512. člen OZ

Evidentno je, da je bila ponujena sklenitev enotnega posla sale and lease back, v katerem sta prodajna in najemna pogodba v tolikšni meri povezani, da ju ni mogoče obravnavati povsem ločeno, kot ju je zmotno presojalo sodišče prve stopnje. Posledica neveljavnosti ali prodaje ali najema pomeni neveljavnost celotnega posla, saj povzroči izgubo namena (kavze) celotnega posla, ki je v prodaji in v hkratnem povratnem najemu. Povedano drugače, čeprav so uporabljeni nekoliko nerodni izrazi (po prodaji, pod pogojem, pogoji najema, hkrati sklenil) sklenitev najemne pogodbe ne pomeni pogoja za učinkovanje prodajne pogodbe, ampak gre za bistveni sestavni del enotnega posla sale and lease back. Izrecno je namreč navedeno, da gre za takšen posel in da so pogoji najema fiksni in bistveni sestavni del prodajne transakcije. Posel je bil lahko sklenjen le v primeru, če je šlo za popolno ponudbo. Ni dvoma, da je ponudba vsebovala bistvene sestavine prodajne pogodbe, vendar vseeno ni šlo za popolno ponudbo, ker niso bile vsebovane vse bistvene sestavine najemne pogodbe. Utemeljeno je namreč pritožbeno zavzemanje, da je bistvena sestavina najemne pogodbe (poleg predmeta naje

Predlog se zavrne.

Subjektivni rok za izpodbijanje pogodbe, s katero je bila predkupnemu upravičencu kršena predkupna pravica, prične teči šele, ko se predkupni upravičenec seznani s pogodbenimi pogoji, in ne že, ko je seznanjen s kršitvijo predkupne pravice. Da gre za logično razlago izhaja tudi iz vsebine drugega odstavka 512. člena OZ, kjer rok v primeru, da je predkupni upravičenec obveščen o napačnih pogojih prodaje, začne teči od dne, ko je predkupni upravičenec zvedel za prave pogodbene pogoje. V obravnavani zadevi je sodišče prve stopnje po izvedenem dokaznem postopku ugotovilo, da je bil tožnik, kot potrjuje korespondenca z drugim tožencem in njegovim sinom, najmanj od 28. 2. 2022 seznanjen, da je prva toženka nepremičnino prodala drugemu tožencu. Vendar pa zgolj vedenje o osebi kupca še ne pomeni seznanjenosti z vsebino prodajne pogodbe in njenimi pogoji. Ker toženki nista podali trditvene podlage, da bi bil tožnik takrat ali kadarkoli pred pridobitvijo prodajne pogodbe iz zbirke listin seznanjen z vsemi bistvenimi sestavinami prodajne pogodbe, tudi datum 28. 2. 2022 ne more predstavljati pravega časovnega trenutka za pričetek teka subjektivnega šestmesečnega roka iz prvega odstavk

Če bi do nadaljnjega razpolaganja s pridobljenimi deleži v korist dobroverne tretje osebe dejansko prišlo še pred pravnomočno odločitvijo o glavni stvari, v pravdi pa bi se nato (z dokaznim standardom prepričanja) izkazalo, da je bila tožničina predkupna pravica res kršena, bi to onemogočilo oziroma vsaj znatno otežilo uveljavitev njene terjatve. Ni namreč mogoče pritrditi stališču četrtega toženca, da bi tožnica svojo zakonito predkupno pravico lahko uveljavljala tudi proti novemu lastniku.

Ravnanje prodajalca in kupke odstopa od najboljših praks pri sklepanju pravnih poslov. Te v primeru obstoja predkupne pravice vključujejo pisno obvestilo prodajalca predkupnemu upravičencu z vsemi zakonsko zahtevanimi prvinami. Z odmikom od najboljših praks sta si sklenitelja pogodbe otežila dokazovanje, da je bila predkupna pravica tožnikov spoštovana, vendar pa takšen odmik sam po sebi še ne pomeni, da nista dosegla zakonskih zahtev in da je bila predkupna pravica tožnikov kršena. Tožnika sta bila namreč v resnici pravočasno seznanjena z vsemi zahtevanimi okoliščinami prodaje in sta se informirano odpovedala uveljavljanju predkupne pravice.

Po tretjem odstavku 66. člena Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ) imajo, če je predmet solastnine nepremičnina, pri njeni prodaji drugi solastniki predkupno pravico. Po 507. členu Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) v zvezi s tretjim odstavkom 513. člena OZ je solastnik stvari (prodajalec) dolžan predkupnega upravičenca obvestiti o nameravani prodaji stvari določeni osebi ter o pogojih te prodaje ter mu ponuditi, naj jo on kupi pod enakimi pogoji.

Za uresničitev funkcije predkupne pravice in zavarovanje interesov predkupnega upravičenca mora biti sestavni del obvestila o nameravani prodaji stvari tudi identiteta bodočega kupca. Odsotnost pisne oblike ni odločilna, saj je treba izhajati iz namena obvestila o prodaji, ki je v tem, da je predkupni upravičenec zanesljivo seznanjen s prodajo in njenimi pogoji ter z možnostjo uveljavitve predkupnega upravičenja. Zgolj dejstvo, da pri seznanitvi tožnice z drugo toženko ni bil prisoten prodajalec, na njeno zavedanje o osebi kupca nepremičnine ne vpliva. Prav tako ne dejstvo, da se druga toženka ni predstavila s predpogodbo ali potrdilom, da je potencialni kupec, saj je predstavitev potekala v času prejema obvestila o prodaji, ko je bila edina interesentka za nakup nepremičnine.

Pri zahtevku na ugotovitev navideznosti darilne pogodbe gre za vmesni ugotovitveni zahtevek, od katerega je odvisna(o) nadaljnja(e) odločitev (obravnavanje) dodatnih tožbenih zahtevkov. Pravna podlaga prvega zahtevka je v 50. členu OZ. Trditveno in dokazno (čeprav težko) breme o tem, ali sta toženca sklenila navidezno darilno pogodbo, ki prikriva prodajno, je primarno na tistemu, ki to zatrjuje, torej tožniku. Pritožba neutemeljeno očita zmotno in nepopolno ugotovitev dejanskega stanja v zvezi s presojo neugotovitve navideznosti in prikritosti darilne pogodbe, sklenjene med tožencema.

Drži sicer, da mora biti skladno s prvim odstavkom 27. člena OZ v zvezi z 52. členom OZ ponudba za nakup nepremičnine pisna. Po prvem odstavku 27. člena OZ namreč v primeru, če je obličnost predpisana za veljavno sklenitev pogodbe, velja ta oblika tudi za veljavno dajanje ponudbe. Člen 52 OZ pa za sklepanje pogodb pri prenosu lastninske pravice ali ustanavljanju drugih stvarnih pravic na nepremičninah zahteva pisno obliko. Vendar pa višje sodišče soglaša z novejšim stališčem Vrhovnega sodišča RS, da je treba glede vprašanja, kakšne so civilne sankcije, če izjava je izjava volje dana v ustni obliki, tudi v zvezi s ponudbo upoštevati teleološko interpretacijo določbe prvega odstavka 55. člena OZ. Kljub temu, da je višje sodišče pritožbi ugodilo že zaradi preuranjenosti zaključka sodišča prve stopnje, da je neutemeljen dolžničin ugovor neobstoja upničine terjatve, se v nadaljevanju opredeljuje tudi do pritožbenih navedb glede tistega dela razlogov napadenega sklepa, ki se nanašajo na presojo pogojev za izdajo začasne odredbe v zavarovanje nedenarne terjatve, (alternativno) določenih v drugem oziroma tretjem odstavku 272. člena ZIZ. Ena od predpostavk iz drugega oziroma tretje

V stečajnem postopku pogodbenih predkupnih pravic, ki niso vpisane v javne knjige, ni mogoče uveljavljati. Sodišče mora pri odločanju o soglasju k sklenitvi prodajne pogodbe presoditi tudi, ali je upravitelj pri izvedbi načina prodaje, določenega s sklepom, ravnal v skladu s pravili o izbiri najugodnejše ponudbe. Da bi sodišče lahko opravilo to presojo, mora upravitelj predlogu za soglasje k sklenitvi prodajne pogodbe predložiti zapisnik o poteku javne dražbe oziroma pri neposredni prodaji poročilo o oddanih ponudbah v postopku nezavezujočega zbiranja ponudb in o poteku pogajanj s ponudniki.

Prvo sodišče je vprašanje dobrovernosti drugega toženca prepričljivo pojasnilo. S tožnico sta soseda, zato bi lahko kot skrben kupec brez težav preveril vse okoliščine v zvezi z uveljavljanjem predkupne pravice.

Občina kot pravna oseba javnega prava res ne more uporabljati niti ceste niti nelegalno zgrajene kanalizacije, vendar pa je tista, ki mora v skladu z 20. do 24. členom Zakona o lokalni samoupravi (v nadaljevanju ZLS) urejati vse v zadevah splošnega pomena za zagotovitev potreb prebivalcev v občini. Sami dejanski uporabniki takšnih javnih infrastrukturnih objektov, kamor spadajo tudi javne ceste, slednjega niti ne morejo, niti ne smejo. Prav tako je bila prav tožena stranka (občina) tista, ki je navedeno nepremičnino že leta 1998 z odlokom kategorizirala kot javno pot na podlagi Odloka o kategorizaciji občinskih javnih cest v Občini Šentilj z dne 24. 11. 1998, zaradi česar je navedena nepremičnina postala tudi javno dobro. Ker je tožena stranka tedaj kategorizirala javno pot, ne da bi pred tem izvedla postopek za odkup zemljišč oziroma postopek za razlastitev, in ker je Ustavno sodišče RS že v številnih odločbah zavzelo stališče, da so v takih primerih občinski odloki o kategorizaciji javnih cest v neskladju z Ustavo RS, kar med drugim izhaja tudi iz odločbe Ustavnega sodišča RS U-I-289/12 z dne 24. 1. 2014, in ker predmetne nepremičnine ni pridobila niti do začetka del izgradnje

Revizija se dopusti glede vprašanja začetka teka subjektivnega roka za izpodbijanje odplačne pogodbe o prenosu poslovnega deleža v družbi z omejeno odgovornostjo zaradi kršitve predkupne pravice.

Če je prodajalec prodal stvar in prenesel lastninsko pravico na tretjega, ne da bi o tem obvestil predkupnega upravičenca, lahko to s tožbo zahteva, da se pogodba razveljavi in se stvar pod enakimi pgoji proda njemu. V primeru menjalne pogodbe je predkupna pravica izključena.

Zaradi določene publicitete vpisov in njene vsebine, vpis podatka v sodni register ni zgolj neko objektivno dejstvo, katerega stranka subjektivno ne bi bila dolžna poznati in kot takšno v konkretnem primeru ne bi imelo nobene teže pri ugotavljanju dejstva seznanjenosti tožnikov s prenosom poslovnega deleža in kršitvijo predkupne pravice. Začetek teka objektivnega roka je vezan na časovni trenutek sklenitve pravnega posla, ki je podlaga prenosu poslovnega deleža. Subjektivni rok pa opredeljuje časovni trenutek, od katerega je upravičena oseba zvedela za določen dogodek, oziroma ko je dobila možnost opraviti neko procesno dejanje, ki je vezano na rok. Subjektivni rok za opravo nekega procesnega dejanja pa ni prepuščen (zgolj) odločitvi posameznika, kdaj oziroma v katerem trenutku se bo odločil za uveljavitev procesnega dejanja, ampak mora procesno dejanje, ki je vezano na rok, uveljavljati od tistega trenutka dalje, ko je zvedel za dejanje. Ker imajo nekateri vpisi publicitetni učinek, tak učinek pa imajo vpisi v sodni register in objavljeni na spletnih straneh AJPES, se nihče ne more sklicevati na to, da od dneva, ko je bil vpis posameznega podatka v sodni register objavljen

Jezikovna razlaga prvega odstavka 512. člena OZ precej zanesljivo kaže, da nastopi položaj kršitve predkupnega upravičenja, če prodajalec stvar odsvoji oziroma prenese lastninsko pravico na tretjega. Kar je bistveno, da je mogoče govoriti o kršitvi predkupne pravice, je, da pred iztekom roka, v katerem se predkupni upravičenec lahko izjavi, lastninska pravica v relativnem razmerju med odsvojiteljem in pridobiteljem preide v premoženjskopravno sfero pridobitelja. Takšna razlaga tudi ne nasprotuje jezikovni razlagi besedila prvega odstavka 512. člena OZ.

Pravilno pa je tožbeni zahtevek zavrnjen tudi iz razloga, ker je predmetna tožba vložena po poteku šest mesečnega subjektivnega roka iz 512. člena OZ. Skladno s citirano določbo lahko predkupni upravičenec, če je bil opravljen prenos lastnine, ne da bi bil sam o tem obveščen, pridobitelju lastninske pravice pa je bila predkupna pravica poznana ali mu ni mogla ostati neznana, v šestih mesecih, šteto od dne, ko je zvedel za prodajno pogodbo, zahteva, da se pogodba razveljavi in stvar pod enakimi pogoji proda njemu.

Revizija se dopusti glede vprašanj: - ali je odločitev, da nastopi kršitev predkupnega upravičenja šele s prenosom lastninske pravice na tretjega, to je z vpisom v zemljiško knjigo in ne že s trenutkom veljavne sklenitve pogodbe, materialno pravno zmotna in ali sodba sodišča druge stopnje odstopa od sodne prakse Vrhovnega sodišča, - ali je predkupni upravičenec kljub temu, da mu je bilo s sklenitvijo prodajne pogodbe kršeno predkupno upravičenje, to še vedno dolžan uveljavljati v skladu s 508. členom Obligacijskega zakonika (OZ).

Prvi odstavek 512. člena OZ daje predkupnemu upravičencu pravico, da zahteva razveljavitev pogodbe in sklenitev pogodbe pod enakimi pogoji z njim, če je prodajalec prodal stvar in prenesel lastnino na nedobrovernega tretjega, o nameravani prodaji pa predhodno ni obvestil predkupnega upravičenca. Pravilna vsebinska razlaga tega določila je lahko le takšna, da ima predkupni upravičenec pravico zahtevati sklenitev pogodbe (le) s prodajalcem. Takšno stališče podpira tudi obširna sodna praksa, iz katere je razvidno, da so v tovrstnih primerih predkupni upravičenci tožbe na sklenitev pogodbe vložili zoper prodajalce, zato je stališče iz sodne odločbe VSL I Cp 1913/2007, ki jo citira sodišče prve stopnje, preseženo.