanovanjske pravice na stanovanju (1986), pa tudi ob odkupu stanovanja v procesu lastninjenja (kupoprodajna pogodba z dne 6. 11. 1991), predmet kupoprodajne pogodbe tudi parkirni prostor, čeprav slednji v njej ni izrecno naveden.

S prodajo predmeta, ki ni bil v izključni lasti tožene stranke (prodaja stranišča), je ta kršila prisilne predpise. V skladu s prvim odstavkom 86. člena OZ je pogodba, ki nasprotuje prisilnim predpisom nična, če namen kršenega pravila ne odkazuje na kakšno drugo sankcijo ali če zakon v posameznem primeru ne predpisuje kaj drugega. V konkretnem primeru pride v poštev zgolj ničnostna sankcija, saj je namen zakonodajalca lahko dosežen zgolj z njenim izrekom. Po prvem odstavku 88. člena OZ pa zaradi ničnosti pogodbenega določila ni nična tudi sama pogodba, če lahko obstane brez ničnega določila in če to določilo ni bilo ne pogodbeni pogoj ne odločilen nagib, zaradi katerega je bila pogodba sklenjena. V konkretnem primeru gre torej za delno ničnost kupoprodajne pogodbe in sicer je pogodba nična v delu, ki obsega prodajo stranišča v izmeri 0,64 m2, v ostalem delu pa ostane v veljavi, saj iz podatkov v spisu ne izhaja, da prvi toženi stranki kupoprodajne pogodbe ne bi sklenili, če jima tretja tožena stranka ne bi prodala tudi stranišča, niti ne izhaja, da je bil nakup stranišča odločilen nagib pri sklenitvi pogodbe.

Dolgotrajnost prebivanja v spornih prostorih ni mogla spremeniti njihove namembnosti, v sodni praksi pa je bilo že pojasnjeno tudi, da s samovoljnimi preureditvami praviloma nihče ni mogel izboljšati svojega položaja v škodo drugega.

Izpodbijana sodba je glede dopustnosti pravnega prometa s predmetom pogodbe (47. in 52. člen ZOR) pravilno upoštevala določbo 4. člena ZSR, ki je veljal v času sklenitve pogodbe. Določba prvega odstavka navedene zakonske določbe opredeljuje stanovanje kot skupino prostorov, namenjenih za stanovanje, ki so praviloma gradbena celota in imajo poseben vhod. Sodna praksa pri opredelitvi, katere stanovanjske prostore je mogoče šteti za samostojno stanovanje, ni bila restriktivna. Dejanske ugotovitve so od primera do primera narekovale ustrezno opredelitev. Na to je napotovala že razlaga citirane zakonske določbe, ki je v svojem drugem odstavku posebej navedla, katerih prostorov ni mogoče šteti za stanovanje. Tudi določba 2. člena veljavnega SZ (velja od 19. 10. 1991 dalje s kasnejšimi spremembami) ne omogoča drugačne razlage. Toženec je sicer enovito meščansko stanovanje preuredil tako, da je iz njega „oddelil“ samostojno stanovanjsko enoto v izmeri 69 m² ter jo od lastnice odkupil. Sodišči druge in prve stopnje sta prav ravnali, ko sta se v tem pogledu naslonili predvsem na mnenje izvedenca gradbene stroke.

Pravilna je ocena, da je bilo skupaj s stanovanjem prodano tudi parkirno mesto v kleti, ki kot pomožni stanovanjski prostor k temu stanovanju sodi, čeprav v pogodbi to izrecno ni navedeno.

Razlogov, zakaj je dal prednost namembnosti, ki bi izhajala iz morebitnega upravnega akta, v primerjavi z dejansko uporabo prostorov, upravni organ v obrazložitvi ni navedel, kar bi bilo nujno glede na stališče sodišča v prejšnji sodbi, da iz zakonske ureditve v SZ ne izhaja, da bi se za opredelitev prostorov kot stanovanja zahtevali akti pristojnih organov. Ker se po določbi 1. odstavka 2. člena SZ prostori, ki so stanovanje, lahko nahajajo tudi v drugi (nestanovanjski) zgradbi, razumevanje stanovanja po SZ ni odvisno od namembnosti, ki jo za samo stavbo določa morebitna upravna odločba (gradbeno, uporabno dovoljenje). Prav tako za odločanje o statusu ne morejo biti relevantni podzakonski predpisi iz 11. člena SZ, ki so med drugim določali tehnične, higienske in ekološke standarde stanovanj in stanovanjskih hiš. Drugačno stališče – da je treba uporabiti podzakonske predpise, ki določajo minimalne tehnične pogoje za graditev stanovanj -, bi namreč pomenilo, da prostorov, za katere ob izgradnji ali preureditvi v stanovanje ni bilo dvoma, da so stanovanje, zaradi kasnejšega zviševanja standardov gradnje ni mogoče več šteti za stanovanje. Sodišče ob tem še poudarja, da pojem

Parkirni prostor ni sestavina, ki je neločljivo povezana s stanovanjem. Neločljivi sestavni deli stanovanja je v primeru, če okoliščine kažejo, da predstavlja bistveno sestavino funkcionalnih prostorov stanovanja.

Pri uveljavljanju zahtevka za razvezo pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin gre za oblikovalno tožbo, ki ni podvržena zastaranju, s katero se udejanja oblikovalno upravičenje, oblikovalna pravica materialnega prava, ki prav tako ne more zastarati. Neprofitna najemnina je zakonska kategorija, njene elemente oziroma parametre določa zakon. Ob ugotovitvah, da je konkretna pogodbena najemnina za 226 % oziroma po sprejetju aneksa za 77 % presegala neprofitno najemnino in da je sedaj od nje skoraj trikrat manjša, po presoji revizijskega sodišča obstojijo spremenjene okoliščine. Kot skrben gospodarstvenik se je tožeča stranka z valutno klavzulo zavarovala pred inflacijo (običajnim tveganjem), medtem ko bi zavarovanje pred strukturnimi spremembami in dvigom neprofitne najemnine (tveganjem, ki ga v času sklepanja najemne pogodbe in aneksa ni bilo pričakovati) in zavarovanje s sklicevanjem na lastne pravne akte (zavarovanje pred vsemi tveganji) presegalo njeno dolžno skrbnost. Individualni del (garaža) zaradi pripadnosti posameznemu delu (stanovanju) in dejstva, da je bil najem garaže sklenjen z aneksom k najemni pogodbi, deli usodo stanovanja. <b

Stanovanje ni brez sanitarij. Ključno vprašanje tega motenjskega spora je, ali je v stanovanjski hiši S. 9 več stanovanj (bivalnih enot), za katere obstaja tehnična možnost individualne odmere porabljene vode.

Tožnik, ki nosi dokazno breme za predpostavke zakonite predkupne pravice, ni niti zatrjeval kakega dejstva, ki bi substanciralo njegovo (pravno) stališče, da je garaža "pomožen stanovanjski prostor, ki sodi k stanovanju oziroma je njegov sestavni del" - npr., da je bila že od vsega začetka predvidena kot pomožni prostor njegovega stanovanja, da ima v večstanovanjski hiši, v kateri je njegovo stanovanje, vsako stanovanje svojo garažo, da je najemnik stanovanja in garaže na podlagi iste najemne pogodbe itd. Pogodbena predkupna pravica se ne ustanovi z nekakšno splošno izjavo lastnika stvari, ampak s pogodbo (ki je lahko samostojna pogodba, lahko pa se sklene skupaj z drugo pogodbo - npr. s prodajno ali najemno pogodbo). Tudi, če je prva tožena stranka po neuspešni drugi javni dražbi tožnika večkrat obvestila, da lahko pod enakimi pogoji, kot so bili objavljeni za drugo javno dražbo, odkupi sporno garažo, s tem še ni bila ustanovljena pogodbena predkupna pravica.

Dejstvo, da parkirno mesto v kupoprodajni pogodbi ni izrecno navedeno, še ne pomeni, da ne gre za sestavni del stanovanja, ki ga je tožeča stranka prodala tožencu. Dokazni postopek je pokazal, da je tožeča stranka parkirno mesto prodala skupaj s stanovanjem, zato je njen tožbeni zahtevek neutemeljen.

Tožeča stranka vidi navedeni "drugi tehtni razlog" v citiranem zapisu izjave predsednice krajevno pristojnega sodišča o poteku postopka, ki naj bi zaradi nasprotja z resničnim stanjem stvari odvzela zaupanje v nepristranskost sojenja. Vendar pa je Okrajno sodišče v Radovljici v svoji vlogi z dne 11.6.2003 pojasnilo, da je sodišče objavilo preklic izjave v časopisu. Gre torej za očitno pomoten zapis ali za obstoj nesporazuma pri razumevanju izjave predsednice sodišča, to pa na sam potek postopka ne more in ne sme vplivati.

Za odločitev v zadevi je odločilno, ali je status navedenih prostorov res sporen, glede na navedbe tožene stranke, da je bilo o njem že odločeno v pravnomočno končanem postopku.

Sodišči prve in druge stopnje sta pravilno uporabili materialno pravo, ko sta zavrnili tožbeni zahtevek, ki temelji na 43. člen ZTLR, ki solastniku omogoča stvarnopravno varstvo, saj tožeča stranka ni solastnica sporne terase, ker ni pridobila (so)lastninske pravice na podlagi pravnega posla ali na podlagi kakega drugega pravnega naslova, tožena stranka pa je s kupno pogodbo dne 31.10.1991 sporno teraso kupila, saj je izrecno navedena v 1. členu pogodbe. Ne nazadnje sta pravdni stranki kupili stanovanji v hiši ... na podlagi določb SZ o privatizaciji, zaradi česar sta pomembni tudi določili 2. in 8. člena SZ, ki primeroma opredeljujeta pomožne stanovanjske prostore in skupne prostore in terase uvrščata med pomožne stanovanjske prostore.

Za najem poslovnih prostorov se ne uporabljajo določbe stanovanjskega zakona, marveč pravila Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih.

Ne glede na funkcionalnost terase v stanovanjski hiši in četudi ta predstavlja prehod do skupnih delov in naprav, je to pomožni in ne skupni prostor.

Imetnik stanovanjske pravice ima po določbah o privatizaciji pod enakimi pogoji pravico odkupiti celotno stanovanje, kamor spadajo tudi pomožni prostori. Torej ne gre za samostojen pravni promet s posameznimi nestanovanjskimi pomožnimi prostori, ampak gre za dopolnitev prodajne pogodbe, ki napačno ni obsegala celotnega stanovanja.