114. člen SZ

V tej zadevi je ključno vprašanje lastninjenja in nadaljnje privatizacije vtoževane nepremičnine, ki je bila nekdaj v družbeni lastnini. Ker gre za stanovanje, je potrebno pri reševanju spora izhajati iz predpisa, ki je urejal lastninjenje in privatizacijo stanovanj, to je SZ iz leta 1991. Pravna prednica tožnikov je kot imetnica stanovanjske pravice odkupila stanovanje s pogodbo, sklenjeno na podlagi privatizacijskih določb SZ. V tej pogodbi z dne 11.10.1993 je kot prodajalec in lastnik nastopala družba C.I. S tem trenutkom je lastninska pravica prejšnjega lastnika (ne glede, kdo dejansko je to bil) prenehala. To v konkretnem primeru pomeni, da je (morebitna) toženkina lastninska pravica, tudi če je do sklenitve Pogodbe z dne 11.10.1993 obstajala, s trenutkom sklenitve prodajne pogodbe prenehala.

Po določbah SZ so lastniki stanovanj dolžni skleniti prodajno oziroma najemno pogodbo z občani, ki so imeli stanovanjsko pravico na stanovanju, te pa tožnik ni imel. Pismo o nameri sodi v fazo pogajanj, pogajanja pa ne zavezujejo.

Etažni načrt ni pravni posel, zato ni mogoče ugotavljati njegove ničnosti. Hišniško stanovanje je z uveljavitvijo SZ postalo solast solastnikov ene ali več stanovanjskih hiš in kot takšno se ni moglo še enkrat privatizirati po določilu 117. člena SZ oziroma ni moglo biti predmet obveznosti prodajne pogodbe, sklenjene po določilu 117. člena SZ. Prodajna pogodba, katere predmet obveznosti je nedopusten, pa je nična. Po spremembi odločitve sodišča prve stopnje s strani pritožbenega sodišča je tožbeni zahtevek tožnikov v celoti zavrnjen. Ker je tako okoliščina, ki je aktivirala eventualno nasprotno tožbo tretje toženke odpadla, je pritožbeno sodišče razveljavilo odločitev sodišča prve stopnje glede tožbenega zahtevka po nasprotni tožbi.

Po oceni pritožbenega sodišča je namen 114. člena Stanovanjskega zakona ta, da postane Skupnost pokojninskega in invalidskega zavarovanja Slovenije (SPIZ) lastnik tistih stanovanj, ki so bila namenjena za reševanje stanovanjsih vprašanj borcev. Zato ni utemeljenih razlogov, da SPIZ nebi postal lastnik tudi tistih stanovanj, ki so bila z družbenimi sredstvi kupljena namensko za potrebe borcev in ne samo tistih stanovanj, ki so bila z družbenimi sredstvi zgrajena namensko za potrebe borcev.

Stališče pritožnice, da bi bilo treba pri uporabi določbe 114. člena Stanovanjskega zakona tudi dejstvo, da je pravni prednik prvotožene stranke stanovanja odkupil od investitorja, nima opore v določbah Stanovanjskega zakona.

Sporno stanovanje bilo zgrajeno z namenskimi sredstvi za gradnjo upokojenskih stanovanj. Taka pravna presoja izključuje pasivno legitimacijo tožene stranke (mestne občine), torej njeno sposobnost, da je v pravdi zavezana v materialnopravnem pomenu in sposobnost, da izpolni v tožbi izraženo zahtevo tožeče stranke.

Ker je bilo stanovanje zgrajeno iz sredstev ZPIZ in leži v zgradbi, ki je bila v celoti namenjena za reševanje stanovanjskih vprašanj upokojencev in invalidov, sta ob pravilni uporabi prvega odstavka 114. člena SZ pravilno ugotovili, da ima poseben status, zaradi katerega ga po prvem odstavku 128. člena tožena stranka ni dolžna prodati.

Lastnik stanovanja po 129. členu SZ je le oseba, ki jo zavezuje dolžnost prodaje stanovanja po 117. členu SZ. Prvotožena stranka ni taka oseba, ker je stanovanje pridobila s kupno pogodbo od dedičev denacionalizacijskega upravičenca. Zato tožečima strankama ni dolžna omogočiti nakupa drugega primernega stanovanja.

V Stanovanjskem zakonu za hišniška stanovanja ni predvidena privatizacija in sicer iz dveh razlogov. Prvi je v tem, da je hišniško stanovanje v več stanovanjski hiši del skupnih prostorov in je v solastnini solastnikov ene ali več stanovanjskih hiš (8. člen SZ). Zaradi tega je sodišče prve stopnje pravilno štelo, da tožene stranke ne morejo prodati stanovanja, ki ni njihovo in je zaradi tega, ker ni podana pasivna legitimacija, zavrnilo tožbeni zahtevek. Drugi razlog, ki onemogoča prodajo hišniškega stanovanja tudi v primeru, da ne bi prišlo do privatizacije stanovanj in bi tožene stranke ostale lastnice vseh stanovanj v hiši in s tem tudi solastnice hišniškega stanovanja pa je v tem, da SZ v 129. členu predvideva izjeme od dolžnosti prodaje stanovanj. Tako v tretjem odstavku določa, da lastniki niso dolžni prodati stanovanja, ki je namenjeno osebam za opravljanje službene dolžnosti in je bila stanovalcu v zvezi s tem dodeljena stanovanjska pravica. Med taka stanovanja spada tudi hišniško stanovanje.

Glede na kronologijo denacionalizacijske zakonodaje je utemeljeno skleniti, da je 88. člen ZDen dejansko le podaljšal veljavnost prepovedi prometa z nepremičninami, ki je bila sprejeta že z ZZPS o in da je slednji prepovedoval družbenopravnim osebam in družbenopolitičnim skupnostim promet z vsemi nepremičninami, ki so prešle v državno oziroma družbeno lastnino na način iz 1. do 6. točke prvega odstavka 2. člena citiranega zakona, ne glede na obliko lastnine tega premoženja v času prepovedi. Družbenopolitične skupnosti so sicer postale lastnice med drugim po določbah Zakona o nacionalizaciji najemnih zgradb in gradbenih zemljišč podržavljenega premoženja (kakršne narave je bilo tudi sporno stanovanje), vendar lastnice z obveznostmi do denacionalizacijskih upravičencev (115. člen SZ): do poteka roka za uveljavljanje zahtevkov za denacionalizacijo oziroma do odločitve o takih zahtevkih, torej za čas, ko je obstajala možnost obstoja obveznosti za vrnitev premoženja, je bil pravni promet s takim premoženjem prepovedan.

Mesto Ljubljana za odkup stanovanja ni pasivno legitimirano, ker gre za stanovanje, katerega lastnik je po določbi 114. čl. SZ postala Skupnost invalidskega in pokojninskega zavarovanja Slovenije.

Najemnik stanovanja, ki je bil ob uveljavitvi SZ imetnik pravice do uporabe stanovanja v zasebni lasti, po izselitvi iz tega stanovanja in dodelitvi drugega primernega stanovanja na podlagi 1. odst. 155. čl. SZ, ni upravičen do odkupa tega drugega stanovanja po določbah 117. čl. in naslednjih SZ o privatizaciji stanovanj in stanovanjskih hiš.

SZ je v razmerju do ZPN specialni predpis. Spor zaradi ničnosti pogodb, v katerih tožnik ni bil pogodbena stranka, - je mogoče reševati tako iz procesnopravnih kot materialnopravnih izhodišč. Posebno pri ugotovitvenih tožbah, ko je ugotovitveni zahtevek postavljen samostojno brez oblikovalnega ali dajatvenega, je potrebno najpreje dognati, ali je na tožnikovi strani podana pravna korist od vložitve tožbe (drugi odstavek 187. člena ZPP) oziroma ali je tožnik zainteresirana oseba (prvi odstavek 109. člena ZOR).

Stranka mora sama predložiti listino, na katero se sklicuje v dokaz svojih navedb. Samo če je listina pri državnem organu ali pri osebi, ki ji je poverjeno izvrševanje javnega pooblastila, pa sama stranka ne more doseči, da se ji izroči ali pokaže, si jo sodišče preskrbi po uradni dolžnosti (1. in 3. odst. 232. člena ZPP). Različni deli oziroma deleži stavbe imajo različno pravno usodo, odvisno od tega, ali so pogoji iz 114. člena SZ izpolnjeni za vso stavbo, ali samo za določen del oziroma delež.

V 128. členu SZ je res določeno, da odloča v primeru spora o upravičenosti zavrnitve sklenitve prodajne pogodbe v postopku za privatizacijo stanovanj sodišče v pravdnem postopku (tretji odstavek tega člena) in da postopek sproži prejšnji imetnik stanovanjske pravice v petnajstih dneh po zavrnitvi (četrti odstavek). Vendar pri slednjem ne gre za prekluzivni, marveč le za instrukcijski rok.

Lastnike iz 111., 112., 1. odstavka 113. in 114. člena SZ je zadela dolžnost prodaje stanovanj imetnikom stanovanjske pravice, ki so imeli na dan uveljavitve SZ na tem stanovanju stanovanjsko pravico, sicer pa je promet s stanovanji in stanovanjskimi hišami postal prost (16. člen). Z dnem uveljavitve SZ (16.10.1991) je prenehal veljati zakon o pogojih za prodajo stanovanjskih hiš in stanovanj v družbeni lastnini (Uradni list SRS, št. 38/86 in 46/88), ki je do tedaj bil specialni predpis, ki je urejal pogoje in način prodaje stanovanj in stanovanjskih hiš v družbeni lastnini (3. točka 1. odstavka 159. člena SZ). Zato je v nasprotju z omenjeno določbo SZ na nižjih stopnjah sprejeto stališče, da za promet z nezasedeno stanovanjsko hišo veljajo določbe ZPN, torej princip prodaje na javni dražbi.

Upravni organ ni pristojen za ugotavljanje, ali je podstanovalec pridobil pravice iz 148. in 149. člena SZ, ker v primeru spora o tem odloča sodišče. Zato je izdana upravna odločba nična.

Tožena stranka je 1. aprila 1991 na podlagi 1. odst. 62. čl. Zakona o zavodih (Ur.l. RS 12/91) postala zavod. Premoženje, ki je bilo družbena lastnina v upravljanju takšne delovne organizacije, pa je na podlagi 1. odst. 65. čl. istega zakona istega dne postalo lastnina njenega ustanovitelja (izjeme iz 66. čl. Zakona o zavodih za konkretni primer niso pomembne).

SPIZ je z uveljavitvijo SZ res postala lastnica tudi tistih stanovanj, ki so bila zgrajena namensko za potrebe ZZB NOV, vendar pa je upravičena odkloniti samo prodajo strogo namenskih stanovanj za upokojence oziroma stanovanj v stanovanjskih hišah, ki so bile v celoti namensko grajene za reševanje stanovanjskih potreb upokojencev in imajo poseben status.

SPIZ je postala z dnem uveljavitve Stanovanjskega zakona lastnica stanovanj in stanovanjskih hiš, namensko zgrajenih za upokojence. SPIZ ni dolžan prodati stanovanj v stanovanjskih hišah, ki so bile v celoti namensko zgrajene za reševanje stanovanjskih potreb upokojencev, saj bi z odprodajo taka hiša izgubila status, ki ji je bil od dograditvi namenjen.