VSL Sodba I Cp 1534/2020

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Tožeča stranka je dolžna toženi stranki povrniti stroške pritožbenega postopka v znesku 373,32 EUR, in sicer v roku 15 dni od prejema te sodbe, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka prostovoljnega roka za izpolnitev dalje do plačila.

1Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje razveljavilo sklep Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 30336/2017 z dne 7. 4. 2017 v 1. in 3. odstavku izreka, ter zavrnilo tožbeni zahtevek. Glede pravdnih stroškov, ki jih bo tožeča stranka dolžna povrniti tožencu, je napovedalo izdajo posebnega sklepa.

2Zoper sodbo se pritožuje tožeča stranka iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena ZPP.¹ Pritožbenemu sodišču predlaga, da sodbo ustrezno spremeni, ali pa jo razveljavi in zadevo vrne v novo sojenje.

Tožeča stranka nasprotuje presoji sodišča, da med pravdnima strankama ni bilo pogodbenega razmerja. Med pravdnima strankama je bil sklenjen ustni dogovor, na podlagi katerega se je toženec zavezal tožeči stranki plačati provizijo v višini 2 % pogodbene cene + ddv. Toženec se je odzval na oglas za prodajo sporne nepremičnine, v katerem je bil naveden pogoj, da kupec v primeru nakupa plača provizijo. Toženec in prodajalka sta prodajno pogodbo sklenila na podlagi posredovanja tožeče stranke. Priča A. A. je ob zaslišanju pojasnil, da vsakega potencialnega kupca seznani z obveznostjo plačila provizije. S to obveznostjo je seznanil tudi toženca v njunem telefonskem pogovoru. A. A. je na vprašanja toženčevega pooblaščenca večkrat prepričljivo in skladno odgovoril, da je toženca obvestil o njegovi obveznosti in da se je toženec s to obveznostjo strinjal. A. A. od januarja 2018 ni več zaposlen pri tožeči stranki, zato nima niti posrednega interesa glede izida postopka. Sodišče ni pojasnilo, zakaj A. A. ocenjuje kot neverodostojno pričo, oziroma zakaj verjame tožencu, A. A. pa ne. Tudi priča B. B. je povedal, da nepremičninski posredniki potencialne kupce nepremičnin vsakokrat seznanijo z obveznostjo plačila agenciji za posredovanje in da je soglasje kupca pogoj za ogled nepremičnine. B. B. sta A. A. in C. C. zagotovila, da se prodajalka in toženec strinjata s plačilom provizije. Na drugi strani je toženec trdil, da s strani tožeče stranke pripravljene prodajne pogodbe ni podpisal, ker je bila polna napak, potem pa je s prodajalko sklenil pogodbo identične vsebine. To kaže na njegov naklep, da se izogne plačilu provizije. Priča C. C. je povedala, da je tožencu poslala potrdilo o ogledu nepremičnine že pred sklenitvijo prodajne pogodbe, zato ni jasno, zakaj je sodišče verjelo tožencu, da mu je bilo potrdilo posredovano šele 5. 1. 2017. Nerazumljivo je, da je sodišče verjelo tožencu, čeprav C. C. njegove izpovedbe ni potrdila. C. C. je tudi pojasnila, da je s tožencem komunicirala o njegovih finančnih obveznostih do tožeče stranke in da toženec ni nasprotoval plačilu. Stališče sodišča, da se je toženec zavezal zgolj za plačilo stroškov v zvezi s storitvami, ne pa za plačilo provizije, je neživljenjsko in nelogično. Sodišče se je po nepotrebnem zapletalo s terminoma „provizija“ in „stroški“. Toženec je svojo obveznost plačila za opravljene storitve v višini 2 % + ddv izrecno potrdil kot komentar k prodajni pogodbi. Komentar k osnutku prodajne pogodbe (z oznako „MA 23“) je namreč podal le v zvezi z zapadlostjo, ne pa tudi v zvezi z obstojem in višino obveznosti. Plačilu provizije v višini 2 % + ddv ni nasprotoval niti toženčev pooblaščenec, ki se je kot odvetnik brez dvoma zavedal, da morajo na slovenskem trgu kupci in prodajalci nepremičninskim agencijam plačati provizijo za njihovo posredovanje pri prometu z nepremičninami. Kot je pojasnila C. C., je vsebina 2. točke 9. člena osnutka prodajne pogodbe odražala vsebino dogovora med njo in tožencem glede toženčevih finančnih obveznosti do tožeče stranke. Ne le, da je sodišče v tem delu zmotno ugotovilo dejansko stanje, zagrešilo je tudi postopkovno kršitev iz 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Enako postopkovno kršitev je zagrešilo tudi z napačnim povzemanjem ugotovitev tolmačke za angleški jezik. Tolmačka je ugotovila, da tudi zakon ne uporablja termina provizija in da termin „strošek storitev agenciji za prodajo“ v osnutku prodajne pogodbe predstavlja ustrezno različico zakonske dikcije „plačilo za opravljeno posredovanje“. Uporaba termina „provizija“ („comission“) ne more biti pogoj za nastanek obveznosti za plačilo nepremičninski agenciji. Taka razlaga bi bila ne le pretirano toga, temveč tudi v nasprotju z določbo 15. člena OZ.² Napačno je tudi stališče sodišča, da zapis v Dogovoru o izrazu nakupne namere z dne 31. 10. 2016, da tožeča stranka deluje kot posrednik kupca in prodajalka, ne zadostuje za zaključek o obstoju pogodbenega razmerja med pravdnima strankama. Tudi prodajalka D. D. je ob zaslišanju potrdila, da se je toženec na ogledu strinjal, da ga zastopa C. C. kot nepremičninska posrednica v imenu tožeče stranke. Toženec in D. D. sta 20. 12. 2016 skupaj odstopila od nakupne namere. Če bi toženec štel, da s tožečo stranko ni v pogodbenem odnosu, ni imel razloga za kakršenkoli odstop. Toženec se je z banko dogovoril o črpanju kredita do 8. 1. 2017, zato ne drži, da je od namere nakupa odstopil zaradi zamude tožeče stranke pri pripravi osnutka prodajne pogodbe. Ker sta toženec in prodajalka sklenila pogodbo, po vsebini identično osnutku prodajne pogodbe, ki ga je pripravila tožeča stranka, tudi ne drži toženčev očitek o nekakovostno opravljenem delu.

3Toženec v odgovoru na pritožbo predlaga njeno zavrnitev.

4Pritožba ni utemeljena.

5Tožeča stranka zahteva plačilo za posredovanje na podlagi ustne pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami, toženec pa obstoj pogodbenega razmerja, in posledično obveznost plačila za posredovanje pri nakupu nepremičnine, zanika.

6S pisno pogodbo o nepremičninskem poslovanju se nepremičninska družba zaveže, da si bo prizadevala najti in spraviti v stik z naročiteljem tretjo osebo, ki se bo z njim pogajala za sklenitev določene pogodbe, katere predmet je nepremičnina, naročitelj pa se zavezuje, da bo nepremičninski družbi plačal za posredovanje, če bo pogodba sklenjena (prvi odstavek 13. člena ZNPosr³). Plačilo za posredovanje lahko nepremičninska družba zaračuna le naročitelju na podlagi pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami (tretji odstavek 5. člena ZNPosr). Ob pravilnih materialnopravnih izhodiščih, da pisnost pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami ni predpisana kot pogoj za veljavnost pogodbe (pomanjkanje obličnosti ni sankcionirano z ničnostjo⁴), in da je lahko realizirana le pogodba, ki je bila sklenjena, le da ne na predpisan oblični način (58. člen OZ), se je sodišče prve stopnje v dokaznem postopku ukvarjalo z vprašanjem, ali sta pravdni stranki sklenili ustni dogovor o posredovanju, na podlagi katerega se je toženec zavezal plačati tožeči stranki za njeno posredovanje pri nakupu 2 % pogodbene cene nepremičnine. Pogodba je sklenjena, ko se pogodbeni stranki sporazumeta o njenih bistvenih sestavinah⁵ (15. člen OZ), pri čemer se soglasje o vseh bistvenih sestavinah določenega pogodbenega tipa ne domneva, ampak mora biti izkazano.⁶ Bistvena elementa pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami sta predmet posredovanja in cena opravljene storitve.

7Iz izpodbijane sodbe izhaja, da so se poslovni dogodki odvijali v naslednjem časovnem zaporedju: - tožeča stranka je s D. D. kot naročiteljico 7. 9. 2016 sklenila Pogodbo o posredovanju v prometu z nepremičninami (priloga A2), katere predmet je bilo posredovanje pri prodaji nepremičnine (stanovanjska hiša v Rožni dolini), proti plačilu 1 % provizije, - tožeča stranka je objavila oglas za prodajo nepremičnine (priloga A4), v katerem je bila obveznost kupca, da ob sklenitvi prodajne pogodbe plača stroške za posredovanje v višini 2 % + ddv, določena kot pogoj nakupa, - toženec je 17. 10. 2016 po telefonu poklical tožečo stranko (govoril je z nepremičninskim posrednikom A. A.) in se zanimal za ogled nepremičnine, ki je bil opravljen istega dne, v prisotnosti toženca, prodajalke D. D. in nepremičninske posrednice C. C., - pravdni stranki in prodajalka D. D. so 31. 10. 2016 sklenili Dogovor o Izrazu nakupne namere v obliki plačila rezervacije (priloga B5, v nadaljevanju: Dogovor ), na podlagi katerega je toženec pri tožeči stranki deponiral 3.000 EUR, - tožeča stranka je pripravila osnutek prodajne pogodbe (priloga A7), v zvezi s katerim je toženec podal številne pripombe, - prodajalka D. D. in toženec sta tožečo stranko 20. 12. 2016 pisno obvestila, da odstopata o prodajne/nakupne namere (priloga A8), - prodajalka D. D. in toženec sta 3. 1. 2017, brez posredovanja tožeče stranke, sklenila prodajno pogodbo (priloga A14), - C. C. je 5. 1. 2017 tožencu po elektronski pošti v podpis posredovala Potrdilo o ogledu nepremičnine z dne 27. 10. 2016 (prilogi B8, B9), ki vsebuje zavezo naročitelja, da tožeči stranki v primeru sklenitve prodajne pogodbe plača stroške posredovanja v višini 2 % + ddv od prodajne vrednosti nepremičnine, - toženec je zavrnil podpis omenjenega potrdila, - prodajalka D. D. je dogovorjeno pogodbeno obveznost (plačilo za posredovanje) izpolnila.

8Pravilna je ugotovitev sodišča prve stopnje, da že trditvena podlaga tožeče stranke ne vsebuje jasne in določne opredelitve trenutka sklenitve ustne pogodbe o posredovanju. To naj bi se zgodilo s seznanitvijo toženca z objavljenim oglasom, v toženčevem telefonskem pogovoru z nepremičninskim posrednikom A. A. in v času toženčevega sodelovanja z nepremičninsko posrednico C. C.

9Pritožbeno sodišče soglaša s stališčem sodišča prve stopnje, da objavljen oglas o prodaji nepremičnine ni predstavljal ponudbe za sklenitev pogodbe o posredovanju (prvi odstavek 22. člena OZ), temveč vabilo k dajanju ponudb pod objavljenimi pogoji (tretji odstavek 24. člen OZ), zato toženčevega odziva nanj ni mogoče šteti za sprejem ponudbe, oziroma za sklenitev pogodbe o nepremičninskem posredovanju.

10Pritožbeno sodišče nadalje pritrjuje dokazni presoji sodišča prve stopnje, da ustni dogovor o posredovanju med pravdnima strankama ni bil sklenjen niti v telefonskem pogovoru med tožencem in A. A. Sodišče prve stopnje je pravilno upoštevalo, da je dokazna vrednost posameznega dokaza odvisna tako od njegove notranje konsistentnosti kot tudi od njegove prepričljivosti v odnosu do ostalih dokazov. Iz razlogov izpodbijane sodbe je razbrati, da dokazna ocena o neprepričljivosti A. A. izpovedbe primarno temelji na preizkusu notranje konsistentnosti izpovedbe, šele v drugem koraku na primerjavi po vsebini nasprotujočih si izpovedb obeh udeležencev telefonskega pogovora. Telefonski pogovor, izveden popoldan, izven delovnega časa, je bil kratek, A. A. je toženca takoj povezal z C. C., ki je že sodelovala s prodajalko. Upoštevajoč dejstvo, da je A. A. posel takoj predal sodelavki C. C. (z njo se je dogovoril, da bo opravila ogled nepremičnine), ni prepričljiva njegova izpovedba, da je toženca v njunem telefonskem pogovoru seznanil z obveznostjo plačila provizije, ker o tem seznani vsako stranko, niti, da je toženec soglašal z obveznostjo plačila provizije (na vsa vprašanja mu je odgovarjal z „ja“, saj je želel, da se ogled opravi istega dne). B. B., prokurist tožeče stranke, s tožencem ni imel nobenega poslovnega kontakta. S poslom je bil seznanjen le posredno (A. A. in C. C. sta mu zagotavljala, da se prodajalec in kupec strinjata s plačilom provizije), zato njegova izpovedba (čeprav skladna A. A.), da je rutina vseh nepremičninskih posrednikov, da stranko ob prvem stiku seznanijo z obveznostjo plačila provizije, nima dokazne teže. Tisto, kar je pri določenem poslu običajno ravnanje, ni avtomatično dokaz o vsebini konkretnega posla.

11Tudi izpovedba C. C., dokazno presojana kot celota, ne po delih, ne omogoča dokaznega zaključka, za katerega se zavzema pritožba. C. C. je bila (edina) v imenu tožeče stranke prisotna na ogledih, aktivna pa je bila tudi v kasnejših fazah priprav za sklenitev prodajne pogodbe. C. C., ki je v izpovedbi zanikala, da bi bila med pravdnima strankama sklenjena pisna ali ustna pogodba o posredovanju, v nobeni od faz priprav za sklenitev prodajne pogodbe (v obdobju od prvega ogleda 17. 10. 2016 do toženčevega odstopa od nakupne namere 20. 12. 2016) tožencu v podpis ni ponudila pogodbe o posredovanju, z zavezo za plačilo za posredovanje v višini 2 % pogodbene cene. Edini dokument, ki ga je tožeča stranka tožencu ponudila v podpis, je bilo Potrdilo o ogledu nepremičnine (priloga B9). Kot izhaja iz elektronskega sporočila C. C, naslovljenega na toženca (priloga B8), je bil dokument, s prošnjo, naj ga podpiše, tožencu posredovan 5. 1. 2017. C. C. je izpovedala, da je tožencu posredovala potrdilo o ogledu „že čisto na koncu, ko se je izkazalo, da se podjetju lahko izmuzne plačilo provizije“. Na izrecno vprašanje toženčevega pooblaščenca, ali je bilo to pred ali po podpisu prodajne pogodbe, pa je odgovorila, da „misli, da je bilo to prej“. Listinska dokumentacija izkazuje natančen datum, ko je bilo Potrdilo o ogledu nepremičnine posredovano tožencu, zato je pravilna ugotovitev sodišča prve stopnje, da tožeča stranka ni dokazala, da bi tožencu omenjeno potrdilo posredovala kadarkoli pred 5. 1. 2017. Glede na izpostavljeno časovnico (sklenitev Dogovora 31. 10. 2016 - toženčev odstop o nakupne namere 20. 12. 2016 - sklenitev prodajne pogodbe 3. 1. 2017) se zdi očitno, da je bila prošnja tožeče stranke za podpis Potrdila o ogledu nepremičnine izraz njene negotovosti glede obstoja ustnega dogovora o posredovanju.

12C. C. je izpovedala, da se je s tožencem pogovarjala o njegovih finančnih obveznostih do tožeče stranke, in sicer o stroških, ki jih je imela tožeča stranka s posredovanjem, ni pa se spomnila, kakšen izraz je za te stroške uporabila (s tožencem je komunicirala v angleščini), niti, ali je s tožencem govorila o višini teh stroškov. O plačilu nista dosti govorila, saj je bilo tožencu jasno, oziroma se je strinjal, da bo za delo agencije nekaj plačal. Šele na izrecno vprašanje pooblaščenca tožeče stranke, ali 2. točka 9. člena osnutka prodajne pogodbe („Kupec plača strošek posredovanja pri prodaji v višini 2 % + ddv nepremičninski agenciji.“) odraža vsebino pogovorov med njo in tožencem, je priča odgovorila pritrdilno. Sodišče prve stopnje se na ta del njene izpovedbe, očitno podane na podlagi nedopustnega napeljujočega vprašanja⁷ (priča predhodno ni znala pojasniti natančne vsebine komunikacije s tožencem glede njegovih finančnih obveznosti), utemeljeno ni oprlo. Pritožbeno sodišče soglaša z dokaznim zaključkom, da izpovedba C. C. ne dokazuje, da je toženec tožeči stranki naročil storitev posredovanja za nakup in da je kot naročitelj prevzel obveznost plačila za posredovanje v višini 2 % pogodbene cene. Nepomembno je zato v pritožbi izpostavljeno dejstvo, da je prodajalka D. D. C. C. štela tudi za toženčevo nepremičninsko posrednico.

13Tudi Dogovora (priloga B5) sodišče prve stopnje utemeljeno ni štelo za dokaz o obstoju pogodbenega razmerja med pravdnima strankama. V Dogovoru je zapis, da „kupec in prodajalec v dogovor vstopata v dobri veri, kot posrednik pa oba zastopa podjetje Ž., ki deluje kot mediator s fiduciarno obveznostjo do obeh strank“. Pritožba ta zapis interpretira iztrgano iz konteksta celote. V razmerju med prodajalko in tožencem je šlo za izraz nakupne namere, ki jo je toženec izrazil s plačilom rezervacije 3000 EUR, v razmerju med tožečo stranko in tožencem pa za izraz namere oziroma za zavezo, da tožeča stranka nepremičnine ne bo ponujala drugim kupcem. Omenjeni Dogovor ne vsebuje dogovora o plačilu provizije. Za to, da zatrjevani ustni dogovor o proviziji tedaj ni bil zapisan, se ponuja edina prepričljiva razlaga: pomeni, da ga ni bilo. Iz enakega razloga tudi kasnejšega odstopa od nakupne namere ni mogoče tolmačiti kot izraz pogodbene volje za odstop od posredniške pogodbe. Razlog za podani odstop od nakupne namere ((ne)odzivnost in (ne)strokovnost tožeče stranke⁸) bi bil lahko pomemben le v primeru sočasne ugotovitve, da sta pravdni stranki sklenili pogodbo o posredovanju.

14Toženec osnutka prodajne pogodbe (priloga A7) ni podpisal, zato ni mogoče pritrditi pritožbenemu očitku, da je toženec s tem, ko (ne on ne njegov pooblaščenec) ni izrecno komentiral zapisa v 2. točki 9. člena osnutka prodajne pogodbe, soglašal z njegovo vsebino (torej prevzel obveznost plačila za posredovanje). Prav tako ni mogoče pritrditi pritožbeni navedbi, da bi moralo biti toženčevemu pooblaščencu, ki je pravni strokovnjak, znano, da morajo kupci in prodajalci nepremičninskim agencijam za opravljeno delo plačati provizijo. Plačati jo morajo le v primeru sklenjene pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami (tretji odstavek 5. člena ZNPosr). Glede na navedeno je bila argumentacija sodišča prve stopnje v 17. točki obrazložitve izpodbijane sodbe, oprta na ugotovitve tolmačke za angleški jezik o ustreznem angleškem izrazu za termin „provizija“ („commision“, ne „costs of sales agency services“), nepotrebna.

15Napačno je pritožbeno stališče, da toženčevo ravnanje (odstop o nakupne namere, sklenitev prodajne pogodbe s pretežno identično vsebino kot jo je pripravila tožeča stranka) dokazuje obstoj ustnega dogovora o posredovanju. Da bi toženčevo kasnejše ravnanje lahko opisali kot manever, s ciljem izogniti se plačilu provizije, bi morala tožeča stranka predhodno dokazati, da ji je toženec sploh naročil storitev posredovanja pri nakupu nepremičnine in da se je z njim dogovorila o plačilu za posredovanje v višini 2 % od pogodbene cene.

16Vse aktivnosti, s katerimi je tožeča stranka utemeljevala obstoj pogodbenega razmerja s tožencem (od objave oglasa o prodaji, s katerim je vzpostavila stik med prodajalko in tožencem, do priprave osnutka prodajne pogodbe), so dejansko predstavljale realizacijo njenih pogodbenih zavez v razmerju do prodajalke. Toženec v razmerju do tožeče stranke ni bil naročitelj, temveč tretja oseba v smislu 5. točke 2. člena ZNPosr,⁹ zato je izpodbijana odločitev v dejanskem in pravnem pogledu pravilna. Pritožbeni očitki torej niso utemeljeni. Ker pritožbeno sodišče tudi ni ugotovilo kršitev materialnega in procesnega prava, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

17Tožeča stranka s pritožbo ni uspela, zato sama nosi stroške v zvezi z njo, tožencu pa je na podlagi prvega odstavka 154. člena v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP dolžna povrniti njegove pritožbene stroške v višini 373,32 EUR (500 točk oziroma 300 EUR za odgovor na pritožbo, po tar. št. 21/2 OT,¹⁰ povečano za 2 % materialne stroške in 22 % DDV). Priznane stroške mu mora plačati v roku 15 dni od vročitve predmetne sodbe (prvi in drugi odstavek 313. člena ZPP), v primeru zamude s plačilom pa mu od izteka 15 dnevnega paricijskega roka dolguje tudi zakonske zamudne obresti.

¹ Zakon o pravdnem postopku, Ur. l. RS, št. 26/1999, s spremembami in dopolnitvami
² Obligacijski zakonik, Ur. l. RS, št. 83/01, s spremembami in dopolnitvami
³ Zakon o nepremičninskem posredovanju, Ur. l. RS, št. 42/2003, s spremembami in dopolnitvami
⁴ Obličnost je predpisana zaradi lažjega dokazovanja pravnega posla (ad probationem). Namen predpisane pisnosti pogodbe o posredovanju je (za naročitelja) varno nepremičninsko posredovanje.
⁵ O nebistvenih sestavinah pa med njima ne sme biti izraženo nesoglasje.
⁶ Glej V. Kranjc, OZ s komentarjem, 1. knjiga, GV Založba, Ljubljana 2003, str. 209.
⁷ Napeljujoča vprašanja so tako tista, v katerih je že nakazan določen odgovor (sugestivna vprašanja) kot tudi vprašanja, ki izhajajo iz predpostavke, da je določeno vprašanje že dokazano (kapciozna vprašanja).
⁸ V zvezi s pritožbeno navedbo, da toženec ni bil v časovni stiski (rok za črpanje kredita je imel do 8. 1. 2017) in da je s prodajalko sklenil prodajno pogodbo z vsebino, kot jo je pripravila tožeča stranka.
⁹ Tretja oseba je oseba, ki jo nepremičninski posrednik poskuša spraviti v stik z naročiteljem, da bi se z njim pogajala za sklenitev določene pogodbe v zvezi z nepremičnino.
¹⁰ Odvetniška tarifa, Ur. l. RS, št. 24/2015