22. člen ZKZ

Ob tem sodišče druge stopnje dodaja, da je odobritev pravnega posla s strani pristojne upravne enote po 19. členu (in z njim povezanih določbah) Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ) dodaten pogoj k predpostavkam za veljaven nastanek zavezovalnega pravnega posla (kupoprodajne pogodbe za kmetijska zemljišča), ki pa ga sodišče tudi ne more nadomestiti tako, da bi o tem odločalo kot o predhodnem vprašanju, zlasti, če je o tem že pravnomočno odločeno na matičnem (upravnem področju), kot v predmetni zadevi.

Tako prodajalec A. A. kot tožnik sta se zavedala, da je bil dogovor o prodaji z dne 1. 2. 2008 sklenjen brez upoštevanja pravil, ki veljajo za pravni promet s kmetijskimi zemljišči, pa tudi dejstva, da A. A. ni lastnik nepremičnine. Tožniku ni uspelo izkazati nikakršnega protipravnega ravnanja toženca, zato je bil zahtevek pravilno zavrnjen. Tožnik bi ga moral, če je za sporno parcelo res plačal kupnino, uveljavljati zoper drugo osebo.

Pogoji iz prvega odstavka 367. a člena ZPP niso izpolnjeni.

Dejstvo, da je določeno zemljišče s prostorskim načrtom uvrščeno med kmetijsko zemljišče, prevlada nad pogojem, da je zemljišče tudi dejansko primerno za kmetijsko pridelavo.

Razpolagalni pravni posel veljaven šele, ko je zemljiškoknjižno dovolilo (pravilno/veljavno) overjeno.

Da je ponudba za prodajo kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije zavezujoča, je v Načelnem pravnem mnenju presodilo tudi Vrhovno sodišče na občni seji dne 6. 4. 2012 (v nadaljevanju Načelno pravno mnenje), temu pa je sledila tudi sodna praksa (npr. v sodbah Upravnega sodišča II U 394/2015 z dne 12. 10. 2016, I U 1144/2016 z dne 14. 11. 2017, I U 2601/2017 z dne 8. 1. 2019, II U 366/2018 z dne 19. 4. 2021, sodba in sklep I U 2014/2020 z dne 21. 12. 2022, in druge). Kot je utemeljilo Vrhovno sodišče, je ponudba za prodajo kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije, dana na podlagi 20. člena ZKZ, v razmerju do predkupnih upravičencev zavezujoča in ponudnik vezanosti nanjo ne more izključiti na način iz prvega odstavka 25. člena OZ, pravni posel pa je sklenjen pod odložnim pogojem odobritve s strani upravne enote, ko upravna enota prejme izjavo o sprejemu ponudbe (tretji odstavek 21. člena ZKZ).

Tožnica nima prav, kolikor meni, da toženka ne more dopolnjevati razlogov izpodbijane odločbe in/ali zmotno ugotovljenih dejstev ter tako neutemeljeno ugovarja, da ji glede ugotovljenih dejstev ni bila dana možnost, da se izjavi v postopku. Drugostopenjski organ je zmotno ugotovljeno dejansko stanje pravilno ugotovil in tožnici po vloženi pritožbi zoper drugostopenjski akt omogočil, da se izjavi glede pravilno ugotovljenih dejstev v postopku, tj. navedba prave parcelne številke kmetijskega zemljišča, ki se prodaja. Za izdajo izpodbijanega akta je, skladno s prvim odstavkom 22. člena ZKZ, namreč pomembno le, da morajo biti stranke upravnega postopka za odobritev pravnega posla seznanjene z dejstvom, katera nepremičnina se prodaja in se glede tega dejstva tudi izjasniti, kar pa je drugostopenjski organ tožnici omogočil. Neutemeljene so tako navedbe tožnice, da ji je bila kršena pravica do izjave, ker ji prvostopenjski organ ni omogočil kontradiktornosti postopka in jo seznanil o ugotovljeni napaki, saj ji je to omogočil drugostopenjski organ.

Tridesetdnevni rok za vložitev vloge za odobritev pravnega posla iz prvega odstavka 22. člena ZKZ je materialni prekluzivni rok in ne procesni rok.

Sodišče se strinja z razlago toženke, da bi tožniku v skladu s prvim in drugim odstavkom 43. člena ZUP pripadal položaj stranskega udeleženca v postopku izdaje odločbe, da odobritev pravnega posla ni potrebna, če bi mu tak status za ta postopek izrecno priznaval kateri od (materialnih) predpisov, kot tudi v primeru, če bi iz vsebine (materialnega) predpisa izhajalo, da je njegova udeležba v obravnavanem postopku potrebna zato, da lahko z njo prepreči morebitni poseg v svoj pravno varovan položaj. ZKZ, ki je v konkretnem primeru materialni predpis, pa ne določa, da bi tožnik kot upnik in kot oseba, ki je vložila tožbo za ugotovitev ničnosti darilne pogodbe z dne 25. 11. 2019, glede katere se zahteva izdaja odločbe, da odobritev pravnega posla ni potrebna, imel pravico, obveznost ali neposredno pravno korist v konkretni upravni zadevi. Tega ne določa niti kakšen drug materialni predpis.

Predlog se zavrne.

Ima pa pritožba prav, da sodišče ne bi smelo presojati, ali je upravna enota upravičeno izdala potrdilo (iz tretjega odstavka 22. člena ZKZ), da odobritev pravnega posla ni potrebna. Vrhovno sodišče RS je namreč že v načelnem pravnem mnenju iz leta 2012 zavzelo stališče, da je soglasje (odobritev) pristojne upravne enote dodaten pogoj k siceršnjim predpostavkam za veljaven nastanek zavezovalnega pravnega posla, ki pa ga sodišče ne more nadomestiti tako, da bi o tem odločalo kot o predhodnem vprašanju. Pritožbeno sodišče meni, da če sodišče ne sme odločati kot o predhodnem vprašanju o tem, ali so izpolnjeni pogoji po ZKZ, da odobritev pravnega posla ni potrebna, je toliko manj upravičeno odločati o tem, ali je upravna enota utemeljeno izdala potrdilo, da odobritev pravnega posla ni potrebna. Zato niti pri menjalni niti pri mešani menjalno-prodajni pogodbi predkupna pravica ne more obstajati.

Čeprav se prvostopenjski organ tako v uvodu kot v obrazložitvi izpodbijanega sklepa sklicuje na prvi odstavek 129. člena ZUP, pa izreka izpodbijanega sklepa ni oblikoval temu ustrezno tako, da bi z njim zavrgel tožnikovo zahtevo oziroma vlogo za odobritev pravnega posla, temveč je v izreku sklepa navedeno, da se zavrže pravni posel. Za takšen izrek pa v opisani zakonski ureditvi ni podlage.

Zakonske določbe glede prodaje kmetijskega zemljišča so prisilne narave, zato ima njihovo neupoštevanje za posledico ničnost posla. Toženec se je zahtevku na izstavitev zemljiškoknjižne listine uprl z ugovorom sočasne izpolnitve, ker tožnik ni plačal celotne kupnine. Gre za enega od materialnopravnih ugovorov, ki vplivajo na utemeljenost tožbenega zahtevka. V dvostranskih pogodbah ni nobena stranka dolžna izpolniti svoje obveznosti, če druga stranka ne izpolni ali ni pripravljena sočasno izpolniti svoje obveznosti, razen če je dogovorjeno ali z zakonom določeno kaj drugega ali če kaj drugega izhaja iz narave posla. Če na sodišču ena stranka ugovarja, da ni dolžna izpolniti svoje obveznosti, dokler tudi druga stranka ne izpolni svoje, ji sodišče naloži, da mora izpolniti svojo obveznost takrat, ko jo izpolni tudi druga stranka (101. člen OZ). V konkretnem primeru toženec ni dolžan izročiti tožniku zemljiškoknjižnega dovolila za vpis lastninske pravice, dokler tožnik v celoti ne bo izpolnil svoje pogodbene obveznosti.

Center za socialno delo mora v skladu z 248. členom DZ (oziroma 191. členom ZZZDR) dati dovoljenje za odtujitev varovančevih kmetijskih zemljišč, gozdov ali kmetij že pred predložitvijo ponudbe upravni enoti v skladu z 20. členom ZKZ. Dovoljenje za prodajo, četudi konkretnemu kupcu, pomeni v postopku prodaje kmetijskega zemljišča po 20. do 23.a členu ZKZ splošno dovoljenje za predložitev prodajne ponudbe upravni enoti.

Če je bil postopek prekinjen zaradi predhodnega vprašanja, se nadaljuje, ko je to vprašanje pravnomočno rešeno na matičnem področju ali ko sodišče spozna, da ni več razloga, da bi čakalo na konec postopka (prim. drugi odstavek 208. člena ZPP). Izpodbijana presoja, da so podani pogoji za nadaljevanje postopka, ima podlago v ugotovitvi, da tožnica odločitve o zavrženju zahteve za odobritev pravnega posla ni izpodbijala v upravnem sporu, zato je zanjo postala pravnomočna. Pritožbeno sodišče pritrjuje takšni presoji.

Rok za vložitev vloge za odobritev pravnega posla je zakonski rok. V upravnosodni praksi (prim. sodbi Upravnega sodišča III U 193/2017 z dne 10. 1. 2019 in I U 2551/2018 z dne 12. 12. 2019) pa je že zavzeto tudi stališče, da obvestilo upravne enote o tem, kdo je sprejel ponudbo, v ničemer ne vpliva na tek roka za vložitev vloge za odobritev pravnega posla. Pri omenjenem obvestilu gre zgolj za informacijo, ki jo upravna enota poda vsem sprejemnikom ponudbe, ki so ponudbo sprejeli pravočasno, ter predvsem prodajalcu.

Glede na citirane določbe ZKZ (zlasti prvega odstavka 22. člena tega zakona) je tako tudi po presoji sodišča prvostopenjski organ pravilno ravnal, ko je zahtevo za odobritev pravnega posla tožnika, ki je prodajalec in ne sprejemnik ponudbe, zavrnil. Vlogo za odobritev pravnega posla mora namreč po izrecni zakonski določbi, ki je po oceni sodišča jasna in ne dopušča razlage, za katero se zavzema tožnik, vložiti sprejemnik ponudbe za nakup kmetijskega zemljišča in ne prodajalec. Iz povedanega sledi, da promet s kmetijskim zemljiščem v tem primeru ni potekal po pravilih, ki jih določa ZKZ, in je zato odločitev organa pravilna.

Revizija se dopusti glede vprašanj: 1. Ali gre pri določbi prvega odstavka 22. člena Zakona o kmetijskih zemljiščih (ZKZ), da se vloga za odobritev pravnega posla vloži najpozneje v tridesetih dneh po poteku roka iz četrtega odstavka 20. člena ZKZ za materialni prekluzivni rok ali za procesni rok? 2. Ali se za navedeni rok uporabi drugi odstavek 101. člena ZUP, po katerem se v primeru, če je zadnji dan roka nedelja ali praznik Republike Slovenije ali dela prost dan v Republiki Sloveniji ali kakšen drug dan, ko se pri organu, pri katerem je treba opraviti dejanje postopka, ne dela, izteče rok s pretekom prvega naslednjega delavnika?

Za presojo statusa zemljišča v postopku odobritve pravnega posla je ključna namenska raba, določena v prostorskih aktih, saj bi drugačna razlaga, kot je večkrat izpostavilo že Vrhovno sodišče RS, lahko omogočila lastniku, da se izogne uporabi prisilnih določb ZKZ, predvsem pa bi tudi nujno vodila do arbitrarnosti pri odločanju upravnih organov o tem, katera zemljišča, ki so v prostorskem aktu opredeljena kot kmetijska, je šteti kot taka, katera pa so zaradi svoje nekmetijske rabe izgubila takšen status, s čimer bi se izvotlil pomen specialne ureditve prometa s kmetijskimi zemljišči po ZKZ, ki imajo podlago v drugem odstavku 71. člena Ustave.