VSRS Sodba III Ips 1/2022

I. Revizija se zavrne.

II. Tožena stranka mora tožeči stranki v 15 dneh od vročitve te sodbe povrniti 447,98 EUR njenih stroškov revizijskega postopka, v primeru neplačila skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od izteka tega roka dalje.

1Sodišče prve stopnje je v delu, upoštevnem za odločitev o reviziji, ugodilo zahtevku upravnice poslovne stavbe zoper lastnico poslovnega prostora za povračilo stroškov obratovanja, tehničnega upravljanja in vzdrževanja (II.b točka izreka). Stroški se nanašajo na poslovni prostor, ki je bil predmet najema. Sodišče druge stopnje je pritožbo tožene stranke v bistvenem delu zavrnilo in delno (za znesek 11.707,62 EUR) potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (I. točka izreka).

2Nosilna razloga sodišč prve in druge stopnje za tako odločitev sta: (1) toženko kot etažno lastnico ob odsotnosti drugačnega dogovora bremenijo stroški uporabe, upravljanja in druga bremena, ki se nanašajo na celo stvar, v sorazmerju z velikostjo svojih idealnih deležev (prim. 68. člen Stvarnopravnega zakonika); (2) toženka se te svoje obveznosti ni razbremenila, ker v okoliščinah primera ni nastopil učinek pogodbe o prevzemu dolga.

3Tožnica po presoji sodišč prve in druge stopnje namreč ni niti izrecno niti konkludentno privolila v prevzem dolga, domnevno dogovorjen v najemni pogodbi (na njej je datum 15. 1. 2015), sklenjeni med toženko kot najemodajalko in najemnico poslovnih prostorov družbo A. d. o. o. (v nadaljevanju Najemna pogodba); podlage za soglasje tožnice k nadomestitvi toženke kot dolžnice z najemnikom kot novim dolžnikom sodišči nista našli niti v Pogodbi o prevzemanju sorazmernega dela stroškov obratovanja, tehničnega upravljanja in vzdrževanja za poslovne prostore na ..., sklenjeni med tožnico in najemnico (v nadaljevanju Pogodba o prevzemanju sorazmernega dela stroškov).

4Sodišči prve in druge stopnje sta zavzeli stališče, da zgolj seznanjenost tožnice z Najemno pogodbo, ne pomeni, da je bila tožnica skladno z drugim odstavkom 427. člena OZ obveščena o prevzemu dolga. Tožnica na opisani način ni bila postavljena niti pred odločitev, da bodisi poda bodisi odkloni svojo privolitev. Ker ni bila obveščena o prevzemu dolga, ni izrazila soglasja k nadomestitvi toženke kot dolžnice z najemnikom v Pogodbi o prevzemanju sorazmernega dela stroškov. V tej pogodbi ni bilo določeno, da bi najemnica nadomestila toženko kot zavezanko za plačilo spornih stroškov, pa tudi sicer po stališču sodišča druge stopnje takšno razumevanje pogodbe negira besedilo 8. člena, po katerem sta skrbnika za uresničevanje obveznosti po tej pogodbi (tj. plačilo sorazmernega dela stroškov) predstavnik najemnika in najemodajalca. Po nadaljnjem stališču sodišč prve in druge stopnje tožnica, ki ni bila obveščena o prevzemu dolga, ni privolila v prevzem dolga niti s pošiljanjem računov za sporne stroške le najemnici, s prijavo terjatev v stečajnem postopku zoper najemnico in poslovno prakso tožnice, da za plačilo spornih stroškov bremeni zgolj najemnike. Sodišče druge stopnje je v zvezi s tem delom toženkine obrambe pritrdilo sodišču prve stopnje, da so bile njene trditve o poslovni praksi uveljavljanja plačila stroškov v razmerju do najemnikov nesklepčne in da zaslišanje predlagane priče A. A. zato ni bilo potrebno. Četudi je namreč tožnica res bremenila za plačilo stroškov najemnike, iz tega ne bi bilo mogoče zanesljivo sklepati, da se je tožnica na ta način odpovedala zahtevkom za plačilo stroškov zoper etažne lastnike. Sodišče druge stopnje je kot nedovoljeno pritožbeno novoto zavrnilo pritožbene trditve, da naj bi tožnica privolila v prevzem dolga s strani vsakokratnega najemnika poslovnega prostora s sklenitvijo Dodatka št. 2 k Pogodbi o upravljanju in vzdrževanju (v nadaljevanju Dodatek št. 2) dne 2. 10. 2011.

5Na predlog toženke je Vrhovno sodišče s sklepom III DoR 87/2021 z dne 27. 7. 2021 dopustilo revizijo glede vprašanja:

Ali se je tožena stranka kot lastnica poslovnega prostora v okoliščinah konkretnega primera v razmerju do upravnika (tožeče stranke) razbremenila svoje dolžnosti plačila stroškov upravljanja, vzdrževanja in obratovanja stavbe?

6Zoper sodbo sodišča druge stopnje vlaga toženka revizijo. Zatrjuje, da se sodišče druge stopnje ni opredelilo do pritožbene graje zavrnitve zaslišanja priče A. A., ki naj bi temeljilo na »prejudiciranju dokazov« in zgolj pavšalni obrazložitvi. Meni, da je v 3.5. in 3.6. členu Najemne pogodbe izrecno zapisana klavzula o prevzemu dolga in da je bila pravno poslovna volja pogodbenih strank prevzem dolga na strani najemnika. Sodišči naj bi navedeni določbi Najemne pogodbe prezrli. Zatrjuje, da je celoten dolg na strani dolžnice prešel na najemnika s podpisom Pogodbe o prevzemanju sorazmernega dela stroškov, v kateri je kot edini dolžnik naveden najemnik. Opozarja, da je B. B. zaposlen pri tožeči stranki, torej je svojega predstavnika imenovala tožeča stranka. Zato je zmotno stališče sodišča druge stopnje, da je bil imenovan na strani najemodajalca. Zatrjuje še, da se je tožnica zavezala podati privolitev k prevzemu dolga v Dodatku št. 2 k Pogodbi o upravljanju in vzdrževanju, sklenjenemu dne 2. 10. 2011 med toženko in tožnico (v nadaljevanju Dodatek št. 2) in da »določila te pogodbe vzpostavljajo pogodbeno podlago, da tožena stranka kot lastnica z najemodajalcem sklene pogodbo o prevzemu dolga.«

7Tožnica je na revizijo odgovorila. V odgovoru opozarja, da revizija ni popolna, ker ji ni priložen predlog za dopustitev revizije z vsemi prilogami. Zatrjuje, da je toženka že tretjič spremenila svojo obrambo v zvezi z zatrjevano privolitvijo tožnice v prevzem dolga. Najprej naj bi svojo privolitev podala s podpisom Pogodbe o prevzemanju sorazmernega dela stroškov, v pritožbenem postopku naj bi Dodatek št. 2 pomenil njeno vnaprejšnjo privolitev (kar je bila nedopustna pritožbena novota), v reviziji pa naj bi Dodatek št. 2 vzpostavljal zavezo za bodoče soglasje k prevzemu dolga. Meni, da teh trditev revizijsko sodišče zaradi nedopustnosti novot v revizijskem postopku ne bi smelo upoštevati, sicer pa Dodatek št. 2 ne govori ničesar o prevzemu dolga. Nobena pogodba ne govori o prevzemu dolga in tudi ne drži, da bi bila v najemni pogodbi izrecno zapisana klavzula o prevzemu dolga. Četudi sta morda pogodbeni stranki najemne pogodbe imeli tak namen, bi morala obstajati tudi volja tožnice, da si poslabša svoj položaj. S tem v zvezi pojasnjuje, zakaj je za upravnika pomembno, da ostane njegov dolžnik lastnik, ne pa da tega zamenja oseba, ki jo je lastnik izbral s podpisom najemne pogodbe. Opozarja, da bi bilo sprejemanje takih pogojev poslovanja s strani upravnika nezdružljivo s poslovno logiko. Pojasnjuje še, da je z najemnikom tožnica sklenila Pogodbo o prevzemanju sorazmernega dela stroškov, ker je na ta način pridobila možnost, da račune za stroške izstavlja najemniku in jih nato tudi terja.

8Revizija je popolna, a ni utemeljena.

9Namen obveznosti revidenta, da reviziji priloži predlog za dopustitev revizije in sklep o dopustitvi reviziji (drugi odstavek 373. člena ZPP), je seznanitev nasprotne stranke s postopkom dopustitve revizije. V tem postopku slednja ni bila udeležena in zagotovitev informacije o predlogu za dopustitev revizije naj ji v polni meri omogoči uresničevanje pravice do izjave (22. člen Ustave) z odgovorom na revizijo.

10Tožnica pravilno opozarja, da predlogu za dopustitev revizije, priloženemu k reviziji, niso bile priložene priloge, na katere se je v predlogu sklicevala. S tem v zvezi očita formalno pomanjkljivost revizije in predlaga zavrženje revizije, sklicujoč se na prvi odstavek 374. člena in drugi odstavek 373. člena ZPP. Po njeni razlagi bi moralo revizijsko sodišče revizijo vselej zavreči, če hkrati z njo ni predložen predlog za revizijo z vsemi prilogami. Revizijsko sodišče je na podlagi pregleda spisa ugotovilo, da reviziji niso bile priložene listine, ki so bile sicer že predložene v postopku pred sodiščem prve stopnje in vsebina teh listin tožnici ni nepoznana. Tožnica tudi ne utemeljuje, da bi ji bilo kakorkoli okrnjeno uresničevanje pravice do izjave. Ko je tako, mora revizijsko sodišče upoštevati, da ji ni bila okrnjena pravica do izjave z očitano opustitvijo revidentke. Upoštevajoč, da naj drugi odstavek 373. člena ZPP zagotovi nasprotni stranki informacijo o predlogu za dopustitev revizije zaradi zagotovitve njene pravice do izjave v revizijskem postopku, bi bila razlaga prvega odstavka 374. člena ZPP v zvezi z drugim odstavkom 373. člena ZPP, za katero se zavzema tožnica, prekomerno omejujoča za dostop revidentke do vsebinske obravnave dopuščene revizije pred Vrhovnim sodiščem. Vrhovno sodišče ji zato ne more slediti. Ker tudi ni našlo drugih ovir formalne narave, je revizijo vsebinsko obravnavalo.

K nedopustnim revizijskih razlogom

11Predlog za odpustitev revizije ni odpiral vprašanj v zvezi z domnevnimi postopkovnimi kršitvami sodišč prve in druge stopnje.¹ Zato revizija iz teh razlogov tudi ni mogla biti dopuščena. Ker sme revizijsko sodišče preizkusiti izpodbijano sodbo samo v tistem delu in glede tistih konkretnih pravnih vprašanj, glede katerih je revizija dopuščena (371. člen ZPP), revizijsko sodišče ne more upoštevati revizijskih očitkov o zgolj pavšalni obrazložitvi zavrnitve dokaznega predloga za zaslišanje priče, o prejudiciranju dokazne ocene in domnevnem pomanjkljivem odgovoru sodišča druge stopnje na očitek pritožbe v zvezi s tem (prim. še tretji odstavek 374. člen ZPP).

12Trditve revidentke, da »določila« Dodatka št. 2 »vzpostavljajo pogodbeno podlago, da tožena stranka kot lastnica z najemodajalcem sklene pogodbo o prevzemu dolga, h kateri se je tožeča stranka zavezala podati privolitev,« revizijsko sodišče razume kot trditve o pogodbeni zavezi tožnice podati svojo privolitev k vsakokratnemu bodočemu (morebitnemu) dogovoru med toženko in njenim najemnikom o prevzemu dolga iz naslova spornih stroškov. Toda revizijsko sodišče obrambe s takšno vsebino v podatkih spisa ni našlo. Tudi revidentka se ne sklicuje na morebiti že v postopku pred sodiščem prve stopnje izraženo obrambo s to vsebino. Revizijsko sodišče mora zato upoštevati, da toženka do revizije ni zatrjevala obstoja dogovora med pravdnima strankama z navedeno vsebino. Ker pa je za presojo o vsaki pogodbeni zavezi najprej treba odgovoriti na vprašanje obstoja pravno upoštevnih dejstev, ki naj bi pogodbeno zavezo z določeno vsebino utemeljili, so zgoraj povzete trditve nedovoljena revizijska novota (arg. a contrario 372. člen ZPP). Revizijsko sodišče jih zato ne more upoštevati. Dodati velja naslednje. Pritožbeno sodišče je kot nedovoljeno pritožbeno trditev zavrnilo navedbo, da je tožnica s sklenitvijo Dodatka št. 2 (vnaprej) privolila v prevzem dolga s strani vsakokratnega najemnika poslovnega prostora (13. točka obrazložitve sodbe pritožbenega sodišča). Ta presoja, ki je procesne narave, ni predmet revizijskega preizkusa (prim. 371. člen ZPP). Ko je tako, niso upoštevne revizijske trditve, da je v 2. členu Dodatka št. 2 jasna določba, »da lastnik plačuje stroške le, ko nima najemnika,« kolikor se jih morda lahko razume kot utemeljitev tožničine vnaprejšnje privolitve v prevzem dolga.

K dopustnim revizijskim razlogom

13Za presojo sodišč prve in druge stopnje, da se toženka ni razbremenila svoje obveznosti plačila spornih stroškov, so bila ključna tri stališča: (1) seznanitev tožnice s 3.5. in 3.6. točko Najemne pogodbe nima pomena obvestila upnika s prevzemom dolga; (2) ker tožnica ni bila obveščena o prevzemu dolga, njeno nadaljnje ravnanje ne more imeti pomena privolitve v prevzem dolga; (3) takega pomena ne more imeti niti sklenitev Pogodbe o prevzemanju sorazmernega dela stroškov.

14Da bi revizijsko sodišče lahko odgovorilo na dopuščeno revizijsko vprašanje (povzeto je v 4. točki te obrazložitve), mora presoditi, ali so navedena stališča morda utemeljena z zmotno uporabo materialnega prava. Pri tem je upoštevalo širši pravni okvir, v katerega se, skladno sistematični razlagi, umešča dana pogodbena vsebina.

Zakonski pravni okvir

15Dolžnik in tretji se ne moreta samostojno dogovoriti o tem, da v obstoječem obligacijskem razmerju tretji - prevzemnik prevzame dolg dolžnika (prim. prvi odstavek 427. člena OZ). Upnikova privolitev v dogovor s to vsebino je odločilnega pomena za nastop učinka nadomestitve dolžnika s prevzemnikom (dolga), ker jo šele soglasje upnika odobri. Za razbremenitev dolžnika po pogodbi o prevzemu dolga, kot jo ureja prvi odstavek 427. člena OZ), je tako ključno dvoje: (1) prevzem dolga v dogovoru med dolžnikom in prevzemnikom ter (2) privolitev upnika v prevzem dolga. Če privolitve upnika ni, ima pogodba o prevzemu dolga le pomen prevzema izpolnitve (prim. peti odstavek 427. člen in 434. člen OZ).

16Za upnikovo privolitev v prevzem dolga je potrebno, da je upnik obveščen o dogovoru med dolžnikom in prevzemnikom s tako vsebino.² To fazo ureja drugi odstavek 427. člena OZ, ki določa, da o sklenitvi pogodbe lahko upnika obvesti bodisi dolžnik ali prevzemnik, upnik pa lahko svojo privolitev v prevzem dolga sporoči vsakemu od njiju. Ključnega pomena za privolitev upnika pri pogodbi o prevzemu dolga, kot jo ureja prvi odstavek 427. člena OZ, je torej obvestilo upnika o dogovoru med dolžnikom in prevzemnikom, da drugi nadomešča prvega.

17To obvestilo je pravnemu poslu podobna izjava volje, katere namen je doseči upnikovo privolitev v pogodbo o prevzemu dolga. Izrazi se lahko izrecno ali z drugačnim ravnanjem, iz katerega se da zanesljivo sklepati, da obstoji (prvi odstavek 18. člena OZ). Zadostuje torej, da je obvestilo iz drugega odstavka 427. člena OZ izraženo z ravnanjem, iz katerega se da zanesljivo sklepati, da dolžnik ali prevzemnik upnika obveščata o prevzemu dolga. V primeru dvoma o tem je potrebna previdnost. Privolitev upnika kot izjava soglasja k pogodbi o prevzemu dolga se namreč neločljivo navezuje na vedenje upnika o tej pogodbi; to pa predpostavlja, da je upnik obveščen prav o pogodbi o prevzemu dolga in s tem s skupnim interesom dolžnika in prevzemnika, da naj slednji v obstoječem obligacijskem razmerju nadomesti prvega.

18Upnikova privolitev je izjava volje. Izrazi se lahko tudi v pogodbi, sklenjeni med upnikom in tretjim - prevzemnikom dolga. Vendar mora biti upnikova volja, da se dolžnik iz obstoječega razmerja nadomešča s tretjim, nedvoumna. Prav to je bistveno, ker šele upnikovo soglasje s to vsebino to pogodbo razločuje od pogodbe o pristopu k dolgu (prim. 432. člen OZ). Teorija upravičeno posebej poudarja, da prvine domneve upnikove privolitve iz tretjega odstavka 427. člena OZ predpostavljajo, da je bil upnik obveščen o prevzemu dolga in tudi pozvan, da se izjavi o privolitvi.³ Prvine domneve o privolitvi upnika je treba razlagati v povezavi z drugim in četrtim odstavkom 427. člena OZ. Izpolnjene bodo torej lahko, če je bil upnik obveščen o pogodbi o prevzemu dolga in hkrati pozvan, da se izreče o njej. Le v takem položaju ima lahko sprejem izpolnitve od prevzemnika brez omejitev pomen upnikove privolitve.

Presoja stališč sodišča prve in druge stopnje

19Toženka svoje obrambe ni opirala na trditev o izrecnem obvestilu tožnice o pogodbi o prevzemu dolga. Iz njenih trditev bi se dalo sklepati, da za obvestilo po njenem mnenju zadostuje seznanitev tožnice z Najemno pogodbo, konkretno s 3.5. in 3.6. točko te pogodbe; ti dve točki naj bi namreč vsebovali dogovor o prevzemu dolga. Menila je, da je tožnica privolitev v pogodbo o prevzemu dolga izrazila v Pogodbi o sorazmernem prevzemanju stroškov, sklenjeni med tožnico in najemnikom; ter z izstavljanjem računov najemniku, s pošiljanjem računov edino najemniku, s prijavo terjatve v stečaju zoper najemnika in s poslovno prakso, v kateri je bremenila za stroške zgolj in samo najemnike. Za toženkino obrambo je bilo torej pomembno njeno stališče o tem, da navedeni točki Najemne pogodbe vsebujeta dogovor o prevzemu dolga; in da že seznanjenost tožnice s to pogodbo pomeni, da je bila tožnica o pogodbi o prevzemu dolga obveščena. Tej obrambi toženke sodišči prve in druge stopnje nista pritrdili.

20Sodišči prve in druge stopnje sta pri tem izhajali iz besedila navedenih točk Najemne pogodbe; sodišče druge stopnje je njuno besedilo povzelo v 7. točki obrazložitve.⁴ Zmotno je zato revidentkino stališče, da sta sodišči navedeni točki pogodbe prezrli. Zmotno je nadalje stališče revidentke, da je v navedenih točkah Najemne pogodbe izrecno zapisana klavzula o prevzemu dolga. Besedilo navedenih določb pogodbe ne omenja niti, da najemnik prevzema dolg niti, da naj najemnik nadomesti toženko kot dolžnico glede tu spornih stroškov v obligacijskem razmerju. Četudi je bil morda skupni namen toženke in njenega najemnika, da najemnik prevzame dolg toženke, to v okoliščinah primera ne pomeni, da je bila tožnica kot upnica o tem njunem morebitnem skupnem namenu obveščena že zgolj s seznanitvijo z besedilom navedenih točk Najemne pogodbe. Zanjo je bilo v okoliščinah primera lahko pomembno le, kako je pogodba zapisana, saj je bila po trditvah toženke zgolj s tem zapisom seznanjena. V besedilu navedenih točk Najemne pogodbe pa, kot je bilo že obrazloženo, ni najti niti zapisa o prevzemu dolga niti zapisa o nadomestitvi toženke kot dolžnice v razmerju do tožnice. Iz besedila 3.5. in 3.6. točke Najemne pogodbe tako ni mogoče izpeljati, da bi bila tožnica z njuno seznanjenostjo obveščena prav o prevzemu dolga niti, da je bil nanjo naslovljen poziv, da se izjavi o nadomestitvi dolžnika s prevzemnikom dolga. Očitek, da sta sodišči prve in druge stopnje zmotno uporabili materialno pravo ob razlagi navedenih točk Najemne pogodbe v kontekstu drugega odstavka 427. člena OZ, zato ni utemeljen.

21To, da tožnica kljub temu, da je bila seznanjena z Najemno pogodbo, ni bila obveščena prav o prevzemu dolga, sta sodišči morali upoštevati pri presoji o zatrjevani razbremenitvi tožene stranke za plačilo spornih stroškov. Privolitev upnika kot izjava soglasja k pogodbi o prevzemu dolga se namreč neločljivo navezuje na vedenje upnika o tej pogodbi; to predpostavlja, da je upnik obveščen prav o pogodbi o prevzemu dolga ter s tem z interesom dolžnika in prevzemnika, da slednji v obstoječem obligacijskem razmerju nadomesti prvega (prim. 16. točko te obrazložitve). Ker tega vedenja tožnici kot upnici v okoliščinah primera ni mogoče pripisati, je izključeno sklepanje, da je tožnica soglašala s prevzemom dolga že s tem, da je naslavljala račune le na najemnika, pošiljala račune le najemniku, sprejemala njegova plačila, ali da je prijavila terjatev v stečajni postopek nad njim.

22Smiselno enako velja glede trditve, da je tožnica privolila v prevzem dolga s podpisom Pogodbe o sorazmernem prevzemanju stroškov. Če s prevzemom dolga ni bila seznanjena, njena izjava volje v tej pogodbi (da soglaša z zavezo k plačilu spornih stroškov s strani toženkinega najemnika) ne zaobjema hkrati njenega soglasja k nadomestitvi toženke kot dolžnice z njenim najemnikom. Upoštevati je treba na eni strani, kot sta pravilno ugotovili sodišči prve in druge stopnje, da v tej pogodbi ni zapisano, da najemnica morda nadomešča toženko kot dolžnico spornih stroškov; in na drugi strani, da mora biti nedvoumna upnikova volja, da soglaša, da se dolžnik iz obstoječega razmerja nadomešča s tretjim. Prav to je bistveno, ker šele upnikovo soglasje s to vsebino to pogodbo razločuje od pogodbe o pristopu k dolgu (prim. 432. člen OZ in 18. točko te obrazložitve). O soglasju tožnice k nadomestitvi toženke kot dolžnice z najemnikom zato ni mogoče zanesljivo sklepati zgolj zato, ker se je najemnik sam zavezal k plačilu spornih stroškov. Položaj, ko se tretji zaveže upniku, OZ ureja v 432. členu - gre za pogodbo o pristopu k dolgu. Učinek te pogodbe pa se razlikuje od učinka prevzema dolga, saj tretji stopa v zavezo poleg dolžnika; torej ga ne nadomešča. Za razlago Pogodbe o prevzemanju sorazmernega dela stroškov, ki ne omenja nadomestitve dolžnika, zato ne more biti pomembno, da v navedeni pogodbi ni omenjeno solidarno dolžništvo najemnika. V danem kontekstu pa je pomembno, da 8. člen te pogodbe izrecno določa, da se B. B. imenuje za skrbnika za uresničevanje obveznosti »na strani najemodajalca«, torej tožničinega dolžnika, kot to pravilno ugotavlja sodišče druge stopnje. Da je bil navedeni zaposlen pri tožnici, kar zatrjuje revidentka, ne more biti odločilno.

23Primer, iz katerega izvira sodba III Ips 58/2020, se v bistvenem razlikuje od obravnavanega primera. Že izhodišče je bilo drugačno, saj je sodba sodišča druge stopnje v primeru III Ips 58/2020 temeljila (med drugim) na stališču, da se je toženka kot lastnica z najemnikom dogovorila za prevzem dolga (8. točka sodbe III Ips 58/2020); in to stališče sploh ni bilo predmet revizijskega preizkusa (13. točka obrazložitve sodbe III Ips 58/2020). Tudi obvestilo upnika o prevzemu dolga ni bilo predmet revizijskega preizkusa. V obravnavanem primeru sodbi sodišč prve in druge stopnje ne temeljita na presoji o obstoju pogodbe o prevzemu dolga. Opirata se na odsotnost jasnega in nedvoumnega obvestila tožnice o domnevnem prevzemu dolga, kot ga ureja drugi odstavek 427. člena OZ, pa tudi na odsotnosti soglasja tožnice za nadomestitev toženke kot dolžnice z njenim najemnikom, obstoj katerega je ključen za nastop učinka pogodbe o prevzemu dolga, saj brez upnikove privolitve v prevzem dolga tega učinka ni (prim. prvi odstavek 427. člena OZ). Dejanske okoliščine v zvezi s tem se v bistvenem razlikujejo od tistih, ki jih je imelo pred očmi Vrhovno sodišče v zadevi III Ips 58/2020. Dodati velja, da se obravnavani primer v tem pogledu v bistvenem razlikuje tudi od primerov Višjega sodišča v Ljubljani I Cpg 389/2006 in II Cp 1319/2012.

24Tožnici, ki uveljavlja pravico do plačila tu spornih stroškov v razmerju do toženke – lastnice poslovnega prostora, ni mogoče očitati, da bi se pri izvrševanju te pravice pregrešila zoper načelo vestnosti in poštenja ali zoper temeljna načela obligacijskega prava. Revidentka bi lahko na tožnico naslovila obvestilo z jasnim sporočilom, da je bila sklenjena pogodba o prevzemu dolga med njo in najemnikom, in pozivom k izreku o privolitvi. Na ta način bi se, upoštevajoč jasni in nedvoumni določbi drugega in četrtega odstavka 427. člena OZ, izognila negotovosti, v kateri se je znašla in ki jo v reviziji podrobno opisuje. Zakonsko pravo s tem v zvezi upniku ne nalaga nobenih dolžnosti.

25Glede na navedeno revizijski razlogi ne utemeljijo revizijskega razloga zmotne uporabe materialnega prava. V okoliščinah primera se toženka kot lastnica poslovnega prostora ni razbremenila svoje dolžnosti plačila spornih stroškov.

26O revizijskih stroških je Vrhovno sodišče odločilo v skladu s prvim odstavkom 165. člena in prvim odstavkom 154. člena ZPP ter veljavno Odvetniško tarifo (v nadaljevanju OT). Toženka z revizijo ni uspela, zato mora tožnici povrniti potrebne stroške odgovora na revizijo (prvi odstavek 154. člena ZPP). Ti glede na vrednost spornega predmeta v revizijskem postopku obsegajo nagrado za odgovor na revizijo (tretji odstavek tar. št. 21 OT) v višini 600 točk oziroma v znesku 360,00 EUR, izdatke za stranko (tretji odstavek 11. člena OT) v višini 2 % od nagrade do 1000 točk, kar znaša 12 točk oziroma 7,20 EUR, in 22 % DDV, kar vse skupaj znaša 447,98 EUR.

27Senat je odločitev sprejel soglasno (sedmi odstavek 324. člena ZPP).

¹ Vprašanje se je v predlogu za dopustitev revizije glasilo: »Ali se je tožena stranka kot lastnica poslovnega prostora v poslovni stavbi ... glede na okoliščine primera, v razmerju do upravnika (tožeče stranke) razbremenila svoje dolžnosti lastnika za plačilo stroškov upravljanja, vzdrževanja in obratovanja stavbe, s tem, da je (i) sklenila z upravnikom (tožečo stranko) dodatek št. 2 k pogodbi o upravljanju in vzdrževanju, s katero se je upravnik (tožeča stranka) zavzela plačilo stroškov terjati od uporabnika prostora, (ii) obveznost plačila s Pogodbo o najemu poslovnih prostorov prenesla na najemnika, in (iii) o tem obvestila upravnika (tožečo stranko), ki je nato z najemnikom sklenil Pogodbo o prevzemanju sorazmernega dela stroškov obratovanja, tehničnega upravljanja in vzdrževanja za poslovne prostore na ... in od tedaj dalje svoje račune izdajal neposredno najemniku, prav tako je prijavil svojo terjatev do najemnika (prevzemnika dolga) v stečajni postopek?«
² Položaj, ko je upnik navzoč ob sklenitvi dogovora med dolžnikom in prevzemnikom o prevzemu dolga, za obravnavani primer ni pomemben.
³ M. Juhart, N. Plavšak, urednika: Obligacijski zakon s komentarjem, 2. knjiga, GV Založba, Ljubljana 2003, str. 613.
⁴ Zaradi jasnosti revizijsko sodišče besedilo 3.5. in 3.6. točke Najemne pogodbe na tem mestu povzema:„3.5. V najemnino niso vključeni stroški upravljanja in tehničnega vzdrževanja poslovne stavbe (stroški TUV), stroški čiščenja skupnih prostorov, stroški porabljene električne energije, stroški ogrevanja, stroški prezračevanja in klimatizacije, stroški vodarine, kanalizacije, stroški zavarovanja stvari, stroški nadzorovanja in varovanja in stroški praznjenja lovilca olja in drugi stroški, ki skladno s pogodbo o upravljanju bremenijo uporabnika poslovnega prostora.3.6. Vse prej naštete stroške najemnik plačuje upravniku poslovne stavbe, in sicer na podlagi izstavljenih računov upravnika poslovne stavbe. V ta namen sklene najemnik z upravnikom stavbe pogodbo o upravljanju, vzdrževanju in obratovalnih stroških. Sklenitev pogodbe o upravljanju je pogoj za veljavnost te Pogodbe o najemu poslovnih prostorov. Najemnik pogodbe o upravljanju ne more odpovedati v času trajanja najema.“