109. člen SPZ

Predlog za dopustitev revizije se zavrne.

Pravnoposlovni pridobitelj posameznega dela v etažni lastnini hkrati s pridobitvijo lastninske pravice na posameznem delu pridobi tudi solastninsko pravico na skupnih delih stavbe. Ne glede na to je pravni naslov za pridobitev te solastninske pravice pravni posel in ne zakon. Pridobitev je izvedena - pridobitelj vstopi v lastninskopravni položaj odsvojitelja. Če odsvojitelj ni izpolnil svoje pogodbene obveznosti, ima pridobitelj na razpolago izpolnitveni ali/in odškodninski zahtevek. Tudi v položaju iz 34. člena ZVKSES kupec ne pridobi solastninske pravice na skupnih delih na izviren način, ampak z vknjižbo. Splošni pogoji zgolj nadomestijo funkcijo akta o oblikovanju etažne lastnine, ne nadomestijo pa vknjižbe. Parkirni prostori niti po zakonski opredelitvi niti po naravi stvari ne sodijo neogibno med skupne dele stavbe.

Za nedokončano etažno lastnino gre lahko, ko zatrjevani posamezni ali skupni deli stavbe v zemljiško knjigo še sploh niso bili vpisani. Sporna parkirišča pa so v obravnavani zadevi vpisana v zemljiško knjigo kot zemljiške parcele v lasti dolžnika. Z vpisom v zemljiško knjigo so te parcele postale nepremičnine in so obravnavane kot nepremičnine, to pomeni, da so stvari, ki so samostojni pravni objekti ter na ta način samostojni predmet stvarnih pravic. Ta pravni status obravnavanih nepremičnin lastnikom omogoča, da spremembe uredijo pogodbeno - za vsako spremembo sklenejo zavezovalni posel in dosežejo izdajo zemljiškoknjižnega dovolila, ki mora natančno opisati, kakšno spremembo lastnik dovoljuje. Tretji pa v predlogu za odlog izvršbe, kot pravilno opozarja upnik, trdijo in dokazujejo ravno nasprotno, da noben zavezovalni in razpolagalni posel, ki bi tretjim na spornih nepremičninah podelil vsaj lastninsko pravico v pričakovanju, ni bil sklenjen. Še več, po trditvah tretjih si je dolžnik lastninsko pravico na spornih nepremičninah celo pridržal. Zgolj morebitna dejanska raba nepremičnin pa za njihov pravni status še ni odločilna.

Predlagateljica je s pridobitvijo lastninske pravice na stanovanju vstopila v solastninsko pravno razmerje, kot je bilo urejeno z aktom o ustanovitvi etažne lastnine. Institut nadomestnega soglasja po naravi stvari omejuje lastninski položaj tistih solastnikov, ki niso soglašali s sprejetjem odločitve. Legitimen razlog te omejitve je v zagotavljanju delovanja skupnosti oseb, ki jih povezuje lastništvo etažnih enot v isti zgradbi in ki so zaradi tega neogibno soodvisne pri izvrševanju solastninskih upravičenj glede skupnih delov zgradbe. Nasprotna udeleženca sta ob vstopu v solastniško razmerje vedela (ali vsaj mogla vedeti), da izključna raba vrta ne odraža njunih solastniških upravičenj na skupnih delih, in nista mogla računati z nespremenljivostjo ureditve, določene v Aktu o ustanovitvi etažne lastnine. Ob pridobitvi etažne lastnine sta mogla pričakovati le toliko zasebnosti, kolikor jo lahko nudi bivanje v dvostanovanjski stavbi s skromnim obsegom zemljišča okrog nje.

Bistvo solastninske pravice je njena soodnosnost, sobivanje in zato tudi imanentna konfliktnost, ki nastaja zaradi različnih interesov njenih nosilcev. To različnost je v prisilni skupnosti, v kateri ni dovoljeno zahtevati ne delitve solastnine na skupnih delih in se ji tudi ne odpovedati (četrti in peti odst. 105. člena SPZ) potrebno uskladiti na način, da bo omogočal nadaljnje izvrševanje upravičenj vsem upravičencem (solastnikom). Tožnica kot solastnica pa z zahtevkom na "odstranitev igral" želi izključiti oziroma preprečiti preostalim solastnikom uporabo predmetov - "igral", glede katerih obstaja veljavna pravna podlaga - Akt o oblikovanju etažne lastnine - ki izrecno dovoljuje način uporabe navedenega zemljišča na točno takšen način. Ob tako postavljenem tožbenem zahtevku zato tisto, kar sodišče prve stopnje izpostavlja kot odločilno, da namreč "kje" bodo igrala postavljena, nikjer ni določeno, ne more biti nosilni razlog za odločitev, da se igrala "odstranijo". V 27. členu SZ-1 je določeno: "Etažni lastniki, ki imajo več kot polovico solastniških deležev, lahko sprejmejo hišni red, s katerim določijo temeljna pravila sosedskega sožitja v večstanovanjski stavbi." V drug

Z ustanovitvijo etažne lastnine posamezni deli stavbe pridobijo položaj samostojne nepremičnine. Spremeni pa se tudi pravni položaj parcele - ta ni več samostojen predmet lastninske pravice pač pa postane skupni del stavbe v etažni lastnini in je (po ustreznih idealnih deležih) akcesorna lastninski pravici etažnih lastnikov. V primeru, da ima del zemljišča svojo parcelno številko in je določen kot sestavni del stanovanja, se šteje za del stanovanja in ne kot posebni skupni del. Ker gre za skupni del stavbe, zemljišče ni v samostojnem pravnem prometu in zato priposestvovanje ni mogoče.

Pravilna je ugotovitev sodišča, da je ugotavljanje toženčeve lastninske pravice na stvari predhodno vprašanje v pravdi za vrnitev stvari. Za pridobitev (so)lastnine z vlaganji v tujo nepremičnino oz. v obstoječo zgradbo niso relevantna kakršnakoli vlaganja. Potrebna je presoja z vidika ohranitve ali morebitne spremembe identitete zgradbe kot posledice vlaganj. Po ustaljeni sodni praksi je pravni standard nove stvari v smislu določb o gradnji na tujem zemljišču po ZTLR izpolnjen le, če gre za nov del objekta, ki izpolnjuje pogoje za pridobitev izključne lastninske pravice na delu zgradbe, ali če gre za spremenjeno identiteto zgradbe. Skladno s sodno prakso graditelju ne prinašajo stvarnopravnih upravičenj vlaganja, ki niso pomembna, pa tudi ne obsežna prenovitvena dela oz. adaptacije, če hiša ohranja svoj prvotni namen

V obravnavanem primeru, ko je etažna delitev vključevala tudi stavbišče, obremenjeno s stavbno pravico, lastniki posameznih delov ne morejo sicer pridobiti solastninske pravice na tem stavbišču, pridobijo pa na njem stavbno pravico po idealnih deležih, in sicer glede na vrednost njihovega posameznega dela (258. člen SPZ). Tudi zanje velja, tako kot je bilo prej obrazloženo za solastninsko pravico na stavbišču, da ima vsakokratni lastnik posameznega dela (dokler je lastnik) stavbno pravico v idealnem deležu na tem stavbišču.

Toženka je sporni prostor že ob zaključku gradnje spremenila v samostojno funkcionalno enoto, z ločenim vhodom in ločenimi odjemnimi mesti ter ga je od takrat imela v posesti in dajala v najem različnim društvom. Ta dejstva utemeljujejo sklep, da sporni prostor ni postal del skupnih prostorov večstanovanjske stavbe ter da je imela toženka na njem kot na samostojnem delu stavbe pravico uporabe. Tožnica bi morala ob taki dejanski podlagi trditi in dokazati, da je bil sporni prostor kdaj kasneje spremenjen v skupni prostor ali da je toženka z njim kakorkoli drugače razpolagala. Vendar iz ugotovitev sodišč prve in druge stopnje izhaja, da temu ustreznih dejstev ni niti zatrjevala. Sodišče druge stopnje je zato pravilno zaključilo, da je na spornem prostoru kot posameznem delu stavbe pravna prednica toženke obdržala pravico uporabe, ki se je na podlagi 5. člena ZLNDL preoblikovala v lastninsko pravico, zaradi česar zatrjevana materialnopravna neveljavnost vknjižbe njene lastninske pravice ni podana.

Pravilno je stališče sodišča druge stopnje, da je po 2. in 3. členu ZLDSP na posameznih delih stavb družbeno lastnino in s tem pravico uporabe in razpolaganja pridobil investitor gradnje. Tožena stranka je s predloženimi listinami izkazala, da je bila njena pravna prednica leta 1960 investitor gradnje večstanovanjske zgradbe, v kateri se nahaja sporni prostor. Pravilno je tudi materialnopravno izhodišče sodišča druge stopnje, da je lahko investitor in lastnik (tedaj imetnik pravice uporabe in razpolaganja) kljub drugačni projektni dokumentaciji pred prodajo posameznih delov stavbe kupcem, skupen del stavbe preoblikoval v samostojen posamezni del zgradbe. Po sedaj veljavnem 109. členu SPZ lahko to stori z enostranskim pravnim poslom, sodna praksa pa priznava tudi dejansko etažiranje, brez formalnega pravnega akta. Med pravdnima strankama ni sporno, da je tožena stranka že ob zaključku gradnje prostor, ki je bil sicer po projektni dokumentaciji namenjen sobi za sestanke hišnega sveta, spremenila v poslovni prostor s samostojnim vhodom in odjemnim mestom za električno in toplotno energijo, da je ta prostor imela v posesti od zaključka gradnje in ga je od leta 1967 oddajala ra

Iz dejanskih ugotovitev sodišč prve in druge stopnje izhaja, da je bila toženka investitor gradnje večstanovanjske stavbe, v kateri se nahaja sporni prostor, in da je toženka sporni prostor od zaključka gradnje imela v posesti ter ga je kot poslovni prostor dajala v najem. Navedena dejstva tudi po oceni Vrhovnega sodišča utemeljujejo sklep, da sporni prostor ni postal del skupnih prostorov večstanovanjske stavbe in da je imela toženka na njem kot na samostojnem delu stavbe pravico uporabe, ki se je na podlagi 5. člena ZLNDL preoblikovala v lastninsko pravico.

Ker po 107. členu SPZ etažna lastnina nastane na podlagi pravnega posla ali z odločbo sodišča in z vpisom v zemljiško knjigo, je glede na tožbeno trditveno podlago evidentno, da tožeča stranka ne uveljavlja vzpostavitve etažne lastnine na podlagi sodne odločbe, čeprav ji je na razpolago tudi ta možnost po določbah ZVEtL. Katero pravno pot za dosego svojega cilja bo tožnik izbral, je namreč stvar njegove presoje. Po vsebini tožbe torej ne gre za zadevo, ki jo je treba obravnavati po določbah ZVEtL. Ker tožnik s tožbo uveljavlja izpolnitev prevzete pogodbene obveznosti tožene stranke, gre za spor iz obligacijskopravnega razmerja med pravdnima strankama, ki se rešuje po pravilih pravdnega in ne nepravdnega postopka.

Predlagateljica si zmotno razlaga, da nastane etažna lastnina že s tem, ko GURS v kataster stavb vpiše stavbo in njene posamezne dele ter jim dodeli identifikacijske številke. Za nastanek etažne lastnine je v sladu z določbami Stvarnopravnega zakonika potreben predvsem ustrezen pravni posel lastnika zemljiške parcele. Razpolagalni pravni posel, s katerim ustanovi etažno lastnino, je sporazum o delitvi solastnine v etažno lastnino (108. člen v zvezi z drugim odstavkom 107. člena SPZ) oziroma akt o oblikovanju etažne lastnine (109. člen v zvezi z drugim odstavkom 107. člena SPZ).

Tožeča stranka za posamezne dele stavbe, zgrajene na podlagi spremembe gradbenega dovoljenja, ni določila splošnih pogojev prodaje v obliki notarskega zapisa, pogoji iz 1. odstavka 5. člena ZVKSES pa morajo biti izpolnjeni kumulativno.

Z umikom zahtevka za vrnitev tretjega nadstropja stavbe Mariborska 4 so vlagatelji izrazili voljo, da se ta del nepremičnine ne upošteva v obsegu vračanja. Ker pa ne more hkrati obstajati etažna lastnina posameznega dela stavbe, na preostalem pa solastnina (kakršen je po denacionalizacijski zahtevek po obsegu zahtevanega premoženja), je bilo mogoče njihov zahtevek obravnavati le tako, da se je določil solastninski delež na celotni stavbi (glede na to, da je solastninski delež določen v razmerju s celoto, 65. člen SPZ), torej tako, da se je pri izračunu idealnega deleža, ki gre denacionalizacijskemu upravičencu, v celotni vrednosti nepremičnine upoštevalo tudi tretje nadstropje.

Delež na skupnih delih se po SPZ določi s pravnim aktom, ki je podlaga za nastanek etažne lastnine, za primere, kjer je do nastanka etažne lastnine prišlo prej in etažni lastniki na skupnih delih niso določili solastnih deležev, pa morajo to po 270. členu SPZ storiti v okviru pogodbe o medsebojnih razmerjih, sami ali pa predlagati, da vsebine pogodbe določi sodišče. Zemljišča, ki je kot skupni del stavbe v etažni lastnini vpisano v osnovni vložek, ni mogoče deliti med solastnike (5. odst 105. člena SPZ).

Ugovore oziroma trditve o nezavarovanju po določbah ZLPP je (takrat) drugi toženec postavil v ponovljenem postopku in sicer prepozno, po opravljenem prvem naroku za glavno obravnavo. Ugovor o lastninjenju po ZPPOLS, ki je s temi trditvami povezan, pa je bil postavljen šele v revizijah. Premoženje (stanovanji) ni prešlo v stečajno maso, kot zmotno menijo tožene stranke, saj ob začetku stečajnega postopka ni bilo last prvega toženca. V konkretni zadevi zato začetek stečajnega postopka nad prvim tožencem ne pomeni ovire za vračilo premoženja tožniku v naravi. Tožnik ni stečajni upnik in zato nima, vse dokler stanovanji ne preideta v premoženje stečajnega dolžnika, nobene pravice, ki bi jo v stečajnem postopku moral zavarovati. Stanovanji bosta šele ob morebitnem tožnikovem uspehu v pravdi lahko prešli v stečajno maso. To pa bo tudi trenutek, ko bo tožnik lahko uveljavljal svoje pravice v stečajnem postopku. Šele ob uspešnem izpodbijanju prodajne pogodbe bo torej v okviru trditev, da sta stanovanji njegova last, lahko prijavil in uveljavljal na spornem premoženju izločitveno pravico. Na objektu je bila opravljena adaptacija, ki je sicer spremenila njegovo namembnost, v

Pritožbeno sodišče na kršitve iz 1. odstavka 339. člena ZPP in 8. točke 2. odstavka 339. člena ZPP ne pazi po uradni dolžnosti. To pomeni, da mora pritožnik kršitev uveljavljati in do te mere konkretizirano opredeliti, da ni potreben nikakršen uradni preizkus.

Značilnost skupnih prostorov je, da za njih ne velja pravni režim posameznega ločenega dela večstanovanjske hiše in kot del stvari ne morejo postati predmet posebne lastninske pravice. Nastanek etažne lastnine ureja SPZ v določbah členov 107. do 111. Morebitni dogovori med strankama, kako bo katera prostore uporabljala, so lahko le praktične narave in ne morejo nadomestiti dogovora o nastanku izključne lastnine ali solastnine na posameznih skupnih prostorih.

1. Tožeča stranka trdi torej, da je lastnica etažnega dela stavbe, pri čemer stavba v katastru stavb še ni razdeljena na etažne dele, posamezni etažni deli še niso dobili svojega identifikacijskega znaka. Neposreden vpis lastninske pravice na etažnem delu zato ni mogoč. Take primere ureja 8. člen Zakona o evidentiranju nepremičnin (ZEN). 2. Sodba se mora že nanašati na elaborat (oziroma mora biti elaborat sestavni del sodbe). Tožeča stranka izdelave elaborata ni predlagala, pač pa je zahtevala, da po pravnomočnosti sodne odločbe tožena stranka dovoli izdelavo geodetskega elaborata, kar pa pomeni, da opis dela stavbe v sodni odločbi ne bo identičen označbi etažnega dela v elaboratu etažne lastnine in taka sodba ne bo izvršljiva v zemljiški knjigi.