107. člen SPZ

Predlaganega vpisa brez soglasja hipotekarnih upnikov ni mogoče dovoliti. Gre za položaj iz drugega odstavka 108. člena SPZ, ki določa, da v primeru, če je kateri od solastniških deležev na nepremičnini obremenjen s stvarno pravico, lahko sporazum o delitvi solastnine v etažno lastnino določa, da ta preide samo na nekatere posamezne dele zgradbe, če s tem soglaša imetnik te pravice. Ugotovitev, da konkretni sporazum nujno potrebnega soglasja ne vsebuje, ni prerekana.

Če gre za pripadajoče zemljišče k določeni stavbi, vpis solastnine v korist poimensko določenih predlagateljev na tem zemljišču ni mogoč.

Po drugem odstavku 12. člena ZVEtL-1 namreč sodišče izvedenca ustrezne stroke postavi po uradni dolžnosti, če je to potrebno za vpis stavbe ali njenih delov v kataster stavb, za evidentiranje potrebnih sprememb v zemljiškem katastru ali katastru stavb ali za ugotovitev obsega pripadajočega zemljišča. V predmetnem primeru je obstoj in obseg pripadajočega zemljišča sporen, saj predlogu predlagateljice nasprotni udeleženci skozi celoten postopek jasno in izrecno nasprotujejo. Opredelitev nalog izvedenca je namreč v pristojnosti sodišča, ki je odmero zemljišča pod stavbo, ki naj dobi svojo parcelno številko, izvedenki odredilo ob sklicevanju na pravni položaj povezanih nepremičnin. Pripadajoče zemljišče je mogoče vknjižiti le pri stavbi, ki je v etažni lastnini in je predmet samostojnega zemljiškoknjižnega vpisa (11. člen ZZK-1), medtem ko se stavba, ki ni v etažni lastnini, kot samostojna stavba ne vpisuje v zemljiško knjigo in pri takšni stavbi tudi ni mogoče vknjižiti pripadajočega zemljišča. SPZ-B je zato uvedel institut povezanih nepremičnin, ki ureja tiste primere, ko ima določena nepremičnina (t. i. pomožna nepremičnina) enako funkcijo kot skupni del zgradbe v eta

Predlog za dopustitev revizije se zavrne.

Pravnoposlovni pridobitelj posameznega dela v etažni lastnini hkrati s pridobitvijo lastninske pravice na posameznem delu pridobi tudi solastninsko pravico na skupnih delih stavbe. Ne glede na to je pravni naslov za pridobitev te solastninske pravice pravni posel in ne zakon. Pridobitev je izvedena - pridobitelj vstopi v lastninskopravni položaj odsvojitelja. Če odsvojitelj ni izpolnil svoje pogodbene obveznosti, ima pridobitelj na razpolago izpolnitveni ali/in odškodninski zahtevek. Tudi v položaju iz 34. člena ZVKSES kupec ne pridobi solastninske pravice na skupnih delih na izviren način, ampak z vknjižbo. Splošni pogoji zgolj nadomestijo funkcijo akta o oblikovanju etažne lastnine, ne nadomestijo pa vknjižbe. Parkirni prostori niti po zakonski opredelitvi niti po naravi stvari ne sodijo neogibno med skupne dele stavbe.

Z dodatno ugotovitvijo izpodbijanega sklepa, da sta sporni parceli pomožna nepremičnina glavne nepremičnine (parcele, na kateri stoji nevpisana stavba z naslovom A.), ni v ničemer vsebinsko poseženo v bistvo odločitve, ki jo je sodišče prve stopnje sprejelo in obrazložilo že v sklepu z dne 27. 10. 2022: bistven je zaključek, da sta navedeni parceli potrebni in namenjeni za redno rabo predlagateljičine nepremičnine in da sta zato njena last. Upoštevaje uvodoma pojasnjeni širši in smiselni kontekst uporabe določb ZPP v nepravdnih postopkih ter posebno naravo postopkov po ZVEtL-1, v katerih se varuje tudi javni interes, pritožbeno sodišče ugotavlja, da z izpodbijanim popravnim sklepom ni bilo vsebinsko poseženo v odločitev iz sklepa sodišča prve stopnje z dne 27. 10. 2022, temveč je bila popravljena oziroma spremenjena zgolj nomotehnična označitev pravice, katere vsebina je ostala ves čas enaka.

Za nedokončano etažno lastnino gre lahko, ko zatrjevani posamezni ali skupni deli stavbe v zemljiško knjigo še sploh niso bili vpisani. Sporna parkirišča pa so v obravnavani zadevi vpisana v zemljiško knjigo kot zemljiške parcele v lasti dolžnika. Z vpisom v zemljiško knjigo so te parcele postale nepremičnine in so obravnavane kot nepremičnine, to pomeni, da so stvari, ki so samostojni pravni objekti ter na ta način samostojni predmet stvarnih pravic. Ta pravni status obravnavanih nepremičnin lastnikom omogoča, da spremembe uredijo pogodbeno - za vsako spremembo sklenejo zavezovalni posel in dosežejo izdajo zemljiškoknjižnega dovolila, ki mora natančno opisati, kakšno spremembo lastnik dovoljuje. Tretji pa v predlogu za odlog izvršbe, kot pravilno opozarja upnik, trdijo in dokazujejo ravno nasprotno, da noben zavezovalni in razpolagalni posel, ki bi tretjim na spornih nepremičninah podelil vsaj lastninsko pravico v pričakovanju, ni bil sklenjen. Še več, po trditvah tretjih si je dolžnik lastninsko pravico na spornih nepremičninah celo pridržal. Zgolj morebitna dejanska raba nepremičnin pa za njihov pravni status še ni odločilna.

Dejanska etažna lastnina v obliki nedokončane etažne lastnine ali navidezne solastnine po ustaljeni sodni praksi uživa sodno varstvo. Takih razmerij ni mogoče reševati z institutom delitve solastnine v okviru 70. člena Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ), ampak na podlagi 107. člena SPZ.

Sodišče v sodnem zemljiškoknjižnem postopku zaradi načela prirejenosti postopkov ne sme presojati vprašanja pravilnosti in zakonitosti odločbe GURS (in torej tudi ne presojati, ali je bila pritožniku v upravnem postopku katastrskih sprememb zagotovljena pravica do izjave) in je tudi ne odpraviti. Če upravna odločba v upravnem postopku ni odpravljena, spremenjena ali razveljavljena, je nanjo vezano. Prenos podatkov med katastrom in zemljiško knjigo se namreč pri prvih vpisih stavbe izvede šele ob vzpostavitvi etažne lastnine v zemljiški knjigi. V predmetni zadevi v trenutku, ko je zemljiškoknjižno sodišče želelo vzpostaviti etažno lastnino, listina, ki je bila podlaga vpisu, ni več ustrezala stanju v katastru in zato vzpostavitve etažne lastnine na njeni podlagi ni mogoče izvesti.

Zemljiška knjiga in kataster nepremičnin sta dva samostojna informacijska sistema, katerih predmet so sicer nepremičnine, vendar je kataster nepremičnin temeljna evidenca podatkov o položaju, obliki, fizičnih in drugih lastnostih parcel, stavb in delov stavb, zemljiška knjiga pa je temeljna evidenca podatkov o pravicah na nepremičninah in pravnih dejstev v zvezi z nepremičninami. Med obema sistemoma velja načelo prirejenosti. Da bi imela razdelitev stavbe na posamezne dele posledice v zemljiški knjigi, mora biti ustanovljena etažna lastnina v skladu z določbami SPZ. Po določbi 107. člena SPZ namreč etažna lastnina nastane na podlagi pravnega posla ali z odločbo sodišča in z vpisom v zemljiško knjigo. Če etažna lastnina ni vzpostavljena, velja splošno načelo stvarnega prava o povezanosti zemljišča in objekta (8. člen SPZ), katerega praktična posledica je (glede na to, da je zemljiška knjiga javna knjiga le za objavo podatkov o pravicah na nepremičnini in o pravnih dejstvih v zvezi z nepremičnino), da se v zemljiško knjigo ne vpisujejo podatki o fizičnih in drugih lastnostih parcel, stavb in delov stavb. V konkretnem primeru to pomeni, da dokler ni vzpostavljena etažna lastnina, n

Sodišče ne sme samo reševati le tistih predhodnih vprašanj, katerih reševanje je s posebnimi predpisi pridržano posebnim organom ali posebnim postopkom. V ostalih primerih, ko prekinitev postopka ni obligatorna, sodišče samo glede na vse okoliščine primera presodi, ali bo predhodno vprašanje rešilo samo, ali pa bo počakalo na pravnomočno odločitev v drugi pravdi. Pri tem se mora ravnati po načelu smotrnosti, ekonomičnosti in paziti tudi na pravico strank do sojenja brez nepotrebnega odlašanja (23. člen URS).

Z ustanovitvijo etažne lastnine posamezni deli stavbe pridobijo položaj samostojne nepremičnine. Spremeni pa se tudi pravni položaj parcele - ta ni več samostojen predmet lastninske pravice pač pa postane skupni del stavbe v etažni lastnini in je (po ustreznih idealnih deležih) akcesorna lastninski pravici etažnih lastnikov. V primeru, da ima del zemljišča svojo parcelno številko in je določen kot sestavni del stanovanja, se šteje za del stanovanja in ne kot posebni skupni del. Ker gre za skupni del stavbe, zemljišče ni v samostojnem pravnem prometu in zato priposestvovanje ni mogoče.

Zmotno je stališče, da nedokončan postopek vpisa etažne lastnine izključuje uporabo pogodbenega dogovora solastnikov, ki odstopa od splošnega merila višine solastniškega deleža za vse nastale stroške, povezane s takšno nepremičnino. Zmoten je tudi zaključek, da se zgolj zaradi nedokončanega vpisa etažne lastnine sploh ne da določiti, kateri so ti skupni deli. Četudi bo še nedokončan postopek konstituiranja etažne lastnine pripeljal do morebitnih drugačnih opredelitev posebnih skupnih delov, to ne izključuje upoštevnosti dogovora solastnikov za prehodno obdobje. Takšno pogodbeno podlago mora upoštevati tudi tožeča stranka kot upravnik pri razmejitvi stroškov med solastniki.

Zavezanci za plačilo v rezervni sklad so etažni lastniki. Kot zemljiškoknjižni lastnik je toženec dolžnik terjatev iz naslova vplačil sredstev v rezervni sklad. Na obstoj te njegove obveznosti ne vpliva, ali dejansko uporablja stanovanje oziroma kakšni so razlogi, da ga ne uporablja. Gre za okoliščine, ki bi lahko bile upoštevne v razmerju do osebe, ki mu stanovanja ne izroči, ne morejo pa biti pomembne v razmerju do ostalih etažnih lastnikov, ki zahtevajo plačilo prispevka v rezervni sklad.

Etažna lastnina je v preteklosti nastajala zgolj na podlagi dejstva, da v stavbi obstaja več samostojnih funkcionalnih enot in z njihovo prodajo kupcem. Po sedanji ureditvi je sicer za njen nastanek potreben pravni posel ali sodna odločba in vpis v zemljiško knjigo (prvi odstavek 107. člena SPZ), vendar pa novi zakon zatečenega stanja glede etažne lastnine ni ukinil. Za tako, sicer brez pravne podlage nastalo etažno lastnino, se je uveljavil izraz dejanska etažna lastnina. Stavba ima več kot pet posameznih delov, tako da tožeča stranka tudi na podlagi 124. člena SPZ ni uspela z verjetnostjo izkazati svoje predkupne pravice in posledično verjetnosti terjatve.

Po ustaljeni sodni praksi stranke, ki so napotene na pravdo, niso vezane na „izrek“ napotitvenega sklepa. Smisel napotitve na pravdo v obravnavanem primeru je v tem, da se reši spor o tem, kaj je predmet delitve v nepravdnem postopku. Ta cilj bi tožnici res lahko zasledovali tudi z zahtevkom za ugotovitev izključne lastninske pravice na spornem delu sporne stavbe, vendar je tudi postavljeni zahtevek namenjen rešitvi spornega vprašanja, zaradi katerega je nepravdni postopek prekinjen, to pa je, ali je z darilno pogodbo z dne 9. 4. 1973, sklenjeno med darovalcem in obdarjencem na predmetu pogodbe nastala dejanska etažna lastnina. Utemeljeno pritožnica opozarja, da sta bili v času sklenitve darilne pogodbe v hiši dve etaži, zdaj pa so tri, in da tretja etaža v času sklenitve darilne pogodbe sploh ni obstajala, zato ni mogla biti predmet darilne pogodbe. Kot je razvidno iz pritožbenih trditev za pritožnico niti ni sporno, da je dejanska etažna lastnina nastala na stanovanju v prvi etaži hiše oziroma na bivalni enoti, ki ustreza prostorom, ki so bili predmet darilne pogodbe v letu 1973. Za novo nastalo stanovanje, če gre za samostojno zaokroženo bivanjsko enoto (posamezni

Sodišče prve stopnje je na podlagi dednega dogovora, vsebovanega v sklepu o dedovanju I D 595/95 z dne 29. 2. 1996, s katerim sta takratna solastnika Z. H. Š. in B. H. vzpostavila etažno lastnino na predmetnih nepremičninah oziroma hiši na naslovu M., pravilno ugotovilo, da v konkretnem primeru ne gre za delitev solastnine na podlagi 70. člena SPZ, temveč je predmet tega nepravdnega postopka le realizacija sklenjenega sporazuma/dednega dogovora z izdelavo elaborata za vpis stavbe v kataster stavb in elaborata parcelacije, ki predstavljata zaključno fazo sporazuma (107. člen SPZ).

Razmerij dejanske etažne lastnine ni mogoče reševati z institutom delitve solastnine.

Ob tem sodišče druge stopnje v luči pritožbene graje še pojasnjuje, da lahko ureditev razmerij po 47. členu SPZ predlagata tudi (so)lastnik nepremičnine (prvo tožeča stranka) na kateri je graditelj (prvo tožena stranka) zgradil stavbo.

Dejanska etažna lastnina v obliki nedokončane etažne lastnine ali navidezne solastnine po ustaljeni sodni praksi uživa sodno varstvo. Takih razmerij ni mogoče reševati z institutom delitve solastnine v okviru 70. člena SPZ, ampak na podlagi 107. člena SPZ.