VSRS Sodba II Ips 82/2023

I. Revizija se zavrne.

II. Tožeča stranka mora v 15 dneh od vročitve te sodbe povrniti toženi stranki njene revizijske stroške v znesku 672 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega dne po izteku roka za izpolnitev obveznosti, določenega v tej točki izreka, do plačila.

Dosedanji postopek

1Tožnik je s tožbo z dne 5. 8. 2021 od sodišča zahteval, naj razsodi, da je toženec na podlagi dogovorjene odkupne pravice dolžan z njim skleniti prodajno pogodbo za nepremičnino parc. št. 1344/1 k. o. ... in mu izstaviti dovolilo za vpis lastninske pravice v zemljiški knjigi. Podrejeno je zahteval, naj sodišče zahtevku ugodi pod odložnim pogojem odobritve s strani pristojne upravne enote.

2Sodišče prve stopnje je primarni in podrejeni tožbeni zahtevek zavrnilo. Presodilo je, da zahtevek za sklenitev prodajne pogodbe ni utemeljen, ker je bila pogodba sklenjena že s podajo izjave o uveljavitvi odkupne pravice. Zahtevek za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila pa je zavrnilo, ker gre za kmetijsko zemljišče, prodajna pogodba pa predhodno ni bila odobrena s strani upravne enote, oziroma ta ni izstavila potrdila, da odobritev ni potrebna (prvi odstavek 19. člena Zakona o kmetijskih zemljiščih, v nadaljevanju ZKZ). Podrejeni tožbeni zahtevek je zavrnilo, ker lahko sodišče toženi stranki naloži določeno dajatev le, če je ta zapadla do konca glavne obravnave (311. člen Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP).

3Sodišče druge stopnje je zavrnilo pritožbo tožnika in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

4Vrhovno sodišče je zoper odločitev sodišča druge stopnje s sklepom II DoR 291/2023 z dne 6. 9. 2023 tožniku dopustilo revizijo glede vprašanja: Ali je pravilna materialnopravna presoja nižjih sodišč, da v okoliščinah konkretnega primera pridejo v poštev določbe Zakona o kmetijskih zemljiščih glede načina in postopka prodaje kmetijskih zemljišč, predvsem glede odobritve posla in bi tožeča stranka za uspeh s tožbenim zahtevkom morala predložiti potrdilo o odobritvi pravnega posla oziroma potrdilo, da odobritev ni potrebna?

Revizija

5Na podlagi tega sklepa tožnik zoper sodbo sodišča druge stopnje vlaga revizijo zaradi zmotne uporabe materialnega prava. Navaja, da je s pogodbo z dne 25. 8. 2007 A. A. res formalno prodal takrat še enotno zemljišče parc. št. 1344, da pa je iz predpogodbe razvidno, da se je prodajal samo severni del zemljišča, ki je nato po parcelaciji dobil parc. št. 1344/2. Ustno pa sta se pogodbenika dogovorila, da ima tožnik po parcelaciji pravico do odkupa južnega dela s parc. št. 1344/1 za 1 EUR. Na tem delu zemljišča namreč stoji hiša, ki je tožnikov dom. A. A. je nato obe zemljišči prodal tožencu, vendar sta v prodajni pogodbi navedla, da je toženec seznanjen z odkupno pravico tožnika in prevzema obveznost iz tega naslova. Toženec kljub dogovoru prodajne pogodbe s tožnikom noče skleniti. Tožnik meni, da je zaradi posebnih okoliščin sklenjene pogodbe napačno stališče sodišč prve in druge stopnje, da bi moral za pridobitev zemljiškoknjižnega dovolila sodišču predložiti ustrezno odločbo upravne enote glede odobritve pravnega posla.

6Tožnik se v reviziji sklicuje na odločbi Vrhovnega sodišča II Ips 15/2023 in II Ips 13/2021. Poudarja, da je toženec soglašal, da nepremičnino tožniku "proda" za 1 EUR, kar ne ustreza tržni vrednosti. Pravni posel je treba presojati glede na namen pogodbenikov in pri tej pogodbi namen ni bil prodaja. Pravdni stranki sta bratranca, toženec je vedel, da je bil tožnik prvotni lastnik zemljišča in da prebiva v hiši na tem zemljišču in je bilo ves čas dogovorjeno, da se zemljišče tožniku vrne. To pa pomeni, da sta tako kot v zadevi II Ips 13/2021, nasprotni izpolnitvi kavzalno zvezani s prvinami nepremoženjske narave. Kavza tega konkretnega posla je specifična le za pogodbeni stranki in zato prek abstraktnega pogodbenega razmerja neprenosljiva v drugo konkretno razmerje. Kavza je tako individualizirana in prežeta s subjektivnim odnosom do tožeče stranke, da ta odločilno vpliva ne le na izbiro pogodbenega partnerja, temveč tudi na bistvo nasprotnega izpolnitvenega ravnanja ter ga v pretežni meri tudi določa po vrednosti. Zato za to pogodbo ne veljajo posebna pravila ZKZ o prodaji kmetijskih zemljišč. Sodišče mora pri presoji upoštevati načelo vestnosti in poštenja (primerjaj s sodbo II Ips 49/2020) in načelo izpolnitve obveznosti (9. člen Obligacijskega zakonika, v nadaljevanju OZ). Ta posel je toženec za tako nizko ceno pripravljen skleniti le s tožnikom, ne pa tudi s katerimkoli drugim predkupnim upravičencem po ZKZ. Tožnik meni, da mu sodišči z izpodbijano odločitvijo neutemeljeno odtegujeta sodno varstvo. Predlaga, naj revizijsko sodišče izpodbijano sodbo spremeni tako, da primarnemu oziroma podrednemu tožbenemu zahtevku ugodi s stroškovno posledico, podrejeno pa, naj obe sodbi razveljavi ter vrne zadevo v ponovno sojenje sodišču prve stopnje.

Odgovor na revizijo

7Sodišče je revizijo vročilo tožencu, ki je nanjo odgovoril. Najprej opozarja, da tožnik v reviziji napačno povzema ugotovljeno dejansko stanje, ko navaja: "formalnopravno je sicer A. A. kupil celotno zemljišče parc. št. 1344 k. o. ..., dejansko pa ne, kar izhaja iz predpogodbe z dne 14. 5. 2007". V postopku pred sodišči prve in druge stopnje je bilo ugotovljeno, da pri prodaji med tožnikom in A. A. dne 25. 8. 2007 ni šlo za za neveljaven ali navidezen posel, A. A. je s prodajno pogodbo kupil celotno zemljišče parc. št. 1344 k. o. ... in se na njegovi podlagi kot lastnik vpisal v zemljiško knjigo. Le pogodbeni stranki vesta, zakaj se pogodba ni realizirala tako, kot je bila zastavljena v predpogodbi, da se najprej opravi parcelacija in potem sklene prodajna pogodba, in ne obratno. Poleg tega bi moral tožnik, če je že ves čas dejanski lastnik, postaviti ugotovitveni in ne oblikovalni zahtevek. Tudi odkupna opcija v tem primeru ne bi imela nobenega smisla, saj ne moreš odkupiti nečesa, česar si že lastnik. Toženec meni tudi, da upravičenec sploh ne more cedirati svoje odkupne opcije kot terjatve nekomu drugemu, da pa enako velja tudi za zavezanca. Upravičenec ne more zgolj z enostransko izjavo napram osebi, ki ni bila sklenitelj pogodbe o odkupni pravici, doseči vzpostavitve zavezovalnega pogodbenega razmerja z njim, na podlagi katerega bi nato lahko zahteval izstavitev zemljiškoknjižne listine. Edini način za spremembo subjektov pogodbe bi bil prenos celotne pogodbe v skladu s 122. členom OZ. Ker do tega ni prišlo, je zaradi pomanjkanja pasivne legitimacije toženca, tožbeni zahtevek neutemeljen.

8Toženec poudarja tudi, da gre za kmetijsko zemljišče in sta bili obe predhodni prodaji opravljeni po določbah ZKZ. Navedbe toženca v reviziji so precej zmedene, glede na to, da se sklicuje na odločbo II Ips 13/2021, pa je mogoče sklepati, da trdi, da je šlo za dogovor o "povratnem darilu", zaradi česar se za promet s to nepremičnino ne uporabljajo odločbe ZKZ. Toženec meni, da lahko le pristojni upravni organ odloči, ali je za konkreten pravni posel potrebna odobritev ali ne. Zato promet s kmetijskim zemljiščem brez ustreznega postopka na upravni enoti pod nobenimi okoliščinami ni mogoč. Gre za izvorno zakonsko pristojnost upravnega organa, ki je ni mogoče nadomestiti v okviru civilnega sodnega postopka. Civilno sodišče o tem vprašanju ne sme odločati, kar je izraz načela prirejenosti postopkov. Navedeno pa bi moralo veljati tudi za sklenjeno pogodbo med tožnikom in A. A.. Glede na naravo odkupne opcije, po kateri prodajna pogodba stopi v veljavo že z enostransko izjavo upravičenca (in ni potreben še zavezovalni posel) bi morala biti odobritev upravne enote pridobljena že v trenutku sklenitve pogodbe o odkupni opciji, sicer so lahko izigrani predkupni upravičenci. Toženec predlaga, naj revizijsko sodišče revizijo zavrne in tožniku naloži plačilo njegovih revizijskih stroškov z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

9Revizija ni utemeljena.

Pravno pomembna dejstva

10Iz dejanskih ugotovitev sodišč prve in druge stopnje in nespornih navedb pravdnih strank, izhaja:

‒ da sta tožnik kot prodajalec in A. A. kot kupec 14. 5. 2007 sklenila predpogodbo, po kateri naj bi tožnik A. A. po parcelaciji, ki naj bi jo izpeljal prodajalec, prodal severni del parcele št. 1344 k. o. ... za 80.000 EUR, kupec pa naj bi kupnino plačal v dveh delih: najprej naj bi odplačal hipoteko v znesku 32.400 EUR, nato pa po izvedeni parcelaciji še preostanek kupnine;

‒ da sta tožnik in A. A. nato 25. 8. 2007 sklenila pogodbo o prodaji celotne parcele št. 1344 k. o. ... za 70.000 EUR, ki je vsebovala tudi zemljiškoknjižno dovolilo, in v tej pogodbi nista zapisala dogovora o odkupni pravici tožnika;

‒ da sta A. A. kot prodajalec in toženec kot kupec 25. 8. 2020 sklenila pogodbo o prodaji celotne parcele št. 1344 k. o. ... za 80.000 EUR in v I. točki pogodbe ugotovila, da sta bili nepremičnini s parc. št. 1344/1 in 1344/2 formirani z delitvijo prej enovitega zemljišča s parc. št. 1344, do katere je prišlo po prenosu lastništva navedenega zemljišča s prejšnjega lastnika B. B. na A. A., ter da sta se A. A. in B. B. pred nakupom dogovorila, da ima B. B. po izvršeni parcelaciji pravico odkupiti nepremičnino s parc. št. 1344/1 za 1 EUR, česar ta še ni storil;

‒ da sta v I. točki te pogodbe navedla tudi, da kupec C. C. s podpisom te pogodbe potrjuje, da je seznanjen z dogovorom med A. A. in B. B. in da v celoti prevzema od prodajalca obveznosti, ki izhajajo iz njegovega dogovora z B. B.;

‒ da je parc. št. 1344/1 kmetijsko zemljišče.

O posebni ureditvi prodaje kmetijskih zemljišč

11Ustava RS v drugem odstavku 71. člena zakonodajalcu nalaga ureditev posebnega varstva kmetijskih zemljišč. To posebno varstvo je namenjeno predvsem izboljševanju kakovosti kmetijskih zemljišč in ohranjanju njihove površine v primarni obdelovalni funkciji. Z zagotavljanjem prehranske varnosti prebivalcev namreč kmetijska zemljišča služijo gospodarskim, socialnim in ekonomskim interesom skupnosti.¹ Zakonodajalec je v ta namen v ZKZ ustanovil zakonito predkupno pravico kmetijskih pridelovalcev in uredil poseben postopek prodaje kmetijskih zemljišč.

12Tako mora po 20. členu ZKZ lastnik, ki namerava prodati kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, ponudbo, torej predlog za sklenitev pogodbe, ki vsebuje vse bistvene sestavine pogodbe, predložiti pristojni upravni enoti. Upravna enota mora ponudbo objaviti na predpisan način. Vsakdo, ki želi kupiti na prodaj dano zemljišče, mora v predpisanem roku upravni enoti dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe. Ko upravna enota sprejme izjavo o sprejemu ponudbe, je pravni posel sklenjen pod odložnim pogojem odobritve s strani upravne enote (21. člen ZKZ). O odobritvi po 22. členu ZKZ odloča upravna enota v postopku odobritve, upoštevajoč zakonske predpostavke, v okviru katerih zakon določa tudi predkupne upravičence in njihov vrstni red, če predkupno pravico uveljavlja več oseb (23. člen ZKZ). ZKZ v 22. členu izrecno določa, da se tudi vloga, da odobritev pravnega posla ni potrebna, vloži pri upravni enoti, na območju katere leži nepremičnina oziroma njen pretežni del. O tem, da odobritev pravnega posla ni potrebna, upravna enota izda odločbo. V petem odstavku 22. člena ZKZ je določeno, da je overitev podpisa na zemljiškoknjižnem dovolilu mogoča le na podlagi pravnomočne odločbe po tem členu.

O odkupni pravici

13Sodišči prve in druge stopnje sta pravilno ugotovili, da je tožnik imetnik s pogodbo dogovorjene odkupne pravice. Odkupno pravico ureja SPZ v petem odstavku 38. člena.² Gre za obligacijsko pravico, ki daje odkupnemu upravičencu možnost, da z enostransko izjavo volje, naslovljeno na odkupnega zavezanca, že povzroči nastanek prodajne pogodbe med odkupnim upravičencem kot kupcem in odkupnim zavezancem kot prodajalcem. Če se glede načina uresničitve ne dogovorita drugače, se po 14. členu OZ smiselno uporabljajo pravila o izjavi volje, potrebni za sklenitev pogodbe. Izjava volje o uresničitvi odkupne oziroma prodajne pravice bo tako začela učinkovati, ko zavezanec to izjavo prejme (smiselno 28. člen OZ). S tem, ko odkupni zavezanec prejme izjavo odkupnega upravičenca o uresničitvi odkupne pravice, je sklenjena prodajna pogodba, ki je predmet odkupne pravice.³ S sklenitvijo prodajne pogodbe kot zavezovalnega pravnega posla upravičenec pridobi obligacijsko pravico do zavezanca za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila.

O neutemeljenosti revizije

14V primeru, ko prodajalec noče prostovoljno izstaviti overjenega zemljiškoknjižnega dovolila, lahko njegovo izjavo volje na zahtevo upravičenca nadomesti sodišče s sodbo. Po prvem odstavku 238. člena Zakona o izvršbi in zavarovanju dolžnost podati zemljiškoknjižno ali kakšno drugo izjavo volje, navedeno v odločbi, ki je izvršilni naslov, velja za izpolnjeno s pravnomočnostjo te odločbe.

15Tožnik v tem postopku uveljavlja zahtevek za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila. Z revizijo pa želi doseči, da bi o tem, ali je glede na navedene posebne okoliščine sklenjene pogodbe potrebna odobritev upravne enote po ZKZ, odločalo sodišče kot o predhodnem vprašanju. Pri tem se sklicuje na sodbo Vrhovnega sodišča II Ips 13/2021 z dne 7. 4. 2021.

16Zakon o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) v 13. členu določa, da kadar je odločba sodišča odvisna od predhodne rešitve vprašanja, ali obstaja kakšna pravica ali pravno razmerje (predhodno vprašanje), pa o njem še ni odločilo sodišče ali kakšen drug pristojen organ, lahko sodišče samo reši to vprašanje, če ni s posebnimi predpisi drugače določeno.

17Po 19. členu OZ je zaradi varstva strank, tretjih oseb ali javnih interesov pri vstopu v nekatera pogodbena razmerja avtonomija strank lahko omejena tako, da je kot dodatna, posebna predpostavka za veljavno sklenitev pogodbe predpisano soglasje določene tretje osebe (osebe, ki ni stranka tega poslovnega obligacijskega razmerja). Zakon (kogentno pravno pravilo), ki določa, da je soglasje predpostavka za veljavno sklenitev določene vrste pogodbe, določa tudi, kdo mora soglasje dati, da bi bila ta predpostavka izpolnjena.⁴ Tako ZKZ zaradi posebnega varstva kmetijskih zemljišč določa, da je odločba pristojne upravne enote o odobritvi oziroma, da odobritev ni potrebna, dodaten pogoj k predpostavkam za veljaven nastanek vseh pravnih poslov, ki so podlaga za pridobitev lastninske pravice na kmetijskem zemljišču, gozdu ali kmetiji (17., 19. in 22. člen ZKZ). Zato ga sodišče ob odločanju o zahtevku za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila ne more nadomestiti tako, da bi o tem odločalo kot o predhodnem vprašanju, tudi če gre za darilno pogodbo.⁵

18Sodišče druge stopnje je tudi pravilno ugotovilo, da v zadevi II Ips 13/2021, na katero se sklicuje tožnik, ni šlo za tak primer. V tej zadevi je ena od treh sester, ki so bile tretjinske solastnice nepremičnin, svoj solastninski delež na nepremičninah prenesla na sestro dvojčico, ta ji je plačala bistveno nižji znesek kot bi znašala tržna kupnina, formalno pa sta sklenili darilno pogodbo. Prva sestra je s tožbo uveljavljala varstvo predkupne pravice po 512. členu OZ. Ker pa gre solastniku to varstvo le v primeru, ko je sklenjena prodajna pogodba, je trdila tudi, da je bila darilna pogodba sklenjena le navidezno, ker sta se sestri hoteli izogniti prisilnim predpisom ZKZ. Sodišče je tudi v tej zadevi kot predhodno vprašanje reševalo vprašanje veljavnosti sklenjene pogodbe, vendar ne v povezavi z izpolnitvijo pogodbe, torej odločanjem o utemeljenosti zahtevka za izstavitev zemljiškoknjižne listine. Ugotovilo je, da je bila kavza sklenjenega posla tako močno individualizirana in prežeta s subjektivnim odnosom med pogodbenima strankama, da je ta odločilno vplival ne le na izbiro pogodbenega partnerja, temveč tudi na bistvo nasprotnega izpolnitvenega ravnanja ter ga je v pretežni meri tudi določal po vrednosti. Tako je ocenilo, da ni šlo za obid kogentnih določb ZKZ, torej da pogodba ni bila navidezna, da pa zaradi subjektivne prvine kavze posel ni združljiv s postopkom varovanja predkupne pravice. Zato je tožbeni zahtevek za varstvo predkupne pravice solastnice zavrnilo.

19Vrhovno sodišče se tako strinja z materialnopravno presojo sodišča druge stopnje, da bi tožnik za uspešno uveljavitev tožbenega zahtevka za izstavitev zemljiškoknjižne listine za vpis na spornem kmetijskem zemljišču sodišču moral predložiti odločbo pristojne upravne enote o odobritvi pravnega posla oziroma odločbo, da odobritev ni potrebna. Ker revizijski razlogi niso podani, je revizijo zavrnilo (378. člen ZPP).

20Odločitev, da tožnica sama krije svoje stroške revizijskega postopka temelji na prvem odstavku 165. člena ZPP in prvem odstavku 154. člena ZPP in je zajeta z izrekom o zavrnitvi revizije. Na podlagi navedenih določb pa mora tožnica toženi stranki tudi povrniti njene stroške odgovora na revizijo v znesku 672 EUR (900 točk za sestavo odgovora za revizijo po tar. št. 22/3, 2 % za mat. stroške in 22 % DDV). Vrhovno sodišče je pri odločanju uporabilo Odvetniško tarifo.

21Vrhovno sodišče je odločalo v senatu, navedenim v uvodu odločbe. Odločitev je sprejelo soglasno (sedmi odstavek 324. člena ZPP).

¹ Predlog Zakona o spremembah in dopolnitvah ZKZ (ZKZ-B), Poročevalec DZ, št. 23/2003, str. 41 in Komentar Ustave RS (ur. L. Šturm), Fakulteta za podipomske državne in evropske študije, str. 695.
² Ta določa:"Lastnik se lahko s pravnim poslom zaveže, da bo drugi pogodbeni stranki pod dogovorjenimi pogoji na njeno zahtevo prodal določeno stvar (odkupna pravica). Odkupna pravica se ne more prenesti. Odkupna pravica se lahko časovno omeji. Odkupna pravica preneha s smrtjo oziroma prenehanjem druge pogodbene stranke."
³ TFL Vsebine/E-paket Stvarno pravo z e-komentarjem SPZ, 3. 7. 2024
⁴ V. Kranjc v Obligacijski zakon s komentarjem, (M. Juhart, N. Plavšak, ur.), 1. knjiga, GV, Ljubljana 2003, str. 221 in 222 in TFL vsebine/E paket Obligacije s komentarjem: 3.7.. 2024
⁵ Tako stališče je Vrhovno sodišče zavzelo že v obrazložitvi načelnega pravnega mnenja iz leta 2012. Glej Pravna mnenja, št. I/2012, str. 21 in 22.